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Acheter des maisons en faillite, des Actifs, des Maisons, des Biens Immobiliers & Propriété d’un Tribunal de faillite

De nombreux acheteurs de biens immobiliers savent comment acheter une propriété en utilisant un agent immobilier ou lors d’une vente aux enchères de forclusion, mais il y a un mystère considérable sur la façon d’acheter des maisons et d’autres biens immobiliers hors de la faillite. En effet, un examen attentif des ventes en faillite montre une remise de 10 à 50% sur les prix payés sur le marché libre s’il n’y a pas d’autres acheteurs. Si vous aimez payer le plein prix, ne lisez pas plus loin.

Cependant, si vous souhaitez trouver un accord sur l’immobilier, vous trouverez ci-dessous les meilleurs conseils sur l’achat de biens immobiliers auprès d’un tribunal de faillite via une vente aux enchères de faillite. Ces conseils sont fournis par nos avocats en faillite en Californie avec des années d’expérience dans la vente de biens immobiliers en faillite au nom de nombreux syndics de faillite.

1) Comment trouver des ventes de biens en faillite en ligne

La première étape du processus consiste à trouver un bien en faillite que vous souhaitez acheter. Cependant, ce n’est pas aussi facile que cela puisse paraître. Si une faillite est déposée dans le comté de Los Angeles, mais que le débiteur possède une propriété au Texas, la vente de cette propriété texane se ferait devant le tribunal des faillites de Los Angeles par l’intermédiaire d’un syndic de faillite en Californie.

La plupart des tribunaux publient les avis de vente sur leur site Web. Par exemple, le district central de Californie a un site Web répertoriant les avis de vente au sein de ce tribunal. Cela signifie que les acheteurs de propriétés devraient parcourir les sites Web de 94 tribunaux de district aux États-Unis, la Californie ayant à elle seule quatre tribunaux de district, juste pour trouver toutes les ventes en Amérique.

Les acheteurs peuvent avoir l’impression qu’ils peuvent trouver des propriétés en faillite sur le Service d’inscription multiple (MLS) fourni par les agents immobiliers. Cependant, au moins dans le sud de la Californie (CRMLS), il n’y a pas de case à cocher permettant aux agents inscripteurs de spécifier qu’une propriété est vendue dans le cadre d’une faillite. Néanmoins, une recherche dans les commentaires publics ou privés pour le mot faillite peut révéler quelques listes.

De plus, si vous recherchez des propriétés commerciales en faillite, recherchez LoopNet.com pour les propriétés de faillite en cliquant sur plus de filtres, puis en utilisant le mot-clé faillite.

Une autre façon de trouver des propriétés en faillite est de suivre les listes des agents immobiliers qui finissent par répertorier à plusieurs reprises les propriétés des fiduciaires du chapitre 7 dans la région qui vous intéresse. Un examen des avis de vente antérieurs montrera probablement qui sont ces agents immobiliers. Si vous n’êtes pas sûr, contactez un avocat de faillite dans la zone souhaitée car il connaîtra probablement les noms des courtiers qui semblent obtenir des listes. Vous pouvez également contacter les syndics de faillite pour vous renseigner sur les ventes qu’ils pourraient avoir à ce moment-là.

Étant donné à quel point il peut être difficile de trouver des biens en faillite, le site Web Inforuptcy.com est venu avec une solution ingénieuse d’énumérer les ventes de faillites à l’échelle nationale. Bien que le service ne soit pas gratuit, si vous souhaitez sérieusement acheter des maisons ou d’autres biens auprès des syndics de faillite, il n’y a pas de meilleur service.

2) Contactez le syndic de faillite

Si vous trouvez un bien que vous souhaitez posséder par un débiteur en faillite, contactez ou demandez à un avocat immobilier de contacter le syndic du chapitre 7 ou 11. Pour trouver le nom du syndic qui gère la succession pour ce débiteur, vous pouvez trouver le nom du syndic sur Pacer.gov . Les coordonnées de chaque fiduciaire permanent du chapitre 7 sont sur Justice.gov .

Le syndic peut être intéressé à vendre la propriété. Parfois, si le syndic peut vendre la propriété sans courtier, il peut être intéressé à fournir une plus grande distribution aux créanciers en évitant les frais d’un courtier. Souvent, l’avocat du syndic peut avoir un aperçu des conditions requises pour obtenir le consentement du syndic et l’approbation du tribunal de la faillite, par exemple lorsqu’un bien en faillite est habité par le débiteur après qu’un divorce a entraîné une faillite.

