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Los agentes de arrendamiento exitosos son el corazón y el alma de las empresas de administración de propiedades. Pero de acuerdo con las estadísticas de agentes de arrendamiento multifamiliar proporcionadas por la Asociación Nacional de Apartamentos, la tasa de rotación promedio de los agentes de arrendamiento in situ (en 2019) es de casi el 32%. Si bien esta estadística puede parecer relativamente pequeña e inocua, deja dos preguntas importantes sin respuesta:

• ¿Qué es exactamente lo que mantiene en sus puestos al 68% restante de los agentes de arrendamiento financiero?

• ¿Qué hace a un agente de arrendamiento exitoso, bueno, exitoso?

En última instancia, los agentes de arrendamiento y consultores desempeñan un papel fundamental en el NOI de la administración de propiedades: comprender (y, por lo tanto, responder a las preguntas anteriores) su impacto comienza con lo básico.

La información esencial y las habilidades de un agente de arrendamiento exitoso

Por trivial que suene definir roles y responsabilidades, es un paso vital para comprender el impacto que los agentes de arrendamiento y consultores tienen en el mercado inmobiliario.

¿Qué es un agente de arrendamiento financiero?

Según la gente de Indeed, un agente de arrendamiento es alguien que » encuentra nuevos inquilinos para sus propiedades, se encarga de la firma de los contratos de arrendamiento y proporciona servicio al cliente para los inquilinos existentes. Establecen una relación con los inquilinos existentes y les brindan un servicio personalizado. También pueden hacer un seguimiento con posibles inquilinos.»

¿De qué suele ser responsable un agente de arrendamiento financiero?

Sus responsabilidades diarias pueden variar en función de la demografía de los inquilinos, así como de las propiedades inmediatas con las que está trabajando, pero en general, las tareas de los agentes de arrendamiento suelen incluir:

• Identificar inquilinos potenciales y trabajar con residentes existentes para renovar arrendamientos o encontrar nuevas viviendas

• Conexión con administradores de propiedades para identificar unidades vacantes

• Llevar a inquilinos actuales o nuevos a tours de propiedades

• Recopilación de información de arrendamiento y preparación para su presentación

• Mantenerse en comunicación con los inquilinos con respecto a los cambios en su contrato de arrendamiento

• Asistencia en las tareas diarias relacionadas con la administración de propiedades multifamiliares

Como consultor de arrendamiento o agente, llevará a cabo verificaciones de antecedentes o participará en diversas tareas administrativas, como llamadas telefónicas, cobro de tarifas de solicitud, marketing de apartamentos, ayuda a coordinar la inspección o el mantenimiento de la propiedad, y más.

¿No está seguro de cómo evaluar su conjunto de habilidades actual o su experiencia laboral de agente de arrendamiento? No estaría de más cuestionarse a sí mismo y evaluar su nivel de agilidad actual.

¿Cuál es la diferencia entre un agente de arrendamiento y un consultor de arrendamiento?

Los agentes de arrendamiento pueden denominarse consultores de arrendamiento, gerentes de arrendamiento de apartamentos o profesionales de arrendamiento de bienes raíces. De cualquier manera, los agentes de arrendamiento trabajan mano a mano con una compañía de administración de propiedades, agentes de bienes raíces o un administrador de propiedades para asegurar nuevos inquilinos.

Con los conceptos básicos cubiertos, profundicemos un poco en lo que hace (y no hace) exactamente un agente de arrendamiento exitoso. Hay una inmensa cantidad de información disponible, por lo que intentamos mantenerla simple, relevante y completa al mismo tiempo.

Primer paso para agentes de arrendamiento: Familiarícese con la industria

Tener una comprensión básica de la industria de bienes raíces y arrendamiento le brinda el contexto necesario para medir el éxito y lograr que los inquilinos ingresen a los apartamentos de sus sueños (o, al menos, a un apartamento que se ajuste a su presupuesto y necesidades).

