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l’Acquisto di Fallimento, Case, Beni, Case, Immobiliare & Proprietà da un Tribunale Fallimentare

Molti acquirenti di immobili sapere come acquistare una proprietà utilizzando un agente Immobiliare o a un’asta di preclusione, ma c’è una notevole mistero su come acquistare case e altri immobili dal fallimento. In effetti, una stretta revisione delle vendite fallimentari mostra uno sconto del 10-50% sui prezzi pagati sul mercato aperto se non ci sono altri acquirenti. Se ti piace pagare il prezzo pieno, non leggere oltre.

Tuttavia, se si vuole trovare un accordo sul settore immobiliare, qui di seguito sono i migliori consigli per l’acquisto di immobili da un tribunale fallimentare attraverso un’asta fallimentare. Questi suggerimenti sono forniti dai nostri avvocati fallimentari in California con anni di esperienza nella vendita di immobili in fallimento per conto di numerosi fiduciari fallimentari.

1) Come trovare le vendite di proprietà fallimentari online

Il primo passo nel processo è trovare una proprietà fallimentare che ti interessa acquistare. Tuttavia, questo non è così facile che possa sembrare. Se un fallimento è archiviato nella contea di Los Angeles, ma il debitore possiede una proprietà in Texas, la vendita di quella proprietà del Texas si verificherebbe presso il tribunale fallimentare di Los Angeles attraverso un curatore fallimentare in California.

La maggior parte dei tribunali pubblicano gli avvisi di vendita sul loro sito web. Ad esempio, il Distretto centrale della California ha un sito Web che elenca gli avvisi di vendita all’interno di tale tribunale. Ciò significa che gli acquirenti di proprietà avrebbero bisogno di setacciare i siti web di 94 tribunali distrettuali negli Stati Uniti, con la California da sola con quattro tribunali distrettuali, solo per trovare tutte le vendite in America.

Gli acquirenti possono avere l’impressione di poter trovare proprietà fallimentari sul Multiple Listing Service (MLS) fornito da agenti immobiliari. Tuttavia, almeno nel sud della California (CRMLS), non esiste una casella di controllo che consente agli agenti di quotazione di specificare che una proprietà viene venduta attraverso un fallimento. Tuttavia, una ricerca dei commenti pubblici o privati per la parola fallimento può rivelare alcuni annunci.

Inoltre, se stai cercando immobili commerciali in fallimento, cerca LoopNet.com per le proprietà di fallimento cliccando su più filtri, quindi utilizzando la parola chiave fallimento.

Un altro modo per trovare proprietà fallimentari è quello di seguire gli elenchi degli agenti immobiliari che finiscono per elencare ripetutamente le proprietà per il capitolo 7 fiduciari nella zona che ti interessa. Una revisione degli avvisi di vendita precedenti probabilmente mostrerà chi sono questi agenti immobiliari. Se non siete sicuri, contattare un avvocato di fallimento nella zona desiderata come probabilmente conosceranno i nomi dei broker che sembrano ottenere annunci. È inoltre possibile contattare gli amministratori fallimentari per chiedere eventuali vendite che possono avere in quel momento.

Dato quanto possa essere difficile trovare proprietà fallimentari, il sito web Inforuptcy.com si avvicinò con una soluzione ingegnosa di elencare le vendite di fallimento a livello nazionale. Mentre il servizio non è gratuito, se siete sul serio l’acquisto di case o altre proprietà da curatori fallimentari, non c’è un servizio migliore.

2) Contattare il curatore fallimentare

Se si trova una proprietà che si desidera di proprietà di un debitore in fallimento, contattare o avere un avvocato immobiliare raggiungere il Capitolo 7 o 11 fiduciario. Per trovare il nome del fiduciario che gestisce la proprietà per quel debitore, è possibile trovare il nome del fiduciario su Pacer.gov. Le informazioni di contatto per ogni trustee del capitolo 7 permanente sono su Justice.gov.

Il fiduciario potrebbe essere interessato a vendere la proprietà. A volte, se il fiduciario può vendere la proprietà senza un broker, possono essere interessati a fornire una distribuzione più ampia ai creditori evitando la tassa di un broker. Spesso, l’avvocato del trustee può avere informazioni sui termini necessari per ottenere il consenso del trustee e l’approvazione del tribunale fallimentare, ad esempio quando una proprietà fallimentare è vissuta dal debitore dopo un divorzio porta a un fallimento.

