• Articles
• admin

Konkurssikiinteistöjen, varojen, talojen, kiinteistöjen ostaminen & kiinteistön ostaminen Konkurssituomioistuimelta

monet kiinteistöjen ostajat tietävät, miten kiinteistön voi ostaa kiinteistönvälittäjällä tai ulosmittaushuutokaupassa, mutta on melkoinen mysteeri, miten asuntoja ja muita kiinteistöjä voi ostaa konkurssista. Konkurssimyynnin tarkempi tarkastelu osoittaakin, että vapailla markkinoilla maksetuista hinnoista on alennettu 10-50 prosenttia, jos muita ostajia ei ole. Jos pidät täyden hinnan maksamisesta, älä lue enempää.

Jos kuitenkin haluat löytää kiinteistökauppaa, alla on parhaat vinkit kiinteistön ostamiseen konkurssituomioistuimelta konkurssihuutokaupan kautta. Nämä vinkit tarjoavat konkurssilakimiehemme Kaliforniassa, joilla on vuosien kokemus kiinteistöjen myynnistä konkurssissa lukuisten konkurssilakimiesten puolesta.

1) Miten löydät Konkurssikiinteistömyynnin verkosta

prosessin ensimmäinen vaihe on löytää konkurssikiinteistö, jonka olet kiinnostunut ostamaan. Tämä ei kuitenkaan ole niin helppoa kuin miltä se saattaa näyttää. Jos konkurssihakemus tehdään Los Angelesin piirikunnassa, mutta velallinen omistaa kiinteistön Texasissa, kyseisen texasilaisen kiinteistön myynti tapahtuisi Los Angelesin konkurssituomioistuimessa kalifornialaisen konkurssipesän kautta.

useimmat tuomioistuimet julkaisevat myynti-ilmoitukset verkkosivuillaan. Esimerkiksi Central District of Californiassa on sivusto, jossa on lueteltu kyseisen tuomioistuimen myynti-ilmoituksia. Tämä tarkoittaa sitä, että ostajien kiinteistöjen olisi koluta sivustot 94 käräjäoikeuksien Yhdysvalloissa, jossa Kaliforniassa yksin on neljä käräjillä, vain löytää kaikki myynti Amerikassa.

ostajat voivat olla siinä käsityksessä, että he voivat löytää konkurssikiinteistöjä kiinteistönvälittäjien tarjoamasta Multiple Listing-palvelusta (MLS). Ainakaan Etelä-Kaliforniassa (CRMLS) ei kuitenkaan ole valintaruutua, jossa listausagentit voisivat täsmentää, että kiinteistö myydään konkurssin kautta. Kuitenkin, haku julkisten tai yksityisten kommentteja sana konkurssi voi paljastaa muutamia listauksia.

edelleen, Jos etsit liikekiinteistöjä konkurssissa, Hae LoopNet.com konkurssikiinteistöjä klikkaamalla Lisää suodattimia, sitten hakusanalla konkurssi.

toinen tapa löytää konkurssikiinteistöjä on seurata niiden kiinteistönvälittäjien listauksia, jotka päätyvät toistuvasti listaamaan luvun 7 kiinteistönvälittäjien kiinteistöjä siltä alueelta, josta olet kiinnostunut. Aikaisempien myynti-ilmoitusten tarkastelu todennäköisesti osoittaa, keitä nämä kiinteistönvälittäjät ovat. Jos et ole varma, ota yhteyttä konkurssiasiamies halutulla alueella, koska he todennäköisesti tietävät nimet välittäjät, jotka näyttävät saada listauksia. Konkurssipesän luottamusmiehiin voi myös ottaa yhteyttä kysyäkseen, mitä kauppoja heillä mahdollisesti tuolloin on.

ottaen huomioon, miten vaikeaa konkurssikiinteistöjen löytäminen voi olla, verkkosivut Inforuptcy.com keksi nerokkaan ratkaisun listata konkurssimyynti valtakunnallisesti. Vaikka palvelu ei ole ilmainen, Jos olet tosissasi ostamassa taloja tai muuta omaisuutta konkurssipesän hoitajilta, parempaa palvelua ei ole.

