Case in affitto-Acquisto della freehold-Qualificazione e procedura
Requisiti di qualificazione per un inquilino di acquistare la freehold della loro casa in affitto e schema della procedura.
Le risposte a problemi specifici sono disponibili nelle Domande frequenti sulle case.
Modulo di domanda-Locazione finanziaria: Prezzo da pagare-Case e locali
Modulo di domanda – Costi ragionevoli Ordine – Case e locali
Introduzione
Questo opuscolo non ha lo scopo di descrivere o dare un’interpretazione completa della legge, come solo i tribunali possono farlo. E non copre tutti i casi. Se siete in qualche dubbio circa i vostri diritti e responsabilità, si dovrebbe ottenere consigli da un avvocato specializzato in questo settore della legge.
Questa guida delinea i requisiti per poter beneficiare di acquistare la proprietà della vostra casa in affitto. Fornisce anche uno schema della procedura per farlo. Non si tratta di concordare il prezzo per acquistare la proprietà. Si prega di consultare la nostra guida consigli sulla valutazione per l’acquisto della proprietà di una casa in affitto per questo.
Sebbene i termini “locatore” e “locatario” siano utilizzati nella formulazione della legge, questi si riferiscono a freeholder e leaseholder.
La legge
Il Leasehold Reform Act 1967 (la legge del 1967) dà affittuari di case il diritto di acquistare la proprietà. Il diritto di acquistare la freehold (e qualsiasi interesse intermedio di locazione, ad esempio il contratto di locazione principale) senza il contratto del proprietario è chiamato “enfranchisement”. Alcuni proprietari venderanno la proprietà senza che tu debba fare un reclamo formale, ma se devi fare un reclamo o no, dovresti ottenere una consulenza professionale per scoprire approssimativamente quale sarà il costo dell’intero processo.
La legge del 1967 è stata modificata ed estesa nel corso degli anni, il che ha reso complicate le regole per il calcolo del prezzo. Le ultime modifiche sono contenute nel Commonhold and Leasehold Reform Act del 2002, che ha semplificato le regole per la concessione del diritto di riscatto e ha conferito ai locatari diritti aggiuntivi.
Qualificazione per enfranchisement
Il diritto di enfranchise dipende dalla casa, il contratto di locazione e si soddisfano determinate condizioni, che sono di seguito indicate.
La casa
La casa deve essere un edificio che è ragionevolmente considerato una casa, diviso verticalmente da qualsiasi casa adiacente. Non importa se l’edificio è stato diviso in appartamenti fino a quando si ha il contratto di locazione di tutta la casa.
Alcuni edifici che contengono locali commerciali possono qualificarsi come una casa all’interno di questa definizione. Ad esempio, l’affitto di un edificio che è un negozio con un appartamento sopra può qualificarsi per l’affrancamento.
Il contratto di locazione
Deve essere un contratto di locazione lungo, originariamente per una durata superiore a 21 anni o con diritto di rinnovo.
Il locatario
Devi essere il locatario della casa al momento della richiesta di affrancamento e devi aver tenuto il contratto di locazione negli ultimi due anni. (Inoltre, se hai il diritto di acquistare la proprietà privata, se muori i tuoi rappresentanti personali possono servire un avviso per acquistarlo entro due anni dalla concessione di successione o lettere di amministrazione.)
Cosa è incluso nella vendita?
Il diritto è quello di acquistare la proprietà della ‘casa e locali’.
La definizione di “locali” ai sensi della legge include qualsiasi garage, dependance, giardino, cortile e qualsiasi oggetto lasciato al locatario con la casa. I locali devono essere lasciati con la casa, ma questo potrebbe essere sotto un contratto di locazione extra o atto.
Il proprietario può chiedere che i locali siano inclusi nella vendita se mantenerli causerebbe al proprietario disagi o disagi. Oppure, possono chiedere di mantenere determinati locali se hanno un interesse in questi e potrebbero subire difficoltà o disagi a causa della loro vendita.
La procedura
La procedura per l’acquisto della proprietà è stabilita nella legge del 1967 e nei regolamenti di Enfanchisement (i regolamenti). La procedura per le case non segue le stesse scadenze chiare come quando enfanchising appartamenti o estendere il contratto di locazione.
