a japán otthonok vételének és eladásának valós költségei
a japán otthonok a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet (OECD) szerint a legolcsóbbak a világon. A lakosok azonban továbbra is átlagosan teljes jövedelmük 22% – át költik lakhatásra.
lakásvásárlás bérlés helyett javíthatja életmódját, de tapasztalatom szerint nehéz profitot elérni. Beszéljünk arról, hogy miért kell különösen óvatosnak lenned, amikor életed egyik legnagyobb és legfontosabb pénzügyi döntéséről döntesz Japánban.
a döntés meghozatala
fotó: iStocka feleségemnek és nekem egyaránt elegünk volt az omladozó, ikerházas, kétszintes bérházunkból a vasúti sínek közelében, és néhány zajos szomszédunkból. Úgy terveztük, hogy legalább 10 évig teljes munkaidős tanári munkánkban maradunk.
ez érdemesebbé tette a költözés, a házvásárlás, sőt az eladás költségeit. Egyikünk sem volt állandó lakos. A mai árak még alacsonyabbak, de 2004-ben 2,4% – os tízéves megújuló jelzáloghitelt kaptam a MUFJ-tól.
a Plaza Homes felsorolja a bankokat és azok jelenlegi hitelezési követelményeit. A külföldiek esetében ezek az előző évhez képest legalább 4 000 000 dolláros jövedelemtől, 10% – os előlegtől és jelzálogbiztosítástól függenek.
a követelmények alacsonyabbak a japán állampolgárok számára, de vannak kivételek és alacsonyabb kamatozású hosszabb lejáratú hitelek. A teljes összeget kölcsönvettük, beleértve a biztosítást és az előleget is.
Japánban a vevő ingatlanügynöke és az eladó ingatlanügynöke 3% jutalékot számít fel a ház eladási árán, és gyakran plusz 60 000 Ft-ot az angol szolgáltatásokért. A Real Estate Japan ingyenes webináriumokat és bemutatókat kínál japán egész területén. Suumo, egy nagy cég, felsorolja ingatlanforgalmazók szakosodott külföldiek. Rakuten Real Estate és a Yahoo! Az ingatlanok ingatlanlistákat is nyújtanak. A főbb árfaktorok közé tartozik az épület elhelyezkedése, kora és távolsága a vasútállomástól vagy a buszmegállótól.
új vs. használt
fotó: Gregory Strongmint egy új autó vezetése a tételből, egy új ház leértékelődik, amint megvásárolja. Tehát ugyanúgy, mint egy több éves és alacsony futásteljesítményű használt jármű vásárlását is fontolóra veheti-egy idősebb otthon erősen kedvezményes lesz. Egy újabb otthon azonban nem igényel drága felújításokat.
vettünk egy szép három emeletes ház egy szép Kawasaki külvárosában, 93 négyzetméter, és csak kilenc éves.
az eladók kezdetben 40 000 000-et fizettek, de 29 900 000-nél jegyezték őket. Sikeresen visszautasítottuk a 26.500.000-et. Jelzálog-biztosításunk (1.000.000), ingatlanügynöki díjaink és adóink további 1.925.350 volt. Kicserélettük a padlót, felújítottuk a konyhát, és újrafestettük a házat 340 000-ért, összesen 28 765 000-ért.
a jelzálog nem lehet befektetés
az érv megy, hogy fizet ki a hazai jelzálog jobb, mint a bérleti díj, mert végül a saját otthonában. De minden a költségeitől függ. Például a havi törlesztőrészletünk 105 000 volt, szemben a régi 60 négyzetméteres bérleti házunk 114 000 bérleti díjával.
most már volt egy csodálatos otthon, jobb havi cash flow és elkerülhető a koushin ryou, a kétévente bérleti megújítási díj (114.000). A ház 15 éve alatt azonban ingatlanadót, javítást és karbantartást fizettünk, összesen 2 424 000 Ft-ot. Abban a házban élni nagy örömet okozott nekünk, mégsem volt befektetés. Teljes költsége 31 415 394 volt.
