Liste de contrôle pour l’acquisition de propriétés foncières au Ghana
Comme l’a dit Sarbah, il n’y a pas de terres sans propriétaire au Ghana. Les terres sont généralement la propriété des stools, des familles, des personnes physiques / morales et du gouvernement (par le biais d’acquisitions commerciales ou obligatoires). Ainsi, toute acquisition de propriété foncière aura l’un ou l’autre des éléments ci-dessus comme vendeur. Quel que soit le fournisseur, les processus nécessaires pour acquérir une propriété foncière au Ghana sont à peu près les mêmes.
Tout d’abord, l’acheteur potentiel doit procéder à une inspection physique du terrain pour s’assurer de la pertinence de l’usage pour lequel le bien foncier sera utilisé.
Ensuite, l’acheteur doit enquêter sur le titre du vendeur pour établir la propriété du bien. Si la propriété foncière se trouve dans un district d’enregistrement, l’acheteur doit demander une copie du certificat de titre foncier au vendeur. L’acheteur doit ensuite effectuer son propre contrôle indépendant auprès de la Commission foncière (l’organisme gouvernemental chargé de l’enregistrement et de la protection de la propriété foncière) pour s’assurer que le résultat de la recherche est conforme au Certificat de titre obtenu du vendeur. L’acheteur peut également soumettre le Certificat de titre avec le plan du site à la Commission des terres à des fins d’authentification. Avant de se lancer dans la recherche, il est important d’obtenir un arpenteur-géomètre pour faire correspondre la propriété physique avec la propriété telle que capturée dans le plan du site.
Si le bien se trouve en dehors d’un district d’enregistrement, l’acheteur doit alors retracer la racine du titre du vendeur à partir du Registre des actes pour déterminer le propriétaire légitime du bien.
En outre, l’acheteur potentiel doit également effectuer une recherche au greffe du Tribunal et du Conseil traditionnel où se trouve le bien pour s’assurer qu’il n’y a pas de litiges en cours affectant le terrain. D’après l’expérience, une autre étape pratique importante consiste à interroger les personnes du quartier, en particulier les gardiens, les gardiens et les aides-soignants. Parce que cette catégorie de personnes est toujours présente dans le quartier, elles remarquent presque toutes les activités sur le terrain.
Il est très essentiel que l’acheteur traite avec les propriétaires légitimes de la propriété foncière ou leurs agents dûment autorisés. Seuls le(s) propriétaire(s), leurs représentants légaux ou leurs agents sont habilités par la loi à aliéner le bien. Ainsi, si le vendeur est un « tabouret », l’acheteur doit traiter avec la « tête de tabouret » qui agit avec le consentement et l’assentiment des principaux membres du tabouret. Si le vendeur est une famille, les personnes autorisées à vendre le bien sont le chef de famille agissant avec le consentement et l’assentiment des principaux membres de la famille. Lorsque la propriété appartient à une personne morale, un administrateur dûment autorisé aura suffisamment de pouvoir pour aliéner le terrain. Si la propriété appartient au gouvernement, c’est la Commission des terres qui est habilitée par la loi à aliéner la terre. Les propriétaires individuels de terrains vendent directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire à l’acheteur.
En vertu de la loi, la plupart des biens fonciers au Ghana ne peuvent être acquis que par bail. L’acheteur doit donc s’assurer que la durée du bail est adéquate aux fins pour lesquelles le bien est acquis. Plus important encore, le bail doit comporter une clause de renouvellement avec des limitations très minimes pour garantir que, le cas échéant, l’acheteur puisse prolonger la durée du bail.
Une fois la transaction conclue entre les parties, l’acheteur doit prendre des mesures immédiates pour que les documents soient traités, tamponnés et enregistrés en conséquence. La période entre la conclusion de la vente / location et l’enregistrement est très critique. À ce moment, l’acheteur peut avoir déjà payé la contrepartie en totalité, mais jusqu’à ce que le processus d’enregistrement soit terminé, une recherche à la Commission des terres ou au Registre des actes continuera d’indiquer que le vendeur est le propriétaire légitime.
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