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Do la colpa al programma di Channel 4 Grand Designs. Come decine di migliaia di altri, ho costruito la mia casa. È costato più del previsto, ha richiesto più tempo del previsto e si è conclusa con una visita acrimoniosa a un avvocato. Tuttavia, come il parto, il dolore ne valeva la pena. Abbiamo la casa dei nostri sogni con spazio, luce e due lavastoviglie.

Eppure avrei dovuto ascoltare i segnali di allarme. Negli anni 18 in cui Grand Designs è stato in onda, la nazione è entusiasta alla vista di decine di coppie colpite dal design che si impoveriscono e mettono a repentaglio la loro salute mentale nelle missioni per costruire case ideali su siti meno ideali.

Nell’ultima serie, una coppia è stata costretta a prendere in prestito dai membri della famiglia quando hanno trovato la loro nuova casa di campagna con una vista che non poteva essere collegata all’elettricità o all’acqua senza spendere un extra di £40.000 per scavare una lunga trincea nella strada. Nell’Hertfordshire, uno sviluppatore (che avrebbe dovuto saperlo meglio) ha trascorso sei anni a combattere i pianificatori e altri quattro anni a costruire la sua casa ispirata alla villa romana. I costi negli anni 10 sono aumentati da £600,000 a un £2m stimato.

Questi racconti di guai sembrano non mettere le persone fuori. Gli autocostruttori ora rappresentano quasi il 10 per cento delle case private di nuova costruzione nel Regno Unito. Ma ci sono una serie di regole pratiche che possono aiutare a lisciare la costruzione di una casa — o impedire una svista di trasformarsi in una catastrofe.

Essere preparati

La maggior parte delle auto-build, va detto, ha disegni relativamente modesti. La ragione, secondo James Blair, del Self Build Mortgage Shop nell’Hertfordshire, è che gli ambiziosi schemi telegenici che conosciamo e amiamo non otterrebbero mai finanziamenti da istituti di credito ipotecario. Gli autocostruttori hanno bisogno di un contorno o di un permesso di pianificazione completo per ottenere un finanziamento iniziale. Hanno anche bisogno di un project manager professionale, costi dettagliati e un costruttore che è stato credito-cercato e consigliato.

Ci vuole un sacco di pazienza e un grande deposito per auto-costruttori di qualificarsi per un mutuo. Hanno anche bisogno di costruire una casa che possa essere facilmente valutata, non un capolavoro unico realizzato con container su un ripido pendio con accesso limitato. Devono anche avere abbastanza denaro per coprire i ritardi nei “pagamenti di fase” che i creditori ipotecari rilasciano per finanziare la costruzione e costosi tassi di interesse durante la costruzione.

Ho abbattuto una casa esistente e ho iniziato da zero. Ci sono vantaggi fiscali per costruire una nuova casa invece di estendere uno esistente. Le nuove auto-costruzioni si qualificano per gli sconti sull’IVA. Kevin McCloud, il presentatore di Grand Designs, stima che il costo tipico di costruire la propria casa sia £1.500-£2.000 per mq — se si attenga al design e alle specifiche originali. Cambiare i piani può costare caro.

Nel 2011, come parte della sua strategia abitativa per l’Inghilterra, il governo ha annunciato che prevede di raddoppiare il numero di proprietà auto-costruite, con 100.000 da completare entro il 2021. La legislazione nel 2016 comprendeva diverse misure per facilitare l’auto e la costruzione personalizzata, ponendo l’obbligo ai consigli di assegnare i terreni.

Ai sensi della legge sull’edilizia abitativa e la pianificazione, le autorità locali dovrebbero considerare come possono sostenere al meglio l’auto-costruzione. Essi devono dare il permesso di sviluppo di abbastanza adatto appezzamenti di terreno serviti per soddisfare la domanda di auto-costruzione e housebuilding personalizzato nella loro area entro i prossimi tre anni. Il livello della domanda è stabilito da quante persone si registrano per il diritto di costruire in un anno. Il primo” periodo base ” è terminato alla fine del mese scorso.

I consigli variano nella loro volontà di aiutare gli autocostruttori: un rapporto sul settore dalla ricerca ha trovato le autorità locali nel nord-est e West Midlands sono stati più utili per auto-costruttori.