Tendencias de la industria, lenguaje y terminología de bienes raíces

Los agentes de arrendamiento exitosos no solo andan por ahí, también hablan por ahí. Armarse con el conocimiento y el vocabulario de la industria le permite traducir asuntos complicados a un lenguaje sencillo. A su vez, usted capacita al arrendatario para que tome decisiones acertadas y se asegure de que ha identificado la propiedad que mejor se ajusta a sus necesidades.

Además, el uso de la terminología correcta de gestión de propiedades en el momento adecuado crea una relación con los inquilinos (así como con sus compañeros consultores de arrendamiento y administradores de propiedades) y establece su experiencia como agente de arrendamiento.

Por ejemplo, aquí hay algunos términos que puede encontrar en sus tareas diarias:

• Amenidad – Una oferta deseable proporcionada por una instalación o propiedad.

• Vivienda multifamiliar: Una residencia que pueden ocupar varios inquilinos. Por lo general, se refiere a un complejo de apartamentos o edificio.

• Seguro de depósito de seguridad: Seguro diseñado específicamente para reemplazar los depósitos de seguridad que protegen a los propietarios y reducen los costos de mudanza para los inquilinos.

• Comunidad de jardines: Un grupo de edificios de poca altura que generalmente cuentan con un espacio verde para que los residentes lo usen.

• Peligros-El término legal para la clasificación más amplia de incidentes como incendios e inundaciones. Los inquilinos con seguro de inquilinos pueden estar protegidos de ciertos peligros.

• NOI-NOI significa ingresos netos de explotación. Para calcular el NOI, usted suma todos los ingresos incurridos de la propiedad y luego resta los gastos.

Desafortunadamente, no hay un glosario detallado de agentes de arrendamiento para comenzar. Es por eso que mantenerse informado sobre las tendencias de la industria y establecer contactos con otras personas de bienes raíces puede ayudarlo al final del día.

Leyes y reglamentos

A veces, necesita saber qué es exactamente lo que no puede hacer antes de comprender completamente lo que puede ofrecer a los posibles inquilinos. Y los detalles de legalidad varían dependiendo de algunos factores:

• Su país

• Su estado

• Su ciudad, pueblo, pueblo o condado

• Su tipo de propiedad o tamaño

Organizaciones como la Asociación Nacional de Apartamentos y el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar tienen secciones enteras de sus sitios web dedicadas a la educación legal y otras investigaciones pertinentes que desarrollan diversas leyes y regulaciones.

Tenga en cuenta que el mundo de la vivienda multifamiliar está en constante cambio, y mantenerse informado y al día (a nivel nacional y mundial) le permite proporcionar una mejor experiencia de inquilino y ser un consultor de arrendamiento más exitoso.

Paso dos para agentes de arrendamiento: Use herramientas y trucos del oficio

Las pilas de marketing y tecnología de bienes raíces están diseñadas para automatizar y agilizar los procesos de arrendamiento para usted. Si bien las métricas ofrecen barandillas cuantificables y resaltan las oportunidades de crecimiento, las herramientas que utiliza están destinadas a simplificar aspectos del trabajo de un agente de arrendamiento que, de otro modo, requerirían mucho tiempo.

Métricas

Las métricas están diseñadas para ayudarlo a monitorear y medir su éxito, así como el estado de arrendamiento de los inquilinos.

Algunas métricas que debes conocer:

• Ratio de cierre: Como su nombre indica, un ratio de cierre resalta las conversiones frente a las oportunidades. Más concretamente, una relación de cierre representa el número de arrendamientos firmados en contraste con los posibles arrendatarios.

• • ¿Qué es una buena relación de cierre? Una buena relación de cierre depende de la cantidad de posibles inquilinos, tours, ubicación de la propiedad, estacionalidad, vacantes actuales y alquileres firmados. Por lo tanto, al crear objetivos en torno a las proporciones de cierre, querrá mantenerse flexible, ya que varios factores pueden afectar sus números.

• Relación de arrendamiento-Una relación de arrendamiento se refiere a la relación de cobertura de arrendamiento: «la relación de cobertura de arrendamiento se calcula dividiendo el NOI de la propiedad por la suma de los pagos del servicio de la deuda y el pago de arrendamiento declarado por el arrendatario principal.»Entonces, ¿cuál es una buena relación de arrendamiento? Al igual que las relaciones de cierre, una buena relación de arrendamiento se basa en factores que son únicos para su propiedad. Para calcular su ratio de arrendamiento, le recomendamos que trabaje directamente con su administrador de propiedades.

