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Que faut-il pour transférer un Acte au Texas?

La plupart des titres de propriété du Texas ont les mêmes exigences générales pour effectuer le transfert d’un acte d’une personne ou d’une entité à une autre.

Gardez à l’esprit que certaines exigences des actes spécifiques au Texas diffèrent des exigences des autres États.

Fondamentalement, pour transférer un titre de propriété au Texas, vous aurez besoin d’un acte correctement préparé comme suit:

Changer le nom sur le titre de propriété

Pour commencer, il est utile de comprendre comment les parties sont identifiées sur l’acte utilisé pour changer le nom sur un titre de propriété.

1. Un constituant est la personne qui vend, transfère ou concède le titre de propriété du bien au nouveau propriétaire.
2. Le nouveau propriétaire est le bénéficiaire. Il s’agit de la personne qui achète ou reçoit le titre de propriété.

Bon à savoir: Il peut y avoir autant de Concédants ou de Bénéficiaires que nécessaire. Il n’y a pas de limite. Cependant, la plupart des greffiers de comté factureront des frais supplémentaires s’il y a plus de 5 nouveaux propriétaires.

L’acte doit fournir le nom complet du propriétaire actuel.

Le nom du propriétaire actuel doit correspondre exactement au nom du propriétaire actuel, comme indiqué dans les actes du comté. Par exemple, si le deuxième prénom du propriétaire actuel figure sur l’acte en cours, le deuxième prénom doit figurer sur le nouvel acte. Il est très important que les noms correspondent exactement.

Bon à savoir: Dans la plupart des cas, le Constituant dans le nouvel acte doit être la même personne que le Bénéficiaire dans l’acte antérieur, à moins que cette personne ne soit décédée. Si cette personne est décédée, vous pourriez avoir besoin d’un Affidavit d’héritage, d’un testament probatoire ou d’une ordonnance judiciaire similaire.

Vérifier l’identité du constituant

Étant donné que la fraude à l’identité est très courante de nos jours, une identification appropriée est nécessaire pour vérifier l’identité de la personne qui signe le document. Le notaire devrait exiger une pièce d’identité avec photo délivrée par le gouvernement avant de notarier le document.

Le document doit être signé par le propriétaire actuel du bien devant un notaire pour éviter le vol d’identité et le vol de titre. Ceci est requis par la loi.

Bon à savoir : Il est du devoir du notaire de vérifier que la personne qui signe le document est bien celle dont le nom figure sur le document. Cependant, il n’est pas du devoir du notaire de procéder à une recherche de titre ou de vérifier que la personne qui signe le document est réellement propriétaire du bien.

Le nom complet du propriétaire actuel sur le nouvel acte doit correspondre à la pièce d’identité avec photo de cette personne.

Bon à savoir: Si le nom du propriétaire sur l’acte en cours et sur la pièce d’identité avec photo ne correspond pas, vous pourrez peut-être utiliser l’expression « également connu sous le nom » ou « aka » ou « anciennement connu sous le nom » lorsqu’il y a eu un changement de nom légal, par exemple lors d’un divorce. Sinon, vous devrez peut-être utiliser un affidavit.

Si le nom du propriétaire actuel a été légalement modifié, vous voudrez peut-être déposer un acte indiquant le changement de nom. Un acte de garantie transférant la propriété de « l’ancien nom » au « nouveau nom » peut être utilisé. Cela devrait être fait dès que possible après que le nom a été changé avant que vous perdiez votre photo d’identification avec votre ancien nom dessus.

Un seul et même Affidavit

L’orthographe correcte du nom du propriétaire actuel est requise pour maintenir la chaîne de titre de la propriété. Le nom de la personne qui signe un acte doit correspondre au nom figurant sur l’acte en cours dans les registres de propriété. Si ce n’est pas le cas, vous devrez peut-être déposer un seul et même affidavit expliquant pourquoi les noms sont différents.

Affidavit d’identité

Un seul et même Affidavit ou un Affidavit d’identité peut être utilisé au Texas lorsque le propriétaire actuel a changé de nom ou lorsqu’il y a eu une erreur dans l’orthographe du nom du propriétaire actuel dans son acte. C’est un problème courant.

Si le nom du propriétaire actuel était mal orthographié dans son acte, cette personne pourrait avoir besoin de signer un Affidavit d’identité indiquant qu’elle est « Une seule et même » personne. L’affidavit doit indiquer que son nom a été mal orthographié. Cela ne peut cependant être utilisé que pour des modifications mineures.

