• Articles
• admin

mitä tarvitaan kauppakirjan siirtämiseen Texasissa?

useimmilla Teksasilaisilla kiinteistödiileillä on samat yleiset vaatimukset, jotta kauppakirjan siirto henkilöltä tai yhteisöltä toiselle voidaan saattaa päätökseen.

pidä mielessä, että jotkin Texasin erityisdirektiivin vaatimukset poikkeavat muiden osavaltioiden vaatimuksista.

periaatteessa kiinteistön omistuskirjan siirtämiseen Texasissa tarvitaan asianmukaisesti valmisteltu kauppakirja seuraavasti:

nimen muuttaminen kiinteistön Omistusoikeuskirjassa

aluksi on hyödyllistä ymmärtää, miten osapuolet yksilöidään kauppakirjassa, jota käytetään nimen muuttamiseen omistusoikeudessa.

1. toimiluvan haltija on henkilö, joka myy, siirtää tai myöntää kiinteistön omistusoikeuden uudelle omistajalle.
2. uusi omistaja on apurahan saaja. Tämä on henkilö, joka ostaa tai saa omistusoikeuden kiinteistöön.

hyvä tietää: apurahan saajia tai saajia voi olla niin paljon kuin on tarpeen. Ei ole mitään rajaa. Useimmat lääninvirkailijat perivät kuitenkin lisämaksun, jos uusia omistajia on enemmän kuin 5.

kauppakirjassa on ilmoitettava nykyisen omistajan koko nimi .

nykyisen omistajan nimen on vastattava täsmälleen nykyisen omistajan nimeä sellaisena kuin se on esitetty läänin kauppakirjoissa. Jos esimerkiksi nykyisen omistajan toinen nimi on nykyisessä kauppakirjassa, toisen nimen pitäisi olla uudessa kauppakirjassa. On erittäin tärkeää, että nimet täsmäävät.

hyvä tietää: Useimmissa tapauksissa uuden kauppakirjan myöntäjän tulee olla sama henkilö, joka on nimetty aiemmassa kauppakirjassa apurahan saajaksi, ellei kyseinen henkilö ole kuollut. Jos kyseinen henkilö on kuollut, saatat tarvita testamentin, testamentin tai vastaavan oikeuden päätöksen.

Todenna toimiluvan antajan henkilöllisyys

koska henkilöllisyyspetokset ovat nykyään hyvin yleisiä, asiakirjan allekirjoittajan henkilöllisyyden varmistaminen edellyttää asianmukaista tunnistamista. Notaarin on vaadittava valtion antama kuvallinen henkilöllisyystodistus ennen asiakirjan vahvistamista.

kiinteistön nykyisen omistajan on allekirjoitettava asiakirja julkisen notaarin edessä identiteettivarkauden ja arvonimivarkauden estämiseksi. Laki edellyttää tätä.

hyvä tietää: notaarin velvollisuus on varmistaa, että allekirjoittaja on henkilö, jonka nimi on asiakirjassa. Notaarin velvollisuus ei kuitenkaan ole tehdä omistusoikeushakua tai varmistaa, että asiakirjan allekirjoittava henkilö todella omistaa kiinteistön.

uudessa kauppakirjassa olevan nykyisen omistajan koko nimen on vastattava kyseisen henkilön kuvallista tunnistetta.

hyvä tietää: Jos omistajan nimi nykyisessä kauppakirjassa ja kuvallisessa henkilöllisyystodistuksessa eivät täsmää, voi käyttää ilmausta ”tunnetaan myös nimellä” tai ”alias” tai ”aiemmin tunnettu nimellä”, Kun on tapahtunut juridinen nimenmuutos, esimerkiksi avioeron yhteydessä. Vaihtoehtoisesti voit tarvita valaehtoisen todistuksen.

jos nykyisen omistajan nimi on lain mukaan muutettu, kannattaa tehdä kauppakirja, jossa näkyy nimenmuutos. Takuuasiakirja, jolla omaisuus siirretään ” vanhasta nimestä ”” uuteen nimeen”, voidaan käyttää. Tämä tulisi tehdä mahdollisimman pian sen jälkeen, kun nimi on muutettu ennen kuin menetät Kuvallisen tunnistuksen, jossa on vanha nimesi.

yksi ja sama todistus

nykyisen omistajan nimen oikea kirjoitusasu vaaditaan kiinteistön omistusketjun ylläpitämiseksi. Kauppakirjan allekirjoittajan nimen on vastattava kiinteistörekisterissä olevaa nykyistä kauppakirjaa. Jos näin ei ole, sinun on ehkä jätettävä yksi ja sama valaehtoinen lausunto, jossa selitetään, miksi nimet ovat erilaiset.

