Vuokratalot-vapaamuotoisen asunnon ostaminen-pätevyys ja menettely
vuokralaisen pätevyysvaatimukset, jotta hän voi ostaa vapaamuotoisen talonsa, ja menettelyn pääpiirteet.
vastauksia erityisongelmiin löytyy Taloja koskevista usein kysytyistä kysymyksistä.
Hakulomake-Vuokrausoikeus: Maksettava hinta-talot ja toimitilat
hakulomake-kohtuulliset kustannukset määräys-talot ja toimitilat
Johdanto
tämän esitteen tarkoituksena ei ole kuvata tai antaa kattavaa tulkintaa laista, koska vain tuomioistuimet voivat tehdä sen. Eikä se kata jokaista tapausta. Jos epäilet oikeuksiasi ja velvollisuuksiasi, sinun pitäisi saada neuvoja asianajajalta, joka on erikoistunut tähän lain alaan.
tässä oppaassa esitetään vaatimukset, jotka koskevat vuokratalon vapaan vuokratilan ostoa. Siinä esitetään myös yhteenveto menettelystä, jolla tämä tehdään. Siinä ei ole kyse siitä, että sovitaan hinnasta, jolla vapaakauppa ostetaan. Tutustu Neuvontaoppaaseen arvonmäärityksestä vuokratalon vapaaseen ostoon tätä varten.
vaikka lain sanamuodossa käytetään termejä ”vuokranantaja” ja ”vuokralainen”, ne viittaavat vapaaseen omistajaan ja vuokranantajaan.
laki
vuoden 1967 Vuokratalouudistuslaki (”Leasehold Reform Act 1967”, vuoden 1967 laki) antaa vuokratalojen vuokralaisille oikeuden ostaa vapaa asunto. Oikeutta ostaa vapaa asunto (ja mahdolliset välivuokrauskorot, esimerkiksi päänvuokraus) ilman vuokranantajan suostumusta kutsutaan ”enfranchisementiksi”. Jotkut vuokranantajat myyvät vapaamyymälän ilman, että sinun tarvitsee tehdä muodollinen vaatimus, mutta riippumatta siitä, onko sinun tehtävä vaatimus vai ei, sinun pitäisi saada ammattimaisia neuvoja selvittääksesi karkeasti, mitä koko prosessi maksaa.
vuoden 1967 lakia on vuosien mittaan muutettu ja jatkettu, mikä on monimutkaistanut hinnan laskusääntöjä. Viimeisimmät muutokset on esitetty Commonhold and Leasehold Reform Act 2002-laissa, jolla yksinkertaistettiin äänioikeuden myöntämistä koskevia sääntöjä ja annettiin vuokranantajille lisäoikeuksia.
äänioikeus
äänioikeus riippuu siitä, täyttääkö talo, vuokrasopimus ja henkilö tietyt ehdot, jotka on esitetty alla.
talon
talon on oltava rakennus, jota voidaan kohtuudella pitää talona, joka on jaettu pystysuunnassa viereisestä talosta. Sillä ei ole väliä, onko rakennus jaettu asunnoiksi, kunhan on koko talon vuokrasopimus.
tietyt rakennukset, joissa on liiketiloja, voidaan luokitella tämän määritelmän mukaisiksi taloiksi. Esimerkiksi vuokrasopimukseen, joka on kauppa, jonka yläpuolella on asunto, voidaan myöntää äänioikeus.
vuokrasopimuksen
on oltava pitkä, alun perin yli 21 vuoden mittainen tai uusimisoikeudella varustettu vuokrasopimus.
vuokranantajan
sinun on oltava talon vuokranantaja silloin, kun haet äänioikeutta, ja sinun on täytynyt pitää vuokrasopimus hallussaan kahden viime vuoden ajan. (Myös, jos sinulla on oikeus ostaa freehold, jos kuolet henkilökohtaiset edustajat voivat palvella ilmoituksen ostaa sen kahden vuoden kuluessa myöntämisestä probate tai kirjeitä hallinnon.)
mitä myyntiin sisältyy?
oikeus on ostaa ”talo ja tilat”.
lain mukainen ”tilojen” määritelmä kattaa kaikki autotallit, ulkohuussit, puutarhat, pihat sekä kaikki vuokranantajalle talon mukana luovutetut esineet. Tilat on annettava talon mukana, mutta tämä voi tapahtua ylimääräisellä vuokrasopimuksella tai kauppakirjalla.
vuokranantaja voi pyytää tiloja mukaan myyntiin, jos niiden pitäminen aiheuttaisi vuokranantajalle vaikeuksia tai haittaa. Tai he voivat pyytää pitämään tietyt tilat, jos he ovat kiinnostuneita niistä ja saattavat joutua vaikeuksiin tai hankaluuksiin niiden myymisen vuoksi.
menettely
vapaamuotoisen asunnon ostomenettely on määritelty vuoden 1967 laissa ja Äänioikeusasetuksissa. Talojen osalta menettely ei noudata samoja selkeitä aikajänteitä kuin asuntojen vuokraamisen tai vuokrasopimuksen pidentämisen yhteydessä.
