I costi reali di acquisto e vendita di una casa in Giappone
Le case in Giappone sono tra le più economiche al mondo secondo l’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (OCSE). Tuttavia, i residenti spendono ancora, in media, il 22% del loro reddito totale in abitazioni.
Comprare una casa invece di affittare potrebbe migliorare il tuo stile di vita, ma nella mia esperienza, è difficile realizzare un profitto. Parliamo del perché devi stare molto attento quando decidi su una delle decisioni finanziarie più grandi e importanti della tua vita in Giappone.
Prendere la decisione
Foto: iStockMia moglie ed io eravamo entrambi malati della nostra fatiscente, semi-indipendente, casa in affitto a due piani vicino ai binari del treno e alcuni vicini rumorosi. Pensavamo di continuare a insegnare a tempo pieno per almeno altri 10 anni.
Che ha reso le spese di spostamento, l’acquisto di una casa e anche la vendita più utile. Nessuno di noi era un residente permanente. I tassi di oggi sono ancora più bassi, ma nel 2004 ho ottenuto un mutuo ipotecario rinnovabile di dieci anni del 2,4% dal MUFJ.
Plaza Homes elenca le banche e le loro attuali esigenze di prestito. Per gli stranieri, questi variano da un minimo di ¥4.000.000 di reddito rispetto all’anno precedente, un acconto del 10% e un’assicurazione ipotecaria.
Requisiti sono più bassi per i cittadini giapponesi, ma ci sono eccezioni e tassi più bassi prestiti a lungo termine. Abbiamo preso in prestito l’intero importo, compresa l’assicurazione e l’acconto.
In Giappone, l’agente immobiliare dell’acquirente e l’agente immobiliare del venditore addebitano una commissione del 3% sul prezzo di vendita della casa e spesso un extra ¥60,000 per i servizi in inglese. Real Estate Japan offre webinar gratuiti e mette in mostra proprietà in tutto il Giappone. Suumo, una grande azienda, elenca agenti immobiliari specializzati in stranieri. Agenzia Immobiliare Rakuten e Yahoo! Immobiliare anche fornire annunci immobiliari. I principali fattori di prezzo includono la posizione dell’edificio, l’età e la distanza da una stazione ferroviaria o da una fermata dell’autobus.
Nuovo vs. usato
Foto: Gregory StrongCome guidare una nuova auto fuori dal lotto, una nuova casa si deprezza non appena la acquisti. Così, proprio come si potrebbe considerare l’acquisto di un veicolo di seconda mano che è di diversi anni e ha basso chilometraggio—una casa più vecchia sarà fortemente scontato. Tuttavia, una nuova casa non richiederà costosi lavori di ristrutturazione.
Abbiamo comprato una bella casa a tre piani in un bel sobborgo di Kawasaki, 93 metri quadrati e solo nove anni.
I venditori avevano inizialmente pagato ¥40.000.000 ma quotati a ¥29.900.000. Abbiamo con successo contro-offerto ¥26,500,000. La nostra assicurazione ipotecaria (¥1,000,000), le tasse e le tasse degli agenti immobiliari erano un altro ¥1,925,350. Abbiamo sostituito il pavimento, la cucina è stata aggiornata e abbiamo ridipinto la casa per ¥340.000, complessivamente costando ¥28.765.000.
Un mutuo potrebbe non essere un investimento
L’argomento va che pagare il mutuo casa è meglio che pagare l’affitto perché alla fine possiedi la tua casa. Ma tutto dipende dalle tue spese. Ad esempio, i nostri pagamenti mensili del mutuo erano ¥105.000 rispetto a ¥114.000 affitto per la nostra antica casa in affitto di 60 metri quadrati.
Ora abbiamo avuto una casa meravigliosa, migliore flusso di cassa mensile ed evitato il koushin ryou, la tassa di rinnovo del noleggio biennale (¥114.000). Tuttavia, nei 15 anni in cui possedemmo la casa, pagammo tasse di proprietà, riparazioni e manutenzione, per un totale di ¥2.424.000. Vivere in quella casa ci ha dato molto piacere, eppure non era un investimento. Il suo costo totale era ¥31,415,394.