Identiteetti Valaehtoinen

Yksi ja Sama Valaehtoinen tai Identiteetin Valaehtoinen todistus voidaan käyttää Texasissa, kun nykyinen omistaja on muuttanut hänen tai hänen nimensä tai kun siellä oli virhe oikeinkirjoitus nykyisen omistajan nimi hänen tai hänen teko. Tämä on yleinen ongelma.

jos nykyisen omistajan nimi on kirjoitettu väärin hänen kauppakirjassaan, hänen on ehkä allekirjoitettava henkilöllisyystodistus, jossa todetaan, että hän on ”yksi ja sama” henkilö. Hänen nimensä on kirjoitettu väärin. Tätä voidaan kuitenkin käyttää vain pienissä muutoksissa.

läänin rekisteriin kirjattaessa todistuksen pitäisi täydentää omistusketju nykyiselle omistajalle.

perikunnan todistus

toinen yleisesti käytetty valaehtoinen todistus on perikunnan todistus. Tätä asiakirjaa käytetään Kuolleen kiinteistönomistajan perillisten tunnistamiseen omistusoikeuden ketjun täydentämiseksi kuolleelta omistajalta hänen perillisilleen.

perikunnan todistusta voidaan käyttää, kun henkilö, jonka nimi on voimassa olevassa kauppakirjassa, on kuollut. Tätä ominaisuutta kutsutaan yleisesti ”perilliseksi omaisuudeksi”. Asianmukaisesti laaditussa Perintötodistuksessa olisi lain mukaan yksilöitävä kuolleen omistajan perilliset, jotta perillinen omaisuus voidaan siirtää.

kenen osoitteen pitäisi olla kiinteistökaupassa?

yleensä kiinteistöä siirtävän nykyisen omistajan osoitetta ei tarvitse laittaa uuteen kiinteistökirjaan. Useimmissa tapauksissa nykyinen omistaja siirtää kiinteistön ja muuttaa toiseen kiinteistöön ja kyseisen henkilön osoite muuttuu.

hyvä tietää: Jos nykyinen omistaja on varaamassa kiinteistöön myyjän panttioikeuden, henkikiinteistön, mineraaliosuuden tai muun omistusosuuden, on suositeltavaa, että kauppakirjaan merkitään nykyisen omistajan osoite.

toisaalta apurahan saajan postiosoitteen on oltava kauppakirjassa. Postiosoite vaaditaan. Tämä on osoite, johon verolaskut lähetetään. Jos kiinteistössä on ongelmia, tähän osoitteeseen kaupunki, maakunta tai valtio lähettää ilmoitukset.

tontin uutena omistajana tontin saaja vastaa kiinteistöstä ja läänin on tiedettävä kyseisen henkilön postiosoite. Osoite voi olla postilokero. Useimmat läänin verotoimistot eivät lähetä verolaskuja osoitteisiin Yhdysvaltojen ulkopuolella.

Huom. jos apurahan saajan postiosoite muuttuu, hänen tulee ilmoittaa uusi osoite verotoimistoon, mutta muutosta ei tarvitse tehdä lääninvirkailijalle.

termistö Kiinteistöasiakirjassa

on hyödyllistä tutustua kiinteistöasioissa käytettyyn termistöön.

kaikissa kiinteistöasiakirjoissa on mainittava toimilupa, apurahan saaja ja omaisuuden kuvaus.

lisäksi kaikissa kauppakirjoissa on mainittava vastike, joka on siirron peruste.