Secondo AMA Research, i maggiori problemi per gli autocostruttori sono la disponibilità di terreni, ottenere il permesso di pianificazione e accedere ai finanziamenti. La maggior parte delle proprietà self-build sono case unifamiliari ad alta specifica – e un’area di crescita chiave è la domotica, case intelligenti che hanno reso più facile coordinare i pannelli solari con l’uso di elettrodomestici come lavastoviglie e lavatrici, assicurando che si accendessero solo quando splende il sole.

Prestito per costruire

Gli autocostruttori hanno bisogno di più soldi in anticipo rispetto agli acquirenti di case convenzionali. Di solito devono acquistare i loro terreni edificabili e finanziare le loro applicazioni di pianificazione prima di poter ottenere prestiti.

Mutui per auto-costruttori tendono ad essere solo interessi. Funzionano come uno scoperto: il mutuatario paga gli interessi quando il denaro viene prelevato al completamento di ogni fase della costruzione. Prestiti a basso costo a tasso fisso tendono a non essere disponibili durante il processo di costruzione e non ci possono essere tasse di uscita pesanti imposte sui mutuatari che cambiano i prestiti quando il lavoro è completato. I tassi di interesse self-build sono in genere più del 5 per cento.

Gli autocostruttori dovrebbero aspettarsi di impiegare fino a sei mesi per ottenere i loro finanziamenti e avere il 25% del costo del terreno e dei materiali da costruzione in anticipo. Prima di poter applicare per un mutuo, hanno anche bisogno di avere pieno o delineare il permesso di pianificazione. Quando l’edificio è completato alcuni finanziatori auto-costruire offrirà automaticamente un mutuo convenzionale a basso tasso.

Istituti di credito sono guidati da valutatori perché non vogliono prestare su una proprietà che vale meno del prestito. Hanno bisogno di prove di mercato dei valori di rivendita delle proprietà che stanno per costruire. Ciò è particolarmente vero per gli edifici prefabbricati e le case “kit”; chiederanno prove documentate della loro integrità strutturale a lungo termine e longevità.

La maggior parte dei costruttori di auto utilizzano broker per trovare i loro prestiti. Blair del Self Build Mortgage Shop ha dichiarato: “Ottenere un prestito è come tirare i denti ora. Ci vogliono tre o quattro mesi per ottenere una decisione in linea di principio sul mutuo. Ci vuole un minimo di £5.000 solo per ottenere il mutuo con le tasse del creditore, le spese di sistemazione, le tasse di valutazione e il permesso di pianificazione.”

All’inizio, invia ai potenziali clienti più di 100 domande, tra cui alcune sulla loro spesa e reddito. Riceve nuove richieste ogni giorno, ma spesso non sente i clienti per altri 18 mesi mentre cercano trame, costruttori e architetti.

Il primo ministro Blair trova pochissimi autocostruttori vicino a Londra perché i prezzi dei terreni sono troppo alti. “La terra nel sud-est è troppo costoso . . . Si tratta di convenienza, proprio come un mutuo ordinario.”

Alcuni istituti di credito sono scoraggiati dai costi e dai rischi più elevati e dai volumi relativamente piccoli di attività, secondo l’ente industriale UK Finance. “Alcune aziende che offrono mutui auto-build sono più piccoli istituti di credito regionali, così alcuni mutuatari possono trovare difficoltà a ricercare il mercato. Ma, come con altre forme di prestito ipotecario, i potenziali mutuatari possono utilizzare un broker per aiutarli a identificare potenziali fonti di finanziamento”, afferma.

Ray Boulger presso mortgage broker John Charcol dice tassi di interesse self-build sono più alti per riflettere i maggiori costi di amministrazione. Ogni pagamento fase include il costo di una nuova ispezione-e ci possono essere fino a sette prelievi nel corso di un progetto.

“Tuttavia, il costo aggiuntivo in termini di tasse e tasso di interesse è normalmente significativamente inferiore all’aumento di valore della proprietà una volta completato rispetto al costo del terreno, dell’edificio e delle tasse professionali”, afferma.

