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L’investissement immobilier a longtemps prouvé une stratégie efficace pour créer du patrimoine. Mais à mesure que votre nombre de locations augmente, les défis augmentent également. Il existe plusieurs façons de financer plus de quatre propriétés:

1. Hypothèque immobilière 5-10 de Fannie Mae
2. Une hypothèque « globale » vous permet de financer plusieurs propriétés avec un seul prêt
3. Les prêts de portefeuille diminuent la limite de quatre propriétés et vous ne devrez peut-être pas prouver votre revenu

Vous pouvez également faire face à des défis pour gérer plus de locations. L’embauche d’un gestionnaire immobilier peut vous faire économiser du temps et de l’argent.

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N’ayez crainte: le financement est disponible

Vous voulez plus de locations? Ensuite, vous devez posséder plus de propriétés locatives. Mais de nombreuses banques et prêteurs n’aiment pas financer plusieurs immeubles de placement en même temps. En effet, cela augmente leur risque de prêt. Leur pensée ? Créer et gérer tous ces prêts pour un client est trop compliqué.

Liés: Financement de plus de 4 propriétés avec Fannie Mae

Heureusement, plusieurs options existent pour les emprunteurs cherchant à posséder plus de quatre propriétés locatives. Fannie Mae et Freddie Mac offrent des programmes de prêts. Ou, vous pouvez poursuivre une hypothèque globale ou un prêt de portefeuille.

Si vous êtes désireux d’élargir votre portefeuille de propriété, magasinez et évaluez vos choix. Découvrez à quoi vous êtes admissible. Et sachez dans quoi vous vous embarquez avant de vous engager. Posséder plusieurs locations peut fournir beaucoup de récompenses, de risques et de responsabilités.

Option 1: Fannie Mae

Le programme 5-10 propriétés de Fannie Mae vous permet de financer cinq à 10 propriétés en même temps. Ceux-ci peuvent inclure des propriétés locatives. Mais vous devez répondre aux critères suivants:

• Posséder entre cinq et 10 propriétés résidentielles, chacune avec un financement attaché
• Payer 25% de réduction pour un achat d’une unité; payer une baisse de 30% pour un achat de deux à quatre unités
• Accumuler des capitaux propres de 30% pour tous les types de biens (une, deux, trois ou quatre unités) lors de la poursuite d’un refinancement
• Avoir un pointage de crédit minimum de 720
• Éviter toute hypothèque au cours des 12 mois précédents sur une hypothèque
• N’avoir aucune faillite ou saisie en les sept années précédentes
• Fournissent deux années de déclarations fiscales indiquant les revenus locatifs de tous les immeubles locatifs
• Accumulent six mois de réserves pour PITI (principal, intérêts, impôts et assurances) sur chacune des propriétés financées
• Pour plus d’informations, lisez la liste de contrôle des propriétés financées multiples de Fannie Mae

Notez que Fannie Mae vous permet également de retirer de l’argent d’une maison achetée gratuitement aux enchères ou autrement. Vous pouvez utiliser cette règle de « financement différé » pour obtenir plus d’argent et acheter plus de propriétés.

Option 2 : Freddie Mac

Freddie Mac offre son programme de prêts hypothécaires pour immeubles de placement. Cela vous permet de financer jusqu’à six immeubles de un à quatre logements, y compris votre résidence principale. Mais vous devez répondre à des critères stricts (voir section 4201.16 du guide, page 282), y compris:

• Utilisez les coûts mensuels de logement de votre résidence principale pour calculer votre ratio mensuel des dépenses de logement par rapport au revenu
• Avoir un pointage de crédit minimum de 720
• Payer 15% de moins pour un achat d’une unité; payer une baisse de 25% pour un achat de deux à quatre unités
• Accumuler des capitaux propres de 15% pour les propriétés d’une unité et de 25% pour les propriétés de deux à quatre unités lors de la poursuite d’un refinancement
• Ne pas dépasser un ratio dette / revenu maximal de 45% pour les hypothèques souscrites manuellement
• Mettre de côté des réserves de deux mois pour PITI pour toutes les propriétés de deux à quatre unités
• Traiter le revenu locatif négatif global de tous les biens locatifs comme une obligation; ceci sera pris en compte dans le calcul de votre ratio de paiement mensuel de la dette au revenu
• N’acceptez aucun don d’un parent ou de dons / subventions d’une agence à utiliser dans vos fonds
• Si le revenu de location n’est pas utilisé pour être admissible, utilisez le montant des paiements mensuels pour les locaux hypothéqués, plus les dépenses d’exploitation, pour calculer votre ratio de paiement mensuel de la dette au revenu

Option 3: une hypothèque globale

Une hypothèque globale finance deux propriétés ou plus au sein d’un même prêt. Cela signifie que vous n’avez à payer qu’un seul ensemble de frais et de frais de clôture pour financer plusieurs propriétés locatives. Les propriétés sont détenues en garantie sur le prêt.