Curatori fallimentari sono più potenti di curatori di preclusione

Come esperto investitore immobiliare Aaron Norris ha spiegato, ci sono molti tipi di aste immobiliari. Alcune parti si chiedono se un curatore fallimentare è simile a un fiduciario di preclusione che vende un atto di fiducia o ipoteca sui gradini del tribunale.

Questi non sono gli stessi, anche se ci sono alcune somiglianze. Un curatore fallimentare possiede tutti i diritti nella proprietà del debitore sotto la definizione di proprietà del patrimonio trovato nella Sezione 541 (a) del Codice fallimentare. E ‘dovere del curatore fallimentare di” raccogliere e ridurre in denaro la proprietà della tenuta per la quale tale fiduciario serve, e chiudere tale tenuta come rapidamente come è compatibile con i migliori interessi delle parti in interesse.”11 U. S. C. Sezione 704 (a) (1). Trustees vengono pagati una commissione sui pagamenti ai creditori, e hanno bisogno di vendere proprietà per pagare i creditori. Vendono proprietà trovando acquirenti, negoziando con i creditori e persino presentando cause legali di fallimento avversario per perfezionare il titolo o per attaccare gravami apparentemente non validi sulla proprietà.

Al contrario, un fiduciario di preclusione ha semplicemente il dovere di iniziare la vendita dei diritti sotto l’atto di fiducia (cioè, la proprietà soggetta a gravami senior per l’atto di fiducia in vendita) all’offerta più bassa proposta dal creditore precludere. Naturalmente, il prestatore precludere può richiedere il pagamento di non più di quanto sono dovuti, ad esempio, capitale, interessi, tasse in ritardo, spese legali, ecc.

Mentre un curatore fallimentare deve massimizzare il valore della proprietà a beneficio dei creditori, un fiduciario preclusione non ha tale dovere.

Offri al Trustee un importo che pagherà tutti i creditori garantiti, le spese amministrative e fornirà un beneficio ai creditori non garantiti

Trovare una soluzione creativa per il trustee può aiutarti a comprare un bene da un trustee fallimentare.

Tuttavia, un curatore fallimentare in genere deve vendere la proprietà per un importo che paga tutti i creditori in pieno. Tuttavia, un curatore fallimentare può raggiungere un accordo con un creditore di prendere meno dell’intero importo o per il creditore di dare al fiduciario un “ritagliarsi” per cui parte della somma dovuta a quel creditore sarà pagato al fiduciario a beneficio della proprietà fallimentare. Ciò consente a un fiduciario di vendere una proprietà subacquea fornendo un beneficio ai creditori.

Senza il pagamento integrale o il consenso di qualsiasi creditore che viene pagato meno dell’intero importo, un fiduciario generalmente non può vendere la proprietà, almeno non all’interno del Nono Circuito. Chiaro canale esterno, Inc. v. La nostra azienda si occupa di: 2008); vedi 11 U. S. C. sezione 363 (f).

In altre parole, a differenza di un fiduciario di preclusione che ha l’autorità di vendere la proprietà ad un determinato prezzo tale che la proprietà sarà venduta a quel prezzo (e forse ripreso dal creditore se non appaiono altri offerenti), quando un fiduciario fallimentare vuole vendere proprietà, devono ricevere una certa somma di denaro per vendere quella proprietà.

Tale importo costituisce il totale di tutti i gravami, i costi di vendita, tutte le spese amministrative, il pagamento dell’esenzione di homestead al debitore, se presente, più qualche importo aggiuntivo destinato a beneficio dei creditori non garantiti.

3) Diventare l’offerente cavallo Stalking presentando un’offerta di acquisto al Curatore fallimentare

Il fiduciario accetterà un’offerta di acquisto che ritengono sufficiente, anche se non gli dispiacerebbe di più. Questo acquirente, noto come un offerente cavallo stalking, viene quindi presentato al Tribunale fallimentare come l’acquirente proposto in una mozione per approvare una vendita sotto 11 U. S. C. Sezione 363. Non solo il prezzo deve essere sufficiente, ma anche le condizioni devono essere sufficienti.

Non spaventare il curatore fallimentare con contingenze

Il curatore fallimentare sarà più propensi ad accettare l’offerta con il minor numero di contingenze, come ad esempio una contingenza di finanziamento o di ispezione contingenza. In effetti, le contingenze di riparazione sono molto difficili da eseguire per un trustee perché, nella maggior parte dei casi, il trustee non ha soldi nella tenuta per eseguire tali riparazioni. Ancora di più, assumere qualcuno per eseguire una riparazione può richiedere l’approvazione del tribunale, che richiede un notevole tempo avvocato, probabilmente costano migliaia di dollari. Il beneficio per la tenuta ei suoi creditori di assumere tali professionisti può essere discutibile, in modo da evitare queste complicazioni renderà la vostra offerta più forte.