on ilmoitettava kuvaus siirrettävästä omaisuudesta. Ihannetapauksessa edellisessä kauppakirjassa käytettyä kiinteistökuvausta tulisi käyttää uudessa kauppakirjassa täsmälleen ilman merkittäviä muutoksia. Jos kiinteistöä aletaan jakaa osiin, siihen voidaan tarvita lääninveroviraston selvitys ja lupa.

kauppakirjassa tulee olla kappale nimeltään: Varaukset kuljetuksesta. Kauppakirjassa tulee olla myös kohta nimeltään: poikkeukset kuljetuksesta ja takuusta. Tässä kohdassa luvan antaja listaa ne kohteet, jotka jäävät omistusoikeuden takuun ulkopuolelle.

vastike

laki edellyttää, että kaikissa kiinteistökaupoissa on niin sanottu ”vastike”, jotta ne olisivat päteviä ja täytäntöönpanokelpoisia. Harkinta on se, mitä annetaan kiinteistön siirtoon. Vastike voi olla käteismaksu, palvelujen tarjoaminen tai lahja. Jokin asia on ilmaistava harkinnanvaraisuutena.

hyvä tietää: useimmissa teoissa vastike on ”10,00 dollaria käteistä ja muuta hyvää ja arvokasta vastiketta vastaan.”Juridisesti tämä tarkoittaa, että myyjä sai vähintään 10 markkaa ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
tätä lausetta käytetään niin, että koko omaisuudesta maksettu summa ei jää kaikkien nähtäville. Sitä käytetään myös osoittamaan, että omaisuuden luovutus ei ole lahja. Lahjat voivat vaatia lahjaveron maksamista.
tämä lause koskee myyjän ja ostajan yksityisyyttä. Koko omaisuudesta maksettua summaa ei tarvitse ilmoittaa kauppakirjassa.

vastike voi olla menneisyydessä, nykyisyydessä tai tulevaisuudessa maksettua rahaa. Se voi olla myös palveluja, joita tarjotaan menneisyydessä, nykyisyydessä tai tulevaisuudessa. Riippumatta siitä, mitä tai milloin se maksetaan, on oltava jokin vastike, jotta siirtoa ei pidettäisi lahjana.

kauppakirjassa voidaan todeta, että vastike on ”rakkaus ja kiintymys” tai vastaavat sanat, jos omaisuus on lahja, tai vastikkeeksi voidaan yksinkertaisesti todeta ”lahja”, jos se on hyväntekeväisyyslahjoitus.

hyvä tietää: Lahjateoista voi vaatia lahjaveroa. Muista kysyä neuvoa veroneuvojaltasi ennen lahjasiirron tekemistä.

Huomautus: Jos kiinteistön ostoon käytetään asuntolainaa, asuntolainayhtiö vaatii yleensä, että kiinnityksen määrä ilmoitetaan kauppakirjan vastikeosassa siten, että kiinnitysyhtiön panttioikeus merkitään kauppakirjaan.

varaumat luovutuksesta

kiinteistöasiakirjassa tulee olla kohta, jossa toimiluvan antaja täsmentää mahdolliset varaumat luovutuksesta. Useimmissa teoissa sana” ei mitään ” mainitaan kappaleessa. Yleisimpiä varauksia kuljetuksesta ovat kuitenkin myyjän panttioikeus, mineraalioikeudet tai hengenpesä.

Mineraalivaraus

yleisin varaus on Mineraalivaraus, eli luvan antaja/myyjä pitää tai varaa mineraalioikeudet kiinteistöön.

hyvä tietää: Ilmaisu ” mineraalioikeudet ”sisältää” kaikki öljy, kaasu ja muut mineraalit kiinteistön pinnalla, pinnalla tai pinnan alla.”

jos luvan antaja haluaa pitää öljy-ja kaasuoikeudet, luovutuskirjan varauksiin tulee olla Mineraalivaraus mineraaliosuuden säilyttämiseksi.

ellei toimiluvan antaja varaa mineraalioikeuksia, toimiluvan antajan omistamat mineraalioikeudet siirtyvät automaattisesti avustuksen saajalle.

myyjän panttioikeus

jos jonkin osan kiinteistöstä rahoittaa joko toimiluvan antaja/myyjä tai kiinnitysyhtiö, kauppakirjassa on yleensä myyjän panttioikeus. Myyjän Panttioikeudella turvataan lupaus maksaa kiinteistö.

