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Pour ceux d’entre nous qui sont nés pour cultiver mais, hélas, pas nés dans une ferme, la douleur d’avoir sa propre terre peut être si intense que vous la ressentez dans votre ventre. Je pensais que ça ne pourrait jamais arriver pour moi.

Mais maintenant, après 20 ans d’agriculture et 15 ans d’entretiens avec des agriculteurs, je suis à peu près sûr que presque tout le monde peut trouver et acheter des terres agricoles en faisant quatre choses:

1. Soyez clair et réaliste sur le budget dont vous aurez besoin pour subvenir à vos besoins et à ceux de votre ferme, et sur la façon dont vous obtiendrez le revenu dont vous avez besoin.

2. Faites vos devoirs sur le quartier et le terrain que vous regardez pour vous assurer qu’il vous convient et le type d’agriculture que vous voulez faire.

3. Sortez des sentiers battus: Soyez ouvert aux différentes options et horaires d’achat de terrains.

4. Si vous demandez un prêt, découvrez ce que les prêteurs hypothécaires exigent des emprunteurs et mettez de l’ordre dans ces exigences.

Par où commencer à chercher des terres

Le Service de recherche économique du Département de l’Agriculture des États-Unis indique que, de loin, la majorité des nouveaux agriculteurs dépendent du revenu non agricole pour subvenir à leurs besoins. Si votre plan comprend un revenu non agricole qui nécessite de se rendre à un emploi, trouver l’emploi en premier et chercher la terre en second peut être le meilleur plan.

Ensuite, si vous envisagez de vendre une partie de ce que vous amassez, vous devrez déterminer où il y a suffisamment de clients potentiels (généralement dans une ville) et comment vous pourriez leur vendre — marchés fermiers, programmes d’agriculture soutenue par la communauté (ASC), etc.

Vous devrez affiner votre zone de recherche en considérant quels comtés ont des options d’emploi hors ferme, des marchés pour vos produits agricoles et les services de soutien agricole nécessaires. Il est utile d’obtenir une feuille de route en papier à l’ancienne et de dessiner deux cercles: l’un avec le travail hors ferme au centre et un rayon aussi long que la distance que vous êtes prêt à parcourir, l’autre avec votre clientèle au milieu et un rayon aussi long que la distance que vous êtes prêt à parcourir pour vous rendre au marché. Là où les cercles se chevauchent, c’est là que vous devriez chercher des terres (voir une illustration d’une carte des trajets du marché).

Création d’un plan de marketing agricole

Un bon plan de marketing est la pierre angulaire de toute entreprise agricole prospère. Deux ressources solides sur ce sujet se développent pour Market, une publication commerciale pour les producteurs alimentaires locaux disponible sur papier et en ligne, et le livre Market Farming Success de Lynn Byczynski. L’incroyable Service national d’Information sur l’agriculture durable (NSAIS) offre une mine d’informations pour vous aider à décider quoi collecter et comment le vendre. Parcourez la liste des publications principales de plus de 300 titres pour ceux qui sont pertinents pour le type d’entreprise agricole auquel vous pensez, ainsi que les titres plus généraux tels que le Marketing direct et la Planification du profit dans l’agriculture durable. (Assurez-vous également de cliquer sur d’autres ressources, qui vous guideront vers une pléthore de sites Web connexes.) Ces publications vous donneront une idée des options de marketing, de la planification des activités agricoles et de ce dont les différents produits agricoles ont besoin en termes de superficie, de qualité du sol, de main-d’œuvre et de services de soutien à la ferme.

Vous devrez rechercher d’autres sources pour savoir si des services de soutien nécessaires, tels que des vétérinaires ou des fournisseurs d’aliments biologiques, sont disponibles dans votre zone de recherche. Trouvez-les en discutant avec d’autres agriculteurs – commencez par les vendeurs au marché fermier local — et en récupérant une copie des Pages Jaunes locales à la compagnie de téléphone (ou en accédant aux Pages Jaunes en ligne).

Évaluation des terres agricoles

Maintenant que vous savez où vous cherchez, il est temps de commencer à consulter les listes de propriétés (voir « Listes de propriétés rurales », à la fin de cet article). Toutes les propriétés ne sont pas en ligne — même à l’ère de l’électronique, de nombreuses terres rurales changent de mains sans être annoncées. Contactez un agent immobilier local et demandez-vous dans les cafés locaux ou les entreprises agricoles pour savoir qui pourrait envisager de vendre.

