asunnon ostaminen ja myyminen Japanissa
asunnot Japanissa ovat taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestön (OECD) mukaan maailman halvimpia. Asukkaat käyttävät kuitenkin edelleen keskimäärin 22 prosenttia kokonaistuloistaan asumiseen.
asunnon ostaminen vuokraamisen sijaan saattaa parantaa elämäntyyliä, mutta oman kokemukseni mukaan voittoa on vaikea tehdä. Puhutaanpa siitä, miksi sinun täytyy olla erityisen varovainen päätettäessä yhdestä elämäsi suurimmista ja tärkeimmistä taloudellisista päätöksistä Japanissa.
päätös
Kuva: iStockvaimoni ja minä olimme molemmat kyllästyneitä murenevaan, paritaloon, kaksikerroksiseen vuokrataloon lähellä junarataa ja joihinkin meluisiin naapureihin. Suunnittelimme pysyvämme kokopäiväisessä opetustyössämme vielä ainakin 10 vuotta.
se teki muuttokuluista, talon ostamisesta ja jopa sen myymisestä kannattavampia. Kumpikaan ei ollut vakituinen asukas. Nykyään korot ovat vieläkin matalammat, mutta vuonna 2004 sain MUFJ: ltä 2,4 prosentin kymmenvuotisen uusiutuvan asuntolainan.
Plaza Homes listaa pankit ja niiden nykyiset lainatarpeet. Ulkomaalaisilla nämä vaihtelevat vähintään ¥4,000,000 tulot edellisen vuoden, 10% käsiraha ja kiinnitys vakuutus.
vaatimukset ovat alhaisemmat Japanin kansalaisille,mutta poikkeuksia on ja Matalakorkoiset pidemmät lainat. Lainasimme koko summan, mukaan lukien vakuutuksen ja käsirahan.
Japanissa ostajan kiinteistönvälittäjä ja myyjän kiinteistönvälittäjä veloittavat talon myyntihinnasta 3 prosentin provision ja englantilaisista palveluista usein ylimääräisen ¥60 000. Real Estate Japan tarjoaa ilmaisia webinaareja ja esittelee kiinteistöjä ympäri Japania. Suuryritys Sumo listaa ulkomaalaisiin erikoistuneita kiinteistönvälittäjiä. Rakuten Real Estate ja Yahoo! Kiinteistöt tarjoavat myös kiinteistöluetteloita. Merkittäviä hintatekijöitä ovat rakennuksen sijainti, ikä ja etäisyys rautatieasemalta tai bussipysäkiltä.
Uusi vs. käytetty
Kuva: Gregory Strongkuin ajaisi uuden auton tontilta, uusi talo rapistuu heti kun sen ostaa. Aivan kuten voisit harkita käytetyn ajoneuvon ostamista, joka on useita vuosia vanha ja jolla on vähän ajokilometrejä—vanhempi koti alennetaan voimakkaasti. Uudempi koti ei kuitenkaan vaadi kalliita remontteja.
ostimme ihanan kolmikerroksisen talon mukavasta Kawasakin lähiöstä, 93 neliötä ja vain yhdeksän vuotta vanha.
myyjät olivat alun perin maksaneet ¥40.000.000 mutta noteeranneet ¥29.900.000. Saimme vastatarjouksen ¥26 500 000. Asuntolainavakuutuksemme (¥1.000.000), kiinteistönvälittäjän palkkiot ja verot olivat toiset ¥1.925.350. Lattia uusittiin, keittiö uusittiin ja talo maalattiin uudelleen 340 000: lla, mikä maksoi 28 765 000 euroa.
asuntolaina ei välttämättä ole sijoitus
argumentti menee niin, että asuntolainan maksaminen on parempi kuin vuokran maksaminen, koska lopulta omistaa asunnon. Mutta kaikki riippuu menoistasi. Esimerkiksi kuukausittaiset asuntolainamme olivat ¥105 000 verrattuna muinaisen 60 neliön vuokratalomme ¥114 000 vuokraan.
meillä oli nyt ihana koti, parempi kuukausittainen kassavirta ja vältimme koushin ryoun, joka on puolivuosittainen vuokran uusimismaksu (¥114 000). Kuitenkin, aikana 15 vuotta omistimme talon, maksoimme kiinteistöverot, korjaukset ja huolto, yhteensä ¥2424000. Siinä talossa asuminen antoi meille paljon iloa, mutta se ei ollut sijoitus. Sen kokonaiskustannukset olivat ¥31 415 394.
