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Mentre non esiste una definizione legale del termine stesso, nel lontano 1950 un famoso giudice, Lord Denning, ha detto che un inquilino “deve prendersi cura del luogo proper” che qualsiasi inquilino ragionevole farebbe, e non causare danni volontariamente o negligentemente. Tuttavia, ha anche detto ” se la casa cade in rovina per usura o lasso di tempo, o per qualsiasi motivo non causato da lui, l’inquilino non è responsabile di ripararlo.”

Questo caso è stato fatto riferimento nel corso degli anni in molti casi che hanno raggiunto la Corte d’Appello e continua ad essere un principio implicito e accettato in ogni contratto di locazione.

In sostanza, l’usura equa è il deterioramento di un oggetto o di un’area, a causa della sua età e del suo uso normale. Quindi, dovresti proporre una detrazione dal deposito dell’inquilino solo quando il deterioramento era evitabile e dovuto alle azioni o alle omissioni dell’inquilino. Non semplicemente dal vivere nella proprietà.

La grande domanda è sempre, quale parte di qualsiasi deterioramento sarebbe comunque avvenuta naturalmente ed è considerata “ragionevole”? O è il danno ‘irragionevole’ se è al di là di ciò che è normale uso, considerando tutte le circostanze?

Il semplice fatto è che tutto dovrà essere sostituito o rinnovato ad un certo punto nel tempo.

La giusta usura si applica alla pulizia?

Una regola molto importante è che l’usura equa si applica solo alla “condizione” e non alla “pulizia” di una proprietà o di un oggetto. La proprietà deve essere lasciata pulita allo stesso standard alla fine della locazione, non importa se la locazione è durata un anno o sei!

Che cos’è il miglioramento?

Potresti aver sentito parlare del termine miglioramento, che va di pari passo con la valutazione dell’usura equa e del costo appropriato.

Miglioramento è dove il risarcimento per gli oggetti danneggiati lascerebbe il proprietario o la proprietà in una posizione migliore a spese dell’inquilino. Ad esempio, sostituendo un tappeto di cinque anni con uno nuovo di zecca.

Il miglioramento si applica sia alla “condizione” che alla “pulizia”. Un reclamo valido in cui si applica una corretta usura dovrebbe riguardare solo la proporzione di danni o deterioramento oltre a ciò che è un uso ragionevole, a causa delle azioni dell’inquilino.

Nel valutare l’usura equa, ci sono cinque aree che consideriamo collettivamente, che esplorerò di seguito. Avere tutte le informazioni relative a queste cinque aree a portata di mano dovrebbe portare a una discussione produttiva e di successo con il vostro inquilino e un accordo reciprocamente accettabile.

Punta superiore: Questo è un buon momento per ricordare il valore di avere un inventario di check-in di qualità in modo da avere buone prove per qualsiasi negoziazione, se necessario.

Quali fattori influenzano l’usura equa?

Età

Essere in grado di mostrare l’età di qualcosa è il primo passo nel calcolo di un importo di liquidazione ragionevole, quando si valuta l’entità della responsabilità di un inquilino – più vecchio è l’elemento, più usura è probabile che abbia sofferto. Si dovrebbe sempre considerare questo quando si gestisce la vostra aspettativa di ciò che un costo ragionevole è. Conosci l’età dei tuoi accessori, mobili e decorazioni e hai le fatture per eseguirne il backup?

Viene applicato un costo per un articolo nuovo di zecca o un’area priva di danni e segni, quando è iniziata la locazione? O aveva già visto diverse locazioni?

Suggerimento: conservare tutte le fatture quando si eseguono lavori o si sostituisce qualsiasi cosa e assicurarsi che siano dettagliate; la data di fornitura e/o di adattamento dimostrerà il periodo di tempo da quando le cose erano nuove.

Qualità

Spendere più soldi per articoli di qualità è qualcosa da considerare con molta attenzione per una proprietà in affitto e, in termini di calcolo dell’usura equa, è più rilevante quando si richiede la sostituzione.

I sanitari di qualità possono, ad esempio, durare a lungo, ma ciò non significa che i marchi meno costosi non durerebbero la stessa quantità di tempo. Se un peso è caduto in un lavandino, può rompere qualunque sia la qualità.

La qualità di un articolo è rilevante per aiutare a negoziare un costo di sostituzione simile ma gli inventari raramente registrano la qualità di articoli come tappeti, che non possono essere visti nelle fotografie o articoli sanitari. Il tappeto era £7.99 o £16.99 un metro quadrato quando è stato acquistato? Ancora una volta, questo significa che una fattura è inestimabile quando si propongono i costi per un articolo simile o la qualità del lavoro necessario. Tuttavia, l’inventario del check-in può, per lo meno, contenere fotografie di buona qualità e una descrizione dettagliata per aiutare con qualsiasi discussione necessaria, ad esempio la marca di un apparecchio.

Top tip: Assicurarsi che le fatture dettagliate sono tutti tenuti al sicuro come non si sa mai quando potrebbe essere necessario per discutere i costi su un simile per come base di qualità.