Avviso dell’inquilino
Si avvia il processo servendo un avviso dell’inquilino sul proprietario. Il tuo padrone di casa (o’ reversioner’) è la persona che ha una locazione di 30 anni o più di te. Questo di solito sarà il freeholder. Se ci sono altri proprietari oltre al freeholder, si dovrebbe anche servire un avviso su di loro.
L’avviso dovrebbe essere nella forma prevista dal regolamento (il modulo prescritto), o dovrebbe includere le stesse informazioni. In caso di dubbio, è meglio usare il modulo prescritto.
Non è necessario includere un prezzo proposto nel bando. Servire l’avviso crea un contratto tra entrambe le parti di concedere e accettare la proprietà. Il contratto è alle condizioni di vendita stabilite nel regolamento. Il prezzo deve essere concordato utilizzando la formula nella legislazione, vedi sotto.
L’utente (e qualsiasi locatario congiunto) deve firmare l’avviso. La giurisprudenza ha suggerito che è possibile autorizzare un agente a firmare l’avviso. Puoi servire l’avviso di persona o pubblicarlo all’ultimo indirizzo noto del proprietario in Inghilterra e Galles.
Risposta del locatore
Se il locatore desidera inviare un ‘avviso in risposta’, deve farlo entro due mesi dalla data dell’avviso dell’inquilino. Se il proprietario non serve un avviso in risposta, ciò non impedisce loro di negoziare la valutazione o di contestare se l’avviso dell’inquilino è valido, anche se potrebbero esserci conseguenze sui costi se la questione va in tribunale. Inoltre, se il proprietario non pubblica un avviso in risposta, non può in seguito contestare l’estensione dei locali che vogliono essere inclusi o esclusi dal reclamo.
Se il padrone di casa serve un avviso in risposta, l’avviso dovrebbe indicare se il proprietario ammette la tua richiesta di acquistare la proprietà e, in caso contrario, perché no.
Il proprietario può chiedere una caparra pari a tre volte l’affitto annuale dell’immobile.
Procedura successiva alla data consentita per la risposta del locatore
Se il locatore ammette il tuo reclamo nell’avviso di risposta, la procedura da seguire è disciplinata dal regolamento, che stabilisce le condizioni di vendita. Questi si applicano così come i negoziati per concordare il prezzo.
Secondo il regolamento, la vendita dovrebbe essere completata almeno quattro settimane dopo che il prezzo è stato concordato.
Se tu e il proprietario non riuscite a concordare un prezzo, dovreste rivolgervi al Tribunale di primo livello (Property Chamber), o al Leasehold Valuation Tribunal in Galles, per una decisione sul prezzo. Il tribunale può anche trattare qualsiasi controversia relativa alla vendita (ad esempio, l’estensione della casa o dei locali o i diritti o le condizioni da includere nella vendita).
Se il proprietario non ammette il tuo reclamo (nell’avviso in risposta o non servendo un avviso in risposta), dovrai presentare domanda al tribunale della contea per acquistare la proprietà.
Completamento della vendita
Come spiegato sopra, la vendita può essere completata quattro settimane dopo che il prezzo è stato concordato. Tuttavia, tu o il proprietario potete scegliere la data di completamento effettiva dando all’altro un avviso che specifica il primo giorno lavorativo quattro settimane dopo aver dato l’avviso.
Se tu o il proprietario non adempiete alle responsabilità derivanti dall’avviso o dalle condizioni di vendita dell’inquilino stabilite nei regolamenti, l’altro può scontare un avviso di “default” di due mesi. Questo avviso dovrebbe fare riferimento alla condizione 10 delle condizioni di vendita, spiegare quale responsabilità non è stata soddisfatta e chiedere che questo sia messo a posto prima della fine dell’avviso.
Se non si soddisfano le richieste della notifica di default,il contratto si concluderà e il proprietario può mantenere il deposito. Se il padrone di casa non riesce a soddisfare le richieste del bando, il contratto si concluderà, non c’è bisogno di pagare le spese del padrone di casa, e il padrone di casa restituirà il deposito.
Nella maggior parte dei casi, si desidera che il contratto sia completato, quindi è improbabile che serva un avviso predefinito. Se il proprietario non soddisfa le proprie responsabilità, è più probabile che utilizzi altre soluzioni, come richiedere un ordine del tribunale per costringere il proprietario a completare la vendita.