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L’achat d’une forclusion est par nature une entreprise risquée, et il est facile pour tout acheteur de trop payer pour une propriété qui ne ressemble en rien à ce à quoi il s’attendait. Le manque d’informations sur l’état de la propriété au moment de la vente aux enchères peut transformer ce qui semblait être une bonne affaire en un puits d’argent. Par conséquent, il est essentiel de faire des recherches approfondies avant le début des enchères, et nous sommes là pour vous montrer les outils du métier.

Une fois que vous vous familiariserez avec l’ensemble du processus de forclusion à New York, l’étape suivante consiste à trouver et à rechercher des propriétés individuelles en difficulté avec un potentiel. Dans un article précédent, nous avons couvert les moyens de trouver des saisies qui répondent à des besoins spécifiques en utilisant divers filtres, du type de bâtiment aux caractéristiques, à l’emplacement et au montant du privilège, etc.

Dans cet article, nous allons entrer dans les détails sur ce que vous devrez rechercher dans un rapport de propriété afin qu’au moment où vous arriverez à la vente aux enchères, vous soyez suffisamment informé pour prendre une décision solide — en particulier, s’il faut acheter et pour combien.

Voici quelques-uns des éléments essentiels que vous devrez examiner lors de la recherche d’une forclusion:

• le privilège sur les documents de propriété et de titre, indiquant la propriété et l’hypothèque (s), vous donnant des informations cruciales sur le principal privilège hypothécaire, le créancier et l’ancien propriétaire, ainsi que des copies des documents officiels
• lancer une recherche comparable — cela devrait vous donner une assez bonne idée de la valeur de la propriété en la comparant à des documents similaires dans la région
• analyser les caractéristiques de la propriété, le zonage et les installations locales, les violations et les dangers — une bonne inspection en ligne du bâtiment et des environs peut grandement vous informer si cette propriété serait adaptée à vous et à vos locataires ou clients potentiels.

Rappelez-vous que le risque le plus élevé dans une forclusion vient du manque d’accès pour visiter et inspecter la propriété juste avant la vente aux enchères. La seule façon d’atténuer complètement ce risque est de contacter et de conclure un accord avec le propriétaire pour vous permettre de voir le bâtiment. Cependant, assurez—vous que votre approche est délicate – les propriétaires qui subissent une forclusion peuvent être très frustrés et ne veulent pas coopérer avec toute personne impliquée dans le processus.

Voici comment PropertyShark peut vous aider dans vos recherches:

Après avoir verrouillé une forclusion sur la page de forclusion de NYC, cliquez dessus pour accéder au rapport de propriété complet.

Découvrez le montant de l’hypothèque et les autres privilèges sur une propriété saisie

La première et la plus importante chose à vérifier lors d’une saisie est probablement le montant total du privilège hypothécaire principal: cela déterminera en grande partie si la propriété vaut même la peine d’être regardée. Le transfert de propriété dans une affaire de forclusion est subordonné au paiement intégral de la totalité de l’hypothèque et de la dette de pénalité.

Dans de rares cas, il peut y avoir d’autres privilèges en suspens — soit une deuxième hypothèque, soit un privilège de construction ou un privilège fiscal. Ceux-ci créeront des coûts supplémentaires dont vous devez être bien conscient à l’avance.

Pour en savoir plus et éviter les mauvaises surprises, rendez-vous dans l’onglet Propriétaire du rapport de propriété et consultez la section Privilèges. Vous pouvez voir la valeur impayée de l’hypothèque (c.-à-d. quel montant minimum la banque cherche à couvrir lors de la vente aux enchères), ainsi que d’autres types de privilèges sur la propriété qui peuvent encore être dus (vous devrez vérifier s’ils ont été payés ou non). Si vous devenez propriétaire de la propriété saisie, vous devrez couvrir toutes les dettes impayées.

Tous les titres de propriété émis sur la propriété (remontant à 1966) peuvent être trouvés dans la section Titres de propriété, qu’il s’agisse d’actes, d’hypothèques, de satisfaction d’hypothèques ou autre chose. Cliquez sur l’icône de document bleue à droite pour voir une copie du document original du ministère des Finances.

Combien vaut la propriété?

L’autre question essentielle de chaque investisseur et acheteur de maison concernant une forclusion est le prix: est-il inférieur ou supérieur à sa valeur marchande. Le prix de vente aux enchères doit être nettement inférieur à sa valeur marchande pour compenser le coût potentiel des réparations et des rénovations nécessaires pour le mettre aux normes souhaitées.

Le moyen le plus flexible et le plus complet de rechercher la valeur marchande de votre nouvelle propriété potentielle consiste à effectuer une recherche de ventes comparables. En regardant des propriétés similaires (en termes de superficie totale, de nombre de pièces, de type de bâtiment, etc.) qui ont été vendus à proximité au cours des derniers mois est l’un des meilleurs moyens d’évaluer la valeur de la propriété que vous regardez sur le marché.

