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Les maisons au Japon sont parmi les moins chères au monde selon l’Organisation de Coopération et de développement Économiques (OCDE). Cependant, les résidents consacrent encore, en moyenne, 22% de leur revenu total au logement.

Acheter une maison au lieu de la louer pourrait améliorer votre style de vie, mais d’après mon expérience, il est difficile de faire un profit. Parlons de la raison pour laquelle vous devez être très prudent lorsque vous décidez de l’une des décisions financières les plus importantes et les plus importantes de votre vie au Japon.

Prise de décision

Photo: iStock

Ma femme et moi étions tous les deux malades de notre maison de location de deux étages en ruine, jumelée, près des voies ferrées et de certains voisins bruyants. Nous avions prévu de rester dans nos emplois d’enseignant à temps plein pendant au moins 10 ans de plus.

Cela a rendu les dépenses de déménagement, d’achat d’une maison et même de vente plus intéressantes. Aucun de nous n’était résident permanent. Les taux d’aujourd’hui sont encore plus bas, mais en 2004, j’ai obtenu un prêt hypothécaire renouvelable de 2,4% sur dix ans de MUFJ.

Plaza Homes répertorie les banques et leurs exigences de prêt actuelles. Pour les étrangers, ceux-ci varient d’un revenu minimum de 4 000 000 ¥ par rapport à l’année précédente, d’un acompte de 10% et d’une assurance hypothécaire.

Les exigences sont plus faibles pour les ressortissants japonais, mais il existe des exceptions et des prêts à plus long terme à taux inférieur. Nous avons emprunté la totalité du montant, y compris l’assurance et l’acompte.

Au Japon, l’agent immobilier de l’acheteur et l’agent immobilier du vendeur facturent une commission de 3% sur le prix de vente de la maison et souvent un supplément de 60 000 ¥ pour les services en anglais. Real Estate Japan propose des webinaires gratuits et présente des propriétés dans tout le Japon. Suumo, une grande entreprise, répertorie des agents immobiliers spécialisés dans les étrangers. Rakuten Immobilier et Yahoo! L’immobilier fournit également des listes de propriétés. Les principaux facteurs de prix incluent l’emplacement du bâtiment, son âge et sa distance d’une gare ou d’un arrêt de bus.

Nouveau vs. utilisé

Photo: Gregory Strong

Comme si vous conduisiez une voiture neuve hors du terrain, une maison neuve se déprécie dès que vous l’achetez. Tout comme vous pourriez envisager d’acheter un véhicule d’occasion vieux de plusieurs années et ayant un faible kilométrage, une maison plus ancienne sera fortement réduite. Cependant, une maison plus récente ne nécessitera pas de rénovations coûteuses.

Nous avons acheté une belle maison de trois étages dans une belle banlieue de Kawasaki, de 93 mètres carrés et âgée de seulement neuf ans.

Les vendeurs avaient initialement payé 40 000 000 ¥ mais cotés à 29 900 000 ¥. Nous avons contre-offert avec succès 26 500 000 ¥. Notre assurance hypothécaire (¥ 1,000,000), les frais d’agent immobilier et les taxes étaient un autre ¥ 1,925,350. Nous avons fait remplacer le sol, amélioré la cuisine et repeint la maison pour 340 000 ¥, ce qui coûte au total 28 765 000 ¥.

Une hypothèque pourrait ne pas être un investissement

L’argument veut que le remboursement de votre hypothèque est préférable au paiement du loyer parce que vous êtes éventuellement propriétaire de votre maison. Mais tout dépend de vos dépenses. Par exemple, nos paiements hypothécaires mensuels étaient de 105 000 ¥ contre un loyer de 114 000 ¥ pour notre ancienne maison de location de 60 mètres carrés.

Nous avions maintenant une maison merveilleuse, un meilleur flux de trésorerie mensuel et évitions le koushin ryou, les frais de renouvellement de location semestriels (¥ 114,000). Cependant, au cours des 15 années où nous avons possédé la maison, nous avons payé des taxes foncières, des réparations et de l’entretien, pour un total de 2 424 000 ¥. Vivre dans cette maison nous a procuré beaucoup de plaisir, mais ce n’était pas un investissement. Son coût total était de 31 415 394 ¥.