2) Ota yhteyttä konkurssipesän hoitajaan

jos löydät kiinteistön, jonka haluat velallisen omistukseen konkurssissa, ota yhteyttä tai pyydä kiinteistöjuristi ottamaan yhteyttä luvun 7 tai 11 omaishoitajaan. Jos haluat löytää velallisen kuolinpesää käsittelevän omaisuudenhoitajan nimen, löydät omaisuudenhoitajan nimen Pacer.gov. jokaisen pysyvän 7. luvun toimitsijamiehen yhteystiedot ovat Justice.gov.

edunvalvoja saattaa olla kiinnostunut kiinteistön myymisestä. Joskus, jos edunvalvoja voi myydä kiinteistön ilman välittäjää, hän voi olla kiinnostunut tarjoamaan suuremman jaon velkojille välttelemällä välittäjän palkkiota. Usein, edunvalvojan asianajaja voi olla käsitys ehdoista tarvitaan saada edunvalvojan suostumus ja konkurssioikeuden hyväksyntä, kuten silloin, kun konkurssin omaisuutta asuu velallinen jälkeen avioero johtaa konkurssiin.

konkurssipesän luottamushenkilöt ovat ulosmittausta vaikutusvaltaisempia

kuten kokenut kiinteistösijoittaja Aaron Norris selitti, kiinteistöhuutokauppoja on monenlaisia. Jotkut tahot pohtivat, onko konkurssipesän hoitaja samanlainen kuin ulosmitattu omaisuudenhoitaja, joka myy oikeustalon portailla omistuskirjan tai asuntolainan.

nämä eivät ole samoja, vaikka joitakin yhtäläisyyksiä on. Konkurssipesän pesänhoitaja omistaa kaikki velallisen omaisuuteen kuuluvat oikeudet Konkurssilain 541§: n a momentissa olevan kuolinpesän omaisuuden määritelmän mukaisesti. Konkurssipesän hoitajan velvollisuus on ” kerätä ja vähentää rahaksi sen kuolinpesän omaisuus, jota varten kyseinen omaisuudenhoitaja palvelee, ja sulkea tällainen kuolinpesä niin nopeasti kuin se on sopusoinnussa intressitahojen etujen kanssa.”11 U. S. C. Section 704(A)(1). Edunvalvojille maksetaan provisio velkojille suoritettavista maksuista, ja heidän on myytävä omaisuutta velkojien maksamiseksi. He myyvät omaisuutta etsimällä ostajia, neuvottelemalla lainanantajien kanssa ja jopa hakemalla konkurssiin vastapuolen oikeusjuttuja täydellisen omistusoikeuden saamiseksi tai hyökätäkseen näennäisesti pätemättömien omaisuusvakuuksien kimppuun.

sitä vastoin ulosmittaavalla omaisuudenhoitajalla on yksinkertaisesti velvollisuus aloittaa ulosmittausasiakirjaan perustuvien oikeuksien myynti (toisin sanoen omaisuus, johon sovelletaan myytävän omaisuudensiirtoasiakirjan ylittäviä panttioikeuksia) alimmalla ulosmittaavan lainanantajan ehdottamalla tarjouksella. Tietenkin ulosmittaava lainanantaja voi vaatia maksua enintään kuin ne ovat velkaa, esim., pääoma, korot,myöhästymismaksut, asianajajan palkkiot, jne.

vaikka konkurssipesän hoitajan on maksimoitava kuolinpesän arvo velkojien hyödyksi, ulosmitatulla omaisuudenhoitajalla ei ole tällaista velvollisuutta.

tarjous maksaa omaisuudenhoitajalle summan, joka maksaa kaikki Vakuusvelkojat, hallintokulut ja tarjoaa edun vakuudettomille velkojille

luovan ratkaisun löytäminen omaisuudenhoitajalle voi auttaa sinua ostamaan omaisuuserän konkurssipesän hoitajalta.

konkurssipesän hoitajan on kuitenkin yleensä myytävä kiinteistö sellaisella summalla, joka maksaa kaikki lainanantajat kokonaisuudessaan. Konkurssipesän hoitaja voi kuitenkin tehdä lainanantajan kanssa sopimuksen siitä, että hän ottaa alle koko summan tai että lainanantaja antaa omaisuudenhoitajalle ”kaivertamisen”, jossa osa lainanantajalle kuuluvasta summasta maksetaan omaisuudenhoitajalle konkurssipesän hyväksi. Näin omaisuudenhoitaja voi myydä vedenalaisen kiinteistön tarjoamalla etua velkojille.

