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Per quelli di noi che sono nati in fattoria ma, ahimè, non nati in una fattoria, il dolore di avere la propria terra può essere così intenso che lo senti nella tua pancia. Pensavo che non sarebbe mai successo per me.

Ma ora, dopo 20 anni di agricoltura e 15 anni di intervistare gli agricoltori, sono abbastanza sicuro che quasi chiunque può trovare e acquistare terreni agricoli facendo quattro cose:

1. Sii chiaro e realistico sul budget di cui avrai bisogno per sostenere te stesso e la tua fattoria e su come otterrai il reddito di cui hai bisogno.

2. Fate il vostro lavoro sul quartiere e la terra che stai guardando per assicurarsi che vi si addice e il tipo di agricoltura che si vuole fare.

3. Pensare fuori dagli schemi: essere aperti a diverse opzioni e orari per l’acquisto di terreni.

4. Se si applica per un prestito, scoprire quali istituti di credito ipotecario richiedono da mutuatari e ottenere tali requisiti in ordine.

Da dove cominciare a cercare la terra

Il Servizio di ricerca economica del Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti riferisce che, di gran lunga, la maggior parte dei nuovi agricoltori si affida al reddito fuori azienda per mantenersi. Se il piano include reddito fuori azienda che richiede il pendolarismo a un lavoro, trovare il lavoro prima e cercando la terra secondo può essere il piano migliore.

Successivamente, se hai intenzione di vendere parte di ciò che sollevi, dovrai capire dove ci sono abbastanza potenziali clienti (di solito in una città) e come potresti venderli — mercati degli agricoltori, programmi di agricoltura supportati dalla comunità (CSA), ecc.

Dovrai restringere la tua area di ricerca considerando quali contee hanno opzioni di occupazione fuori azienda, mercati per i tuoi prodotti agricoli e servizi di supporto agricolo necessari. È utile ottenere una cartina stradale vecchio stile e disegnare due cerchi: uno con il lavoro off-farm al centro e un raggio fino a quando la distanza si è disposti a fare i pendolari, l’altro con la vostra base di clienti nel mezzo e un raggio fino a quando la distanza si è disposti a viaggiare al mercato. Dove i cerchi si sovrappongono è dove si dovrebbe cercare la terra (vedere l’illustrazione di una mappa di mercato pendolari).

Creazione di un piano di marketing aziendale

Un buon piano di marketing è una pietra angolare di qualsiasi impresa agricola di successo. Due solide risorse su questo argomento stanno crescendo per Market, una pubblicazione commerciale per i produttori alimentari locali disponibile sia in stampa che online, e il mercato del libro Farming Success di Lynn Byczynski. L’incredibile National Sustainable Agriculture Information Service (NSAIS) offre una vasta gamma di informazioni per aiutarti a decidere cosa raccogliere e come venderlo. Guardare attraverso l’elenco Master Pubblicazione di più di 300 titoli per quelli che sono rilevanti per il tipo di azienda agricola che stai pensando di, così come i titoli più generali come il marketing diretto e la pianificazione per il profitto in agricoltura sostenibile. (Anche essere sicuri di fare clic su altre risorse, che vi guiderà a una pletora di siti web correlati.) Queste pubblicazioni vi darà una maniglia sulle opzioni di marketing, pianificazione aziendale agricola, e ciò che i diversi prodotti agricoli hanno bisogno in termini di superficie, qualità del suolo, lavoro e servizi di supporto agricolo.

Dovrai cercare altre fonti per scoprire se i servizi di supporto necessari, come veterinari o fornitori di mangimi biologici, sono disponibili nella tua area di ricerca. Trova questi parlando con altri agricoltori-inizia con i venditori al mercato degli agricoltori locali – e raccogliendo una copia delle pagine gialle locali presso la compagnia telefonica (o accedendo alle Pagine gialle online).

Valutazione dei terreni agricoli

Ora che sai dove stai cercando, è il momento di iniziare a controllare gli elenchi di proprietà (vedi “Elenchi di proprietà rurali”, alla fine di questo articolo). Non tutte le proprietà sono online-anche in questa era elettronica, molte terre rurali cambiano di mano senza essere pubblicizzate. Contattare un agente immobiliare locale e fare qualche chiedere in giro a bar locali o aziende agricole-oriented per scoprire chi potrebbe pensare di vendere.

