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Je blâme le programme Grand Designs de Channel 4. Comme des dizaines de milliers d’autres, j’ai construit ma propre maison. Cela a coûté plus cher que prévu, a pris plus de temps que prévu et s’est terminé par une visite acrimonieuse à un avocat. Cependant, comme l’accouchement, la douleur en valait la peine. Nous avons la maison de nos rêves avec de l’espace, de la lumière et deux lave-vaisselle.

Pourtant, j’aurais dû tenir compte des signaux d’avertissement. Au cours des 18 années où Grand Designs a été diffusé, la nation a été ravie de voir des dizaines de couples frappés par le design s’appauvrir et mettre en péril leur santé mentale dans des quêtes pour construire des maisons idéales sur des sites moins idéaux.

Dans la dernière série, un couple a été forcé d’emprunter à des membres de sa famille lorsqu’ils ont découvert que leur nouvelle maison de campagne avec vue ne pouvait pas être connectée à l’électricité ou à l’approvisionnement en eau sans dépenser 40 000 £ supplémentaires pour creuser une longue tranchée dans la route. Dans le Hertfordshire, un développeur (qui aurait dû mieux connaître) a passé six ans à combattre les planificateurs et quatre autres années à construire sa maison inspirée des villas romaines. Les coûts au cours des 10 années sont passés de 600 000 £ à environ 2 millions de £.

Ces histoires de malheur ne semblent pas rebuter les gens. Les auto-constructeurs représentent désormais près de 10% des maisons neuves privées au Royaume-Uni. Mais il existe un certain nombre de règles empiriques qui peuvent aider à lisser la construction d’une maison — ou empêcher un oubli de se transformer en catastrophe.

Soyez prêt

La plupart des auto-constructions, il faut le dire, ont des conceptions relativement modestes. La raison, selon James Blair, du magasin d’hypothèques Auto-construit dans le Hertfordshire, est que les plans télégéniques ambitieux que nous connaissons et aimons n’obtiendraient jamais de financement de prêteurs hypothécaires. Les auto-constructeurs ont besoin d’un plan ou d’un permis de construire complet pour obtenir un financement initial. Ils ont également besoin d’un gestionnaire de projet professionnel, de coûts détaillés et d’un constructeur qui a fait l’objet d’une recherche de crédit et d’une recommandation.

Il faut beaucoup de patience et un dépôt important pour que les auto-constructeurs se qualifient pour une hypothèque. Ils doivent également construire une maison qui peut facilement être évaluée, pas un chef-d’œuvre unique fabriqué à partir de conteneurs d’expédition sur une pente raide avec un accès restreint. Ils doivent également disposer de suffisamment d’argent pour couvrir les retards dans les « paiements échelonnés » que les prêteurs hypothécaires libèrent pour financer la construction et les taux d’intérêt élevés pendant la construction.

J’ai renversé une maison existante et je suis parti de zéro. Il y a des avantages fiscaux à construire une nouvelle maison au lieu d’agrandir une maison existante. Les nouvelles auto-constructions donnent droit à des remises sur la TVA. Kevin McCloud, le présentateur de Grand Designs, estime que le coût typique de la construction de votre propre maison est de 1 500 à 2 000 £ par mètre carré – si vous vous en tenez à votre conception et à vos spécifications d’origine. Changer de plan peut vous coûter cher.

En 2011, dans le cadre de sa Stratégie de logement pour l’Angleterre, le gouvernement a annoncé qu’il comptait doubler le nombre de propriétés auto-construites, avec 100 000 à achever d’ici 2021. La législation de 2016 comprenait plusieurs mesures visant à faciliter la construction autonome et personnalisée, imposant aux conseils l’obligation d’attribuer des terres.

En vertu de la Loi sur le logement et l’aménagement du territoire, les autorités locales devraient réfléchir à la meilleure façon de soutenir l’auto-construction. Ils doivent donner une autorisation de développement à suffisamment de terrains viabilisés appropriés pour répondre à la demande d’auto-construction et de construction de maisons sur mesure dans leur région au cours des trois prochaines années. Le niveau de demande est établi par le nombre de personnes qui s’inscrivent pour le droit de construire en un an. La première « période de base » s’est terminée à la fin du mois dernier.

Les conseils varient dans leur volonté d’aider les auto-constructeurs: un rapport sur le secteur de Research a révélé que les autorités locales du nord-est et des Midlands de l’Ouest étaient les plus utiles aux auto-constructeurs.