La bonne nouvelle : cette hypothèque est assortie d’une clause libératoire. Vous pouvez vendre l’une de vos propriétés locatives et utiliser le produit comme bon vous semble – même pour acheter une autre propriété. Vous n’avez pas à utiliser les gains pour rembourser votre prêt.

Connexes: Pourquoi les propriétaires devraient envisager une hypothèque globale

La mauvaise nouvelle: si vous faites défaut sur une propriété, le prêteur pourrait essayer de réclamer toutes vos propriétés couvertes par le prêt.

De plus, « Les prêts généraux comportent souvent un certain nombre de restrictions et de pénalités de remboursement anticipé. Ils peuvent également avoir des clauses de libération onéreuses si vous souhaitez vendre une propriété « , explique l’agent immobilier et avocat immobilier Bruce Ailion.

Option 4: un prêt de portefeuille

A été refusé par Fannie Mae, Freddie Mac ou un prêteur hypothécaire général? Essayez un prêteur de portefeuille. Il s’agit souvent de petites banques privées, d’entreprises financières ou d’investisseurs.

Liés: Qu’est-ce qu’un prêt de portefeuille?

Ce qui fait d’un prêteur un prêteur de « portefeuille », c’est le fait qu’il ne vend pas ses prêts aux investisseurs comme le font les prêteurs Fannie Mae et Freddie Mac. Elle détient ses prêts dans son propre portefeuille d’investissement et assume tous les risques du prêt. Cela permet à un prêteur de portefeuille de créer ses propres lignes directrices.

Obtenir l’approbation d’un prêt de portefeuille peut être plus facile. Ces prêteurs ne peuvent pas non plus limiter le nombre de propriétés locatives que vous souhaitez acheter.

« Je connais des prêteurs qui autorisent jusqu’à 20 propriétés locatives financées », explique Brian Emerson de Edge Home Finance Corporation.

Comprenez que les prêteurs de portefeuille peuvent exiger des taux d’intérêt et des frais plus élevés. Comparez soigneusement tous les taux, coûts et conditions de prêt.

Ce qu’il faut considérer avant de financer quatre propriétés locatives

Avant de franchir le pas des propriétés locatives multiples, tenez compte de ces conseils:

Essayez de nombreux prêteurs différents.

« Regardez vers les banques et les coopératives de crédit locales qui aiment servir les petites entreprises », explique Joshua Harris, professeur assistant clinique en immobilier au Schack Institute of Real Estate de NYU. « En outre, explorez les prêteurs privés qui ont des antécédents de financement d’hypothèques auprès de propriétaires locaux. »

Trouvez un expert en qui vous pouvez avoir confiance.

« Le problème avec le financement de plusieurs propriétés n’est pas que le financement n’est pas disponible. C’est trouver un expert qui sait comment faire ces prêts « , explique Emerson.  » Choisissez et travaillez avec un courtier hypothécaire expérimenté possédant les connaissances et les compétences nécessaires pour accomplir le travail. »

Liés: Taux des immeubles de placement (Combien de plus paierez-vous?)

Obtenir de l’aide.

« Décidez à quel point vous voulez être à temps plein dans votre entreprise immobilière », ajoute Harris. « Plus de propriétés signifie plus de locataires, de problèmes d’entretien et de travail. Pensez à embaucher des professionnels pour louer, entretenir et gérer vos propriétés. »

Préparez-vous à respecter plus de règles. « Si vous possédez plus de quatre propriétés, vous devenez soumis à des lois équitables sur le logement. Ne pas connaître la loi peut coûter très cher « , explique Ailion.

Lorsque vous êtes un investisseur immobilier sérieux, vous travaillez probablement avec une équipe – agents immobiliers, avocats, professionnels du titre et gestionnaires immobiliers. Votre prêteur devrait également être un membre important et précieux de cette équipe.

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