Chi affitta la proprietà-chi sono i tuoi inquilini? Ci sono animali domestici?

I tuoi inquilini sono studenti, professionisti, famiglie? Ci sono bambini e / o animali domestici che vivono nella proprietà? Quante camere da letto ci sono e quante persone stanno affittando la proprietà? Queste domande possono influenzare il livello di usura e rottura da aspettarsi e possono influenzare la durata di vita di aree e oggetti in una proprietà.

Il deterioramento come graffi, graffi e usura della pavimentazione è inevitabile in tutte le proprietà. È necessario considerare se il deterioramento è ragionevole, o eccessivo, per il numero di persone e se ci sono animali domestici che vivono nella proprietà. Gli inquilini, ad esempio, sono una coppia di professionisti, una famiglia di quattro persone con due bambini piccoli e un cane, o è una casa per studenti?

Un proprietario che gestisce le proprie aspettative apprezzerà che se la proprietà in affitto ha sei camere da letto e gli inquilini sono una famiglia con tre bambini piccoli e un cane, è probabile che si verifichi un livello più elevato di usura in tutte le aree comuni come il soggiorno, le scale, il bagno e la cucina.

Se le prove dimostrano che vi è un danno effettivo o un deterioramento che è al di là di ciò che è ragionevole, dopo aver considerato il tipo di inquilino che vive nella proprietà, allora l’inquilino può essere responsabile dei costi per correggere la parte “eccessiva”.

Suggerimento: apprezzo chi sono i tuoi inquilini e i problemi possono essere individuati in anticipo se effettui ispezioni a medio termine.

Qual è la durata prevista dell’articolo o dell’area?

L’aspettativa di vita di un articolo o di un’area può dipendere dalla sua qualità e dalla quantità utilizzata. Questo può essere correlato al numero di ore nel giorno in cui la proprietà è occupata o al numero di inquilini nella proprietà.

La qualità dell’arredamento e degli elettrodomestici, ad esempio, può variare drasticamente. L’approccio coerente che adottiamo, sulla vita di arredamento e moquette in una proprietà in affitto, è di cinque anni. Altri oggetti, quali gli apparecchi, i piani di lavoro, gli articoli sanitari ecc. saranno tutti valutati caso per caso.

Quando si cerca di calcolare quale proporzione di un costo di sostituzione o ridecorazione è ragionevole discutere con il vostro inquilino, è necessario considerare l’età e la qualità della voce, o zona, per decidere quanti anni è già stato utilizzato per. Ricorda, l’inquilino non è responsabile per questi anni.

Punta superiore: Assicurarsi che tutti i costi che si stanno proponendo non ammontano a miglioramento, come con ogni locazione ci sarà stato un po ‘ di usura, non importa quanto piccolo.

Quanto è durata la locazione?

L’ultima cosa da chiedersi quando si considera l’usura equa e prima di calcolare eventuali costi e proporli al proprio inquilino è “da quanto tempo l’inquilino vive nella proprietà”?

Come già accennato in precedenza, ci sarà più usura naturale alla proprietà più a lungo è stato vissuto in. Pensa a cose come quanta più usura avrà avuto un tappeto o un arredamento dopo uno, due o tre anni, e qual era la condizione di esso quando l’inquilino si trasferì?

Suggerimento: la lunghezza di un contratto di locazione è spesso un fattore decisivo quando si gestiscono le proprie aspettative sul fatto che l’articolo o l’area abbia poco o nessun valore lasciato in esso, a causa delle sue condizioni all’inizio e della lunghezza del contratto di locazione.

Sommario

Suddividere i costi proposti per un inquilino, mostrando esattamente ciò che è stato considerato e come è stato calcolato l’importo, utilizzando i criteri di cui sopra, può aiutare a diffondere qualsiasi potenziale conflitto. Il valore dei rapporti di ispezione di check-in e check-out di buona qualità, insieme alle visite di proprietà effettuate durante l’affitto, oltre a registrazioni scritte di qualsiasi altra cosa che possa aiutare in qualsiasi trattativa come fatture ed e-mail, sarà tutto d’aiuto.

Vale anche la pena ricordare l’importanza di costruire un buon rapporto fin dall’inizio della locazione. I proprietari e gli inquilini che fanno questo e sono ragionevoli quando discutono e ascoltano i reciproci punti di vista raggiungeranno spesso un accordo reciproco, che consente a tutti di andare avanti. Questo è il motivo per cui meno del tre percento di tutte le locazioni comporta la necessità di una decisione indipendente.

Offrire agli inquilini buoni consigli fin dall’inizio e gestire le aspettative di tutti, insieme ad avere prove di qualità, contribuirà a evitare una disputa formale.

Lista di controllo

Perché l’usura equa è così importante?

Tutti devono capire che questo principio è qui per rimanere, è implicito in ogni contratto di locazione e deve essere considerato quando il tuo inquilino si è trasferito lasciando danni o deterioramento.

Ecco perché abbiamo creato una lista di controllo per aiutarti a tenere conto dell’usura equa. Scarica la nostra lista di controllo fair wear and tear qui.