kuolinpesä

toinen yleinen varaus kauppakirjassa on Elämäpeite. Tällöin toimiluvan antaja säilyttää oikeuden kiinteistön käyttöön kyseisen henkilön loppuelämän ajan. Sitä voidaan käyttää Lady Bird-teossa, joka tunnetaan myös tehostettuna Elämänmenotekona.

kuljetusta ja takuuta koskevat poikkeukset

kauppakirjan seuraava kappale on ”kuljetusta ja takuuta koskevat poikkeukset”.

useimmissa asiakirjoissa mainitaan tässä kohdassa seuraavat vakiopoikkeukset:

pätevästi olemassa olevat helpotukset, tieoikeudet ja määräysvalta, riippumatta siitä, onko niistä merkintä vai ei; kaikki tällä hetkellä tallennetut ja pätevästi olemassa olevat välineet, lukuun ottamatta pintamaksualueen siirtoja, jotka vaikuttavat kiinteistöön; ja kuluvan vuoden verot, jotka avustuksen saaja ottaa vastaan ja suostuu maksamaan, sekä myöhemmät arvioinnit kyseiseltä ja sitä edeltäviltä vuosilta, jotka johtuvat maankäytön, omistuksen tai molempien muutoksista, joiden maksamisesta avustuksen saaja vastaa. Apurahan saaja sitoutuu maksamaan kaikki kiinteistöverot kuluvilta ja seuraavilta vuosilta.

tätä kutsutaan Standardipoikkeuslausekkeeksi. Se tarkoittaa, että listatut kohteet on vapautettu tai jätetty kauppakirjassa olevan omistusoikeuden takuun ulkopuolelle.

tämä tarkoittaa sitä, että toimiluvan antaja/myyjä ei takaa tai takaa, että listatut kohteet eivät aiheuta ongelmia avustuksen saajalle.

esimerkiksi jos tontilla on näkyvä tie, se ei kuulu takuun piiriin.

lisäksi takuun ulkopuolelle jäävät kaikki kauppakirjoihin jätetyt asiakirjat.

hyvä tietää: apurahan saaja/ostaja joutuu maksamaan nykyiset ja tulevat verot. Jos apurahan saajan kiinteistön käytöstä aiheutuu jälkiveroa, hänen on maksettava ylimääräinen vero.

Huom.: Nämä poikkeukset tai poikkeukset takuusta ovat syynä siihen, että kiinteistöstä rahaa maksavan apurahan saajan tulisi tehdä Omistusoikeushaku ja hankkia kiinteistölle kysely, jos apurahan saaja ei tunne kiinteistöä tai toimiluvan myöntäjää.

kauppakirjan allekirjoittaminen ja arkistointi

kauppakirjan on oltava toimiluvan antajan allekirjoittama notaarin edessä-ei poikkeuksia. Henkilö, jolla on valtakirja, voi pystyä allekirjoittamaan luvan myöntäjän, jos valtuutettu on elossa. Notaarin on vahvistettava, että toimiluvan antaja on elossa ennen asiakirjan notarisointia valtakirjalla.

hyvä tietää: Texas ei vaadi todistajia kauppakirjan allekirjoittamiseen. Jotkin osavaltiot vaativat todistajia, mutta Texas ei.

apurahan saajan ei tarvitse allekirjoittaa asiakirjaa. Joskus luvan antaja voi kuitenkin haluta, että saaja allekirjoittaa asiakirjan vahvistaakseen, että saaja on lukenut kauppakirjan ja hyväksyy kaikki sen määräykset. Tähän voi sisältyä AS IS-lauseke, mineraalivaraukset, Life Estate tai myyjän panttioikeus. Mutta, se ei vaadita, että apurahan saaja allekirjoittaa. On vain vapaaehtoista, että apurahan saaja allekirjoittaa kauppakirjan.

kun kauppakirja on asianmukaisesti laadittu, valtuutetun allekirjoittama ja notaarin vahvistama, se tulee mahdollisimman pian toimittaa lääninvirkailijan toimistoon sen läänin kiinteistörekisteriin, jossa kiinteistö sijaitsee. Tämä estää toimiluvan antajaa myymästä tai siirtämästä sitä uudelleen.

