Come viene misurata e calcolata la superficie abitabile lorda?
Superficie abitabile lorda
Periti devono seguire il-Metratura-Metodo per il calcolo ANSI Z765-2021 quando si misura, calcolo e segnalazione della superficie abitabile lorda e aree abitative non lorde (seminterrato, strutture aggiuntive, ecc) della proprietà oggetto. Le valutazioni che richiedono ispezioni interne ed esterne devono seguire questo standard; valutazioni di questo tipo eseguite senza l’utilizzo di questo standard non saranno accettabili. Il confronto più comune per le proprietà di una unità, comprese le unità in PUD, condominio, o progetti co-op, è sopra-grade superficie abitabile lorda e sotto-grade metratura. Il perito deve essere coerente quando si riporta la superficie abitabile lorda finita sopra il grado, metratura inferiore al grado e conteggio delle camere. La necessità di coerenza si applica anche da una relazione all’altra. Ad esempio, quando si utilizza la stessa transazione di una vendita comparabile in più rapporti, il numero di camere e la superficie lorda non devono cambiare.
Quando si utilizza il software di schizzo o scansione 3D, l’output risultante deve anche essere conforme al metraggio quadrato-Metodo per il calcolo: standard ANSI Z765-2021. Vedere Mostre per le valutazioni in B4-1.2-01, Moduli rapporto di valutazione e mostre per ulteriori informazioni su schizzi e planimetrie.
Solo finito sopra-grade aree possono essere utilizzati nel calcolo e reporting di sopra-grade camera count e metratura per la zona giorno lorda. Fannie Mae considera un livello inferiore al grado se una parte di esso è inferiore al grado, indipendentemente dalla qualità della sua finitura o dall’area della finestra di qualsiasi stanza. Pertanto, un seminterrato walk-out con camere finite non sarebbe incluso nel conteggio delle camere di cui sopra. Le camere che non sono incluse nel conteggio delle camere di cui sopra possono aggiungere sostanzialmente al valore di una proprietà, in particolare quando la qualità della finitura è elevata. Per questo motivo, il perito dovrebbe segnalare separatamente il seminterrato o altre aree parzialmente al di sotto del grado e apportare le opportune modifiche per loro nel seminterrato & Camere finite al di sotto della linea del grado nella griglia di regolazione dell’approccio al confronto delle vendite.
Le strutture distaccate con metratura finita devono essere segnalate su una linea diversa nella griglia di regolazione e non incluse come parte della superficie abitabile lorda del soggetto.
Quando la proprietà oggetto ha un’area che non soddisfa i requisiti di altezza minima del soffitto ANSI, la metratura aggiuntiva deve essere riportata su una linea aggiuntiva nella griglia di regolazione e applicata una regolazione di mercato appropriata, se giustificata. Inoltre, il perito deve fornire una spiegazione nel rapporto per come questa area è stata gestita al fine di rispettare lo standard ANSI® e anche riconoscere qualsiasi contributo della metratura aggiuntiva.
Se il perito non è in grado di aderire alla metratura-Metodo per il calcolo: Standard ANSI Z765-2021 devono inserire “GXX001 -” all’inizio del campo delle funzionalità aggiuntive della valutazione e fornire una spiegazione del motivo per cui non sono stati in grado di conformarsi. Ad esempio, se il perito sta eseguendo una valutazione in uno stato che richiede l’adesione a uno standard di misurazione diverso, il prestito potrebbe ancora essere idoneo per l’acquisto da parte di Fannie Mae.
Per ulteriori informazioni, vedere B4-1.3-05, Sezione Miglioramenti della relazione di valutazione.