Trovare una trama e ottenere il permesso

La registrazione per il diritto di costruire con un’autorità locale dovrebbe alla fine rendere più facile trovare una trama, ma molti autocostruttori ricorrono ad agenti immobiliari. Ci sono pochi appezzamenti con permesso di pianificazione per la vendita, ma gli agenti dovrebbero avere proprietà sui loro libri che sono adatti per la demolizione e riqualificazione. Ciò significa che gli acquirenti pagano un premio rispetto al terreno edificabile (così come i costi di demolizione), ma dovrebbero trovare più facile ottenere il permesso di pianificazione. Tracciatore.net, un sito web, raccoglie informazioni da persone che vendono appezzamenti e da agenti immobiliari, rendendole disponibili agli abbonati.

In Inghilterra, circa il 75 per cento delle domande è concesso; ma se la domanda viene rifiutata, è possibile modificare e ripresentare la domanda, o si può fare appello alla pianificazione ispettorato. Circa il 40 per cento delle domande di capofamiglia che vengono rifiutate vengono successivamente concesse. Nella maggior parte dei casi, una seconda applicazione modificata sarà gratuita.

È meglio discutere eventuali domande con i vicini prima di presentarle in quanto ciò può evitare obiezioni e ritardi. Se i vicini non si oppongono e gli ufficiali raccomandano l’approvazione, di solito concedono il permesso di pianificazione per un’applicazione del padrone di casa utilizzando i cosiddetti poteri delegati.

Se ci sono obiezioni, la domanda può andare a una riunione di pianificazione, dove voi o il vostro agente sarà data la possibilità di rivolgersi al comitato di pianificazione, ma questo tempo è limitato a un massimo di tre minuti. Il costo è attualmente £385 per una domanda completa per una nuova abitazione singola in Inghilterra. Questa tassa è simile in Scozia, Galles e Irlanda del Nord.

Dall’aprile 2008, tutti i dipartimenti di pianificazione locale hanno utilizzato lo stesso modulo di domanda, noto come 1APP. La maggior parte darà anche una guida pre-applicazione. Alcuni addebitano il servizio, quindi vale la pena scoprire quale sarà il costo. Per una casa di abitazione è probabile che sia di circa £200 per riunione.

Le dichiarazioni di progettazione e accesso, che giustificano il concetto di progettazione di una proposta, devono accompagnare tutte le applicazioni di pianificazione. La maggior parte delle autorità ha a disposizione note orientative per aiutarti e alcune autorità si rifiutano di registrare le domande a meno che tu non le includa nella tua presentazione.

Il livello di lavoro che può essere svolto sotto lo sviluppo consentito dipende da una varietà di fattori tra cui la posizione (“aree di bellezza naturale” e “aree di conservazione” hanno regole diverse), e l’entità del lavoro già svolto su una proprietà. Altri fattori includono la perdita di luce, vista, design, decisioni di pianificazione precedenti e accesso disabili.

Problemi imprevedibili possono sempre sorgere. Dopo aver demolito una piccola proprietà per costruirne una più grande, un autocostruttore potrebbe scoprire che la fogna deve essere spostata e la compagnia idrica richiederà un legame sostanziale di diverse migliaia di sterline fino a quando il lavoro non sarà completato e ispezionato. Si può richiedere diversi mesi per ottenere il denaro indietro.

Ottenere correttamente assicurato

Ha senso avere la propria polizza di assicurazione auto-costruire e questo può costare tra £500 e £1.000 a seconda delle dimensioni del contratto complessivo. Gli autocostruttori hanno bisogno di una garanzia strutturale per coprire un periodo di 10 anni e una garanzia contro difetti di progettazione, lavorazione e materiali. L’assicurazione è necessaria anche per la responsabilità pubblica, incendio, furto e danni tempesta e per questioni come commercianti non completando il lavoro.

La maggior parte degli autocostruttori si preoccupa del fallimento del loro costruttore. Quelli con una garanzia nazionale del Consiglio di costruzione della casa saranno più fortunati di altri in quanto la NHBC organizzerà l’assunzione di un altro costruttore o pagherà per il lavoro da completare. Questa responsabilità non deve essere superiore al 10 per cento del valore della casa, o £100.000, a seconda di quale sia il maggiore.

È importante che i proprietari non rilascino i pagamenti di fase più velocemente del previsto a un costruttore, indipendentemente da quanto supplichino. Nel mio caso, il mio costruttore è andato busto come il lavoro era in fase di completamento. Il liquidatore della società ha presentato un reclamo per sostanzialmente più del previsto. Ho dovuto assumere un avvocato e quantity surveyor. Appaltatori non pagati sono arrivati alla mia porta chiedendo il pagamento per diverse parti del lavoro. Questo ha rivelato quanto la società di costruzione era stato il sovraccarico. Un muratore ha chiesto £4.000 per un muro del giardino che il costruttore stava chiedendo £12.000 per.