Benefici potenziali
Foto: Gregory StrongIl quadro finanziario non è così male come potrebbe sembrare. In questi giorni ci sono alcuni nuovi vantaggi fiscali per gli acquirenti. Ad esempio, gli acquirenti di case possono beneficiare di una detrazione mutuo casa dalla loro imposta sul reddito che è 1% del loro saldo ipotecario di fine anno. Inoltre, se l’acquirente guadagna meno di ¥7,800,000 reddito, essi saranno anche ammissibili per quanto ¥500,000 in un cashback housing benefit.
Tipi imprenditoriali possono migliorare ulteriormente la loro situazione finanziaria utilizzando le loro case per un business. Ad esempio, potrebbero utilizzare una stanza per una scuola di lingue. Altri potrebbero mettere in una suite e affittare agli studenti. Un giorno, potrebbero anche affittare tutta la loro casa.
Un vantaggio finale a lungo termine per possedere una casa è la sicurezza per quando si va in pensione. Purtroppo, una volta in pensione o su un reddito fisso, trovare una proprietà in affitto non è facile. Ma, poiché possiedi la tua casa, non affronterai mai questa sfida.
Più tardi nella vita, l’opportunità di acquistare una casa è limitata perché è necessario reddito da lavoro per beneficiare di un mutuo. Alcuni dei miei amici in pensione sono rimasti scioccati. Non importa quanto siano grandi i loro conti bancari o portafogli azionari, non possono ottenere mutui bancari. Invece, devono comprare in contanti.
Vendere e incassare
Foto: iStock: 7maruNel settore immobiliare, solo il terreno (o una frazione di quel terreno per un condominio) aumenta di valore. Da Hong Kong a Singapore, l’aumento dei prezzi dei terreni hanno portato a notevoli guadagni immobiliari.
Al contrario, il Giappone ha una popolazione in calo, poca immigrazione e più edifici pop-up ogni anno. Così, più proprietà vacanti. Inoltre, i prezzi di Tokyo sono aumentati molto poco a causa dei bassi tassi di interesse, mentre altre grandi città sono rimaste stabili. Ma i valori delle proprietà sono in calo nelle piccole città e nelle zone rurali.
Prima della pandemia, io e mia moglie abbiamo venduto la nostra casa—cronometrando la vendita tra novembre e aprile. Le case sono solitamente vendute a famiglie con bambini e queste vendite avvengono prima dell’inizio del nuovo periodo scolastico.
La nostra agenzia lo ha pubblicato per ¥23,947,318 perché l’edificio si era ormai deprezzato per 25 anni. Il valore del nostro immobile era ora vicino al suo valore fondiario (circa ¥20 milioni). Solo tre gruppi sono venuti più di due mesi, e uno ha offerto il prezzo di quotazione. Le tasse e le tasse del nostro agente immobiliare erano ¥839,160.
Perdite totali
Foto: iStock: takasuuTra il nostro prezzo di acquisto, una casa di seconda mano e ogni spesa (¥32,254,554), abbiamo perso ¥8,307,236. Se non ci fossimo mai trasferiti e avessimo continuato ad affittare il nostro vecchio posto per 15 anni (senza aumenti di affitto), il nostro costo totale degli alloggi sarebbe stato solo ¥21,375,000.
Il nostro stile di vita era migliorato nella nostra nuova casa. Ma avremmo potuto pagare il doppio dell’affitto ed essere ancora più avanti. Potremmo anche aver raddoppiato il denaro che abbiamo risparmiato investendolo nello stesso periodo.
L’acquisto di una casa in Giappone può avere eccellenti benefici personali, ma di solito pochi quelli finanziari, soprattutto a breve termine. Quindi fare attenzione con ciò che si acquista e appendere alla proprietà.
Più a lungo lo tieni, migliori sono i numeri. Poi, naturalmente, il valore della vostra casa si deprezza, ma alla fine, e con alcuni lavori di ristrutturazione, si potrebbe vivere lì comodamente, anche con profitto.