レンタル:4つ以上のプロパティの資金調達と管理
この記事では:
不動産投資プロパティは、長い間富を構築するための効果的な戦略を証明しています。 しかし使用料のあなたの数が増加すると同時に、従って挑戦をしなさい。 四つ以上のプロパティの資金を調達するには、いくつかの方法があります:
- ファニーメイの5-10不動産住宅ローン
- “ブランケット”住宅ローンは、一つのローンで複数のプロパティの資金を調達することができます
- ポートフォリオローンは、四つのプロパティの制限をドロップし、あなたの収入を証明するためにあなたを必要としない場合があります
あなたはまた、より多くのレンタルを管理する課題に直面することがあります。 プロパティマネージャーを雇うことは、時間とお金を節約することができます。
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恐れていない：資金が利用可能です
もっとレンタルしたいですか？ その後、より多くの賃貸物件を所有する必要があります。 しかし、多くの銀行や貸し手は、同時に複数の投資不動産の資金を調達するのが好きではありません。 それはそうすることが彼らの融資リスクを増加させるからです。 彼らの考え？ 一つのクライアントのためのすべてのこれらの融資を作成し、管理することはあまりにも多くの面倒です。
関連：Fannie Maeと4つ以上の物件を資金調達
ありがたいことに、四つ以上の賃貸物件を所有しようとする借り手には、いくつかの選択肢があります。 ファニー-メイとフレディ-マックはローン-プログラムを提供している。 または、総括的な抵当か有価証券の貸付け金を追求できる。
あなたの所有権の有価証券を拡大して熱望していれば買物をし、あなたの選択を重量を量りなさい。 あなたがのために修飾するものを見つけます。 そして託す前にに得ているものを知って下さい。 多数の使用料を所有することは多くの報酬、危険および責任を提供できる。
オプション1:Fannie Mae
Fannie Maeの5-10プロパティプログラムでは、同時に5-10プロパティに資金を供給することができます。 これらには、賃貸物件を含めることができます。 しかし、次の基準を満たす必要があります:
- 5～10の住宅を所有し、それぞれに資金調達が添付されています
- ワンユニット購入のために25％ダウンを支払う; 借り換えを追求するとき
- すべてのプロパティタイプ（one–、two–、three–、またはfour–unit）の30パーセントの株式を計上
- 720の最小クレジットスコアを持っている
- 任意の住宅ローンの前12ヶ月以内に任意の住宅ローンのlatesを避ける
- 前の七つの倒産や差し押さえを持っていない年
- すべての賃貸物件からの賃貸収入を示す税務申告の二年間を提供
- それぞれのpiti（元本、利息、税金、保険）の準備金の半年を計上 資金調達プロパティ
- 詳細については、Fannie Maeの複数の資金調達プロパティチェックリスト
Fannie Maeでは、オークションなどで無料で購入した家から現金を取り出すこともできることに注意してください。 あなたはより多くの現金を取得し、より多くのプロパティを購入するために、この”遅延資金調達”ルールを使用することができます。
オプション2:Freddie Mac
Freddie Macは投資不動産の住宅ローンプログラムを提供しています。 これは、あなたの主な居住地を含む六つの一から四ユニットのプロパティまで資金を調達することができます。 ただし、厳密な基準を満たす必要があります（セクション4201を参照してください。ガイド16ページ、282ページ）、以下を含む:
- あなたの毎月の住宅費を使用して、毎月の住宅費と収入の比率を計算します
- 最低クレジットスコア720を持っています
- 1ユニット購入のために15パーセ; 25パーセントダウンを支払う
- 借り換えを追求する際に、15パーセントの株式を計上し、25パーセントの株式を計上する
- 手動引受住宅ローンの最大債務所得比45パーセントを超えないでください
- 任意の二から四ユニットのプロパティのためのPITIのための二ヶ月の準備を取っておきます
- すべての賃貸物件からの負の賃貸収入の合計を義務として扱う; これは、毎月の債務支払所得比率を計算する際に考慮されます
- 親戚からの贈り物や代理店からの贈り物/助成金を受け入れない