Lorsqu’il est déposé dans les registres du comté, l’affidavit doit compléter la chaîne de titres du propriétaire actuel.

Affidavit d’héritage

Un autre Affidavit couramment utilisé est un Affidavit d’héritage. Ce document est utilisé pour identifier les héritiers d’un propriétaire décédé afin de compléter la chaîne de titres du propriétaire décédé à ses héritiers.

Un Affidavit d’héritage peut être utilisé lorsque la personne dont le nom figure sur l’acte de propriété actuel est décédée. Cette propriété est communément appelée « Propriété de l’héritier ». Un Affidavit d’héritage correctement préparé devrait identifier légalement les héritiers du propriétaire décédé afin que les biens de l’héritier puissent être transférés.

Dont l’adresse doit figurer sur un Acte de propriété?

En règle générale, l’adresse du propriétaire actuel qui transfère le bien n’est pas requise dans le nouvel acte de propriété. Dans la plupart des cas, le propriétaire actuel transfère la propriété et déménage dans une autre propriété et l’adresse de cette personne change.

Bon à savoir: Si le propriétaire actuel réserve le privilège d’un vendeur, une succession viagère, un intérêt minier ou un autre intérêt dans la propriété, il est recommandé d’inclure l’adresse du propriétaire actuel dans l’acte.

En revanche, l’adresse postale du Bénéficiaire doit figurer dans l’acte. Une adresse postale est requise. C’est l’adresse à laquelle les factures fiscales seront envoyées. S’il y a un problème avec la propriété, ce sera l’adresse à laquelle la ville, le comté ou l’État enverra des avis.

En tant que nouveau propriétaire de la propriété, le bénéficiaire sera responsable de la propriété et le comté doit connaître l’adresse postale de cette personne. L’adresse peut être une boîte postale. La plupart des bureaux fiscaux du comté n’enverront pas de factures d’impôts à des adresses en dehors des États-Unis.

Remarque: Si l’adresse postale du Bénéficiaire change, le Bénéficiaire doit informer le bureau des impôts de la nouvelle adresse, mais vous n’êtes pas tenu de déposer un changement d’adresse auprès du greffier du comté.

Terminologie dans un acte de propriété

Il est utile de vous familiariser avec la terminologie utilisée dans les actes de propriété.

Tous les titres de propriété doivent nommer un Constituant, un Bénéficiaire et une Description de la propriété.

De plus, tous les actes doivent indiquer une Contrepartie qui est la raison du transfert.

Une description du bien transféré doit être indiquée. Idéalement, la description de la propriété utilisée dans l’acte antérieur devrait être utilisée dans le nouvel acte exactement sans modifications substantielles. Si la propriété est subdivisée, une enquête et une autorisation du bureau des impôts du comté peuvent être nécessaires.

Un acte doit comporter un paragraphe intitulé : Réserves de cession. L’acte doit également comporter un paragraphe intitulé: Exceptions au transport et à la garantie. C’est là que le constituant énumère les articles qui sont exclus de la garantie de propriété.

Contrepartie

La loi exige que tous les actes immobiliers aient ce qu’on appelle une « Contrepartie » pour être valides et exécutoires. La considération est ce qui est donné pour le transfert de la propriété. La contrepartie peut être un paiement en espèces, une prestation de services ou un cadeau. Quelque chose doit être déclaré comme considération.

Bon à savoir: La plupart des actes indiquent que la contrepartie est « 10,00 cash en espèces et toute autre contrepartie bonne et précieuse reçue. »Juridiquement parlant, cela signifie que le vendeur a reçu au moins 10 $ avant de signer l’acte.
Cette phrase est utilisée pour que le montant total payé pour la propriété ne soit pas mis dans les archives publiques pour que tout le monde puisse le voir. Il est également utilisé pour montrer que le transfert de la propriété n’est pas un don. Les cadeaux peuvent nécessiter le paiement d’une taxe sur les cadeaux.
Cette phrase est pour la vie privée du Vendeur et de l’Acheteur. Le montant total payé pour la propriété n’est pas requis dans l’acte.

La contrepartie peut être de l’argent versé dans le passé, le présent ou le futur. Il peut également s’agir de services fournis dans le passé, le présent ou le futur. Peu importe quoi ou quand il est payé, il doit y avoir une certaine considération pour éviter que le transfert ne soit considéré comme un don.