Lorsque vous commencez à marcher sur des propriétés, assurez-vous de poser ces questions – et ne vous fiez pas uniquement aux réponses des agents immobiliers ou des vendeurs:

• L’eau est-elle propre et suffisante pour les besoins de la famille et de la ferme?

Eau. Pour en savoir plus sur la qualité de l’eau ainsi que sur les normes de construction et d’emplacement corrects des systèmes de distribution d’eau (qu’il s’agisse d’un puits, d’une source, d’un étang ou d’une citerne), visitez le site Web du Ministère de la Santé ou du Ministère des Ressources naturelles de l’État (selon les questions d’eau potable privée). D’excellentes informations sont également disponibles sur le site Web de l’Agence de protection de l’environnement sur l’eau potable, sur le site Web de l’American Groundwater Trust et dans Homestead Water Sources and Options.

Le site Web de l’État vous guidera également vers les laboratoires d’analyse de l’eau, qui vous indiqueront comment prélever un échantillon d’eau, ce pour quoi vous devriez le faire tester et où l’envoyer pour les tests. Si la source d’eau est un puits, obtenez également le rapport du foreur de puits du greffier du comté, qui vous indiquera le type, la profondeur et l’âge du puits, et combien de gallons par minute il a livré lors de sa première mise en place.

Si vous avez des doutes sur la qualité, la quantité ou la fiabilité de l’alimentation en eau, consultez un foreur de puits ou un autre professionnel. Si vous n’avez pas assez d’eau propre, vous ne pouvez pas cultiver.

Enfin, si vous êtes dans un État où les droits sur l’eau et les minéraux sont distincts de la propriété — généralement à l’ouest du fleuve Mississippi —, vous devez obtenir des conseils juridiques locaux qualifiés pour vous assurer que vous pourrez acheter suffisamment de droits sur l’eau avec la propriété.

Sol. La question de savoir si les terres peuvent être cultivées est principalement déterminée par le type de sol, comme décrit dans l’enquête nationale coopérative sur les sols de l’USDA et du Natural Resources Conservation Service (NRCS). Vous pouvez télécharger une carte des types de sols sur n’importe quelle propriété en utilisant ce site Web, ou, si vous êtes low-tech comme moi, vous pouvez obtenir une carte et des descriptions des types de sols auprès du bureau de l’agent de vulgarisation du comté.

Lisez les descriptions des types de sols, car celles-ci vous indiqueront la profondeur de la couche arable et du sous-sol, le drainage, le degré de pente et les cultures et activités agricoles auxquelles le sol convient.

Si tout semble bon jusqu’à présent, faites une recherche en ligne pour trouver un laboratoire d’analyses de sol dans la région (ou demandez à un agent de vulgarisation), suivez les instructions du laboratoire pour prélever un échantillon de sol et faites-le tester pour les nutriments de base. Si le test révèle des lacunes majeures, discutez avec un spécialiste de la fertilité des sols — comme un expert des sols d’extension — de ce que peut coûter la mise en valeur du sol à son plein potentiel.

Bâtiments, Services publics, Services de soutien. Si vous n’êtes pas à l’aise avec votre capacité à juger de la solidité des bâtiments et de l’état de la plomberie, du câblage, de la fournaise, des clôtures et du système septique, trouvez quelqu’un qui peut les inspecter pour vous. Vous pouvez avoir un ami ou un parent bien informé, votre agent immobilier ou votre banquier peut connaître quelqu’un localement, ou vous pouvez vous rendre sur le site Web de l’American Society of Home Inspectors pour trouver des inspecteurs dans la région.

Quartier. Avant de faire une offre sur une propriété, consultez le quartier. Vacances là-bas pour une semaine si ce n’est pas local pour vous, abonnez-vous aux journaux locaux, parlez aux gens, conduisez, et certainement démarrez Google Earth et faites un survol virtuel de la région. Ce téléchargement gratuit, avec des photos satellites régulièrement mises à jour du monde entier, est un excellent outil pour repérer les mauvaises choses sur un quartier qui peuvent être cachées, telles que les grandes opérations minières, les décharges actives ou le développement résidentiel qui ronge les terres agricoles. Assurez-vous de demander aux voisins potentiels de tout changement d’utilisation des terres récent ou en attente.

