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¿Cuánto historial de trabajo necesita para comprar una casa?

Cuando solicita una hipoteca, el prestamista quiere saber que usted puede y pagará su préstamo. Su calificación crediticia representa su disposición a pagar. Sus ingresos representan la capacidad de pago.

Esta es la razón por la que el empleo juega un papel tan importante en el proceso de solicitud de hipoteca.

Los suscriptores revisan los trabajos que ha tenido en el pasado, los trabajos que tiene hoy y los que puede tener en el futuro. Quieren asegurarse de que tienes un plan para tu carrera y de que tu plan está funcionando.

Recuerde que, en general, un comprador de vivienda por primera vez carece de la profundidad de empleo de un comprador de vivienda experimentado. Un comprador de casa por primera vez puede estar recién salido de la universidad o de la escuela de posgrado, o podría estar solo un año o dos en su carrera.

La regla de los dos años

Es típico que los prestamistas consideren sus últimos dos años de empleo. Eso no significa que haya tenido un empleo convencional durante esos dos últimos años.

Por supuesto, están los casos realmente fáciles.

Por ejemplo, si usted fuera un contador de personal en la industria del software y cambiara de trabajo para ser un contador de personal en el campo médico, un prestamista consideraría un traslado lateral aceptable.

Luego, están las historias no convencionales pero aceptables.

Supongamos que pasó los últimos cuatro años completando un título de contabilidad y trabajó un par de trabajos temporales de contabilidad durante el verano. Al graduarte, conseguiste un puesto de contable a tiempo completo.

El hecho de que solo haya estado trabajando a tiempo completo durante un año probablemente no perjudicará sus posibilidades de aprobación de hipoteca.

Sin embargo, un historial laboral de diez años no ayudará si pasó un año como contador, se cambió a barman por un par de años y luego inició un trabajo de marketing de varios niveles. Ahora, eres un entrenador personal con seis meses en el negocio, y eso no es un historial confiable.

En general, su prestamista solo quiere asegurarse de que los ingresos de su hogar sean estables y continúen durante un período de al menos tres años.

¿Cuánto tiempo debe estar en el trabajo para calificar para una hipoteca?

Al igual que con muchas cosas en los préstamos hipotecarios, la respuesta es «depende.»

Por ejemplo, hay diferentes requisitos para préstamos convencionales (como Fannie Mae) y respaldados por el gobierno (como FHA).

De hecho, su historial de trabajo puede hacer que decida cambiar los tipos de préstamos. Por ejemplo, obtener un préstamo de la FHA con menos de dos años de empleo es más fácil que calificar para otro tipo de préstamo.

A continuación se muestra un desglose de lo que requiere cada tipo de préstamo.

Préstamos convencionales con menos de dos años de empleo

Se recomiendan dos años de historial laboral, de acuerdo con Fannie Mae, la agencia de elaboración de normas de préstamos conformes con el plomo. (Freddie Mac, el otro creador de reglas hipotecarias, tiene pautas muy similares.)

Sin embargo, también dice que es aceptable menos de dos años, siempre que el perfil del solicitante demuestre «factores positivos» para compensar un historial de ingresos más corto.

¿cuáles son estos factores? La educación es genial. Por ejemplo, tienes un título de cuatro años en el campo en el que ahora trabajas. Esa educación casi siempre cuenta como historia laboral. Los recién graduados generalmente no tienen problemas para calificar a pesar de un trabajo nuevo.

Si ha cambiado trabajos y campos recientemente, intente unirlos con una gran carta de explicación. Presente un caso de por qué este nuevo trabajo es solo una continuación del anterior. ¿Qué habilidades construiste allí que ahora estás usando?

Tenga en cuenta que lo anterior solo se aplica al trabajo asalariado a tiempo completo. Es probable que necesite al menos dos años de ingresos confiables si principalmente gana bonificaciones, horas extras, comisiones o ingresos por trabajo autónomo. Y si acepta un segundo trabajo a tiempo parcial para obtener ingresos adicionales, necesitará un historial de dos años para que los prestamistas lo consideren.

