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Qu’il s’agisse de démarrer une entreprise et de signer un nouveau bail commercial, de déménager, de fermer ou de vendre une entreprise existante, comprendre quand il est permis — et non permis — de rompre un bail commercial peut économiser du temps et de l’argent précieux. Les entrepreneurs doivent comprendre plusieurs aspects vitaux d’un bail commercial.

Une partie du fait d’être un propriétaire d’entreprise intelligent consiste à trouver un emplacement physique qui offrira une grande visibilité et une circulation à pied depuis les magasins ou les entreprises à proximité qui s’adressent au même groupe démographique cible. Les promoteurs commerciaux encouragent les entreprises à louer leurs propriétés en concevant des centres commerciaux plus intimes et accessibles à pied. Les propriétaires d’entreprise doivent réaliser qu’un bail commercial est très différent d’un bail résidentiel. Une personne qui loue une maison peut seulement avoir à s’inquiéter de perdre un dépôt de garantie ou une petite amende pour rupture d’un bail résidentiel; cependant, la rupture d’un bail commercial est une affaire beaucoup plus grave avec des conséquences importantes qui peuvent affecter l’avenir de l’entreprise.

Circonstances de résiliation anticipée légale

De nombreux propriétaires d’entreprise doivent mettre fin à leurs baux commerciaux avant la fin de la période et ont de bonnes raisons de demander une libération anticipée. L’entreprise peut avoir dépassé l’espace loué, avoir eu une diminution significative du nombre de clients ou avoir besoin de fermer ses portes et de faire faillite. Avant de tenter de rompre un bail commercial, les propriétaires d’entreprise doivent examiner les termes de leur bail pour comprendre les obligations de chaque partie. En règle générale, le locataire d’un bail commercial ne peut résilier le contrat avant l’expiration de la durée sans responsabilité que si une disposition spécifique du bail permet une résiliation anticipée.

Si l’entreprise se trouve dans un emplacement physique hautement souhaité, le propriétaire de la propriété peut être disposé à envisager une résiliation anticipée du bail. Les propriétaires d’entreprise peuvent tenter de négocier avec le propriétaire pour résilier le bail plus tôt en offrant un paiement forfaitaire pour mettre fin au bail. D’autres options pour le locataire de faire des recherches concernant la résiliation anticipée comprennent:

• Clause de rupture : Certains baux commerciaux peuvent contenir une clause de rupture donnant au propriétaire ou au locataire la possibilité de mettre fin au bail au moins une fois pendant la durée. Ce n’est que si les conditions de la clause de rupture sont remplies qu’elle peut être invoquée. Cependant, les propriétaires commerciaux acceptent rarement d’inclure une clause de résiliation dans un contrat de location commerciale.
• Clause de renflouement: S’il y a une clause de renflouement dans le bail, cela permettra au locataire d’être libéré plus tôt si ses ventes n’atteignent pas un niveau prédéterminé sur une période de temps désignée.
• Transfert ou cession de bail: Si le propriétaire de la propriété est ouvert à transférer le bail à un nouveau propriétaire d’entreprise, le locataire peut être en mesure de céder ses intérêts à une autre partie avant l’expiration du bail. Cela doit être écrit dans le bail en tant qu’addenda pour couvrir cette option. Si une clause permet un transfert de bail, faites attention aux termes de cette clause, car elle exige généralement que le propriétaire approuve les nouveaux locataires pour que le transfert ou la cession prenne effet.
• Sous-location: Le propriétaire de l’entreprise peut également demander au propriétaire de sous-louer le bien à une autre entreprise pour la durée restante. Certains baux commerciaux peuvent faire l’objet d’une clause de sous-location négociée avant la signature. S’il y a une clause de sous-location dans le bail commercial, faites à nouveau attention à savoir si le propriétaire a le droit d’approuver de nouveaux locataires potentiels.
• Négociations générales: Les deux parties à un bail sont libres de négocier et de modifier les détails du bail, y compris sa durée et ses détails financiers, tant que le bail est en vigueur. Cela peut aider un propriétaire d’entreprise qui est sur le point de rompre son bail et peut empêcher des poursuites judiciaires d’être intentées.

Si ces options échouent et que le propriétaire de l’entreprise doit encore rompre le bail, le propriétaire doit toujours fournir un avis écrit au propriétaire indiquant son intention de rompre le bail plus tôt que prévu. Le propriétaire peut vouloir renoncer à une action en justice pour parvenir à un accord sur le loyer restant. Si un propriétaire ne peut transiger avec le propriétaire, l’entreprise, et éventuellement le propriétaire, peut être tenu responsable de tous les loyers impayés. Lorsque le propriétaire refuse de négocier ou menace un litige, il est temps de rechercher un avocat d’affaires compétent.

Les baux commerciaux Sont enracinés dans le Droit des contrats

Les baux commerciaux sont généralement traités comme un contrat par les tribunaux et, à moins d’une disposition contraire dans le bail, les principes contractuels habituels s’appliquent. Les termes spécifiquement inclus dans le bail dicteront la façon dont ce bail est interprété et appliqué. Si un bail commercial à long terme est rompu ou « violé », le propriétaire de l’entreprise doit s’attendre à ce que ce litige contractuel soit litigieux. Lorsqu’un propriétaire commercial prétend qu’une rupture de contrat s’est produite, il devra prouver:

• Que le contrat existait
• Les deux parties avaient des obligations en vertu du contrat
• Comment la partie adverse a violé le contrat
• Que la violation était importante pour le contrat
• Les dommages causés par la violation

Le propriétaire de l’entreprise a souvent une défense contre l’exécution, ou une bonne raison pour laquelle la responsabilité du propriétaire devrait être limitée. Il peut y avoir des fausses déclarations du propriétaire ou des problèmes créés par un mauvais entretien ou un mauvais entretien de la propriété qui justifient la résiliation. À ce stade, tout locataire ou propriétaire d’entreprise a besoin d’un avocat en immobilier d’entreprise présent pour guider le locataire dans le processus juridique.

Avocats immobiliers de Houston pour les contrats de location commerciale

Pour les propriétaires d’entreprise de Houston, les coûts de location peuvent représenter un fardeau financier important. Alors que certains propriétaires tentent de travailler avec des locataires incapables de payer le loyer, d’autres peuvent refuser de négocier. Grâce à des négociations de bail facilitées par un avocat immobilier expérimenté, les propriétaires d’entreprises texanes peuvent naviguer dans le monde compliqué de la location commerciale et se préparer à des situations inattendues. Si vous ou quelqu’un que vous connaissez avez des questions sur les options de négociation de bail, contactez les avocats immobiliers de Houston chez Burford Perry LLP dès aujourd’hui pour en savoir plus sur la façon dont nous pouvons vous aider.