L’acte peut indiquer que la contrepartie est « Amour et affection » ou des mots similaires si le bien est un don, ou il peut simplement indiquer « Don » comme contrepartie s’il s’agit d’un don de bienfaisance.

Bon à savoir: Les actes de donation peuvent nécessiter des taxes sur les cadeaux. Assurez-vous de consulter votre conseiller fiscal avant de faire un transfert de don.

Remarque: S’il y a une hypothèque utilisée pour acheter la propriété, la société hypothécaire exigera généralement que le montant de l’hypothèque soit indiqué dans la partie de contrepartie de l’acte afin que le privilège de la société hypothécaire soit noté sur l’acte.

Réserves du Moyen de transport

L’acte de propriété doit contenir un paragraphe permettant au Constituant de préciser les Réserves du Moyen de transport. Dans la plupart des actes, le mot « Aucun » est indiqué dans le paragraphe. Cependant, les réserves de cession les plus courantes comprennent le privilège d’un vendeur, les droits miniers ou une succession viagère.

Réserve minérale

La réserve la plus courante est une Réserve minérale, ce qui signifie que le Cédant / Vendeur conserve ou réserve les Droits miniers sur la propriété.

Bon à savoir: L’expression  » Droits miniers  » comprend  » tout le pétrole, le gaz et d’autres minéraux à l’intérieur, sur ou sous la surface du bien. »

Si le Constituant souhaite conserver les droits pétroliers et gaziers, une Réserve minérale devrait figurer dans le paragraphe Réserves de cession de l’acte pour conserver les intérêts minéraux.

À moins que le Constituant ne réserve des droits miniers, tous les droits miniers détenus par le Constituant sont automatiquement transférés au Bénéficiaire.

Privilège du vendeur

Si une partie du bien est financée, soit par le Constituant/Vendeur, soit par une société hypothécaire, il y a généralement un Privilège du Vendeur réservé dans l’acte. Le privilège d’un vendeur est utilisé pour garantir la promesse de payer la propriété.

Succession viagère

Une autre réserve commune dans un acte est une succession Viagère. C’est à ce moment que le Constituant conserve le droit d’utiliser le bien pour le reste de la vie de cette personne. Il peut être utilisé dans un acte de Lady Bird, également appelé acte Viager amélioré.

Exceptions au Transport et à la Garantie

Le paragraphe suivant d’un acte est « Exceptions au Transport et à la Garantie ».

La plupart des actes énoncent dans ce paragraphe les exceptions standard suivantes:

Servitudes, emprises et droits prescriptifs valablement existants, qu’ils soient enregistrés ou non; tous les instruments actuellement enregistrés et valablement existants, autres que les cessions de la succession de droits de surface, qui affectent le Bien; et les taxes pour l’année en cours, que le Bénéficiaire assume et accepte de payer, et les cotisations subséquentes pour cette année et les années précédentes en raison d’un changement d’utilisation des terres, de propriété ou des deux, dont le Bénéficiaire assume le paiement. Le bénéficiaire accepte de payer tous les impôts fonciers pour l’année en cours et les années suivantes.

C’est ce qu’on appelle la clause d’exceptions standard. Cela signifie que les articles énumérés sont exclus ou exclus de la Garantie de titre dans l’acte.

Cela signifie que le Concédant / Vendeur ne garantit pas que les articles énumérés ne poseront pas de problème au Bénéficiaire.

Par exemple, s’il y a une route visible sur la propriété, elle est exclue de la garantie.

De plus, tous les documents déposés dans les actes sont exclus de la garantie.

Bon à savoir: Le Bénéficiaire / Acheteur devra payer les taxes présentes et futures. S’il y a une taxe de retrait causée par l’utilisation de la propriété par le bénéficiaire, il devra payer la taxe supplémentaire.

Remarque: Ces exceptions ou exclusions de la garantie sont la raison pour laquelle un Bénéficiaire qui paie de l’argent pour la propriété devrait effectuer une recherche de titre et obtenir une enquête pour la propriété si le Bénéficiaire ne connaît pas la propriété ou le Constituant.

Signature et dépôt de Votre Acte de propriété

L’acte doit être signé par le Constituant, devant notaire – sans exception. Une personne ayant une procuration peut être en mesure de signer pour le Constituant, à condition que le Constituant soit vivant. Un notaire doit confirmer que le Constituant est en vie avant de notarier le document à l’aide d’une procuration.

