Comment faire une offre en espèces sur une maison – avec ou sans espèces
L’argent est roi pour de nombreux vendeurs aujourd’hui
Si vous recherchez une maison aujourd’hui, il y a de fortes chances que vous soyez en concurrence avec d’autres acheteurs pour la même propriété.
Faire une offre en espèces est souvent un excellent moyen d’améliorer vos chances dans une guerre d’enchères. Et aujourd’hui, il y a même des entreprises qui soutiendront une offre en espèces pour les acheteurs sans suffisamment d’économies pour se débrouiller seules.
Mais faire une offre en espèces – avec ou sans vos fonds propres – est-il vraiment une bonne idée? Et comment cela fonctionne-t-il dans la pratique? Voici ce que les acheteurs devraient savoir.
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Dans cet article (Aller à…)
- Comment fonctionnent les offres en espèces
- Comment faire une offre en espèces
- Offre en espèces sans payer en espèces
- Avantages du paiement en espèces
- Inconvénients du paiement en espèces
- FAQ sur l’offre en espèces
Comment fonctionne une offre en espèces
Une offre en espèces sur une maison c’est assez simple: vous trouvez une propriété que vous voulez, puis soumettez une offre d’achat pure et simple, sans prêt hypothécaire. Les fonds proviennent généralement d’économies, de la vente d’une maison existante ou de cadeaux.
Notez que les « offres en espèces » ne sont généralement pas payées avec de l’argent liquide. L’argent change presque toujours de mains par chèque de caisse ou virement bancaire.
« Une offre en espèces traditionnelle est spécifiée dans le contrat pour acheter une maison sans qu’un prêt ne soit impliqué », explique Elizabeth Boese, agent immobilier chez Coldwell Banker Realty.
« L’acheteur déposera toujours de l’argent sérieux une fois qu’il sera sous contrat comme dépôt pour le montant qu’il doit pour la maison. Le reste de l’argent sera généralement transféré à une société de titres juste avant le jour de la clôture « , explique-t-elle.
Avant de faire un dépôt d’argent sérieux, vous devrez présenter une « preuve de fonds » – preuve que vous avez suffisamment d’argent liquide disponible pour acheter la propriété.
Vous devrez généralement présenter des relevés bancaires et une lettre d’approbation de votre banque ou institution financière.
Comment faire une offre en espèces sur une maison
Il y a plusieurs étapes à suivre pour effectuer un achat en espèces:
- Trouvez une maison à vendre que vous aimez et faites une offre entièrement en espèces. Les experts recommandent fortement d’élaborer une offre avec l’aide d’un agent immobilier et / ou d’un avocat immobilier
- Convenez d’un prix d’achat avec le vendeur (cela peut être différent du prix demandé)
- Montrez une preuve de fonds en fournissant un avenant écrit de votre banque ainsi que des relevés bancaires
- Payez pour une inspection et une évaluation professionnelles de la maison, qui sont fortement recommandées par les experts pour vous protéger de l’achat d’une propriété défectueuse ou de payer plus que la valeur de la maison. Dans un marché concurrentiel de l’achat d’une maison, certains choisissent de renoncer à la contingence d’évaluation ou à la contingence d’inspection
- En supposant qu’il n’y ait aucun problème après l’inspection ou l’évaluation, les deux parties signeront l’offre / contrat de vente
- Avoir un compte séquestre ouvert par une société de titre ou un avocat, et mettre votre dépôt d’argent sérieux convenu dans le compte séquestre
- Obtenir un rapport de titre, « qui garantira qu’un titre propre est livré à la clôture », explique Michael J. Romer, associé directeur de Romer Debbas LLP. « Une fois le titre effacé, les parties procéderont à la clôture »
- Mettez le reste de votre argent dans le compte séquestre. Ces fonds seront remis au vendeur à la clôture, et la propriété (sous la forme d’un acte) vous sera transférée
À condition que vous ayez l’argent liquide disponible pour acheter une maison pure et simple, ces ventes peuvent se clôturer rapidement – souvent en quelques jours.
Comment faire une offre en espèces – sans payer en espèces
Les offres en espèces sont souvent plus compétitives sur le marché d’un vendeur. Ils peuvent donner aux acheteurs un véritable avantage sur la scène immobilière impitoyable d’aujourd’hui.
Mais tout le monde n’a pas assez d’argent pour faire une telle offre. Cela pourrait être particulièrement difficile pour les acheteurs d’une première maison, qui ne peuvent pas utiliser le produit de la vente d’une maison actuelle.
Mais il peut y avoir un moyen de faire une offre en espèces sans réellement payer en espèces.
Options de financement en espèces
Certains acheteurs font appel à une entreprise pour payer en espèces en leur nom, puis remboursent l’entreprise en utilisant un prêt hypothécaire.
