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De combien d’antécédents professionnels avez-vous besoin pour acheter une maison?

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, le prêteur veut savoir que vous pouvez et rembourserez votre prêt. Votre cote de crédit représente votre volonté de rembourser. Votre revenu représente la capacité de remboursement.

C’est pourquoi l’emploi joue un rôle si important dans le processus de demande de prêt hypothécaire.

Souscripteurs vérifiez les emplois que vous avez occupés dans le passé, le ou les emplois que vous occupez aujourd’hui et le travail que vous pourriez occuper à l’avenir. Ils veulent s’assurer que vous avez un plan pour votre carrière — et que votre plan fonctionne.

Rappelez-vous qu’en général, un acheteur d’une première maison n’a pas la profondeur d’emploi d’un acheteur expérimenté. Un acheteur d’une première maison peut être fraîchement sorti de l’université ou des études supérieures ou peut être juste un an ou deux dans sa carrière.

La règle des deux ans

Il est typique pour les prêteurs de considérer vos deux dernières années d’emploi. Cela ne signifie pas que vous devez avoir été employé de manière conventionnelle au cours de ces deux dernières années.

Bien sûr, il y a les cas vraiment faciles.

Par exemple, si vous étiez comptable dans l’industrie du logiciel et que vous changiez d’emploi pour devenir comptable dans le domaine médical, cela serait considéré comme un mouvement latéral acceptable par un prêteur.

Ensuite, il y a les histoires non conventionnelles mais acceptables.

Supposons que vous ayez passé les quatre dernières années à terminer un diplôme en comptabilité et que vous ayez occupé quelques emplois temporaires en comptabilité pendant l’été. Après l’obtention du diplôme, vous avez obtenu un poste de comptable à temps plein.

Le fait que vous ne travailliez à temps plein que depuis un an ne nuira probablement pas à vos chances d’approbation hypothécaire.

Cependant, un historique d’emploi de dix ans ne vous aidera pas si vous avez passé un an en tant que comptable, que vous êtes passé au barman pendant quelques années, puis que vous avez commencé un travail de marketing à plusieurs niveaux. Maintenant, vous êtes un entraîneur personnel avec six mois dans l’entreprise, et ce n’est tout simplement pas un bilan fiable.

En général, votre prêteur veut simplement s’assurer que le revenu de votre ménage est stable et qu’il sera permanent pendant une période d’au moins trois ans.

Combien de temps devez-vous être au travail pour être admissible à un prêt hypothécaire?

Comme pour beaucoup de choses dans les prêts hypothécaires, la réponse est « cela dépend. »

Par exemple, il existe différentes exigences pour les prêts conventionnels (comme Fannie Mae) et les prêts garantis par l’État (comme FHA).

En fait, votre historique de travail peut vous amener à décider de changer de type de prêt. Par exemple, obtenir un prêt FHA avec moins de deux ans d’emploi est plus facile que de se qualifier pour un autre type de prêt.

Voici une ventilation des besoins de chaque type de prêt.

Prêts conventionnels avec moins de deux ans d’emploi

Deux ans d’antécédents professionnels sont recommandés, selon Fannie Mae, l’agence responsable de l’élaboration des règles de prêt conforme. (Freddie Mac, l’autre poseur de règles hypothécaires, a des directives très similaires.)

Cependant, il indique également que moins de deux ans est acceptable, à condition que le profil du demandeur démontre des « facteurs positifs » pour compenser des antécédents de revenu plus courts.

Quels sont ces facteurs? L’éducation est excellente. Par exemple, vous avez un diplôme de quatre ans dans le domaine dans lequel vous travaillez maintenant. Cette éducation compte presque toujours comme un historique de travail. Les nouveaux diplômés n’ont généralement aucun problème à se qualifier malgré un tout nouvel emploi.

Si vous avez récemment changé de travail et de champs, essayez de les lier avec une grande lettre d’explication. Présentez un cas pour lequel ce nouvel emploi n’est qu’une continuation de votre précédent. Quelles compétences y avez-vous acquises que vous utilisez maintenant?

Gardez à l’esprit que ce qui précède ne s’applique qu’au travail salarié à temps plein. Vous aurez probablement besoin d’au moins deux ans de revenus fiables si vous gagnez principalement des primes, des heures supplémentaires, des commissions ou un revenu de travail indépendant. Et si vous prenez un deuxième emploi à temps partiel pour gagner plus, vous aurez besoin d’une histoire de deux ans pour que les prêteurs l’envisagent.