Bon à savoir : Le Texas n’exige pas de témoins à la signature d’un acte. Certains États exigent des témoins, mais le Texas n’en a pas besoin.

Le bénéficiaire n’a pas besoin de signer le document. Cependant, parfois, un Constituant peut vouloir que le Bénéficiaire signe le document pour confirmer qu’il a lu l’acte et accepte toutes ses dispositions. Cela peut inclure une clause TELLE QUELLE, des réserves minérales, une Succession viagère ou un privilège du vendeur. Mais, il n’est pas nécessaire que le bénéficiaire signe. Il est simplement facultatif qu’un bénéficiaire signe l’acte.

Après que l’acte a été correctement préparé, signé par le constituant et notarié, il doit être déposé auprès du bureau du greffier du comté dans les registres des biens immobiliers du comté dans lequel le bien est situé dès que possible. Il s’agit d’empêcher le Constituant de le vendre ou de le transférer à nouveau.

L’acte doit inclure une déclaration: « Après l’enregistrement, Retournez à: »

Cette déclaration indique au greffier du comté le nom et l’adresse de la personne à qui l’acte doit être envoyé après son enregistrement. Ce nom et cette adresse peuvent être n’importe qui, mais c’est généralement le bénéficiaire. S’il y a plus d’un bénéficiaire, le commis ne l’enverra par la poste qu’à une seule adresse. L’adresse devrait être à l’intérieur des États-Unis. La plupart des commis ne posteront pas en dehors des États-Unis.

Bon à savoir : Si l’acte est déposé en personne, le greffier le dépose généralement, l’enregistre et le remet à la personne qui l’a signé. Le commis peut exiger une pièce d’identité avec photo avant que vous puissiez la déposer en personne.

Des frais d’enregistrement ou de dépôt seront facturés par le greffier du comté. Ces frais sont généralement de 15 $ à 40 $ selon le comté. Utilisez un chèque de caisse ou un mandat à l’ordre du greffier du comté. La plupart des commis n’acceptent pas les chèques personnels.

Gardez à l’esprit que la plupart des greffiers de comté rejetteront ou ne déposeront pas un document qui n’est pas correctement notarié, pas lisible ou pas déposé avec les droits de dépôt corrects.

Bon à savoir: Les greffiers de comté ne recherchent pas le titre. Ce n’est pas parce que le greffier dépose votre acte que vous êtes vraiment propriétaire de la propriété. Cela signifie simplement que l’acte a été déposé.

Si le Constituant était propriétaire de la propriété au moment où il a signé l’acte, vous êtes propriétaire de la propriété une fois qu’elle a été signée. Le titre est transféré à la signature du document. Le dépôt du document auprès du greffier du comté en fait simplement un document public que le monde entier peut voir. Le dépôt est destiné à empêcher votre constituant de transférer à nouveau le bien. Le dépôt est pour votre protection. Assurez-vous de déposer votre acte DÈS que possible.

Chaîne de titres

Un acte de propriété préparé est nécessaire pour maintenir la Chaîne de titres d’une propriété.

La Chaîne de titres est l’enregistrement de toutes les propriétés, en commençant par l’État du Texas jusqu’au propriétaire actuel. La chaîne de titre doit relier chaque propriétaire actuel à l’ancien propriétaire en commençant par l’État du Texas.

Par exemple, toutes les propriétés du Texas appartenaient à l’origine au gouvernement. Le gouvernement a transféré une parcelle de terre à la personne A, qui la transfère à la personne B, qui décède et la laisse à la personne C, qui épouse D, perd la propriété lors d’un divorce avec D, D épouse E, D et E vendent à F, et ainsi de suite. La chaîne du gouvernement à F devrait être complète. Sinon, il y a un problème avec la chaîne de titres et une société de titres peut ne pas assurer le titre de la propriété.

Transfert du titre de propriété au Texas

Les titres de propriété du Texas peuvent avoir des exigences spécifiques qui diffèrent des autres États. C’est une bonne idée de faire préparer votre acte par un avocat immobilier agréé au Texas lorsque vous prévoyez de transférer le titre de propriété. Les erreurs peuvent être difficiles et / ou coûteuses à corriger une fois qu’un acte a été déposé dans les registres de propriété.

Si vous avez des questions, appelez l’avocat Scott Steinbach au 972-960-1850. Il n’y a pas de frais pour votre appel.