Come calcolare NNN Investment Cash Flow o ROI
Nell’articolo della scorsa settimana, abbiamo parlato di finanziamento e di quanto di un acconto è richiesto per un investimento immobiliare a tripla rete (NNN). Questa settimana, ci concentreremo su come il vostro flusso di cassa, o ritorno sugli investimenti (ROI), è influenzato dalla vostra scelta di acquistare con tutti i contanti, utilizzare uno scambio 1031, o ottenere un prestito sulla proprietà. Tutti e tre influenzano il reddito mensile, il ROI e l’esito dell’investimento.
Transazione all-Cash & Cap Rate
Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è il livello di rendimento del capitale sul vostro investimento ed è calcolato su base all-cash. In una transazione in contanti NNN locazione proprietà assoluta, cap rate confronta il prezzo di acquisto della proprietà al reddito (affitto) che genera. Pertanto, il ROI è semplicemente il tasso di cap, o l’affitto ricevuto, in quanto in genere non ci sono spese del proprietario. Se si considerano i numerosi vantaggi fiscali e gli aumenti incrementali dell’affitto su un periodo di locazione da 10 a 20 anni, un tasso di copertura del 6% può in definitiva ammontare a un rendimento dell ‘ 8-10%.
Esempio: Da 100.000 $(margine Operativo Netto)/$1,667,000 (Prezzo di Acquisto) = 6.00% Tasso massimo
l’Ottenimento di Debito & Cash-in Cash Return
Quando l’ottenimento di debito per acquistare un NNN investimento, l’obiettivo è quello di garantire le migliori condizioni di finanziamento disponibili per guadagnare il massimo cash-in cash (CoC) di ritorno. Quando si prende un prestito, il tasso di interesse sul debito ha più a che fare con il CoC e il valore a lungo termine dell’investimento, piuttosto che il tasso specifico cap. Il tuo ritorno è la quantità di denaro che ricevi (affitto meno servizio del debito) diviso per la quantità di denaro inizialmente investito.
Ad esempio, se l’affitto guadagnato è di $110.000 e il servizio di debito è di 5 50.000, il flusso di cassa è di $60.000. Se il vostro acconto era $1.000.000, il vostro ritorno CoC sarebbe $60k/$1mm = 6% Cash-on-Cash.
Vantaggi fiscali Aggiungi al rendimento complessivo
Per calcoli più approfonditi, è possibile valutare il rendimento complessivo o il tasso di rendimento interno (IRR). Quando il ROI indica la crescita totale dall’inizio alla fine, l’IRR identifica il tasso di crescita annuale. Questo calcolo è meno semplice, ma in termini più semplici, è possibile aggiungere il pagamento principale e includere eventuali cancellazioni fiscali, come l’ammortamento, per arrivare al IRR. Prendendo ammortamento e altri benefici fiscali sul vostro investimento potrebbe trasformare la vostra dichiarazione al lordo delle imposte del 6% in un 8-10% IRR. Alcune tecniche di risparmio fiscale che possono preservare il capitale e aumentare il tuo IRR annuale includono:
- Se vivi in uno dei nove stati senza imposta sul reddito statale e acquisti un immobile commerciale qui, puoi aumentare il tuo rendimento.
- Utilizzare lo scambio 1031, che è praticamente un prestito senza interessi da parte del governo. Ciò consente di” scambiare ” il 100% degli utili, o plusvalenze, dalla vendita di un immobile commerciale in un investimento immobiliare simile (o tre) – fiscale differita-entro 6 mesi dalla vendita della vostra vecchia proprietà.
- Considerare l’ammortamento della segregazione dei costi (CSD). Questo accelera drasticamente il deprezzamento di alcune spese di costruzione in cinque, sette o 15 anni, contro 27,5 o 39 anni. Ciò consente notevoli risparmi fiscali sugli edifici nuovi ed esistenti e libera il capitale per un flusso di cassa immediato.
Per concludere-Trova il tuo investimento NNN ideale con il ROI più favorevole
Come puoi vedere, ci sono molti modi per utilizzare il tuo capitale per investire in proprietà NNN lease. È possibile pagare tutti i contanti, stipulare un mutuo commerciale, e/o utilizzare una combinazione di strategie fiscali, tra cui uno scambio 1031. A causa di questa variegata selezione, è più efficace e prudente di impegnarsi Advisor di un acquirente Westwood Net Lease per aiutare a trovare il vostro investimento ideale NNN con il ROI più favorevole.
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