Prêts FHA avec moins de deux ans d’emploi

FHA est plus indulgent à l’égard des antécédents professionnels. Ses lignes directrices stipulent que les antécédents dans la position actuelle ne sont pas requis. Cependant, le prêteur doit documenter deux années d’emploi, de scolarité ou de service militaire antérieures et expliquer les lacunes éventuelles.

Si un écart prolongé est présent, le candidat doit occuper l’emploi actuel pendant six mois et présenter un historique de travail de deux ans avant l’écart.

Le prêteur de la FHA examine la probabilité de maintien de l’emploi. Cela signifie vérifier les antécédents professionnels ou scolaires.

Les prêteurs de la FHA veulent voir que vous êtes qualifié pour votre poste actuel et que vous êtes susceptible de rester dans ce poste ou dans un meilleur poste à l’avenir.

Ne vous inquiétez pas si vous avez changé d’emploi fréquemment au cours des deux dernières années. Cela est acceptable tant que chaque changement d’emploi constitue une avancée dans votre carrière.

Écrivez une lettre expliquant comment chaque déménagement a profité à votre situation — plus d’argent, plus de responsabilités, une entreprise avec plus d’opportunités.

Comme pour les autres types de prêts, la FHA nécessite deux ans d’antécédents documentés d’heures supplémentaires, de primes et d’autres revenus variables.

Exigences relatives aux antécédents d’emploi des prêts VA

Les prêts VA vous permettent de vous qualifier avec moins de deux ans d’emploi. Le prêteur documente vos antécédents professionnels et demande une preuve de scolarité ou de service militaire pertinent

Ces prêts sont plus sévères si vous avez moins de 12 mois d’emploi au total (y compris tous les emplois). Le prêteur VA peut demander la probabilité de maintien de l’emploi à votre employeur actuel.

De plus, les prêteurs examinent la formation passée ou l’expérience pertinente. L’AV exige que le prêteur prouve qu’un candidat possède les compétences nécessaires pour l’emploi actuel.

Pour les membres du service militaire actif, les prêteurs d’AV considèrent le revenu stable si le demandeur est plus de 12 mois à compter de sa date de libération.

Qualification de prêt USDA avec moins de deux ans d’emploi

Les prêts hypothécaires USDA offrent de nombreux avantages, tels que l’exigence de mise de fonds nulle et la flexibilité du pointage de crédit. Et ils sont également très indulgents à l’égard des antécédents professionnels.

Selon les lignes directrices, il n’y a pas de durée minimale pendant laquelle les demandeurs doivent travailler dans leur poste actuel avant de demander l’hypothèque.

Le demandeur doit documenter les antécédents professionnels des deux années précédentes. Ce n’est pas grave s’il ou elle s’est déplacé entre les emplois. Cependant, le demandeur doit expliquer les lacunes ou les changements importants.

Si vous êtes un candidat de l’USDA, vous devez documenter que vous étiez en train de travailler ou que vous avez obtenu un diplôme via des relevés de notes du collège pendant le gap. Ou prouvez votre service militaire avec des papiers de décharge.

Ces deux facteurs aident à satisfaire vos exigences en matière d’antécédents professionnels.

Bien que vous puissiez être admissible à un prêt de l’USDA avec un nouvel emploi, vous devez prouver que votre position actuelle est stable, de sorte que vous puissiez effectuer votre paiement hypothécaire à long terme.

De combien de revenus avez-vous besoin pour obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire?

Pour obtenir une approbation hypothécaire en tant qu’acheteur d’une première maison, ce n’est pas seulement votre travail qui compte, mais aussi votre revenu.

Cependant, les méthodes utilisées par la plupart des prêteurs hypothécaires pour calculer le revenu peuvent désavantager les emprunteurs pour la première fois. En effet, les acheteurs d’une première maison n’ont pas souvent les antécédents professionnels d’un acheteur expérimenté. Par conséquent, tous les revenus ne peuvent pas être considérés comme des revenus  » admissibles « .

Découvrez les scénarios courants ci-dessous. Si vous avez des questions sur la façon dont votre revenu particulier s’intégrerait dans le processus d’approbation de prêt, assurez-vous de demander à votre prêteur.