Voici comment cela fonctionne généralement:
- La société met l’argent pour votre offre sur ses fonds propres
- Ces sociétés promettent généralement une clôture rapide (en aussi peu que 72 heures avec certaines)
- Cela incitera probablement le vendeur à accepter votre offre en espèces, ce qui peut vous aider à éviter une guerre d’enchères avec d’autres acheteurs
- Une fois la transaction terminée, la maison est détenue par la société pendant que vous finalisez financement hypothécaire auprès d’un prêteur de votre choix
- L’entreprise vous vend la maison et vous la payez avec votre prêt hypothécaire approuvé
Il s’agit d’un option relativement nouvelle offerte par des entreprises comme Ribbon, Homeward ou Accept.Inc.
Si vous devez d’abord vendre votre maison existante, « ces entreprises peuvent également contracter l’achat de votre maison actuelle, ce qui vous permet de présenter que vous aurez de l’argent disponible lorsqu’il sera temps pour vous de fermer en tant qu’acheteur », explique Bruce Ailion, avocat et agent immobilier.
Devriez-vous utiliser un financement au comptant?
Il ne s’agit pas d’une véritable « offre en espèces », car vous vous retrouvez toujours avec un prêt hypothécaire et devez payer des intérêts sur l’achat de votre maison. Mais cela peut être un moyen de contourner certains des défis de l’achat sur le marché chaud d’aujourd’hui.
« Ces sociétés sont similaires aux prêteurs d’argent dur en ce sens qu’elles rendent l’argent dont vous avez besoin disponible, mais à un coût élevé », prévient Ailion.
Selon Romer, les frais facturés par des sociétés comme celles-ci pour soutenir votre offre en espèces varient souvent de 1 à 3% de la trésorerie.
« Le meilleur candidat pour travailler avec une société de soutien en espèces est un acheteur qui a besoin de financement pour conclure la transaction, mais qui est en concurrence avec d’autres offres qui peuvent être entièrement en espèces. Des entreprises comme Ribbon peuvent convertir votre offre contingente en une offre tout en espèces / à fermeture rapide pour pousser la vôtre sur la ligne d’arrivée « , ajoute Romer.
Khari Washington, courtier immobilier et hypothécaire auprès de 1st United Realty & Mortgage, Inc., prévient que cette stratégie n’est pas nécessairement un slam dunk.
« Certains vendeurs ne considèrent pas ces vraies offres en espèces – ils les considèrent davantage comme des offres en argent dur qui sont discutables. Votre offre peut donc ne pas être acceptée « , dit-il.
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Avantages de l’achat d’une maison en espèces
Les transactions en espèces se concluent généralement plus rapidement et impliquent moins de tracas pour les deux parties.
« Le vendeur n’a pas à s’inquiéter de vous voir refuser un financement par une banque. Cela peut vous donner un avantage dans l’achat d’une maison et l’acceptation de votre offre « , explique Ralph DiBugnara, président de Home Qualified.
De plus, payer en espèces peut vous donner la flexibilité de supprimer une éventualité de financement de votre offre.
Cela signifie que la vente d’une maison ne dépend pas de votre capacité à obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire – c’est donc un pari plus sûr pour le vendeur.
« Les vendeurs n’aiment pas les imprévus parce qu’ils ne veulent pas que les acheteurs annulent. Surtout sur ce marché, où un vendeur peut recevoir plusieurs offres, il peut être difficile pour le vendeur de remettre la maison sur le marché si l’acheteur choisi se voit refuser un prêt hypothécaire « , ajoute Boese.
En tant qu’acheteur, faire une offre en espèces signifie que vous n’avez pas à passer par l’approbation préalable du prêt hypothécaire, la souscription et d’autres étapes fastidieuses du processus d’achat d’une maison.
De plus, si vous achetez une nouvelle maison directement, des facteurs comme votre pointage de crédit et vos antécédents de crédit n’ont pas d’importance.
Les acheteurs au comptant économisent souvent de l’argent sur les frais de clôture. Lorsque vous payez en espèces:
- Vous n’avez pas à payer de frais à un prêteur hypothécaire
- Vous n’êtes pas tenu de payer pour une évaluation
- Il n’y a aucun intérêt à payer sur un prêt hypothécaire
- Les frais payés à une société de titres et / ou à un avocat peuvent être inférieurs car il n’y a pas de documents de prêt à traiter
Les acheteurs en espèces peuvent raccourcissez également leur temps de fermeture. De nombreux prêteurs ont généralement besoin de 30 jours pour fermer. Mais les acheteurs en espèces peuvent parfois fermer en quelques jours.
» Une transaction en espèces peut être clôturée dès que le titre est confirmé. Cela peut se produire en aussi rapidement que sept à 10 jours « , note Ailion.
Inconvénients de faire une offre tout en espèces
Bien sûr, il y a quelques inconvénients à faire une offre tout en espèces. Le plus grand défi consiste à trouver de l’argent, ce qui peut épuiser vos économies et vos ressources financières.
« Le principal inconvénient pour l’acheteur est qu’il réduit sa liquidité. Ils peuvent lier la totalité ou la quasi-totalité de leurs fonds disponibles à cet achat, ce qui peut les rendre financièrement vulnérables s’ils ont besoin d’argent rapidement « , explique Ailion.