Préstamos de la FHA con menos de dos años de empleo

La FHA es más indulgente con la historia laboral. Sus directrices establecen que no se requiere historial previo en la posición actual. Sin embargo, el prestamista debe documentar dos años de empleo, escolaridad o servicio militar anteriores, y explicar cualquier brecha.

Si existe una brecha prolongada, el solicitante debe estar empleado en el trabajo actual durante seis meses, además de mostrar un historial laboral de dos años antes de la brecha.

El prestamista de la FHA examina la probabilidad de empleo continuado. Eso significa verificar el historial de trabajo o educación anteriores.

Los prestamistas de FHA quieren ver que usted está calificado para su posición actual y que es probable que permanezca en esa posición o en una mejor en el futuro.

No se preocupe si ha cambiado de trabajo con frecuencia en los últimos dos años. Esto es aceptable siempre y cuando cada cambio de trabajo sea un avance en su carrera.

Escriba una carta explicando cómo cada movimiento benefició su situación: más dinero, más responsabilidades, una empresa con más oportunidades.

Al igual que con otros tipos de préstamos, la FHA requiere dos años de historial documentado de horas extras, bonos y otros ingresos variables.

Requisitos del historial de empleo de préstamos VA

Los préstamos VA le permiten calificar con menos de dos años de empleo. El prestamista documenta su historial laboral y solicita prueba de escolaridad o servicio militar relevante

Estos préstamos son más difíciles si tiene menos de 12 meses de empleo total (incluidos todos los empleos). El prestamista del VA puede solicitar la probabilidad de continuar trabajando a su empleador actual.

Además, los prestamistas examinan la capacitación anterior o la experiencia pertinente. El VA requiere que el prestamista demuestre que el solicitante tiene las habilidades necesarias para el trabajo actual.

Para los miembros del servicio militar activo, los prestamistas del VA consideran que los ingresos son estables si el solicitante tiene más de 12 meses desde su fecha de liberación.

Calificación de préstamo del USDA con menos de dos años de empleo

Las hipotecas del USDA ofrecen muchos beneficios, como el requisito de pago inicial cero y la flexibilidad del puntaje de crédito. Y también son muy indulgentes con su historial laboral.

De acuerdo con las pautas, no hay un período mínimo de tiempo que los solicitantes deben trabajar en su posición actual antes de solicitar la hipoteca.

El solicitante debe documentar el historial laboral de los dos años anteriores. Está bien si se ha movido de un trabajo a otro. Sin embargo, el solicitante debe explicar cualquier laguna o cambio significativo.

Si usted es un solicitante del USDA, debe documentar que estaba trabajando para obtener u obtuvo un título a través de transcripciones universitarias durante el período de carencia. O pruebe su servicio militar con documentos de alta.

Ambos factores ayudan a satisfacer su requisito de historial de trabajo.

Si bien puede calificar para un préstamo del USDA con un nuevo trabajo, debe probar que su posición actual es estable, para que pueda hacer el pago de su hipoteca a largo plazo.

¿Cuánto ingreso necesita para obtener la aprobación de una hipoteca?

Para obtener la aprobación de la hipoteca como comprador de vivienda por primera vez, no es solo su trabajo lo que importa, sino también sus ingresos.

Sin embargo, los métodos que la mayoría de los prestamistas hipotecarios utilizan para calcular los ingresos pueden poner en desventaja a los prestatarios primerizos. Esto se debe a que los compradores de vivienda por primera vez a menudo no tienen el historial laboral que posee un comprador experimentado. Como resultado, no todos los ingresos pueden contarse como ingresos «elegibles».

Consulte los escenarios comunes a continuación. Si tiene preguntas sobre cómo encajarían sus ingresos particulares en el proceso de aprobación del préstamo, asegúrese de preguntarle a su prestamista.