vuokralaisen ilmoitus
aloitat prosessin antamalla vuokralaisen ilmoituksen vuokranantajallesi. Vuokranantaja (tai ’reversioner’) on henkilö, jolla on vähintään 30 vuoden vuokrasuhde kuin sinulla. Tämä on yleensä vapaaomistaja. Jos vuokranantajan lisäksi on muita vuokranantajia, niistä kannattaa tehdä myös ilmoitus.
ilmoituksen olisi oltava asetuksissa vahvistetussa muodossa (määrätyssä muodossa) tai siinä olisi oltava samat tiedot. Jos olet epävarma, on parasta käyttää määrättyä muotoa.
ilmoitukseen ei tarvitse sisällyttää ehdotettua hintaa. Ilmoituksen toimittaminen luo sopimuksen molempien osapuolten välillä vapaamahdollisuuden myöntämisestä ja hyväksymisestä. Sopimus tehdään asetuksissa määritellyillä myyntiehdoilla. Hinta on sovittava lainsäädännössä olevan kaavan mukaan, ks.alla.
sinun (ja kaikkien vuokranantajien) tulisi allekirjoittaa ilmoitus. Oikeuskäytännön mukaan asiamiehelle voi antaa luvan allekirjoittaa ilmoitus. Voit toimittaa ilmoituksen henkilökohtaisesti tai lähettää sen vuokranantajan viimeiseen tiedossa olevaan osoitteeseen Englannissa ja Walesissa.
vuokranantajan vastaus
jos vuokranantaja haluaa antaa ”huomautuksen vastaukseksi”, hänen tulee tehdä se kahden kuukauden kuluessa vuokralaisen ilmoituksen päivämäärästä. Jos vuokranantaja ei anna huomautusta vastaukseksi, se ei estä heitä neuvottelemasta arvonmäärityksestä tai kyseenalaistamasta sitä, onko vuokralaisen ilmoitus pätevä, vaikka kustannusseuraamuksia voi tulla, jos asia menee oikeuteen. Jos vuokranantaja ei myöskään toimita huomautusta vastineessaan, hän ei voi myöhemmin riitauttaa sitä, missä määrin hän haluaa tulla valitukseen mukaan tai jättää sen ulkopuolelle.
jos vuokranantaja antaa huomautuksen vastaukseksi, ilmoituksessa on mainittava, hyväksyykö vuokranantaja vaatimuksesi vapaamuotoisen asunnon ostamisesta ja jos ei, miksi ei.
vuokranantaja voi pyytää takuumaksua, joka on kolme kertaa kiinteistön vuosivuokran suuruinen.
menettely vuokranantajan vastausajankohdan jälkeen
jos vuokranantaja hyväksyy vaatimuksesi vastauskirjeessä, noudatettavasta menettelystä säädetään myyntiehdot täyttävissä määräyksissä. Ne pätevät samoin kuin neuvottelut hinnasta sopimiseksi.
sääntöjen mukaan kaupan pitäisi päättyä viimeistään neljän viikon kuluttua hinnan sopimisesta.
jos vuokranantaja ja vuokranantaja eivät pääse sopimukseen hinnasta, sinun on haettava hintaa koskevaa päätöstä Walesin private-tier Tribunalilta (Property Chamber) tai Leasehold Valuation Tribunalilta. Virkamiestuomioistuin voi myös käsitellä myyntiin liittyviä riitoja (esimerkiksi talon tai tilojen laajuutta tai myyntiin sisällytettäviä oikeuksia tai ehtoja).
jos vuokranantaja ei hyväksy vaatimustasi (joko vastauskirjelmässä tai jättämällä Vastauskirjelmän toimittamatta), sinun on haettava läänin tuomioistuimelta vapaamuotoisen asunnon ostoa.
loppuunmyynti
kuten edellä on selitetty, kauppa voi toteutua neljän viikon kuluttua sovitusta hinnasta. Kuitenkin, joko sinä tai vuokranantaja voi valita todellisen valmistumisajankohdan antamalla toiselle ilmoituksen, jossa mainitaan ensimmäinen työpäivä neljä viikkoa irtisanomisen jälkeen.
jos sinä tai vuokranantaja ette täytä vuokralaisen ilmoituksesta tai määräyksissä vahvistetuista myyntiehdoista johtuvia velvollisuuksia, toinen voi antaa kahden kuukauden ”erääntymisilmoituksen”. Tässä ilmoituksessa olisi viitattava myyntiehtojen ehtoon 10, selitettävä, mitä vastuuta ei ole täytetty, ja pyydettävä korjaamaan asia ennen ilmoituksen päättymistä.
jos et täytä maksuhäiriöilmoituksen vaatimuksia, sopimus päättyy ja vuokranantaja voi pitää käsirahan. Jos vuokranantaja ei täytä ilmoituksen vaatimuksia, sopimus päättyy, sinun ei tarvitse maksaa vuokranantajan kuluja ja vuokranantaja palauttaa käsirahan.
useimmissa tapauksissa haluat sopimuksen olevan valmis, joten et todennäköisesti anna ilmoitusta laiminlyönnistä. Jos vuokranantaja ei hoida velvollisuuksiaan, on todennäköisempää käyttää muita ratkaisuja, kuten hakea oikeuden määräystä, jolla vuokranantaja pakotetaan saattamaan kauppa päätökseen.