Maisons à bail – Achat de la pleine propriété – Qualification et procédure
Exigences de qualification pour qu’un locataire achète la pleine propriété de sa maison à bail et grandes lignes de la procédure.
Des réponses à des problèmes spécifiques sont disponibles dans la Foire aux questions sur les maisons.
Formulaire de demande – Droit à bail: Prix à payer – Maisons et locaux
Formulaire de demande – Ordonnance de frais raisonnables – Maisons et locaux
Introduction
Ce dépliant n’est pas destiné à décrire ou à donner une interprétation complète de la loi, car seuls les tribunaux peuvent le faire. Et cela ne couvre pas tous les cas. Si vous avez un doute sur vos droits et responsabilités, vous devriez obtenir les conseils d’un avocat spécialisé dans ce domaine du droit.
Ce guide décrit les conditions requises pour être admissible à l’achat de la pleine propriété de votre maison à bail. Il donne également un aperçu de la procédure à suivre pour ce faire. Il ne s’agit pas de convenir du prix pour acheter la pleine propriété. Veuillez consulter notre guide de conseils sur l’évaluation pour l’achat de la pleine propriété d’une maison à bail pour cela.
Bien que les termes « propriétaire » et « locataire » soient utilisés dans le libellé de la loi, ceux-ci se réfèrent au propriétaire libre et au locataire.
La loi
Le Leasehold Reform Act 1967 (la loi de 1967) donne aux locataires à bail des maisons le droit d’acheter la pleine propriété. Le droit d’acheter la pleine propriété (et tout intérêt à bail intermédiaire, par exemple le bail principal) sans l’accord du propriétaire est appelé « émancipation ». Certains propriétaires vendront la pleine propriété sans que vous ayez besoin de faire une réclamation formelle, mais que vous deviez faire une réclamation ou non, vous devriez obtenir des conseils professionnels pour savoir à peu près ce que l’ensemble du processus coûtera.
La loi de 1967 a été modifiée et étendue au fil des ans, ce qui a compliqué les règles de calcul du prix. Les modifications les plus récentes sont énoncées dans la Loi de 2002 sur la réforme de la copropriété et du bail, qui a simplifié les règles d’éligibilité à l’habilitation et a donné aux locataires des droits supplémentaires.
Éligibilité à l’émancipation
Le droit d’émancipation dépend de la maison, du bail et du respect de certaines conditions, qui sont énoncées ci-dessous.
La maison
La maison doit être un bâtiment raisonnablement considéré comme une maison, divisé verticalement de toute maison adjacente. Peu importe si le bâtiment a été divisé en appartements tant que vous avez le bail de toute la maison.
Certains bâtiments qui contiennent des locaux commerciaux peuvent être considérés comme une maison au sens de cette définition. Par exemple, le bail d’un immeuble qui est un magasin avec un appartement au-dessus peut donner droit à l’émancipation.
Le bail
Il doit s’agir d’un bail long, d’une durée initiale de plus de 21 ans ou avec un droit de renouvellement.
Le locataire
Vous devez être le locataire de la maison au moment de la demande d’habilitation et avoir détenu le bail au cours des deux dernières années. (En outre, si vous avez le droit d’acheter la pleine propriété, si vous décédez, vos représentants personnels peuvent signifier un avis d’achat dans les deux ans suivant l’octroi de l’homologation ou des lettres d’administration.)
Qu’est-ce qui est inclus dans la vente?
Le droit est d’acheter en pleine propriété « la maison et les locaux ».
La définition de » local » en vertu de la loi comprend tout garage, toute dépendance, tout jardin, toute cour et tout objet loué au locataire avec la maison. Les locaux doivent être loués avec la maison, mais cela pourrait faire l’objet d’un bail ou d’un acte supplémentaire.
Le propriétaire peut demander que les locaux soient inclus dans la vente si leur conservation lui causerait des difficultés ou des inconvénients. Ou, ils peuvent demander à conserver certains locaux s’ils ont un intérêt dans ceux-ci et pourraient subir des difficultés ou des inconvénients à la suite de leur vente.
La procédure
La procédure d’achat de la pleine propriété est énoncée dans la loi de 1967 et dans le Règlement d’habilitation (le règlement). La procédure pour les maisons ne suit pas les mêmes délais clairs que lors de l’émancipation des appartements ou de la prolongation de votre bail.