Selon les recherches de l’AMA, les plus gros problèmes pour les auto-constructeurs sont la disponibilité des terrains, l’obtention d’un permis de construire et l’accès au financement. La plupart des propriétés auto-construites sont des maisons individuelles de haute spécification — et un domaine de croissance clé est la domotique, des maisons intelligentes qui facilitent la coordination des panneaux solaires avec l’utilisation d’appareils tels que lave-vaisselle et machines à laver, en veillant à ce qu’ils ne s’allument que lorsque le soleil brille.

Emprunter pour construire

Les auto-constructeurs ont besoin de plus d’argent à l’avance que les acheteurs de maisons conventionnels. Ils doivent généralement acheter leurs terrains à bâtir et financer leurs demandes de planification avant de pouvoir obtenir des prêts.

Les prêts hypothécaires pour les auto-constructeurs ont tendance à être à intérêt seulement. Ils fonctionnent comme un découvert: l’emprunteur paie des intérêts lorsque l’argent est prélevé à la fin de chaque étape de la construction. Les prêts à taux fixe bon marché ont tendance à ne pas être disponibles pendant le processus de construction et des frais de sortie élevés peuvent être imposés aux emprunteurs qui changent de prêt une fois les travaux terminés. Les taux d’intérêt auto-établis sont généralement supérieurs à 5 %.

Les auto-constructeurs doivent s’attendre à prendre jusqu’à six mois pour mettre en place leur financement et avoir 25% du coût du terrain et des matériaux de construction à l’avance. Avant de pouvoir demander une hypothèque, ils doivent également avoir un permis de construire complet ou détaillé. Lorsque le bâtiment est terminé, certains prêteurs auto-bâtisseurs offriront automatiquement une hypothèque conventionnelle à taux inférieur.

Les prêteurs sont guidés par des évaluateurs parce qu’ils ne veulent pas prêter sur une propriété qui vaut moins que le prêt. Ils ont besoin de preuves du marché de la valeur de revente des propriétés qu’ils sont sur le point de construire. Cela est particulièrement vrai pour les bâtiments préfabriqués et les maisons « en kit »; ils demanderont des preuves documentées de leur intégrité structurelle et de leur longévité à long terme.

La plupart des auto-constructeurs utilisent des courtiers pour trouver leurs prêts. M. Blair, du Self Build Mortgage Shop, a déclaré: « Obtenir un prêt, c’est comme tirer des dents maintenant. Il faut trois à quatre mois pour obtenir une décision de principe sur l’hypothèque. Il faut un minimum de £ 5,000 juste pour obtenir l’hypothèque avec les frais du prêteur, les frais d’arrangement, les frais d’évaluation et le permis de construire. »

Au départ, il envoie aux clients potentiels plus de 100 questions, dont certaines sur leurs dépenses et leurs revenus. Il reçoit de nouvelles demandes chaque jour, mais souvent il n’a pas de nouvelles des clients pendant encore 18 mois alors qu’ils recherchent des parcelles, des constructeurs et des architectes.

M. Blair trouve très peu d’auto-constructeurs près de Londres car les prix des terrains sont trop élevés. « Le terrain dans le sud-est est trop cher. . . Tout est une question d’abordabilité, tout comme une hypothèque ordinaire. »

Certains prêteurs sont dissuadés par les coûts et les risques plus élevés et les volumes d’affaires relativement faibles, selon l’organisme industriel UK Finance. « Certaines entreprises offrant des prêts hypothécaires auto-construits sont de plus petits prêteurs régionaux, de sorte que certains emprunteurs peuvent avoir de la difficulté à étudier le marché. Mais, comme pour d’autres formes de prêts hypothécaires, les emprunteurs potentiels peuvent faire appel à un courtier pour les aider à identifier des sources de financement potentielles « , indique-t-il.

Ray Boulger, du courtier en hypothèques John Charcol, affirme que les taux d’intérêt auto-établis sont plus élevés pour refléter les coûts d’administration plus élevés. Chaque paiement d’étape comprend le coût d’une nouvelle inspection – et il peut y avoir jusqu’à sept retraits au cours d’un projet.

« Cependant, le coût supplémentaire en termes d’honoraires et de taux d’intérêt est normalement nettement inférieur à l’augmentation de la valeur du bien une fois terminé par rapport au coût du terrain, du bâtiment et des honoraires professionnels », dit-il.