potenciális előnyök
fotó: Gregory Stronga pénzügyi kép nem olyan rossz, mint amilyennek tűnhet. Ezekben a napokban van néhány új adókedvezmény a vásárlók számára. Például homebuyers jogosult lehet a hazai jelzálog levonása a jövedelemadó, amely 1% – A az év végi jelzálog egyenleg. Ezen túlmenően, ha a vevő keres kevesebb, mint 7,800,000 jövedelem, ők is jogosult lesz, mint 500,000 egy cashback lakhatási támogatás.
a vállalkozói típusok tovább javíthatják pénzügyi helyzetüket azáltal, hogy otthonaikat üzleti célokra használják. Például használhatnak egy szobát egy nyelviskolának. Mások elhelyezhetnek egy lakosztályt és bérelhetnek a diákoknak. Egy nap talán még az egész házukat is kiadják.
az otthon birtoklásának végső hosszú távú előnye a biztonság, amikor nyugdíjba vonul. Sajnos, ha nyugdíjas vagy fix jövedelmű, a bérleti ingatlan megtalálása nem könnyű. De mivel saját otthonod van, soha nem fogsz szembenézni ezzel a kihívással.
később az életben, a lehetőséget, hogy vesz egy házat korlátozott, mert szükség van a foglalkoztatási jövedelem, hogy jogosultak legyenek a jelzálog. Néhány nyugdíjas barátom megdöbbent. Nem számít, mekkora a bankszámlájuk vagy a részvényportfóliójuk, nem kaphatnak banki jelzálogot. Ehelyett készpénzzel kell vásárolniuk.
eladás és BEVÁLTÁS
fotó: iStock: 7maruaz ingatlan, csak a föld (vagy egy töredéke, hogy a föld egy lakást) értéke növekszik. Hongkongtól Szingapúrig az emelkedő földárak jelentős ingatlannyereséghez vezettek.
ezzel szemben Japánban csökken a népesség, kevés a bevándorlás, és évente több épület jelenik meg. Így több üres ingatlan. Ráadásul Tokió árai az alacsony kamatlábak miatt nagyon keveset emelkedtek, míg más nagyvárosok stabilak maradtak. De az ingatlanárak csökkennek a kisvárosokban és a vidéki területeken.
a világjárvány előtt a feleségemmel eladtuk a házunkat—az eladást November és április között időzítettük. Az otthonokat általában gyermekes családoknak adják el, és ezek az eladások az új iskolai ciklus kezdete előtt történnek.
ügynökségünk 23 947 318-ra tette közzé, mert az épület 25 év alatt leértékelődött. Ingatlanunk értéke közel volt a földértékéhez (nagyjából 20 millió Ft). Csak három csoport jött két hónap alatt, az egyik pedig felajánlotta a tőzsdei árat. Ingatlanügynökünk díja és adója 839.160 dollár volt.
összes veszteség
fotó: iStock: takasuua vételár, a használt ház és minden költség között (32 254 554) 8 307 236-ot veszítettünk. Ha soha nem költöztünk volna, és 15 évig nem béreltük volna a régi helyünket (bérleti díjemelés nélkül), a teljes lakhatási költségünk csak 21 375 000 Ft lett volna.
életmódunk javult az új házunkban. De fizethettünk volna kétszer annyi bérleti díjat, és még mindig előrébb járhattunk volna. Lehet, hogy megdupláztuk a megtakarított pénzt is, ha ugyanabban az időszakban fektettük be.
a ház vásárlása Japánban kiváló személyes előnyökkel járhat, de általában kevés pénzügyi, különösen rövid távú. Tehát vigyázzon arra, amit vásárol, és tartsa be az ingatlant.
minél tovább tartod, annál jobbak a számok. Ezután természetesen az otthoni érték leértékelődik, de végül, és néhány felújítással, kényelmesen, még nyereségesen is élhet.