hogyan kell kiszámítani az NNN befektetési Cash Flow-t vagy a ROI-t
a múlt heti cikkben beszéltünk a finanszírozásról és arról, hogy mennyi előleg szükséges a hármas nettó (NNN) bérleti ingatlanbefektetéshez. Ezen a héten arra összpontosítunk, hogy a cash flow-t vagy a befektetés megtérülését (ROI) hogyan befolyásolja az Ön választása, hogy minden készpénzzel vásárol, 1031-es cserét használ, vagy hitelt szerez az ingatlanon. Mindhárom befolyásolja a havi jövedelmét, a megtérülést és a befektetés eredményét.
All-Cash tranzakció & Cap Rate
a tőkésítési ráta (cap rate) a befektetés sajáttőke-hozamának szintje, amelyet minden készpénz alapon számítanak ki. Abszolút NNN lízing ingatlan készpénzes tranzakcióban a cap rate összehasonlítja az ingatlan vételárát az általa generált jövedelemmel (bérleti díj). Ezért a ROI egyszerűen a felső határ, vagy a kapott bérleti díj, mivel általában nincsenek bérbeadói költségek. Ha figyelembe vesszük a sok adókedvezményt és a növekményes bérleti díjat egy 10-20 éves bérleti időszak alatt, a 6% – os felső határ végül 8-10% – os megtérülést eredményezhet.
példa: 100 000 USD (nettó működési jövedelem) / 1 667 000 USD (vételár) = 6,00% – os felső határ
adósság megszerzése & Cash-on-Cash Return
az NNN befektetés megszerzéséhez szükséges adósság megszerzésekor a cél a rendelkezésre álló legjobb finanszírozási feltételek biztosítása a legmagasabb cash-on-cash (CoC) hozam megszerzéséhez. Amikor hitelt vesz fel, az adósság kamatlába inkább a CoC-hez és a befektetés hosszú távú értékéhez kapcsolódik, nem pedig a konkrét felső határhoz. A megtérülés a kapott készpénz összege (bérleti díj mínusz adósságszolgálat) osztva az eredetileg befektetett készpénz összegével.
például, ha a megszerzett bérleti díj 110 000 dollár, az adósságszolgálata pedig 50 000 dollár, a cash flow 60 000 dollár. Ha az előleg $ 1,000,000, a CoC vissza lenne $60k/$1mm = 6% Cash-on-Cash.
adókedvezmények hozzáadása a teljes hozamhoz
részletesebb számításokhoz értékelheti a teljes hozamot vagy a belső megtérülési rátát (IRR). Ahol a ROI a teljes növekedés kezdetét jelzi, az IRR azonosítja az éves növekedési rátát. Ez a számítás kevésbé egyszerű, de a legegyszerűbb értelemben hozzáadhatja a fő kifizetését, és magában foglalhatja az adóleírásokat, például az értékcsökkenést, hogy elérje az IRR-t. Figyelembe értékcsökkenés és egyéb adókedvezmények a beruházás viszont az adózás előtti vissza 6% egy 8-10% IRR. Néhány adómegtakarítási technika, amely megőrizheti a tőkét és növelheti az éves IRR-t:
- ha a kilenc állam egyikében él, ahol nincs állami jövedelemadó, és itt vásárol kereskedelmi ingatlant, növelheti megtérülését.
- használja az 1031-es tőzsdét, amely gyakorlatilag kamatmentes kölcsön a kormánytól. Ez lehetővé teszi, hogy egy kereskedelmi ingatlan eladásából származó nyereség vagy tőkenyereség 100% – át “kicserélje” egy hasonló befektetési célú ingatlanra (vagy háromra)-adót halasztva – a régi ingatlan eladásától számított 6 hónapon belül.
- fontolja meg a költségszegregációs értékcsökkenést (CSD). Ez drasztikusan felgyorsítja bizonyos építési költségek értékcsökkenését öt, hét vagy 15 év alatt, szemben a 27,5 vagy 39 évvel. Ez jelentős adómegtakarítást eredményez az új és a meglévő épületeken, és tőkét szabadít fel az azonnali cash flow számára.
hogy lezárja – találja meg ideális NNN befektetését a legkedvezőbb megtérüléssel
mint látható, számos módja van annak, hogy tőkéjét az NNN bérleti ingatlanokba fektesse be. Minden készpénzt fizethet, kereskedelmi jelzálogot vehet fel és / vagy adózási stratégiák kombinációját használhatja, beleértve az 1031-es cserét is. Ennek a változatos választéknak köszönhetően a leghatékonyabb és körültekintőbb a Westwood Net Lease Vevő tanácsadójának bevonása, hogy segítsen megtalálni az ideális NNN befektetést a legkedvezőbb megtérüléssel.
az Ön számára költség nélkül a Westwood advisors megkeresi azokat az ingatlanokat, amelyek megfelelnek az Ön pénzügyi és életmódbeli céljainak, részletes értékeléseket végez, és Pénzügyi elemző eszközöket használ a cash flow előzetes meghatározásához, hogy ne legyenek meglepetések, és minden ingatlan esetében a legközelebbi ROI-t határozza meg. Csapatunk országosan is együttműködik neves jelzálog-ügynökökkel és iparági szakemberekkel, és veled marad a tranzakció során az ingatlankereséstől a zárásig. Takarítson meg időt és fektessen be okosan, ha ma kapcsolatba lép velünk egy kötelezettség nélküli, ingyenes konzultációért. 314-997-5227