Trouver un terrain et obtenir l’autorisation

S’inscrire pour obtenir le Droit de construire auprès d’une autorité locale devrait éventuellement faciliter la recherche d’un terrain, mais de nombreux auto-constructeurs ont recours à des agents immobiliers. Il y a peu de parcelles avec permis de construire à vendre, mais les agents devraient avoir des propriétés sur leurs livres qui conviennent à la démolition et au réaménagement. Cela signifie que les acheteurs paient une prime par rapport aux terrains à bâtir (ainsi que les coûts de démolition), mais ils devraient trouver plus facile d’obtenir un permis de construire. Traceur.net, un site web, collecte des informations auprès des personnes vendant des parcelles et des agents immobiliers, les mettant à la disposition des abonnés.

En Angleterre, environ 75% des demandes sont acceptées; mais si votre demande est refusée, vous pouvez la modifier et la présenter à nouveau, ou vous pouvez faire appel à l’inspection de l’urbanisme. Environ 40 % des demandes de chef de famille qui sont refusées sont acceptées par la suite. Dans la plupart des cas, une deuxième application modifiée sera gratuite.

Il est préférable de discuter des demandes avec les voisins avant de les soumettre, car cela peut éviter les objections et les retards. Si les voisins ne s’y opposent pas et que les agents recommandent l’approbation, ils accordent généralement un permis de construire pour une demande de chef de famille en utilisant ce qu’on appelle des pouvoirs délégués.

S’il y a des objections, la demande peut être présentée à une réunion de planification, où vous ou votre agent aurez l’occasion de vous adresser au comité de planification, mais ce temps est limité à un maximum de trois minutes. Le coût est actuellement de 385 £ pour une demande complète pour un nouveau logement unique en Angleterre. Ces frais sont similaires en Écosse, au Pays de Galles et en Irlande du Nord.

Depuis avril 2008, tous les services de planification locale utilisent le même formulaire de demande, connu sous le nom de 1APP. La plupart donneront également des conseils avant la demande. Certains frais pour le service, il vaut donc la peine de savoir quel sera le coût. Pour une maison d’habitation, il est probable que cela représente environ 200 £ par réunion.

Les énoncés de conception et d’accès, qui justifient le concept de conception d’une proposition, doivent accompagner toutes les demandes de planification. La plupart des autorités ont des notes d’orientation disponibles pour vous aider et certaines autorités refusent d’enregistrer les demandes à moins que vous ne les incluiez dans votre soumission.

Le niveau de travail qui peut être effectué dans le cadre d’un aménagement autorisé dépend de divers facteurs, notamment de l’emplacement (les « zones de beauté naturelle » et les « zones de conservation » ont des règles différentes) et de l’étendue des travaux déjà effectués sur un bien. D’autres facteurs incluent la perte de lumière, la vue, la conception, les décisions de planification antérieures et l’accès aux personnes handicapées.

Des problèmes imprévisibles peuvent toujours surgir. Après avoir démoli une petite propriété pour en construire une plus grande, un auto-constructeur peut constater que l’égout doit être déplacé et que la compagnie des eaux aura besoin d’un cautionnement substantiel de plusieurs milliers de livres jusqu’à ce que les travaux soient terminés et inspectés. Cela peut prendre plusieurs mois pour récupérer l’argent.

Soyez correctement assuré

Il est logique d’avoir votre propre police d’assurance auto-construite et cela peut coûter entre £ 500 et £ 1,000 selon la taille du contrat global. Les auto-constructeurs ont besoin d’une garantie structurelle couvrant une période de 10 ans et d’une garantie contre les défauts de conception, de fabrication et de matériaux. Une assurance est également nécessaire en cas de responsabilité civile, d’incendie, de vol et de dommages causés par la tempête et pour des problèmes tels que les commerçants qui ne terminent pas les travaux.

La plupart des auto-constructeurs s’inquiètent de la faillite de leur constructeur. Ceux qui bénéficient d’une garantie du Conseil national de la construction de maisons auront plus de chance que les autres en ce sens que le NHBC s’arrangera soit pour embaucher un autre constructeur, soit pour payer les travaux à terminer. Cette responsabilité ne doit pas dépasser 10 % de la valeur de la maison, ou £ 100,000, selon la plus élevée des deux.

Il est important pour les propriétaires de ne pas verser les paiements d’étape plus rapidement que prévu à un constructeur, peu importe le montant qu’ils plaident. Dans mon cas, mon constructeur a fait faillite alors que les travaux étaient en cours d’achèvement. Le liquidateur de la société a déposé une réclamation pour beaucoup plus que prévu. J’ai dû engager un avocat et un arpenteur-géomètre. Des entrepreneurs non rémunérés sont arrivés à ma porte pour demander le paiement de différentes parties du travail. Cela a révélé combien la société de construction avait surfacturé. Un maçon a demandé 4 000 £ pour un mur de jardin que le constructeur exigeait 12 000 £.