Les Syndics de faillite Sont Plus puissants Que les Syndics de forclusion

Comme l’a expliqué l’investisseur immobilier expérimenté Aaron Norris, il existe de nombreux types de ventes aux enchères immobilières. Certaines parties se demandent si un syndic de faillite est similaire à un syndic de forclusion vendant un acte de fiducie ou une hypothèque sur les marches du palais de justice.

Ce ne sont pas les mêmes, bien qu’il y ait quelques similitudes. Un syndic de faillite détient tous les droits sur les biens du débiteur en vertu de la définition de biens de la succession figurant à l’article 541(a) du Code de la faillite. Le syndic de faillite a le devoir de  » recouvrer et de réduire en argent les biens de la succession pour laquelle ce syndic sert, et de clore cette succession aussi rapidement que cela est compatible avec l’intérêt supérieur des parties intéressées. » 11 U.S.C. Section 704(a)(1). Les syndics reçoivent une commission sur les paiements aux créanciers, et ils doivent vendre des biens pour payer les créanciers. Ils vendent des biens en trouvant des acheteurs, en négociant avec les prêteurs et même en déposant des poursuites en faillite pour parfaire le titre ou pour attaquer des privilèges apparemment invalides sur la propriété.

En revanche, un syndic de forclusion a simplement l’obligation de commencer la vente des droits en vertu de l’acte de fiducie (c.-à-d., le bien assujetti à des privilèges supérieurs à l’acte de fiducie vendu) à l’offre la plus basse proposée par le prêteur saisi. Bien sûr, le prêteur forcené peut exiger le paiement d’au plus ce qu’il lui est dû, par exemple, le principal, les intérêts, les frais de retard, les honoraires d’avocat, etc.

Alors qu’un syndic de faillite doit maximiser la valeur de la succession au profit des créanciers, un syndic de forclusion n’a pas une telle obligation.

Offrir de payer au Syndic un montant qui Paiera Tous les Créanciers garantis, les dépenses administratives et Fournira un avantage aux Créanciers chirographaires

Trouver une solution créative pour le syndic peut vous aider à acheter un actif d’un syndic de faillite.

Cependant, un syndic de faillite doit généralement vendre la propriété pour un montant qui paie tous les prêteurs en totalité. Toutefois, un syndic de faillite peut conclure un accord avec un prêteur pour prendre moins que le montant total ou pour que le prêteur accorde au syndic une « compensation » selon laquelle une partie de la somme due à ce prêteur sera versée au syndic au profit de la succession de la faillite. Cela permet à un syndic de vendre une propriété sous-marine en offrant un avantage aux créanciers.

Sans le paiement intégral ou le consentement de tout prêteur payé moins que le montant total, un fiduciaire ne peut généralement pas vendre la propriété, du moins pas dans le Neuvième Circuit. Canal Clair Extérieur, Inc. v. Knupfer (En re PW, LLC), 391 B.R. 25 (B.A.P. 9th Cir. 2008); voir 11 U.S.C. section 363(f).

En d’autres termes, contrairement à un syndic de forclusion qui a le pouvoir de vendre la propriété à un prix donné de sorte que la propriété sera vendue à ce prix (et peut-être reprise par le prêteur si aucun autre soumissionnaire ne se présente), lorsqu’un syndic de faillite veut vendre une propriété, il doit recevoir une certaine somme d’argent pour vendre cette propriété.

Cette somme d’argent représente le total de tous les privilèges, les frais de vente, tous les frais administratifs, le paiement de l’exonération de propriété au débiteur, le cas échéant, plus une somme supplémentaire destinée à bénéficier aux créanciers chirographaires.

3) Devenez le soumissionnaire du Cheval traqueur en soumettant une Offre d’achat au syndic de faillite

Le syndic acceptera une offre d’achat qu’il jugera suffisante, même si cela ne le dérangerait pas davantage. Cet acheteur, connu sous le nom d’enchérisseur de chevaux de traque, est ensuite présenté au Tribunal des faillites en tant qu’acheteur proposé dans une requête en vue d’approuver une vente en vertu de la section 363 de l’article 11 U.S.C. Non seulement le prix doit être suffisant, mais les conditions doivent également être suffisantes.

Ne pas effrayer le syndic de faillite avec des éventualités

Le syndic de faillite sera plus susceptible d’accepter l’offre avec le moins d’éventualités, comme une éventualité de financement ou une éventualité d’inspection. En effet, les imprévus de réparation sont très difficiles à effectuer pour un syndic parce que, dans la plupart des cas, le syndic n’a pas d’argent dans la succession pour effectuer de telles réparations. De plus, l’embauche d’une personne pour effectuer une réparation peut nécessiter l’approbation du tribunal, ce qui nécessite un temps d’avocat considérable, ce qui coûte probablement des milliers de dollars. L’avantage pour la succession et ses créanciers d’embaucher de tels professionnels peut être discutable, donc éviter ces complications rendra votre offre plus forte.