Puoi finanziare la proprietà fallimentare(ma il denaro è ancora il re)

Generalmente, un fiduciario, come qualsiasi altro venditore, preferirebbe un acquirente in contanti rispetto a un acquirente che ha bisogno di finanziamenti. Tuttavia, se l’acquirente può finanziare un prestito per acquistare la proprietà attraverso durante l’impegno dopo che il movimento di vendita è approvato dal tribunale, allora questo è ritenuto sufficiente. Come con qualsiasi venditore, sentitevi liberi di fornire documentazione al curatore fallimentare che mostra la capacità finanziaria di consumare una vendita.

Le vendite di fallimento consentono protezioni dell’acquirente come Escrow e ispezioni

Molti acquirenti sono cauti di acquistare in un’asta di preclusione in cui il titolo è preso così com’è senza rimborsi se la proprietà non è come previsto. Infatti, un fiduciario preclusione accetta il denaro direttamente dal compratore in contanti o vaglia, quindi registra l’atto.

Tuttavia, un curatore fallimentare apre generalmente un impegno in cui il fiduciario deposita un atto, e l’acquirente deposita i fondi necessari e rilascia contingenze. Gli acquirenti sono invitati a negoziare i termini di un acquisto, compresa l’ispezione della proprietà e il tempo ordinario per rivedere l’assicurazione del titolo per vedere che tutti i problemi sono risolti. Se qualcosa va storto, l’acquirente può tornare indietro, spesso con il fiduciario mantenendo il deposito caparra.

Gli acquirenti non dovrebbero aver paura di aggiungere protezioni nella loro offerta per assicurarsi di ottenere ciò che si aspettano.

Come trattare con gli occupanti presso la proprietà

Se si vuole veramente addolcire l’affare per ottenere un ottimo prezzo, offerta di prendere la proprietà nella sua condizione attuale, che può anche significare accettare eventuali occupanti presso la proprietà.

Tuttavia, puoi chiedere un ordine del tribunale che dichiari che non ci sono contratti di locazione a lungo termine in atto presso la proprietà poiché tali contratti di locazione potrebbero ostacolare la tua capacità di ottenere un detenuto illegale (sfratto) contro quegli inquilini in tribunale statale dopo l’udienza. Ancora di più, un acquirente potrebbe voler chiedere un ordine del tribunale che non ci sono inquilini legali presso la proprietà in modo tale che l’acquirente potrebbe cambiare le serrature dopo la vendita è chiusa. Con un tale ordine, un acquirente potrebbe anche ottenere un ulteriore ordine che gli Stati Uniti Marshall Servizio fatturato possesso al compratore, evitando così un detenuto illegale in tribunale statale.

Libero e chiaro di tutti i gravami

Alcuni acquirenti si chiedono se una vendita di fallimento spazza via i gravami junior simili a una vendita di preclusione. La questione dei gravami junior è essenzialmente irrilevante, in quanto il curatore fallimentare sta vendendo la proprietà, non la posizione di un particolare titolare di pegno.

Il termine “libero e chiaro” deriva dalla sezione del codice fallimentare 363(f), che consente la vendita di un bene gravato per cui i gravami sulla proprietà si estinguono rispetto alla proprietà, ma si attribuiscono ai proventi della vendita.

La vendita dovrebbe essere consumata attraverso l’impegno in cui l’acquirente e il fiduciario otterranno l’assicurazione del titolo in modo che non ci saranno problemi per quanto riguarda eventuali gravami rimanenti dopo la vendita. Assente qualcosa di insolito, che sarebbe probabilmente dichiarato in un movimento di vendita o un rapporto preliminare di assicurazione del titolo, qualunque cosa accada in una normale vendita sul mercato aperto può accadere in una vendita di fallimento.

Tassa di rottura

Una tassa di rottura è una compensazione monetaria a un offerente di cavalli di stalking se la vendita è ordinata a una parte diversa. La tassa di break-up sarebbe richiesto di essere approvato dal Tribunale fallimentare. L “argomento è che una tassa di break-up è equo compenso per l” offerente cavallo stalking per il rischio, sforzo e la spesa per entrare nella vendita proposta.

Acquirente in buona fede

Ai sensi della sezione 363(m) del Codice fallimentare, anche un’inversione in appello di un ordine di vendita non non pregiudica la validità di una vendita di un acquirente in buona fede.