Quando si inizia a camminare proprietà, essere sicuri di porre queste domande-e non si basano esclusivamente sulle risposte da agenti immobiliari o venditori:

• È l’acqua pulita e sufficiente per le esigenze sia della famiglia e la fattoria?
• Il terreno è coltivabile?

Acqua. Per conoscere la qualità dell’acqua e gli standard per la corretta costruzione e collocazione dei sistemi di erogazione dell’acqua (che si tratti di un pozzo, di una sorgente, di uno stagno o di una cisterna), visitare il sito Web del Dipartimento della Salute o del Dipartimento delle Risorse naturali (a seconda di quale gestisce le questioni relative all’acqua potabile privata). Informazioni eccellenti sono disponibili anche sul sito Web dell’acqua potabile dell’Agenzia per la protezione dell’ambiente, sul sito Web dell’American Freakway Trust e nelle fonti e opzioni di acqua di Homestead.

Il sito web dello stato ti guiderà anche nei laboratori di test dell’acqua, che ti diranno come prendere un campione d’acqua, cosa dovresti testarlo e dove inviarlo per il test. Se la fonte di acqua è un pozzo, poi anche ottenere il rapporto del perforatore bene dal segretario della contea, che vi dirà il tipo, la profondità e l’età del pozzo, e quanti galloni al minuto consegnato quando prima messo in.

In caso di dubbi sulla qualità, quantità o affidabilità dell’approvvigionamento idrico, consultare un perforatore o un altro professionista. Se non hai abbastanza acqua pulita, non puoi coltivare.

Infine, se ti trovi in uno stato in cui i diritti sull’acqua e sui minerali sono separati dalla proprietà — generalmente a ovest del fiume Mississippi — devi ottenere una consulenza legale locale e qualificata per assicurarti di poter acquistare abbastanza diritti sull’acqua con la proprietà.

Suolo. Se la terra può essere coltivata è determinata principalmente dal tipo di suolo, come descritto nel USDA e Natural Resources Conservation Service (NRCS) National Cooperative Soil Survey. È possibile scaricare una mappa dei tipi di terreno su qualsiasi proprietà utilizzando questo sito web, o, se sei low-tech come me, è possibile ottenere una mappa e le descrizioni del tipo di terreno dall’ufficio dell’agente di estensione della contea.

Leggi le descrizioni dei tipi di terreno, perché queste ti diranno la profondità del terreno e del sottosuolo, il drenaggio, il grado di pendenza e quali colture e attività agricole sono adatte per il terreno.

Se tutto sembra buono finora, fare una ricerca online per trovare un laboratorio di test del suolo nella zona (o chiedere un agente di estensione), seguire le istruzioni del laboratorio per prendere un campione di terreno, e lo hanno testato per i nutrienti di base. Se il test rivela alcune importanti carenze, parlare con uno specialista della fertilità del suolo — come un esperto di estensione del suolo — su ciò che portare il suolo al suo pieno potenziale può costare.

Edifici, servizi di pubblica utilità, servizi di supporto. Se sei a disagio con la vostra capacità di giudicare la solidità degli edifici e la condizione di impianto idraulico, cablaggio, il forno, recinzioni e il sistema settico, trovare qualcuno che li può ispezionare per voi. Si può avere un amico esperto o un parente, il vostro agente immobiliare o banchiere può conoscere qualcuno a livello locale, oppure si può andare alla Società americana di ispettori casa sito web per trovare gli ispettori nella zona.

Quartiere. Prima di fare un’offerta su una proprietà, controlla il quartiere. Vacanza lì per una settimana se non è locale per voi, iscriversi ai giornali locali, parlare con la gente, andare in giro, e certamente avviare Google Earth e fare un cavalcavia virtuale della zona. Questo download gratuito, con foto satellitari regolarmente aggiornate di tutto il mondo, è uno strumento eccellente per individuare cose cattive su un quartiere che potrebbe essere nascosto, come grandi operazioni minerarie, discariche attive o sviluppo residenziale che sta divorando terreni agricoli. Assicurati di chiedere ai potenziali vicini di eventuali modifiche recenti o in sospeso sull’uso del suolo.