Avis du locataire
Vous commencez le processus en signifiant un avis du locataire à votre propriétaire. Votre propriétaire (ou « réversionneur ») est la personne qui a une location de 30 ans ou plus que vous. Ce sera généralement le titulaire libre. S’il y a d’autres propriétaires en plus du propriétaire libre, vous devez également leur signifier un avis.
L’avis doit être en la forme prévue dans le règlement (la forme prescrite) ou doit inclure les mêmes renseignements. En cas de doute, il est préférable d’utiliser le formulaire prescrit.
Vous n’avez pas à inclure un prix proposé dans l’avis. La signification de l’avis crée un contrat entre les deux parties pour accorder et accepter la pleine propriété. Le contrat est aux conditions de vente énoncées dans le règlement. Le prix doit être convenu selon la formule figurant dans la législation, voir ci-dessous.
Vous (et tous les locataires conjoints) devez signer l’avis. La jurisprudence a suggéré que vous puissiez autoriser un agent à signer l’avis. Vous pouvez signifier l’avis en personne ou l’afficher à la dernière adresse connue du propriétaire en Angleterre et au Pays de Galles.
Réponse du locateur
Si le locateur souhaite signifier un « avis en réponse », il doit le faire dans les deux mois suivant la date de l’avis du locataire. Si le locateur ne signifie pas un avis en réponse, cela ne l’empêche pas de négocier sur l’évaluation ou de contester la validité de l’avis du locataire, bien qu’il puisse y avoir des conséquences sur les coûts si l’affaire est portée devant les tribunaux. De plus, si le locateur ne signifie pas d’avis en réponse, il ne peut plus contester par la suite l’étendue des locaux qu’il souhaite inclure ou exclure de la réclamation.
Si le locateur signifie un avis en réponse, l’avis doit indiquer si le locateur admet votre demande d’achat de la pleine propriété et, sinon, pourquoi pas.
Le propriétaire peut demander une caution de trois fois le loyer annuel de la propriété.
Procédure suivant la date autorisée pour la réponse du bailleur
Si le bailleur admet votre réclamation dans l’avis de réponse, la procédure à suivre est régie par le règlement, qui fixe les conditions de vente. Celles-ci s’appliquent ainsi que les négociations pour convenir du prix.
Selon la réglementation, la vente doit se terminer au moins quatre semaines après l’accord du prix.
Si vous et le propriétaire ne parvenez pas à vous mettre d’accord sur un prix, vous devez vous adresser au Tribunal de premier niveau (Chambre de la propriété), ou au Tribunal de l’évaluation locative au Pays de Galles, pour obtenir une décision sur le prix. Le tribunal peut également statuer sur tout litige relatif à la vente (par exemple, l’étendue de la maison ou des locaux ou les droits ou conditions à inclure dans la vente).
Si le propriétaire n’admet pas votre réclamation (soit dans l’avis en réponse, soit en ne signifiant pas d’avis en réponse), vous devrez demander au tribunal de comté d’acheter la pleine propriété.
Finalisation de la vente
Comme expliqué ci-dessus, la vente peut se terminer quatre semaines après l’accord du prix. Cependant, vous ou le propriétaire pouvez choisir la date d’achèvement réelle en donnant à l’autre un avis précisant le premier jour ouvrable quatre semaines après avoir donné l’avis.
Si vous ou le locateur ne respectez pas les responsabilités découlant de l’avis ou des conditions de vente du locataire énoncées dans le règlement, l’autre peut signifier un avis de » défaut » de deux mois. Cet avis doit se référer à la condition 10 des conditions de vente, expliquer quelle responsabilité n’a pas été remplie et demander que cela soit mis juste avant la fin de l’avis.
Si vous ne répondez pas aux demandes de l’avis de défaut, le contrat prendra fin et le propriétaire pourra conserver la caution. Si le propriétaire ne répond pas aux demandes de l’avis, le contrat prendra fin, vous n’aurez pas à payer les frais du propriétaire et le propriétaire retournera le dépôt.
Dans la plupart des cas, vous voudrez que le contrat soit complété, il est donc peu probable qu’un avis de défaut soit signifié. Si le propriétaire ne s’acquitte pas de ses responsabilités, vous êtes plus susceptible d’utiliser d’autres solutions, comme demander une ordonnance du tribunal pour forcer le propriétaire à conclure la vente.