” Sebbene il codice fallimentare e le regole non forniscano una definizione di buona fede, i tribunali generalmente hanno seguito i principi tradizionali nel ritenere che un acquirente in buona fede sia colui che acquista ‘in buona fede’ e ‘per valore.”In genere, la mancanza di buona fede è dimostrata da” frode, collusione tra l’acquirente e altri offerenti o il fiduciario, o un tentativo di trarre un vantaggio gravemente ingiusto da altri offerenti.”In re M Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. A. P. 9th Cir. 2003).

4) Come Overbid a una vendita di fallimento (asta)

Mentre il curatore fallimentare è il venditore, il fiduciario agisce solo sotto l’autorità giudiziaria attraverso un ordine che approva una mozione per vendere la proprietà ai sensi della Sezione 363 del Codice fallimentare. Per garantire che la vendita sia equa per i creditori, il movimento di vendita fornirà generalmente le procedure per l’overbid. Un overbidder è un potenziale acquirente di proprietà fallimentare che chiede di pagare più del compratore proposto identificato dal curatore fallimentare nel movimento di vendita.

Rivedere sempre la mozione di vendita presentata dal fiduciario per comprendere le procedure per l’overbidding in udienza. L’avviso di vendita fornirà istruzioni su qualsiasi pre-qualificazione, che può comportare la fornitura del fiduciario con un assegno circolare al depositata con l’impegno se tale overbidder è il miglior offerente e accettando di eseguire un contratto di acquisto e vendita simile a quello del compratore cavallo stalking. L’assegno circolare sarebbe rimborsato se l’overbidder non prevale in ultima analisi nel processo di offerta.

Il movimento di vendita fornirà la data, l’ora e il luogo dell’udienza, nonché l’overbid minimo (a volte cinque o diecimila rispetto all’acquirente proposto) e gli incrementi di offerta (forse poche migliaia di dollari). Ad esempio, se l’acquirente proposto ha offerto $500.000 e l’overbid minimo è di more 10.000 in più, con incrementi di offerta di $5.000, il primo overbidder dovrebbe offrire 5 510.000, con l’offerta successiva richiesta di almeno $515.000. In generale, il tribunale consentirà agli agenti, come un agente immobiliare o un avvocato per l’offerente, di fare offerte per conto di un overbidder.

Quando arriva il momento dell’asta, il giudice chiamerà il caso di solito annunciando il nome del debitore la cui proprietà viene venduta. La corte di solito chiedere se ci sono eventuali over-offerenti presenti all’udienza. Se la corte chiede o no, essere sicuri di annunciare se stessi per telefono o procedere al leggio in tribunale per indicare che siete presenti a overbid sulla proprietà in vendita.

Se appare un overbidder, il giudice fallimentare generalmente fungerà da banditore della proprietà. Non aspettarti che il giudice porti l’eccitazione che potresti trovare in un’asta in televisione. Tuttavia, il giudice garantirà l’equità nel processo.

La vera eccitazione per un acquirente si verifica quando nessun overbidder appare come una proprietà può vendere per decine o centinaia di migliaia di dollari in meno rispetto alla proprietà potrebbe vendere per se c’è un overbidder. Sulla base dell’esperienza dell’autore di questo articolo, proprietà fallimentare senza overbidders venderà per circa 5% al 45% in meno rispetto al valore di mercato. Questo sconto sarà più estremo con attività meno liquide, come terreni vacanti o case costose, e meno pronunciato con attività più liquide, come una casa unifamiliare senza grossi difetti che vendono intorno al prezzo di vendita mediano nella zona. Quando appare un overbidder, lo sconto scende a circa il 10% o talvolta a nessuno sconto. In effetti, l’overbidder crea un mercato per la proprietà per cui viene venduto per un valore di mercato vicino al giusto.

Il tribunale generalmente approva sia il miglior offerente, al prezzo del miglior offerente, sia un offerente di riserva, al prezzo più alto dell’offerente di riserva. Questo viene fatto in modo che nessun ulteriore ordine del tribunale è richiesto se il miglior offerente decide di non acquistare la proprietà per qualsiasi motivo. Ciò consente al curatore fallimentare di vendere la proprietà all’offerente di backup senza ulteriori ordini del tribunale.

Contattare un avvocato di fallimento con esperienza in California

Se avete domande per un avvocato di fallimento con esperienza che ha venduto numerose proprietà per conto di fiduciari fallimentari, contattarci online o chiamare (844) 4-TALKOV (825568).

Gli avvocati fallimentari di Talkov Law sono esperti nelle aree di:

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