Par exemple, si vous cherchez à trouver la valeur d’une unité de condo saisie, commencez par rechercher d’autres unités de l’immeuble vendues au cours des 3 à 6 derniers mois, qui sont à peu près de la même taille (± 10%) et ont le même nombre de chambres et de salles de bains, puis étendez votre recherche à un rayon d’un demi-mile autour de l’immeuble pour avoir plus de condos que vous pouvez comparer aux « vôtres ».

Vous pouvez accéder à l’outil comparables directement à partir du rapport de propriété ou lancer une nouvelle recherche à partir de la page comps.

Notre outil Comps est livré avec son propre ensemble d’options et de fonctionnalités où vous avez la possibilité d’affiner votre recherche jusqu’à ce que vous obteniez le résultat le plus pertinent. Vous pouvez en savoir plus sur l’utilisation de l’outil et évaluer le prix d’une propriété dans cet article.

Si vous ne souhaitez pas exécuter comps, vous trouverez des informations dans la section Tendances des statistiques Comps & de l’onglet Évaluateur qui peuvent vous donner des estimations. Les valeurs sont le résultat d’une recherche automatisée de comparables (critères par défaut, basés sur les caractéristiques de la propriété).

Un autre élément à prendre en considération lors de l’estimation de la valeur future de votre propriété souhaitée est d’examiner la densité des saisies dans la région. Une densité élevée signifie que vous pourriez rencontrer des difficultés à le revendre même des années sur la route, car la plupart des propriétaires et des détaillants fuient les zones en difficulté avec beaucoup de construction embarquée.

Pour vérifier cela, accédez à l’onglet Enchères de forclusion sur la page des saisies et cliquez sur l’un des liens intitulés arrondissement au bas du menu de recherche. Vous pourrez voir une carte indiquant toutes les saisies actives dans l’arrondissement et zoomer sur la zone autour de votre propriété cible.

Apprenez à connaître la propriété

En ouvrant un rapport, vous remarquerez d’abord la section Aperçu dans l’onglet Général, où vous pouvez trouver une ou plusieurs photos de la propriété et des caractéristiques de la propriété, y compris la taille du terrain et la superficie utile, le nombre d’étages, l’année de construction et la classe de construction.

Si vous souhaitez entrer en contact avec le propriétaire pour une visite de la propriété, vous pouvez également trouver des informations détaillées sur la propriété, y compris les numéros de téléphone et les adresses e-mail dans l’onglet Propriétaire.

Même si vous parvenez à faire inspecter le bâtiment, il est toujours judicieux d’étudier la trace papier de la maison et d’autres détails de construction qui peuvent ne pas être disponibles sur place. Pour couvrir toutes les bases, assurez-vous de ne pas ignorer les sections suivantes:

• En tant qu’investisseur, vous voudrez connaître le zonage, les droits lointains et aériens disponibles, soit pour le développement / réaménagement, soit pour exploiter des pieds carrés inutilisés commercialisables. Toutes ces informations sont disponibles dans l’onglet Dev
• Ouvrez l’onglet Quartier pour rechercher les installations locales, les écoles, les transports en commun, les commerces disponibles et les voisins de la région sont sans quitter votre chaise
• l’onglet Permis vous donnera des détails sur les travaux de construction et d’amélioration effectués sur la propriété / unité
• Onglet Violations: lorsque vous ne pouvez pas faire passer un inspecteur par la porte (et, avec les saisies, la plupart du temps, vous ne pouvez pas), c’est la meilleure alternative pour en savoir plus sur les dommages moyens et graves à la propriété qui pourraient rendre l’endroit inhabitable et ainsi compromettre une revente. Vous pouvez également vérifier l’état d’une violation dans le côté droit de la colonne Violations du HPD. Les sites toxiques, les zones de risque d’inondation et d’évacuation des ouragans sont également disponibles dans cet onglet, donc que vous finissiez par vivre dans la propriété nouvellement acquise, louer ou revendre, ou si vous envisagez de gérer un espace commercial – connaissez les risques et élaborez une stratégie d’atténuation

Si vous le pouvez, consultez la propriété sur place, mais après avoir bien fait vos devoirs en utilisant les ressources détaillées ci–dessus, vos chances de faire un investissement sain augmentent considérablement.

Bien que les informations fournies par la base de données PropertyShark reflètent toutes les mises à jour publiées par les agences gouvernementales, nous recommandons aux non-professionnels de demander l’avis d’experts pour entreprendre une enquête de diligence raisonnable.

L’outil d’annonces de forclusion mentionné au début est disponible pour les abonnés titulaires d’un abonnement Elite ou Platinum. Tous les autres utilisateurs auront un accès considérablement restreint aux données des enchères et aux fonctionnalités de cet outil. Nos rapports de propriété complets, cependant, sont disponibles avec l’adhésion Pro, à l’exception des informations sur les privilèges (nécessite également un abonnement Elite ou Platinum).

Si vous avez des questions sur l’utilisation de nos outils, notre équipe de soutien à la clientèle est disponible pour vous aider avec toutes les demandes, 7 jours par semaine de 9 h à 17 h HE au 718-715-1758 ou [email protected] .