- 賃貸収入が適格に使用されていない場合は、抵当施設の毎月の支払い額と営業費用を使用して、毎月の債務支払所得比率を計算します
オプション3:毛布住宅ローン
毛布の住宅ローンは、一つのローン内の二つ以上のプロパティに資金を供給します。 つまり、複数の賃貸物件の資金を調達するためには、手数料と閉鎖費用のセットを支払う必要があります。 プロパティは、ローンの担保として保持されています。
良いニュース：この住宅ローンにはリリース条項が付属しています。 あなたの賃貸物件のいずれかを販売し、あなたが合うように収入を使用することができます–でも、別のプロパティを購入します。 あなたの貸付け金を支払うのに利益を使用する必要がない。
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悪いニュース：あなたが一つのプロパティにデフォルトの場合、貸し手はローンの対象となるすべての
また、”ブランケットローンには、多くの制限と前払いの罰則があります。 あなたが財産を売却したい場合、彼らはまた、厄介なリリース条項を持つことができ、”全米リアルター協会加入者と不動産弁護士ブルースAilion氏は述べています。
オプション4：ポートフォリオローン
ファニーメイ、フレディマックまたは毛布の住宅ローンの貸し手によって断られましたか？ ポートフォリオの貸し手を試してみてください。 これらは、多くの場合、小さな民間銀行、金融会社や投資家です。
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貸し手を”ポートフォリオ”貸し手にするのは、Fannie MaeとFreddie Mac lendersのように投資家に融資を販売していないという事実です。 それは自身の投資の有価証券の貸付け金を握り、貸付け金の危険すべてを仮定する。 それは有価証券の貸方が自身の指針を作成することを可能にする。
ポートフォリオローンの承認を得ることは容易にすることができます。 これらの貸し手は、どちらか、購入に興味を持っている賃貸物件の数を制限しない場合があります。
“私は20までの融資された賃貸物件を許可する貸方を知っている”とEdge Home Finance CorporationのBrian Emerson氏は述べています。
ポートフォリオの貸し手は、より高い金利と手数料を請求する可能性があることを理解しています。 すべてのローン金利、コストと用語を慎重に比較します。
四つ以上の賃貸物件を資金調達する前に考慮すべきこと
複数の賃貸物件を急落させる前に、次のヒントを検討してください。
多くの異なる貸し手を試してみてください。NYUのSchack Institute of Real Estateの不動産の臨床助教授であるJoshua Harris氏は、「中小企業にサービスを提供したい地元の銀行や信用組合に目を向けてください」と述べています。 “また、地元の家主への資金調達の住宅ローンの歴史を持っている民間の貸し手を探る。”
信頼できる専門家を見つけてください。
“複数物件の資金調達の問題は、資金調達が利用できないということではありません。 それはこれらの貸付け金をする方法を知っている専門家を見つけている、”エマーソンは言う。 “選択し、仕事を得るための知識とスキルを持つ経験豊富なモーゲージブローカーで動作します。”
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ヘルプを取得します。
“あなたがあなたの不動産ビジネスになりたいどのようにフルタイムを決定し、”ハリスは追加します。 “より多くの特性はより多くの借用者、維持問題および仕事を意味する。 あなたの特性を賃借し、維持し、管理するために雇用の専門家について考えなさい。”
より多くのルールを遵守する準備をしてください。 “あなたは四つ以上のプロパティを所有している場合は、公正な住宅法の対象となります。 法律を知らないことは非常に高価になる可能性があります”とAilion氏は言います。
あなたが深刻な不動産投資家であるとき、あなたはおそらくチーム–不動産業者、弁護士、タイトルの専門家とプロパティマネージャーと協力しています。 あなたの貸方はまたそのチームの重要で、貴重なメンバーべきである。
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