Lorsque vous gagnez un salaire annuel

Lorsque votre revenu est un salaire annuel, votre prêteur divise votre revenu brut annuel (avant impôt) par 12 mois pour déterminer votre revenu mensuel.

En général, vous n’avez pas besoin de présenter un historique de deux ans, en particulier pour les emplois nécessitant une formation ou une formation spécifique.

Lorsque vous gagnez un salaire annuel, plus un bonus

Lorsque vous rapportez à la maison un salaire annuel plus un bonus, votre prêteur calcule votre revenu en deux parties.

Tout d’abord, votre prêteur divise votre salaire annuel par 12 mois pour déterminer votre revenu mensuel.

En bref:

• Salaire: Le prêteur considère votre salaire annuel total actuel
• Bonus: Le prêteur fait la moyenne du revenu de prime de vos deux dernières années

Si vous avez reçu un revenu de prime pendant au moins deux ans et que l’employeur indique que le revenu de prime continuera, les prêteurs peuvent le considérer comme un revenu « admissible ».

Les souscripteurs divisent normalement vos deux dernières années de revenu de bonus par 24 mois pour obtenir un total mensuel.

Cependant, comme pour tout revenu, si les prêteurs constatent qu’il a diminué d’une année à l’autre, ils peuvent choisir d’escompter ou même d’ignorer ce revenu.

Lorsque vous gagnez un revenu horaire

En règle générale, les prêteurs multiplient votre taux horaire par le nombre moyen d’heures que vous travaillez. Le tableau ci-dessous présente le guide de calcul du revenu de Fannie Mae.

Les heures de travail irrégulières ou les changements d’emploi récents nuisent au calcul de votre revenu.

Ceux qui ont peu d’expérience de travail et qui gagnent également un salaire horaire peuvent éprouver des difficultés lors de la demande de leur première hypothèque.

Lorsque vous gagnez une rémunération pour heures supplémentaires

Lorsque vous gagnez un salaire plus une rémunération pour heures supplémentaires, votre prêteur totalise vos deux années précédentes de rémunération pour heures supplémentaires et divise par 24. C’est votre salaire d’heures supplémentaires admissible.

Encore une fois, si le salaire supplémentaire diminue au fil du temps, le prêteur peut l’escompter. Et sans un historique de deux ans de rémunération des heures supplémentaires, votre prêteur ne vous permettra probablement pas de le réclamer sur votre demande de prêt hypothécaire.

Lorsque vous gagnez un revenu de commission (25% ou plus)

Lorsque vous gagnez au moins 25% de votre revenu de commissions, votre revenu de base est la moyenne mensuelle de vos 24 derniers mois de revenu.

Si vous avez moins de 24 mois de revenu commandé, votre prêteur ne peut probablement pas l’utiliser pour être admissible.

Il y a des exceptions. Par exemple, si vous travaillez pour la même entreprise, que vous faites le même travail et que vous gagnez le même revenu ou un revenu supérieur, un changement de votre structure salariale, passant d’un salaire à une mise en service complète ou partielle, pourrait ne pas vous nuire.

Vous devez cependant faire valoir l’argument et demander à votre employeur de le confirmer.

Lorsque vous êtes un travailleur autonome

Lorsque vous êtes un travailleur autonome, les prêteurs hypothécaires exigent au moins deux années de revenu vérifié. Ils utilisent ensuite un formulaire compliqué pour déterminer votre revenu  » admissible « . Mais comprenez que vos revenus bruts (avant déductions) ne sont pas le chiffre que les prêteurs utilisent pour calculer votre revenu admissible.

On sait que les prêteurs font des exceptions à cette règle – en particulier pour les travailleurs indépendants qui ont récemment démarré une entreprise dans un « domaine connexe ». »

Il n’est pas rare aujourd’hui que les employés continuent à travailler pour la même entreprise, passant au statut de « consultant », qui est un travail indépendant, mais qui touche le même revenu ou plus. Ces candidats peuvent probablement contourner la règle des deux ans.

Quels sont les taux hypothécaires actuels?

Lorsque vous achetez une maison pour la première fois, vous n’avez peut-être pas l’expérience de travail d’un emprunteur chevronné, mais cela n’a pas à affecter votre capacité à obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire.

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