ilman täyttä maksua tai lainanantajan suostumuksella maksettavaa täyttä summaa pienempää maksua omaisuudenhoitaja ei yleensä voi myydä kiinteistöä ainakaan yhdeksännen piirin sisällä. Clear Channel Outdoor, Inc. v. Knupfer (in re PW, LLC), 391 B. R. 25 (B. A. P. 9. 2008); KS.11 U. S. C. jakso 363(f).

toisin sanoen, toisin kuin ulosmittauksesta vastaava toimitsijamies, jolla on valta myydä kiinteistö tiettyyn hintaan siten, että omaisuus myydään kyseiseen hintaan (ja lainanantaja saattaa ottaa sen takaisin, jos muita tarjoajia ei ilmaannu), kun konkurssista vastaava toimitsijamies haluaa myydä kiinteistön, hänen on saatava tietty määrä rahaa kyseisen kiinteistön myymiseksi.

tämä rahamäärä muodostaa kaikkien panttioikeuksien, myyntikustannusten, hallintokulujen, mahdollisen kotiasuntovapautuksen maksamisen velalliselle sekä jonkin lisäsumman, joka on tarkoitettu vakuudettomien velkojien hyväksi.

3) Ryhdy Vaanivaksi Hevostarjoajaksi jättämällä ostotarjous konkurssipesän hoitajalle

edunvalvoja hyväksyy riittäväksi katsomansa ostotarjouksen, vaikka ei pahastuisi enempää. Tätä vaanivana hevostarjoajana tunnettua ostajaa esitetään sitten konkurssituomioistuimeen ostajaehdokkaana ehdotuksessa hyväksyä kauppa 11 U. S. C. pykälän 363 mukaisesti. Hinnan lisäksi myös ehtojen on oltava riittävät.

älä pelota konkurssipesän hoitajaa ennakoimattomilla menoilla

konkurssipesän hoitaja hyväksyy tarjouksen todennäköisemmin pienimmillä ennakoimattomilla menoilla, kuten rahoitus-tai tarkastusvalmiudella. Itse asiassa korjausvarat ovat omaisuudenhoitajalle hyvin vaikeita suorittaa, koska useimmissa tapauksissa omaisuudenhoitajalla ei ole rahaa tällaisten korjausten suorittamiseen. Lisäksi jonkun palkkaaminen tekemään korjaus saattaa vaatia oikeuden hyväksynnän, mikä vaatii huomattavan paljon asianajajan aikaa ja maksaa todennäköisesti tuhansia dollareita. Hyöty kiinteistölle ja sen velkojille tällaisten ammattilaisten palkkaamisesta voi olla kyseenalainen, joten näiden komplikaatioiden välttäminen tekee tarjouksestasi vahvemman.

konkurssipesää voi rahoittaa (mutta käteinen on yhä kuningas)

yleensä edunvalvoja, kuten kuka tahansa muukin myyjä, suosisi kaiken käteisrahan ostajaa rahoitusta tarvitsevan ostajan sijaan. Kuitenkin, jos ostaja voi rahoittaa lainan ostaa kiinteistön kautta aikana escrow jälkeen myynti esitys on hyväksytty tuomioistuimessa, niin tämä katsotaan riittäväksi. Kuten minkä tahansa myyjän kanssa, voit vapaasti toimittaa konkurssipesän hoitajalle asiakirjoja, jotka osoittavat taloudellisen kyvyn toteuttaa myynti.

Konkurssimyynnit mahdollistavat Ostajansuojan, kuten Sulkutilin ja tarkastukset

monet ostajat varovat ostamasta ulosmittaushuutokaupassa, jossa omistusoikeus otetaan sellaisenaan ilman palautuksia, jos omaisuus ei ole odotusten mukainen. Ulosmitattu edunvalvoja nimittäin ottaa rahat suoraan ostajalta käteisenä tai maksumääräyksinä, minkä jälkeen kauppakirja kirjataan.

konkurssipesän hoitaja kuitenkin yleensä avaa Sulkutilin, johon omaisuudenhoitaja tallettaa kauppakirjan, ja ostaja tallettaa tarvittavat varat ja vapauttaa ennakoimattomat velat. Ostajat ovat tervetulleita neuvottelemaan oston ehdoista, mukaan lukien kiinteistön tarkastus ja tavallinen aika tarkistaa omistusvakuutus, jotta kaikki asiat ratkaistaan. Jos jokin menee vikaan, ostaja voi perääntyä, usein silloin, kun luottamusmies säilyttää vakuusrahatalletuksen.