Vous pouvez Financer des biens en faillite (Mais l’argent est toujours Roi)

Généralement, un syndic, comme tout autre vendeur, préférerait un acheteur entièrement en espèces à un acheteur qui a besoin de financement. Cependant, si l’acheteur peut financer un prêt pour acheter la propriété pendant l’entiercement après l’approbation de la requête de vente par le tribunal, cela est jugé suffisant. Comme pour tout vendeur, n’hésitez pas à fournir au syndic de faillite des documents démontrant la capacité financière de réaliser une vente.

Les ventes en faillite Permettent aux acheteurs des protections Telles que l’entiercement et les inspections

De nombreux acheteurs se méfient de l’achat lors d’une vente aux enchères de forclusion où le titre est pris tel quel sans remboursement si la propriété n’est pas comme prévu. En effet, un syndic de forclusion accepte l’argent directement de l’acheteur en espèces ou en mandats, puis enregistre l’acte.

Cependant, un syndic de faillite ouvre généralement un séquestre dans lequel le syndic dépose un acte, et l’acheteur dépose les fonds nécessaires et libère les éventualités. Les acheteurs sont invités à négocier les conditions d’un achat, y compris l’inspection de la propriété et le temps ordinaire pour examiner l’assurance de titre pour voir que tous les problèmes sont résolus. Si quelque chose ne va pas, l’acheteur peut faire marche arrière, souvent avec le fiduciaire conservant le dépôt d’argent sérieux.

Les acheteurs ne doivent pas avoir peur d’ajouter des protections dans leur offre pour s’assurer d’obtenir ce qu’ils attendent.

Comment traiter avec les occupants de la propriété

Si vous voulez vraiment adoucir l’affaire pour obtenir un prix avantageux, proposez de prendre la propriété dans son état actuel, ce qui peut même signifier accepter tous les occupants de la propriété.

Cependant, vous pouvez demander une ordonnance du tribunal indiquant qu’il n’y a pas de baux à long terme en place sur la propriété, car ces baux pourraient vous empêcher d’obtenir un détenu illégal (expulsion) contre ces locataires devant le tribunal de l’État après l’audience. De plus, un acheteur peut vouloir demander une ordonnance du tribunal selon laquelle il n’y a pas de locataires légaux sur la propriété, de sorte que l’acheteur puisse changer les serrures après la clôture de la vente. Avec une telle ordonnance, un acheteur pourrait même obtenir une autre ordonnance que le Service Marshall des États-Unis lui cède la possession, évitant ainsi un détenu illégal devant un tribunal d’État.

Libre et libre de Tout privilège

Certains acheteurs se demandent si une vente de faillite efface les privilèges juniors similaires à une vente de forclusion. La question des privilèges subalternes n’est essentiellement pas pertinente, car le syndic de faillite vend la propriété, et non la position d’un titulaire de privilège particulier.

Le terme « libre et clair » provient de l’article 363(f) du Code de la faillite, qui permet la vente d’un bien grevé par laquelle les privilèges sur le bien sont éteints quant au bien, mais attachés au produit de la vente.

La vente doit être conclue par entiercement dans lequel l’acheteur et le fiduciaire obtiendront une assurance de titre afin qu’il n’y ait aucun problème quant aux privilèges restants après la vente. En l’absence de quelque chose d’inhabituel, qui serait probablement indiqué dans une motion de vente ou un rapport préliminaire sur l’assurance de titres, tout ce qui se passerait lors d’une vente normale sur le marché libre peut se produire lors d’une vente en faillite.

Frais de rupture

Un frais de rupture est une compensation monétaire à un enchérisseur de chevaux harceleurs si la vente est ordonnée à une autre partie. Les frais de rupture devront être approuvés par le tribunal de la faillite. L’argument est que les frais de rupture constituent une compensation équitable pour le soumissionnaire du cheval harceleur pour le risque, les efforts et les dépenses nécessaires à la conclusion de la vente proposée.

Acheteur de bonne foi

En vertu de l’article 363(m) du Code de la faillite, même une annulation en appel d’un ordre de vente n’affecterait pas la validité d’une vente un acheteur de bonne foi.

