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L’un des appels intemporels à la construction d’une nouvelle maison dans la région d’Ann Arbor est les vues panoramiques offertes par les nombreux ruisseaux et rivières des comtés de Washtenaw et Jackson. La rivière Huron et ses affluents offrent des paysages riches et un environnement naturel luxuriant qui créent une sorte d’oasis de la vie urbaine. Ici, les propriétaires trouvent une retraite où ils peuvent rentrer tous les jours.

Mais construire une nouvelle maison ou construire un ajout près d’un plan d’eau dans le sud-est du Michigan signifie généralement construire sur une plaine inondable. La construction d’une maison sur une plaine inondable peut introduire de multiples rides dans votre projet de construction domiciliaire, qu’il s’agisse d’une nouvelle maison ou d’une rénovation. Le processus de construction sur une plaine inondable peut être complexe et déroutant, mais un partenaire compétent en conception-construction vous accompagnera pour vous aider à réaliser la maison de vos rêves.

Pour beaucoup de gens, les règlements pour construire sur une plaine inondable sont un mystère complet. Explorons les problèmes de base que vous devrez comprendre et discutons des options qui s’offrent à vous.

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Qu’est-ce qu’une plaine inondable?

Une plaine inondable est le terrain adjacent à un cours d’eau ou à une rivière qui subit des inondations occasionnelles ou périodiques. Dans la région d’Ann Arbor, la rivière Huron est la pièce d’eau la plus importante avec une plaine inondable, bien que plusieurs autres rivières et affluents du comté de Washtenaw et du comté de Jackson aient également des plaines inondables. À Ann Arbor, ces plaines inondables comprennent les ruisseaux Allen, Malletts, Millers, Swift Run et Traver.

Bien que des inondations puissent survenir n’importe où, certaines zones sont particulièrement vulnérables aux inondations. Ces zones sont connues sous le nom de zones à risque spécial d’inondation (ZSP). L’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA) a établi une élévation de base des inondations (BFE), qui est une zone avec une probabilité d’inondation annuelle d’un pour cent. Si un terrain a été inondé au moins une fois au cours des 100 dernières années, il fait partie du BFE.

Les cartes d’inondation d’Ann Arbor sont mises à la disposition du public, afin que les propriétaires et les constructeurs de maisons puissent voir les endroits où les risques d’inondation sont les plus élevés. Parce que les inondations dans ces zones peuvent causer des dommages graves et durables à votre maison, les exigences des gouvernements fédéral et locaux régissent tout projet de construction domiciliaire dans une plaine inondable.

Pour réduire l’impact des inondations sur les habitations, la FEMA a mis en place le Programme national d’assurance contre les inondations (NFIP). Le NFIP oblige les propriétaires d’une plaine inondable à souscrire une assurance contre les inondations et à respecter certaines réglementations lors de la construction d’une maison ou de la rénovation d’une maison. Si vous avez une hypothèque d’un prêteur sous réglementation fédérale sur une maison située dans une zone à risque d’inondation spécial, vous devez souscrire une assurance contre les inondations.

Comment renoncer à l’exigence d’assurance contre les inondations

En moyenne, une police d’assurance contre les inondations au Michigan coûte 1 000 $ par an. Cependant, vous pouvez faire annuler l’exigence de couverture si vous pouvez fournir des documents de la FEMA qui déclarent que votre propriété se trouve en dehors de la plaine inondable de 100 ans.

Même si votre terrain est cartographié dans la plaine inondable, il peut être intéressant de faire arpenter votre propriété, surtout si le terrain est surélevé au—dessus d’autres terrains de la région. Si même une partie de votre propriété se trouve au—dessus de la plaine inondable, vous pouvez demander à renoncer à l’assurance contre les inondations, à condition que votre maison soit entièrement construite sur la zone surélevée.

Si l’arpentage confirme qu’il se trouve dans le BFE, vous pourrez peut-être l’élever en ajoutant de la terre à votre propriété. Selon la quantité de remplissage dont vous avez besoin, cela peut être une option coûteuse, mais cela vaut souvent la peine d’être envisagé.

Si vous choisissez cette option, demandez une Lettre de Révision de carte Basée sur le remplissage de la FEMA. Il y a un processus à suivre, et il est essentiel de tout faire dans le bon ordre. Sinon, la FEMA est susceptible de rejeter votre demande.

Une fois approuvée, la FEMA mettra à jour la carte des inondations communautaires pour montrer que votre terrain n’est plus dans la zone inondable à haut risque. Attendez-vous à ce que l’approbation prenne de 6 à 8 semaines pour une décision finale.

Ressource utile: Tout ce que vous devez savoir sur la construction dans une plaine inondable du Michigan

Construire une maison sur une plaine inondable

Si vous construisez dans une plaine inondable de 100 ans, demandez à votre entreprise de conception-construction les meilleures options pour protéger votre maison des dommages causés par les inondations. Il existe deux approches principales pour construire dans une plaine inondable:

• Protection contre les inondations. Dans l’imperméabilisation des inondations, l’entrepreneur construit les fondations de votre maison de manière à ce qu’elles descendent d’un pouce par pied. Il s’agit d’une technique de berme qui fait que l’eau s’écoule loin de la maison plutôt que de s’accumuler autour de la fondation.
• Élévation structurelle. Cette approche protège votre maison de l’eau courante en construisant la structure sur des pilotis ou des pilotis. Vous pouvez également concevoir la maison de manière à ce que l’eau coule entièrement sous la structure.

Chacune de ces approches offre des possibilités de conception pratiquement infinies. Une entreprise innovante axée sur le design trouvera des solutions fonctionnelles qui correspondent à vos goûts esthétiques.

Et si Vous Remodelez Votre Maison?

Si vous construisez un ajout ou rénovez une maison existante située sur une plaine inondable, les exigences sont quelque peu différentes selon votre projet de rénovation.

Si le coût d’un ajout est inférieur à 50% de la valeur de la maison, la rénovation n’est pas considérée comme une « amélioration substantielle ». »Vous n’aurez pas à élever la structure existante ou l’ajout au-dessus du BFE. Embauchez un évaluateur immobilier agréé pour déterminer si votre projet sera admissible à l’exemption.

Si la rénovation ne respecte pas l’exemption de 50%, vous pourrez peut-être laisser la structure existante telle quelle, mais construire le plancher fini de l’ajout au-dessus du BFE. Dans certains cas, la structure existante et l’ajout construit doivent être élevés au-dessus du BFE.

Profitez de la maison de vos rêves

Construire ou rénover une maison sur une plaine inondable peut être une entreprise compliquée, mais cela ne signifie pas que vous devez vous contenter d’un compromis décevant. Votre maison au bord de la rivière devrait être votre propre sanctuaire personnel qui capture toute la beauté naturelle du plein air — tout en offrant les fonctionnalités dont vous avez besoin pour profiter de votre maison au quotidien.

Nos designers savent créer des designs inspirés tout en travaillant dans les contraintes de la réglementation du bâtiment. Vous pouvez faire confiance à Giraffe Design Build pour faire de votre maison la maison de vos rêves.

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