In secondo luogo, visitare gli uffici della contea o il sito Web per informazioni sulle ordinanze sull’uso del suolo (compresa la zonizzazione) e gli usi correnti del suolo. Le ordinanze sull’uso del suolo sia a livello di borgata che di contea possono limitare o proteggere i tipi di agricoltura e marketing che puoi fare, e avranno certamente un impatto sui tipi e sul ritmo dello sviluppo futuro. Le mappe dei proprietari terrieri (a volte chiamate “mappe plat”) — disponibili anche presso gli uffici della contea — mostrano le linee di proprietà e identificano il proprietario di ogni appezzamento di terreno nella contea (ad eccezione di piccoli lotti residenziali). Sono ben vale il prezzo di acquisto se siete seriamente di acquistare terreni in quella contea.

Ottenere soldi per comprare terreni agricoli

Ci sono quattro opzioni tradizionali per indagare per prendere in prestito denaro: i tuoi parenti, un proprietario terriero disposto a autofinanziare tutto o parte del mutuo attraverso un “contratto per atto”, il governo o un creditore commerciale (come una banca). Spesso, come ha fatto per noi, ci vuole un paio di istituti di credito diversi per fare un lavoro affare.

Guardando bene a un creditore. Perché i creditori sono principalmente interessati a quanto è probabile che otterranno i loro soldi indietro (con interesse), il vostro compito è quello di dimostrare che sei un buon rischio. Per scoprire quali istituti di credito sono alla ricerca di, controllare la pubblicazione del progetto Land Stewardship Ottenere una maniglia sulle barriere al finanziamento dell’agricoltura sostenibile. Inoltre, leggi l’articolo Finanziamento della tua fattoria: guida per gli agricoltori principianti sul sito web NSAIS.

Utilizzo dei programmi governativi. Diversi programmi di sovvenzioni e prestiti assistono i nuovi agricoltori con l’acquisto di terreni. La maggior parte sono amministrati attraverso tre agenzie: l’amministrazione del credito agricolo, l’agenzia di servizi agricoli e lo sviluppo rurale USDA.

Pensare fuori dagli schemi. Che cosa succede se non hai soldi, nessuna esperienza, nessun impiego off-farm, e quindi nessun appello per un potenziale creditore?

Ottieni uno stage in fattoria. Vai al sito web NSAIS e controllare la sua lista nazionale di stage; controllare anche regionale e statale siti web organizzazione agricoltura sostenibile per ulteriori opportunità. World Wide Opportunities on Organic Farms offre apprendistati retribuiti e non retribuiti nelle aziende agricole di tutto il mondo.

Iscriversi a corsi di agricoltura sostenibile, compresi gli aspetti aziendali. Questi possono essere disponibili attraverso organizzazioni agricole sostenibili regionali o locali senza scopo di lucro, attraverso l’estensione statale e le università, o attraverso college privati. L’USDA mantiene un elenco di college con programmi di agricoltura sostenibile.

Rivedere gli elenchi delle proprietà pignorate presso gli uffici della contea, banche locali o on-line. Se si va questa strada, fare il vostro lavoro su come queste vendite funzionano per evitare le molte insidie potenziali. Per una buona panoramica, vedi il libro di Lin Stone Come acquistare terreni alle vendite fiscali.

In molte aree, la terra è troppo costosa perché la proprietà sia possibile per un agricoltore principiante. Invece, esaminare il leasing o l’affitto di terreni. Controllare Craigslist e siti web simili, o, meglio di tutti, contattare direttamente i proprietari terrieri-una mappa proprietario terriero è estremamente utile per questo.

Controlla i programmi farm-link attraverso la rete nazionale di transizione agricola, che collegano gli agricoltori in pensione con nuovi agricoltori.

Che dire di un acquisto di gruppo? Quello che un agricoltore principiante non può permettersi di comprare, forse un gruppo di loro potrebbe.

Ultimo ma non meno importante, non mollare. Da qualche parte, c’è una fattoria che ti aspetta per trovarla.

Rural Property Listing Resources

Rural Property Lands Connector
United Country Real Estate
Rural Property Finder

Ann Larkin Hansen vive con la sua famiglia in un vecchio caseificio nel nord del Wisconsin. Il suo prossimo libro, Finding Good Land for Your Organic Farm, sarà rilasciato all’inizio del 2013. È anche autrice del Manuale di agricoltura biologica.

• Pubblicato il settembre 14, 2012

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