Cuando usted gana un salario anual

Cuando su ingreso es un salario anual, su prestamista divide su ingreso bruto anual (antes de impuestos) por 12 meses para determinar su ingreso mensual.

En general, no es necesario mostrar un historial de dos años, especialmente para trabajos que requieren capacitación o antecedentes específicos.

Cuando gana un salario anual, más un bono

Cuando trae a casa un salario anual más un bono, su prestamista calcula sus ingresos en dos partes.

Primero, su prestamista divide su salario anual por 12 meses para determinar su ingreso mensual.

En breve:

• Salario: El prestamista considera su bono de salario anual actual completo
• : El prestamista promedia sus ingresos de bonificación reales de los últimos dos años

Si ha recibido ingresos de bonificación durante al menos dos años y el empleador indica que los ingresos de bonificación continuarán, los prestamistas pueden considerarlos ingresos «calificados».

Los suscriptores normalmente dividen sus últimos dos años de ingresos de bonificación por 24 meses para llegar a un total mensual.

Sin embargo, como con cualquier ingreso, si los prestamistas ven que ha estado disminuyendo año tras año, pueden optar por descontar o incluso ignorar este ingreso.

Cuando gana un ingreso por hora

Normalmente, los prestamistas multiplican su tarifa por hora por el promedio de horas que trabaja. La siguiente tabla muestra la guía de cálculo de ingresos de Fannie Mae.

Las horas de trabajo erráticas o los cambios de trabajo recientes pueden dañar su cálculo de ingresos.

Las personas con poca experiencia laboral, que también ganan salarios por hora, pueden experimentar dificultades al solicitar su primera hipoteca.

Cuando gana el pago de horas extras

Cuando gana el salario más el pago de horas extras, su prestamista suma sus dos años anteriores de pago de horas extras y se divide por 24. Esa es tu paga por horas extras.

De nuevo, si el pago adicional disminuye con el tiempo, el prestamista puede descontarlo. Y sin un historial de dos años de pago de horas extras, su prestamista probablemente no le permitirá reclamarlo en su solicitud de hipoteca.

Cuando obtiene ingresos por comisiones (25 por ciento o más)

Cuando obtiene al menos el 25 por ciento de sus ingresos por comisiones, su ingreso base es el promedio mensual de sus últimos 24 meses de ingresos.

Si tiene menos de 24 meses de ingresos por encargo, su prestamista probablemente no pueda usarlos para calificar.

Hay excepciones. Por ejemplo, si trabaja para la misma empresa, hace el mismo trabajo y gana los mismos o mejores ingresos, un cambio en su estructura salarial de salario a comisionado total o parcialmente podría no perjudicarlo.

Sin embargo, debe presentar el argumento y hacer que su empleador lo confirme.

Cuando trabaja por cuenta propia

Cuando trabaja por cuenta propia, los prestamistas hipotecarios requieren al menos dos años de ingresos verificados. Luego usan un formulario complicado para determinar sus ingresos «calificados». Pero comprenda que sus ingresos brutos (antes de las deducciones) no son la cifra que usan los prestamistas al calcular sus ingresos calificados.

Se sabe que los prestamistas hacen excepciones a esta regla, específicamente, para personas que trabajan por cuenta propia recientemente que han iniciado un negocio en un campo relacionado.»

Hoy en día, no es raro que los empleados continúen trabajando para la misma empresa, cambiando al estado de «consultor», que es trabajo por cuenta propia, pero obteniendo los mismos o más ingresos. Estos solicitantes probablemente pueden eludir la regla de los dos años.

¿Cuáles son las tasas hipotecarias actuales?

Cuando compra una casa por primera vez, es posible que no tenga la experiencia laboral de un prestatario experimentado, pero eso no tiene que afectar su capacidad para obtener la aprobación del préstamo hipotecario.

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