• Articles
• admin

Dans l’article de la semaine dernière, nous avons parlé du financement et du montant d’un acompte requis pour un investissement immobilier locatif triple net (NNN). Cette semaine, nous nous concentrerons sur la façon dont votre flux de trésorerie, ou votre retour sur investissement (ROI), est affecté par votre choix d’acheter avec tout l’argent, d’utiliser un échange 1031 ou d’obtenir un prêt sur la propriété. Tous les trois influencent votre revenu mensuel, votre retour sur investissement et le résultat de l’investissement.

Transaction entièrement en espèces & Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation (taux de capitalisation) est le niveau de rendement des capitaux propres sur votre placement et est calculé sur la base de la comptabilité de caisse. Dans une transaction en espèces de biens de location NNN en valeur absolue, le taux plafond compare le prix d’achat de la propriété au revenu (loyer) qu’elle génère. Par conséquent, votre retour sur investissement est simplement le taux plafond, ou le loyer reçu, car il n’y a généralement pas de frais de propriétaire. Si l’on tient compte des nombreux avantages fiscaux et des augmentations de loyer supplémentaires sur une durée de location de 10 à 20 ans, un taux plafond de 6% peut finalement représenter un rendement de 8 à 10%.

Exemple : 100 000 $ (Bénéfice d’exploitation Net) / 1 667 000$ (Prix d’achat) = Taux Plafond de 6,00 %

Obtention d’une dette & Rendement Cash-on-Cash

Lors de l’obtention d’une dette pour acquérir un investissement NNN, l’objectif est d’obtenir les meilleures conditions de financement disponibles pour obtenir le rendement cash-on-cash (CoC) le plus élevé. Lorsque vous souscrivez un prêt, le taux d’intérêt sur la dette a plus à voir avec le CoC et la valeur à long terme de l’investissement, plutôt que le taux plafond spécifique. Votre rendement correspond au montant en espèces que vous recevez (loyer moins le service de la dette) divisé par le montant en espèces initialement investi.

Par exemple, si le loyer gagné est de 110 000 $ et que le service de votre dette est de 50 000 $, votre flux de trésorerie est de 60 000 $. Si votre mise de fonds était de 1 000 000 $, votre rendement de CoC serait de 60 000k / 1 mm = = 6% Argent comptant.

Les avantages fiscaux s’ajoutent au Rendement global

Pour des calculs plus approfondis, vous pouvez évaluer le rendement global ou le Taux de rendement interne (TRI). Lorsque le ROI indique la croissance totale du début à la fin, le TRI identifie le taux de croissance annuel. Ce calcul est moins simple, mais dans le plus simple des termes, vous pouvez ajouter votre remboursement de capital et inclure toute radiation fiscale, telle que l’amortissement, pour accéder au TRI. La prise d’amortissement et d’autres avantages fiscaux sur votre investissement pourrait transformer votre rendement avant impôt de 6% en un TRI de 8 à 10%. Voici quelques techniques d’économie d’impôt qui peuvent préserver le capital et augmenter votre TRI annuel ::

• Si vous vivez dans l’un des neuf États sans impôt sur le revenu et achetez une propriété commerciale ici, vous pouvez augmenter votre rendement.
• Utilisez l’échange 1031, qui est pratiquement un prêt sans intérêt du gouvernement. Cela vous permet d' »échanger » 100% des bénéfices, ou plus–values, de la vente d’un bien commercial dans un immeuble de placement similaire (ou trois) – à impôt différé – dans les 6 mois suivant la vente de votre ancien bien.
• Considérez l’amortissement de la ségrégation des coûts (CDD). Cela accélère considérablement l’amortissement de certaines dépenses de construction sur cinq, sept ou 15 ans, contre 27,5 ou 39 ans. Cela permet de réaliser d’importantes économies d’impôt sur les bâtiments neufs et existants et de libérer du capital pour un flux de trésorerie immédiat.

Pour conclure – Trouvez votre investissement NNN Idéal avec le retour sur investissement le plus favorable

Comme vous pouvez le constater, il existe de nombreuses façons d’utiliser votre capital pour investir dans des propriétés à bail NNN. Vous pouvez payer en espèces, contracter une hypothèque commerciale et / ou utiliser une combinaison de stratégies fiscales, y compris un échange 1031. En raison de cette sélection variée, il est plus efficace et prudent d’engager un conseiller de l’acheteur Westwood Net Lease pour vous aider à trouver votre investissement NNN idéal avec le retour sur investissement le plus favorable.

Sans frais pour vous, les conseillers Westwood localisent les propriétés qui répondent à vos objectifs financiers et de style de vie, effectuent des évaluations détaillées et utilisent des outils d’analyse financière pour déterminer les flux de trésorerie à l’avance afin qu’il n’y ait pas de surprises et fournissent la détermination la plus proche du retour sur investissement pour chaque propriété. Notre équipe travaille également à l’échelle nationale avec des courtiers hypothécaires réputés et des professionnels de l’industrie et reste avec vous tout au long de la transaction, de la recherche de propriété à la clôture. Gagnez du temps et investissez judicieusement en nous contactant dès aujourd’hui pour une consultation gratuite et sans engagement. 314-997-5227