Comment la surface habitable brute est-elle mesurée et calculée?
Surface Habitable brute
Les évaluateurs doivent suivre la Méthode de calcul de la superficie en pieds carrés ANSI Z765-2021 lors de la mesure, du calcul et de la déclaration de la surface habitable brute et des surfaces habitables non brutes (sous-sol, structures supplémentaires, etc.) de la propriété en question. Les évaluations nécessitant des inspections intérieures et extérieures doivent respecter cette norme; les évaluations de ce type effectuées sans utiliser cette norme ne seront pas acceptables. La comparaison la plus courante pour les propriétés d’une unité, y compris les unités dans les projets de PUD, de condos ou de coopératives, est la surface habitable brute supérieure au niveau du sol et la superficie en pieds carrés inférieure au niveau du sol. L’évaluateur doit être cohérent lorsqu’il déclare la surface habitable brute finie au-dessus du niveau du sol, la superficie en pieds carrés inférieure au niveau du sol et le nombre de pièces. Le besoin de cohérence s’applique également d’un rapport à l’autre. Par exemple, lorsque vous utilisez la même transaction comme une vente comparable dans plusieurs rapports, le nombre de pièces et la surface habitable brute ne doivent pas changer.
Lors de l’utilisation d’un logiciel d’esquisse ou de numérisation 3D, la sortie résultante doit également être conforme à la méthode de calcul de la superficie en pieds carrés: Normes ANSI Z765-2021. Voir les pièces pour les évaluations dans B4-1.2-01, Formulaires de rapport d’évaluation et Pièces pour plus d’informations sur les croquis et les plans d’étage.
Seules les zones hors-sol finies peuvent être utilisées pour calculer et déclarer le nombre de pièces hors-sol et la superficie en pieds carrés pour la surface habitable brute. Fannie Mae considère qu’un niveau est inférieur au niveau si une partie de celui-ci est inférieure au niveau, quelle que soit la qualité de sa finition ou la surface de la fenêtre de n’importe quelle pièce. Par conséquent, un sous-sol sans rendez-vous avec des pièces finies ne serait pas inclus dans le nombre de pièces au-dessus du niveau. Les pièces qui ne sont pas incluses dans le nombre de pièces au-dessus du niveau peuvent augmenter considérablement la valeur d’une propriété, en particulier lorsque la qualité de la finition est élevée. Pour cette raison, l’évaluateur devrait déclarer séparément le sous-sol ou d’autres zones partiellement sous-nivelées et y apporter les ajustements appropriés sur la ligne Sous-sol & Des Pièces finies sous-nivelées de la grille d’ajustement de l’approche de comparaison des ventes.
Les structures détachées dont la superficie en pieds carrés est finie doivent être déclarées sur une ligne différente de la grille d’ajustement et ne pas être incluses dans la superficie habitable brute déclarée du sujet.
Lorsque la propriété en question a une superficie qui ne répond pas aux exigences de hauteur de plafond minimale de la norme ANSI, la superficie en pieds carrés supplémentaires doit être déclarée sur une ligne supplémentaire de la grille d’ajustement et un ajustement approprié du marché doit être appliqué, s’il y a lieu. De plus, l’évaluateur doit fournir une explication dans le rapport sur la façon dont cette zone a été traitée afin de se conformer à la norme ANSI® et également reconnaître toute contribution de la superficie en pieds carrés supplémentaire.
Si l’évaluateur n’est pas en mesure de respecter la Méthode de calcul de la superficie en pieds carrés: Norme ANSI Z765-2021 ils doivent entrer « GXX001- » au début du champ Caractéristiques supplémentaires de l’évaluation et expliquer pourquoi ils n’ont pas pu se conformer. Par exemple, si l’évaluateur effectue une évaluation dans un état qui nécessite le respect d’une norme de mesure différente, le prêt peut toujours être éligible à l’achat par Fannie Mae.
Pour plus d’informations, voir B4-1.3-05, Section Améliorations du Rapport d’évaluation.