• Establecimiento de objetivos: Establecer objetivos es otra métrica única para cada agente de arrendamiento y, a menudo, se establece cada trimestre con sus gerentes. El establecimiento de objetivos le permite planificar su carrera como agente de arrendamiento, hacer un seguimiento de las mejoras o cambios y aprovechar mejor las oportunidades de crecimiento cuando surgen.

Herramientas

¿Alguna vez ha intentado colocar una clavija cuadrada en un agujero redondo? No funciona. El mismo concepto se aplica a cualquier cosa en el ámbito inmobiliario, específicamente a la tecnología de administración de propiedades y a las herramientas de consultoría de arrendamiento.

Hemos agrupado las herramientas en función de los problemas que resuelven, para que pueda decidir qué herramientas funcionan mejor para usted, su función y los posibles residentes. Sea proactivo como pueda cuando se trata de sus inquilinos.

• El Cómo: Herramientas de organización y gestión del tiempo para ayudarlo a realizar un seguimiento de todas las cosas relacionadas con el inquilino. Algunas personas optan por usar una herramienta de gestión de proyectos, mientras que otras se inclinan hacia la ruta del lápiz y el papel. En última instancia, la elección es tuya. Solo recuerde que no importa cómo realice un seguimiento de la información de los inquilinos, deberá configurar notificaciones para el seguimiento o los apartamentos disponibles.

• • Copia impresa: Agenda, carpeta y / o planificador diario

  • Digital: Google Suite, Notion y / o Asana

  • Software de gestión de propiedades: Salesforce, Yardi y / o Entrata, por nombrar algunos

Sugerencia: Si no está seguro de por dónde comenzar en términos de evaluar sus «Herramientas de cómo», consulte nuestra guía completa de software de administración de propiedades y varias otras herramientas.

• Dónde y por qué: Marketing y redes sociales: También querrá mostrar dónde están sus inquilinos actuales y potenciales, por lo que importa dónde y cómo promocionarse. Vale la pena señalar que tenemos toda una publicación de blog dedicada a las estrategias de redes sociales diseñadas para ayudarte a desarrollar tu enfoque, por lo que mantendremos esta sección breve.

• • Creación de contenido: Canva

  • Promocional: LinkedIn, Instagram y / o TikTok

Consejo: Para mantenerte en la cima de tu juego, debes resaltar tus mejores ángulos y puntos de venta únicos. Considere lo que hace que su propiedad sea única. ¿Es lavandería dentro de la unidad? O tal vez es un seguro de depósito de seguridad, como Rhino, que permite a los inquilinos hacer pequeños pagos mensuales en lugar de una suma global gigante. Al aprovechar estas ventajas, puede comercializar su propiedad y cerrar el trato más rápido que la competencia.

• Quién y cuándo: Comunicación-Por último, pero no menos importante, es fundamental tener un conjunto sólido de habilidades de comunicación. Lo que significa que es posible que necesite ampliar su kit de herramientas fuera de la comunicación en persona o las llamadas telefónicas estándar.

• Teléfono: teléfono Fijo o celular

• Correo electrónico: Gmail, Yahoo y / o Hotmail

• Mensajería instantánea: Podium, Slack y / o mensajes de texto básicos

Sugerencia: Recomendamos elegir una o dos plataformas y seguir con ellas; de lo contrario, corre el riesgo de tener una opción que le agobie a usted y al arrendatario.

El resumen: Cómo convertirse y ser un agente de arrendamiento exitoso

Un agente de arrendamiento exitoso posee habilidades básicas de comunicación, gestión de proyectos y personas al final del día. Su capacidad para interactuar con los inquilinos, responder preguntas y realizar un seguimiento (así como un seguimiento), en última instancia, se convierte en métricas de rendimiento exitosas. Solo recuerde: aproveche las herramientas adecuadas en el momento adecuado y podrá eliminar (si no disminuir) el dolor de cabeza de realizar tareas de administración.