ostajien ei pitäisi pelätä lisätä tarjoukseensa suojauksia varmistaakseen, että he saavat sen, mitä odottavat.

miten menetellä asukkaiden kanssa kiinteistössä

jos todella haluat kaunistella sopimusta saadaksesi hyvän hinnan, tarjoudu ottamaan kiinteistö sen nykyisessä kunnossa, mikä voi tarkoittaa jopa sitä, että otat kaikki asukkaat kiinteistöön.

voit kuitenkin pyytää tuomioistuimen päätöstä, jossa todetaan, ettei kiinteistössä ole voimassa pitkäaikaisia vuokrasopimuksia, koska tällaiset vuokrasopimukset voivat estää sinua saamasta lainvastaista pidätysmääräystä (häätöä) vuokralaisia vastaan osavaltion tuomioistuimessa käsittelyn jälkeen. Lisäksi ostaja voi haluta pyytää oikeuden päätöksen, jonka mukaan kiinteistössä ei ole laillisia vuokralaisia, jotta ostaja voisi vaihtaa lukot kaupan päätyttyä. Tällaisella määräyksellä ostaja voisi saada jopa uuden määräyksen, jonka Yhdysvaltain Marshall Service liikevaihto omistaa ostajalle, ja näin vältettäisiin lainvastainen pidätys osavaltion tuomioistuimessa.

vapaa ja vapaa kaikista Panttioikeuksista

jotkut ostajat pohtivat, pyyhkiikö konkurssimyynti junioreiden panttioikeuksia, jotka muistuttavat ulosmittausmyyntiä. Junior-panttioikeutta koskevalla kysymyksellä ei ole oleellista merkitystä, koska konkurssipesän hoitaja myy kiinteistön, ei tietyn panttioikeuden haltijan asemaa.

termi ”vapaa ja vapaa” tulee Konkurssilain pykälästä 363(f), joka sallii kiinnitetyn omaisuuserän myynnin siten, että omaisuuserän panttioikeus lakkaa, mutta liitetään myyntituloihin.

kauppa olisi toteutettava sulkutilillä, jossa ostaja ja omaisuudenhoitaja saavat omistusvakuutuksen, jotta kaupan jälkeen ei jää mitään panttioikeusasioita. Ilman jotain epätavallista, joka todennäköisesti todetaan myyntiesityksessä tai otsikko vakuutus esiraportti, mitä tapahtuisi normaalissa myynnissä avoimilla markkinoilla voi tapahtua konkurssimyynnissä.

Eropalkkio

eropalkkio on rahallinen korvaus vaanivalle hevostarjoajalle, jos myynti tilataan toiselle osapuolelle. Erokorvaukseen tarvittaisiin konkurssituomioistuimen hyväksyntä. Perusteluna on, että eropalkkio on oikeudenmukainen korvaus vaanivalle hevostarjoajalle siitä riskistä, vaivasta ja kuluista, jotka liittyvät ehdotettuun myyntiin.

vilpittömässä mielessä toimiva ostaja

Konkurssilain 363§: n m momentin mukaan edes myyntitoimeksiannon peruuttaminen muutoksenhausta ei vaikuttaisi vilpittömässä mielessä tehdyn kaupan pätevyyteen.

”vaikka konkurssilaki ja-säännöt eivät määrittele hyvää tahtoa, tuomioistuimet ovat yleensä noudattaneet perinteisiä periaatteita katsoessaan, että hyvässä uskossa ostaja on sellainen, joka ostaa ”hyvässä uskossa” ja ” arvoa vastaan. Tyypillisesti vilpittömyyden puute ilmenee petoksena, ostajan ja muiden tarjoajien tai edunvalvojan välisenä salaliittona tai yrityksenä käyttää muita tarjoajia törkeän epäoikeudenmukaisesti hyväkseen.””In re M Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. A. P. 9. 2003).