mahdolliset hyödyt
Kuva: Gregory Strongtaloudellinen tilanne ei ole niin huono kuin voisi näyttää. Nykyään on joitakin uusia veroetuja ostajille. Esimerkiksi asunnonostaja voi saada tuloverostaan asuntolainavähennyksen, joka on 1% vuoden lopun asuntolainasaldosta. Lisäksi, jos ostaja ansaitsee alle ¥7.800.000 tuloja, he voivat myös saada jopa ¥500.000 cashback asuntoetu.
Yrittäjätyypit voivat edelleen parantaa taloudellista tilannettaan käyttämällä kotiaan yrityksenä. He voisivat esimerkiksi käyttää huonetta kielikoulua varten. Toiset saattavat sijoittaa sviitin ja vuokrata sen opiskelijoille. Jonain päivänä he saattavat jopa vuokrata koko talonsa.
viimeinen pitkäaikainen hyöty asunnon omistamiseen on turva eläkkeelle jäädessä. Valitettavasti eläkkeellä tai kiinteällä tulolla vuokra-asunnon löytäminen ei ole helppoa. Mutta koska omistat kotisi, et koskaan kohtaa tätä haastetta.
myöhemmällä iällä mahdollisuus ostaa asunto on rajallinen, koska asuntolainan saamiseksi tarvitaan työtuloja. Jotkut eläkkeellä olevat ystäväni ovat järkyttyneitä. Vaikka heidän pankkitilinsä tai osakesalkkunsa olisivat kuinka suuria, he eivät saa pankkilainoja. Sen sijaan heidän on ostettava käteisellä.
myynti ja lunastus
Kuva: iStock: 7marukiinteistöissä vain maa-alue (tai murto-osa siitä asuntoa varten) nousee arvoon. Maan hinnan nousu Hongkongista Singaporeen on johtanut huomattaviin kiinteistövoittoihin.
sen sijaan Japanin väkiluku on laskussa, maahanmuutto vähäistä ja rakennuksia nousee joka vuosi lisää. Näin lisää vapaita kiinteistöjä. Lisäksi Tokion hinnat ovat nousseet hyvin vähän matalan korkotason takia, kun taas muut suurkaupungit ovat pysyneet vakaina. Mutta kiinteistöjen arvot laskevat pienissä kaupungeissa ja maaseudulla.
ennen pandemiaa myimme vaimoni kanssa talomme—ajoittaen myynnin marraskuusta huhtikuuhun. Kodit myydään yleensä lapsiperheille, ja nämä myynnit tapahtuvat ennen uuden lukukauden alkua.
virastomme asetti sen ¥23 947 318: aan, koska rakennus oli nyt poistunut 25 vuoden aikana. Kiinteistöjemme arvo oli nyt lähellä maan arvoa (noin ¥20 miljoonaa). Vain kolme ryhmää tuli kahden kuukauden aikana, ja yksi tarjosi listahintaa. Kiinteistönvälittäjämme palkkiot ja verot olivat ¥839 160.
kokonaistappiot
Kuva: iStock: takasuuostohinnan, käytetyn talon ja jokaisen kulun (¥32 254 554) välillä menetimme ¥8 307 236. Jos emme olisi koskaan muuttaneet ja vuokranneet vanhaa asuntoamme 15 vuotta (ilman vuokrankorotuksia), kokonaisasumiskustannuksemme olisivat olleet vain ¥21 375 000.
elämäntapamme olivat parantuneet uudessa kodissamme. Mutta olisimme voineet maksaa tuplasti enemmän vuokraa ja olla vielä pidemmällä. Olisimme myös voineet tuplata säästämämme rahat sijoittamalla ne saman ajanjakson aikana.
asunnon ostamisesta Japanissa voi olla erinomaisia henkilökohtaisia etuja, mutta yleensä vain vähän taloudellisia, erityisesti lyhytaikaisia. Pidä siis huolta siitä, mitä ostat ja pidä kiinteistöstä kiinni.
mitä pidempään sitä pitää, sitä paremmat numerot. Silloin kotisi arvo tietysti laskee, mutta lopulta ja joidenkin remonttien myötä saatat asua siellä mukavasti, jopa kannattavasti.