kauppakirjassa tulee olla maininta:”kirjaamisen jälkeen palaa:”

tämä lausuma kertoo lääninkirjurille sen henkilön nimen ja osoitteen, jolle kauppakirja tulee kirjaamisen jälkeen postittaa. Tämä nimi ja osoite voi olla kuka tahansa, mutta yleensä se on apurahan saaja. Jos avustuksia on enemmän kuin yksi, virkailija lähettää ne vain yhteen osoitteeseen. Osoitteen pitäisi olla USA: n sisällä. Useimmat virkailijat eivät lähetä postia USA: n ulkopuolelle.

hyvä tietää: jos kauppakirja jätetään henkilökohtaisesti, virkailija yleensä arkistoi sen, kirjaa sen ylös ja luovuttaa sen takaisin allekirjoittaneelle. Virkailija voi vaatia kuvallisen henkilöllisyystodistuksen ennen kuin sen voi jättää henkilökohtaisesti.

lääninkirjuri perii kirjaus-tai arkistomaksun. Maksu on yleensä 15-40 dollaria piirikunnasta riippuen. Käytä kassanhoitajan shekkiä tai maksumääräystä, joka maksetaan lääninvirkailijalle. Useimmat virkailijat eivät hyväksy henkilökohtaisia sekkejä.

muista, että useimmat lääninvirkailijat hylkäävät tai jättävät jättämättä asiakirjan, jota ei ole asianmukaisesti vahvistettu, jota ei ole luettavissa tai jota ei ole jätetty oikealla hakemusmaksulla.

hyvä tietää: Lääninvirkailijat eivät tutki nimikettä. Vaikka myyjä arkistoi kauppakirjan, se ei tarkoita, että omistat kiinteistön. Se vain tarkoittaa, että kauppakirja on jätetty.

jos luvan antaja omisti kiinteistön allekirjoittaessaan kauppakirjan, omistat kiinteistön sen allekirjoittamisen jälkeen. Nimi siirtyy asiakirjan allekirjoittamisen yhteydessä. Asiakirjan toimittaminen piirikunnan virkailijalle tekee siitä vain koko maailman nähtäväksi. Arkistointi on tarkoitus estää toimiluvan antajaa siirtämästä omaisuutta uudelleen. Arkistointi on sinun turvaksesi. Tee kauppakirja mahdollisimman pian.

Omistusketju

kiinteistöä koskeva valmisteltu kauppakirja on välttämätön kiinteistön Omistusketjun ylläpitämiseksi.

Omistusketju on kaikkien Teksasin osavaltiosta lähtien olevien kiinteistöjen ennätys aina nykyiseen omistajaan saakka. Omistusketjun on yhdistettävä jokainen nykyinen omistaja aiempaan omistajaan alkaen Texasin osavaltiosta.

esimerkiksi kaikki Texasin omaisuus oli alun perin hallituksen omistuksessa. Hallitus siirsi maa-alueen henkilölle A, joka siirtää sen henkilölle B, joka kuolee ja jättää sen henkilölle C, joka menee naimisiin D: n kanssa, menettää omaisuuden avioerossa D: lle, D nai E: n, D: n ja E: n myy F: lle ja niin edelleen. Ketjun hallituksesta F: ään pitäisi olla valmis. Jos näin ei ole, omistusoikeuden ketjussa on ongelma, eikä omistusyhtiö voi vakuuttaa omistusoikeutta kiinteistöön.

omistusoikeuden siirtäminen Texasissa

Texas property deedsillä voi olla erityisvaatimuksia, jotka poikkeavat muista osavaltioista. Se on hyvä idea on kauppakirjan laatinut Texas lisensoitu Kiinteistöasianajaja, kun aiot siirtää kiinteistön omistusoikeuden. Virheitä voi olla vaikea ja/tai kallis korjata, kun kauppakirja on jätetty kiinteistörekisteriin.

jos teillä on kysyttävää, soittakaa asianajaja Scott Steinbachille numeroon 972-960-1850. Puhelusta ei peritä maksua.