Le règlement final était beaucoup moins cher que l’argent demandé et comprenait des entrepreneurs fournis pour compléter l’accrochage. Ce règlement n’aurait pas été réalisé si le constructeur avait reçu de l’argent pour le paiement final de l’étape.

Si l’entreprise de construction que vous embauchez est membre d’une association professionnelle, vous pouvez vérifier si elle dispose d’une garantie d’assurance de la qualité des travaux. La Guilde des Maîtres Artisans dispose d’une assurance facultative qui couvre le constructeur s’il fait faillite. Une assurance développeur est également disponible pour s’assurer qu’un projet est terminé si un constructeur fait faillite.

Vérifiez votre situation fiscale

Vous devez payer des droits de timbre si vous achetez une propriété au prix de plus de £ 125,000 ou £ 150,000 pour les terrains et propriétés non résidentiels.

Les terres offertes par des membres de la famille ne paient aucun droit de timbre, même si elles possèdent déjà une propriété résidentielle. Et les auto-constructeurs qui paient pour la terre ne paient pas plus que le droit de timbre initial, quelle que soit la valeur de la propriété une fois achevée. Mais il y aura un supplément de droit de timbre de 3% s’ils possèdent une autre propriété. Cela doit être payé dans les 30 jours suivant l’achat de la parcelle et ce n’est que lorsqu’ils vendent leur propriété d’origine dans les trois ans qu’ils peuvent la réclamer. Cela peut bloquer 4 750 £ sur un site coûtant 150 000 £.

Les propriétés neuves sont exemptes de TVA et un auto-constructeur peut donc récupérer la majeure partie de la TVA payée sur les matériaux. Cependant, la taxe ne peut pas être récupérée sur les services professionnels et de surveillance tels que les enquêtes, la conception, la planification et la location d’outils et d’installations, car ceux-ci ne sont pas exonérés, pas plus que les appareils ménagers tels que les cuisinières et les réfrigérateurs, même s’ils sont intégrés. La récupération moyenne de la TVA pour les régimes ponctuels est d’environ 13 200 £. Vous ne pouvez pas récupérer la TVA si vous envisagez d’utiliser la propriété à des fins commerciales, mais cela ne s’étend pas au travail à domicile.

Considérez kit houses

Huf Haus est une entreprise allemande qui a construit 250 maisons préfabriquées sur mesure au Royaume-Uni au cours des 17 dernières années. Une budgétisation précise est l’un des avantages qu’elle revendique pour les auto-constructeurs: chaque panneau, écrou, boulon, vitre est pré-chiffré et pré-fabriqué et une fois que le constructeur s’est inscrit, il ne peut pas changer un seul élément.

Bien que l’entreprise n’aide pas les auto-constructeurs à trouver un terrain ou à organiser une hypothèque, elle a son propre consultant en planification qui travaille avec les clients pour obtenir un permis de construire. La société travaille en étroite collaboration avec les clients à un stade précoce, car cela leur permet d’obtenir des autorisations dans les zones de conservation et les ceintures vertes.

Une fois que les parties de la maison atteignent le chantier, il faut généralement une semaine à 10 jours pour que le bâtiment soit étanche aux intempéries avec des tuiles en place. Selon la taille de la maison, il faut encore 12 à 16 semaines pour l’aménagement.

Huf Haus se situe à l’extrémité supérieure du marché en termes de coûts, atteignant généralement 3 000 £ le mètre carré. Les conceptions de haute spécification expliquent en grande partie cela, mais peuvent aider dans le processus de planification en raison de leurs références écologiques et de leurs mérites architecturaux. Les maisons comprennent des systèmes de chauffage et de refroidissement renouvelables, la technologie de la maison intelligente et la ventilation.

La question cruciale pour toute auto-construction est de respecter le budget. Cela n’est possible que si votre entrepreneur estime avec précision et respecte ses promesses. En fin de compte, j’ai dû engager un géomètre pour amener mon entrepreneur au talon. Il vaut mieux avoir un chef de projet difficile dès le départ qui sait ce que les choses devraient coûter et dont la parole est la loi. Notre nouvelle maison a coûté plus que ce qu’elle valait à l’achèvement, mais quelques années plus tard, elle vaut plus que la somme dépensée.