« Bien que le Code et les Règles de la faillite ne fournissent pas de définition de la bonne foi, les tribunaux ont généralement suivi les principes traditionnels en jugeant qu’un acheteur de bonne foi est celui qui achète « de bonne foi » et « pour la valeur ». »Généralement, le manque de bonne foi est démontré par « la fraude, la collusion entre l’acheteur et d’autres soumissionnaires ou le fiduciaire, ou une tentative de tirer un avantage manifestement injuste d’autres soumissionnaires. »  » Dans Re M Capital Corp., 290 B.R. 743, 746 (B.A.P. 9e Cir. 2003).

4) Comment surenchérir lors d’une vente de faillite (Vente aux enchères)

Bien que le syndic de faillite soit le vendeur, le syndic n’agit que sous l’autorité du tribunal par une ordonnance approuvant une requête en vente de la propriété en vertu de l’article 363 du Code de la faillite. Pour s’assurer que la vente est équitable pour les créanciers, la motion de vente fournira généralement les procédures de surenchère. Un surenchérisseur est un acheteur potentiel de biens en faillite qui demande à payer plus que l’acheteur proposé identifié par le syndic de faillite dans la requête de vente.

Examinez toujours la requête de vente déposée par le syndic pour comprendre les procédures de surenchère à l’audience. L’avis de vente fournira des instructions sur toute pré-qualification, ce qui peut impliquer de fournir au fiduciaire un chèque de caisse à l’entiercé déposé si ce surenchérisseur est le plus offrant et d’accepter de signer un contrat d’achat et de vente similaire à celui de l’acheteur de chevaux harceleurs. Le chèque du caissier sera remboursé si la surenchère ne l’emporte finalement pas dans le processus d’appel d’offres.

La requête de vente indiquera la date, l’heure et le lieu de l’audience, ainsi que la surenchère minimale (parfois cinq ou dix mille par rapport à l’acheteur proposé) et les augmentations d’enchères (peut-être quelques milliers de dollars). Par exemple, si l’acheteur proposé offrait 500 000 $ et que la surenchère minimale est de 10 000 more de plus, avec des augmentations d’enchères de 5 000 $, le premier surenchérisseur devrait offrir 510 000 $, l’offre suivante devant être d’au moins 515 000 $. En règle générale, le tribunal autorisera les agents, tels qu’un agent immobilier ou un avocat du soumissionnaire, à soumissionner au nom d’un surenchérisseur.

Lorsque viendra le temps de la vente aux enchères, le juge appellera l’affaire généralement en annonçant le nom du débiteur dont le bien est vendu. Le tribunal demandera généralement s’il y a des soumissionnaires excédentaires présents à l’audience. Que le tribunal le demande ou non, assurez-vous de vous annoncer par téléphone ou de vous rendre au lutrin du tribunal pour indiquer que vous êtes présent pour surenchérir sur la propriété vendue.

En cas de surenchère, le juge de la faillite agira généralement en tant que commissaire-priseur du bien. Ne vous attendez pas à ce que le juge apporte l’excitation que vous pourriez trouver lors d’une vente aux enchères à la télévision. Cependant, le juge veillera à l’équité du processus.

L’excitation réelle pour un acheteur se produit lorsqu’aucune surenchère n’apparaît car une propriété peut se vendre pour des dizaines ou des centaines de milliers de dollars de moins que la propriété pourrait se vendre s’il y a une surenchère. Sur la base de l’expérience de l’auteur de cet article, les biens en faillite sans surenchère se vendront environ 5% à 45% de moins que la valeur marchande. Cette décote sera plus extrême avec des actifs moins liquides, comme des terrains vacants ou des maisons chères, et moins prononcée avec des actifs plus liquides, comme une maison unifamiliale sans défauts majeurs se vendant autour du prix de vente médian dans la région. Lorsqu’une surenchère apparaît, la remise tombe à environ 10% ou parfois à aucun rabais. En fait, la surenchère crée un marché pour la propriété où elle est vendue à une valeur proche de la juste valeur marchande.

Le tribunal approuvera généralement à la fois le plus offrant, au prix du plus offrant, et un soumissionnaire de secours, au prix le plus élevé du soumissionnaire de secours. Ceci est fait de sorte qu’aucune autre ordonnance du tribunal n’est requise si le plus offrant décide de ne pas acheter la propriété pour quelque raison que ce soit. Cela permet au syndic de faillite de vendre la propriété au soumissionnaire de secours sans autre ordonnance du tribunal.

Contactez un avocat de faillite expérimenté en Californie

Si vous avez des questions pour un avocat de faillite expérimenté qui a vendu de nombreuses propriétés au nom des syndics de faillite, contactez-nous en ligne ou appelez le (844) 4-TALKOV (825568).

Les avocats en faillite de Talkov Law sont compétents dans les domaines suivants::

• Faillite D’entreprise
• Faillite Du Chapitre 7
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• Faillite & Divorce
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