Deuxièmement, visitez les bureaux de comté ou le site Web pour obtenir des informations sur les ordonnances d’utilisation des terres (y compris le zonage) et les utilisations actuelles des terres. Les ordonnances d’utilisation des terres au niveau des cantons et des comtés peuvent limiter ou protéger les types d’agriculture et de commercialisation que vous pouvez faire, et elles auront certainement un impact sur les types et le rythme du développement futur. Les cartes des propriétaires fonciers (parfois appelées « cartes plates ») — également disponibles dans les bureaux de comté — montrent les lignes de propriété et identifient le propriétaire de chaque parcelle de terrain du comté (à l’exception des petits lots résidentiels). Ils valent bien le prix d’achat si vous êtes sérieux au sujet de l’achat de terres dans ce comté.

Obtenir de l’argent pour acheter des terres agricoles

Il existe quatre options traditionnelles pour emprunter de l’argent: vos proches, un propriétaire foncier prêt à autofinancer tout ou partie de l’hypothèque par le biais d’un « contrat d’acte », le gouvernement ou un prêteur commercial (comme une banque). Souvent, comme cela a été le cas pour nous, il faut quelques prêteurs différents pour conclure un accord.

Bien paraître pour un prêteur. Parce que les prêteurs sont principalement intéressés par la probabilité qu’ils récupèrent leur argent (avec intérêt), votre travail consiste à démontrer que vous êtes un bon risque. Pour savoir ce que les prêteurs recherchent, consultez la publication du Projet d’intendance des terres Intitulée Comprendre les obstacles au financement d’une agriculture durable. Lisez également l’article Financement de votre ferme: Conseils pour les agriculteurs débutants sur le site Web de l’ISNE.

Utilisant des programmes gouvernementaux. Plusieurs programmes de subventions et de prêts aident les nouveaux agriculteurs à acheter des terres. La plupart sont administrés par trois organismes: l’Administration du Crédit agricole, l’Agence de services Agricoles et le Développement rural de l’USDA.

Sortir des sentiers battus. Que se passe-t-il si vous n’avez pas d’argent, pas d’expérience, pas d’emploi à l’extérieur de la ferme et donc pas d’appel pour un prêteur potentiel?

Faites un stage à la ferme. Rendez-vous sur le site Web du NSAIS et consultez sa liste nationale de stages; consultez également les sites Web de l’organisation régionale et nationale de l’agriculture durable pour des opportunités supplémentaires. World Wide Opportunities on Organic Farms offre des apprentissages rémunérés et non rémunérés dans des fermes du monde entier.

Inscrivez-vous à des cours sur l’agriculture durable, y compris les aspects commerciaux. Ceux-ci peuvent être disponibles par le biais d’organisations régionales ou locales d’agriculture durable à but non lucratif, par le biais de vulgarisateurs et d’universités d’État, ou par le biais de collèges privés. L’USDA tient à jour une liste de collèges dotés de programmes d’agriculture durable.

Consultez les listes de propriétés saisies dans les bureaux de comté, les banques locales ou en ligne. Si vous empruntez cette voie, faites vos devoirs sur le fonctionnement de ces ventes pour éviter les nombreux pièges potentiels. Pour un bon aperçu, voir le livre de Lin Stone Comment acheter un terrain aux ventes fiscales.

Dans de nombreuses régions, les terres sont trop chères pour qu’un agriculteur débutant puisse en être propriétaire. Au lieu de cela, examinez la location ou la location de terrains. Consultez Craigslist et des sites Web similaires, ou, mieux encore, contactez directement les propriétaires fonciers — une carte des propriétaires fonciers est extrêmement utile pour cela.

Consultez les programmes farm-link par l’intermédiaire du Réseau national de transition agricole, qui relient les agriculteurs qui partent à la retraite aux nouveaux agriculteurs.

Qu’en est-il d’un achat collectif? Ce qu’un agriculteur débutant ne peut pas se permettre d’acheter, peut-être qu’un groupe d’entre eux le pourrait.

Enfin et surtout, n’abandonnez pas. Quelque part, il y a une ferme qui vous attend pour la trouver.

Ressources d’inscription des propriétés rurales

Connecteur des terres de propriété rurale
United Country Real Estate
Recherche de propriétés rurales

Ann Larkin Hansen vit avec sa famille dans une ancienne ferme laitière du nord du Wisconsin. Son prochain livre, Trouver de bonnes terres pour votre ferme biologique, sortira début 2013. Elle est également l’auteur du Manuel d’Agriculture Biologique.

• Publié le Sep 14, 2012

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