Gardez à l’esprit que vos coûts d’accession à la propriété ne s’arrêtent pas lorsque vous clôturez la vente. Vous aurez beaucoup de dépenses courantes, comme:
- Taxes foncières
- Assurance habitation
- Réparations
- Entretien
- Mobilier
- Frais d’entretien (le cas échéant)
Et vous voulez être sûr d’avoir des restes d’argent dans un fonds d’urgence. Drainer vos économies sur l’achat d’une maison pourrait vous exposer à un risque si des factures médicales inattendues surviennent, par exemple.
Payer en espèces signifie également que vous ne pourrez pas profiter de la déduction d’intérêt hypothécaire sur vos impôts fédéraux sur le revenu (qui n’est autorisée que si vous détaillez vos déductions).
Un dernier inconvénient est que vous lierez la totalité ou la majeure partie de votre argent dans l’immobilier. Bien que ce ne soit pas nécessairement une mauvaise chose, cela pourrait limiter vos possibilités d’investir dans des actifs à rendement plus élevé.
À l’heure actuelle, la plupart des emprunteurs hypothécaires paient un taux d’intérêt inférieur à 4%. Les actions, obligations, fonds communs de placement et autres actifs ont souvent un taux de rendement bien supérieur à ce niveau.
De nombreux propriétaires choisissent de financer l’achat de leur maison et de placer leur épargne dans de tels investissements, car ils peuvent obtenir un rendement net plus élevé.
Bien sûr, la bonne décision dépend entièrement de vos finances personnelles et de vos objectifs à long terme. Si vous ne savez pas ce qui vous convient le mieux, parlez-en à un conseiller financier de confiance.
Vérifiez l’admissibilité de votre prêt hypothécaire (30 décembre 2021)
FAQ sur l’offre en espèces
En général, une offre entièrement en espèces est presque toujours plus compétitive que de faire une offre avec financement. L’avocat Bruce Ailion déclare: « un vendeur considère favorablement une offre en espèces car il n’y a aucun risque que l’acheteur ne soit pas en mesure de conclure la transaction. Une vente au comptant vaut donc généralement plus pour un vendeur qu’une offre de financement plus élevée. Cela représente un niveau de sécurité plus élevé. »Cependant, faire une offre entièrement en espèces peut réduire vos liquidités, ce qui peut vous rendre financièrement vulnérable si, après la vente, vous avez besoin d’argent rapidement pour une raison inattendue.
Oui, les offres en espèces peuvent tomber. Cela peut se produire, par exemple, si une inspection professionnelle de la maison est effectuée et que des défauts sont constatés, ou s’il y a des problèmes avec le titre de propriété qui doivent être résolus. Un vendeur peut également rejeter une offre en espèces s’il ne fait pas confiance à la source des fonds.
Les acheteurs entièrement en espèces paient les frais de clôture, tout comme les acheteurs avec un financement hypothécaire. » Les frais de clôture courants d’une offre en espèces comprennent l’assurance et les recherches de titres, les frais juridiques et / ou d’entiercement et les taxes de transfert du côté de l’acheteur, le cas échéant. Mais acheter en espèces coûte généralement moins cher que d’acheter avec un financement, car il n’y a pas de frais hypothécaires dus à la clôture « , explique l’avocat Michael Romer.
L’achat d’une maison avec de l’argent physique est légalement autorisé si le vendeur l’accepte. Cependant, ce n’est pas la norme. « À l’exception des exigences de déclaration de l’IRS, aucune loi spécifique n’interdit une transaction immobilière en espèces, bien qu’elle soit très inhabituelle et non recommandée. L’argent est en effet roi, mais les vendeurs voudront presque toujours qu’il provienne d’une banque et non d’une valise « , explique l’avocat Michael Romer.
Une transaction en espèces peut être conclue dès que le titre et l’assurance titres sont confirmés. Cela peut se produire en aussi peu que sept à 10 jours, selon Bruce Ailion, un avocat immobilier.
Une évaluation n’est pas requise lors de l’achat d’une maison avec de l’argent. Mais les experts recommandent souvent de payer pour une évaluation, ce qui peut vous assurer que vous n’avez pas payé trop cher pour la propriété. Si vous renoncez à une évaluation, « travaillez avec un agent immobilier expérimenté et demandez à l’agent une analyse des ventes récentes pour éviter les trop-payés », suggère l’avocat Michael Romer.
Vous pouvez acheter en espèces puis obtenir un prêt hypothécaire après la clôture si vous le souhaitez. Cet arrangement est courant si vous travaillez avec une entreprise de trésorerie comme Ribbon, Acceptez.Inc. ou À la maison. Notez que la plupart des prêteurs exigent qu’un prêt hypothécaire soit obtenu dans les 90 jours suivant la clôture. Vous paierez également les frais de clôture à nouveau si / lorsque vous financez ou refinancez la maison.
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