4) Kuinka ylihintaan Konkurssimyynnissä (huutokaupassa)

kun konkurssipesän hoitaja on myyjä, välimies toimii vain tuomioistuimen valtuuttamana antamalla määräyksen, jolla hyväksytään Konkurssilain 363 pykälän mukainen kiinteistön myyntiesitys. Jotta myynti olisi velkojille reilua, myyntiesityksessä annetaan yleensä menettelyt ylihintaan. Ylihinnoitelija on konkurssikiinteistön mahdollinen ostaja, joka pyytää maksamaan enemmän kuin konkurssipesän hoitajan myyntiesityksessä yksilöimä ostajaehdokas.

käy aina edunvalvojan jättämä myyntiesitys läpi ymmärtääkseen ylihuutomenettelyt istunnossa. Myynti-ilmoituksessa annetaan ohjeet kaikista ennakkopätevyyksistä, joihin voi sisältyä sekki, jonka toimitsija voi antaa tallettajalle, jos kyseinen ylihinnoitelija on eniten tarjoava, ja suostuu tekemään samanlaisen osto-ja myyntisopimuksen kuin väijyvä hevosostaja. Kassan Shekki palautettaisiin, jos ylihakija ei lopulta voita tarjouskilpailussa.

myyntiesityksessä ilmoitetaan käsittelyn päivämäärä, kellonaika ja paikka sekä vähimmäisylihinta (joskus viisi tai kymmenen tuhatta ostajaehdokasta enemmän) ja tarjouserät (ehkä muutama tuhat dollaria). Esimerkiksi, jos ehdotettu ostaja tarjosi $500,000, ja vähintään overbid on $10,000 enemmän, jossa tarjouksen korotukset $5,000, ensimmäinen overbiderer olisi tarjota $510,000, kun seuraava tarjous vaaditaan olevan vähintään $515,000. Yleensä tuomioistuin antaa asiamiehille, kuten kiinteistönvälittäjälle tai tarjoajan asianajajalle, mahdollisuuden tehdä tarjouksen ylipelatun puolesta.

kun huutokaupan aika koittaa, tuomari hoitaa asian yleensä ilmoittamalla velallisen nimen, jonka omaisuutta myydään. Oikeus kysyy yleensä, onko istunnossa läsnä ylitarjoajia. Olipa tuomioistuin pyytää tai ei, muista ilmoittaa itse puhelimitse tai edetä lectern oikeudessa ilmoittaa, että olet läsnä ylihintaa omaisuutta myydään.

jos paikalle ilmaantuu ylihakija, konkurssituomari toimii yleensä kiinteistön meklarina. Älä odota tuomarin tuovan jännitystä saatat löytää huutokauppa televisiossa. Tuomari kuitenkin varmistaa oikeudenmukaisuuden prosessissa.

todellinen jännitys ostajalle tapahtuu, kun kukaan ylihinnoitellut ei näy kiinteistöksi, joka voi myydä kymmenillä tai sadoillatuhansilla dollareilla vähemmän kuin omaisuus voisi myydä, jos on ylihinnoitelija. Tämän artikkelin kirjoittajan kokemusten perusteella konkurssikiinteistöt, joilla ei ole ylihintaa, myyvät noin 5-45 prosenttia alle markkina-arvon. Tämä alennus on äärimmäisempi vähemmän likvidejä varoja, kuten tyhjä maa tai kalliita asuntoja, ja vähemmän voimakas enemmän likvidejä varoja, kuten yhden perheen kotiin ilman suuria vikoja myynti noin mediaani myyntihinta alueella. Kun overbidder ilmestyy, alennus laskee noin 10% tai joskus ei alennusta. Todellisuudessa ylihinnoitelija luo kiinteistölle markkinat, joilla se myydään lähes käypään markkina-arvoon.

tuomioistuin hyväksyy yleensä sekä korkeimman tarjouksen tekijän korkeimman hinnan perusteella että varatarjouksen tekijän korkeimman hinnan perusteella. Tämä tehdään niin, että oikeuden päätöstä ei tarvita, jos korkeimman tarjouksen tekijä päättää olla ostamatta kiinteistöä jostain syystä. Näin konkurssipesän hoitaja voi myydä kiinteistön varatarjoajalle ilman oikeuden päätöstä.

ota yhteyttä kokeneeseen Konkurssiasiamieheen Kaliforniassa

jos sinulla on kysyttävää kokeneelle konkurssiasiamiehelle, joka on myynyt lukuisia kiinteistöjä konkurssipesän edunvalvojien puolesta, ota meihin yhteyttä verkossa tai soita numeroon (844) 4-TALKOV (825568).

Talkov-lain konkurssiasiamiehet ovat taitavia:

• Yrityksen Konkurssi
• Luku 7 Konkurssi
• Konkurssin Vastustava Menettely
• Konkurssi Velkojen Perimättömyys
• Tahdosta Riippumaton Konkurssi
• Konkurssi & Avioero
• Velkojan Edustus Seuraava Taulukko Osoittaa