L’accordo finale era molto più economico del denaro richiesto e comprendeva gli appaltatori che venivano forniti per completare la sbavatura. Questo accordo non sarebbe stato raggiunto se il costruttore avesse ricevuto denaro per il pagamento della fase finale.

Se l’impresa di costruzioni che assumi è membro di un’associazione professionale, puoi verificare se ha una garanzia assicurativa sulla qualità del lavoro. La Gilda dei Maestri Artigiani ha un’assicurazione facoltativa che copre il costruttore se falliscono. Developer assicurazione è disponibile anche per garantire un progetto è completato se un costruttore diventa in bancarotta.

Controlla la tua posizione fiscale

Devi pagare l’imposta di bollo se acquisti una proprietà al prezzo di oltre £125.000 o £150.000 per terreni e proprietà non residenziali.

Quei terreni donati dai membri della famiglia non pagano alcuna imposta di bollo, anche se già possiedono una proprietà residenziale. E gli autocostruttori che pagano la terra non pagano più dell’imposta di bollo iniziale, per quanto la proprietà valga una volta completata. Ma ci sarà un supplemento di imposta di bollo del 3 per cento se possiedono un’altra proprietà. Questo deve essere pagato entro 30 giorni dall’acquisto della trama e solo quando vendono la loro proprietà originale entro tre anni possono rivendicare questo indietro. Questo può bloccare £4.750 su un sito che costa £150.000.

Le nuove proprietà sono esenti da IVA e quindi un autocostruttore può rivendicare la maggior parte dell’IVA pagata sui materiali. Tuttavia, l’imposta non può essere recuperata sui servizi professionali e di vigilanza come le indagini, la progettazione, la pianificazione e il noleggio di utensili e impianti, in quanto non sono esentati; né lo sono gli elettrodomestici come cucine e frigoriferi, anche se sono costruiti in. Il recupero medio dell’IVA per i regimi una tantum è di circa £13.200. Non è possibile richiedere indietro l’IVA se si prevede di utilizzare la proprietà per scopi commerciali, ma questo non si estende a lavorare da casa.

Considera kit houses

Huf Haus è una società tedesca che ha costruito 250 case prefabbricate su misura nel Regno Unito negli ultimi 17 anni. Budgeting preciso è uno dei vantaggi che rivendica per i costruttori di auto: ogni pannello, dado, bullone, vetro della finestra è pre-costo e pre-prodotto e una volta che il costruttore ha firmato non possono cambiare un singolo elemento.

Mentre l’azienda non aiuta gli autocostruttori a trovare un appezzamento di terreno o organizzare un mutuo, ha un proprio consulente di pianificazione che lavora con i clienti per ottenere il permesso di pianificazione. L’azienda lavora a stretto contatto con i clienti in una fase iniziale in quanto ciò consente loro di ottenere autorizzazioni nelle aree di conservazione e nelle cinture verdi.

Una volta che le parti della casa raggiungono il cantiere di solito ci vogliono una settimana a 10 giorni per ottenere l’edificio resistente alle intemperie con tegole in luogo. A seconda delle dimensioni della casa, ci vogliono altre 12-16 settimane per adattarsi.

Huf Haus è alla fascia più alta del mercato in termini di costi, arrivando in genere a £3,000 per metro quadrato. I progetti ad alta specifica rappresentano gran parte di questo, ma possono aiutare nel processo di pianificazione a causa delle loro credenziali verdi e del merito architettonico. Le case includono sistemi di riscaldamento e raffreddamento rinnovabili, tecnologia smart home e ventilazione.

La questione cruciale per qualsiasi auto-costruzione è quello di rimanere sul bilancio. Questo è possibile solo se il vostro appaltatore stima con precisione e si attacca alle loro promesse. Alla fine, ho dovuto assumere un geometra quantità per portare il mio appaltatore a tacco. Molto meglio per ottenere un project manager duro fin dall’inizio che sa che cosa le cose dovrebbero costare e la cui parola è legge. La nostra nuova casa costa più di quanto valesse al termine, ma pochi anni dopo, vale più della somma spesa.