Avantages potentiels

Photo: Gregory Strong

La situation financière n’est pas aussi mauvaise qu’elle pourrait paraître. De nos jours, il existe de nouveaux avantages fiscaux pour les acheteurs. Par exemple, les acheteurs d’une maison peuvent être admissibles à une déduction hypothécaire de leur impôt sur le revenu qui représente 1 % de leur solde hypothécaire de fin d’année. De plus, si l’acheteur gagne moins de 7 800 000 ¥ de revenus, il aura également droit à jusqu’à 500 000 ¥ d’allocation de logement en cashback.

Les types d’entreprises peuvent améliorer encore leur situation financière en utilisant leur maison pour une entreprise. Par exemple, ils pourraient utiliser une salle pour une école de langue. D’autres pourraient mettre dans une suite et louer à des étudiants. Un jour, ils pourraient même louer toute leur maison.

Un dernier avantage à long terme pour posséder une maison est la sécurité lorsque vous prenez votre retraite. Malheureusement, une fois à la retraite ou avec un revenu fixe, trouver un bien locatif n’est pas facile. Mais, parce que vous êtes propriétaire de votre maison, vous ne ferez jamais face à ce défi.

Plus tard dans la vie, la possibilité d’acheter une maison est limitée parce que vous avez besoin d’un revenu d’emploi pour être admissible à une hypothèque. Certains de mes amis retraités ont été choqués. Peu importe la taille de leurs comptes bancaires ou de leurs portefeuilles d’actions, ils ne peuvent pas obtenir d’hypothèques bancaires. Au lieu de cela, ils doivent acheter en espèces.

Vente et encaissement

Photo: iStock: 7maru

Dans l’immobilier, seul le terrain (ou une fraction de ce terrain pour un condo) augmente en valeur. De Hong Kong à Singapour, la hausse des prix des terrains a entraîné des gains immobiliers substantiels.

En revanche, le Japon a une population en baisse, peu d’immigration et plus de bâtiments apparaissent chaque année. Ainsi, plus de propriétés vacantes. De plus, les prix à Tokyo ont très peu augmenté en raison des taux d’intérêt bas, tandis que d’autres grandes villes sont restées stables. Mais la valeur des propriétés diminue dans les petites villes et les zones rurales.

Avant la pandémie, ma femme et moi avons vendu notre maison — chronométrant la vente entre novembre et avril. Les maisons sont généralement vendues à des familles avec enfants, et ces ventes ont lieu avant le début du nouveau trimestre scolaire.

Notre agence l’a affiché pour 23 947 318 ¥ car le bâtiment s’était maintenant déprécié sur 25 ans. La valeur de notre bien immobilier était maintenant proche de sa valeur foncière (environ 20 millions de ¥). Seuls trois groupes sont venus en deux mois, et l’un d’eux a offert le prix d’inscription. Les frais et taxes de notre agent immobilier étaient de 839 160 ¥.

Pertes totales

Photo: iStock: takasuu

Entre notre prix d’achat, une maison d’occasion et chaque dépense (¥ 32,254,554), nous avons perdu ¥ 8,307,236. Si nous n’avions jamais déménagé et continué à louer notre ancien lieu pendant 15 ans (sans augmentation de loyer), notre coût total du logement n’aurait été que de 21 375 000 ¥.

Notre style de vie s’était amélioré dans notre nouvelle maison. Mais nous aurions pu payer deux fois plus de loyer et être encore plus en avance. Nous aurions également pu doubler l’argent que nous avons économisé en l’investissant au cours de la même période.

Acheter une maison au Japon peut avoir d’excellents avantages personnels mais généralement peu financiers, surtout à court terme. Alors faites attention à ce que vous achetez et accrochez-vous à la propriété.

Plus vous le tenez longtemps, meilleurs sont les chiffres. Ensuite, bien sûr, la valeur de votre maison se déprécie, mais éventuellement, et avec quelques rénovations, vous pourriez y vivre confortablement, même de manière rentable.