febrero 5, 2022

Cómo calcular el Flujo de Caja de Inversión de NNN o el ROI

En el artículo de la semana pasada, hablamos sobre el financiamiento y la cantidad de pago inicial que se requiere para una inversión de propiedad de arrendamiento de triple red (NNN). Esta semana, nos centraremos en cómo su flujo de efectivo, o retorno de la inversión (ROI), se ve afectado por su decisión de comprar con todo el efectivo, utilizar un intercambio 1031 u obtener un préstamo sobre la propiedad. Los tres influyen en sus ingresos mensuales, el ROI y el resultado de la inversión.

Transacción en efectivo & Tasa de capitalización

La tasa de capitalización (tasa de capitalización) es el nivel de retorno de capital de su inversión y se calcula sobre la base de todo el efectivo. En una transacción de efectivo de arrendamiento de propiedad de NNN absoluta, la tasa de capitalización compara el precio de compra de la propiedad con los ingresos (alquiler) que genera. Por lo tanto, su ROI es simplemente la tasa de límite, o el alquiler recibido, ya que normalmente no hay gastos del propietario. Cuando considera las muchas ventajas fiscales y los aumentos incrementales de alquiler durante un período de arrendamiento de 10 a 20 años, una tasa de límite del 6% puede llegar a un rendimiento del 8-10%.

Ejemplo: $100,000 (Ingresos Netos de Explotación) / 1 1,667,000 (Precio de Compra) = Tasa de Capitalización del 6.00%

Obtención de deuda & Rentabilidad de efectivo a efectivo

Al obtener deuda para adquirir una inversión de NNN, el objetivo es asegurar las mejores condiciones de financiamiento disponibles para obtener la rentabilidad de efectivo a efectivo (CoC) más alta. Cuando toma un préstamo, la tasa de interés de la deuda tiene más que ver con el CoC y el valor a largo plazo de la inversión, en lugar de la tasa de capitalización específica. Su declaración es la cantidad de efectivo que recibe (alquiler menos servicio de la deuda) dividida por la cantidad de efectivo invertido inicialmente.

Por ejemplo, si el alquiler ganado es de $110,000 y su servicio de deuda es de 5 50,000, su flujo de efectivo es de 6 60,000. Si su pago inicial era de $1,000,000, su devolución de CoC sería de 6 60k/1 1 mm = 6% Efectivo contra efectivo.

 Gráfico WWNL CoC

Las ventajas fiscales Se suman a la Rentabilidad general

Para cálculos más detallados, puede evaluar la rentabilidad general o la Tasa de Rentabilidad Interna (TIR). Donde el ROI indica el crecimiento total de principio a fin, la TIR identifica la tasa de crecimiento anual. Este cálculo es menos sencillo, pero en el más simple de los términos, podría agregar su pago de capital e incluir cualquier condonación de impuestos, como la depreciación, para llegar a la TIR. Tomar la depreciación y otros beneficios fiscales de su inversión podría convertir su declaración antes de impuestos del 6% en una TIR del 8-10%. Algunas técnicas de ahorro de impuestos que pueden preservar el capital y aumentar su TIR anual incluyen:

  • Si vive en uno de los nueve estados sin impuestos estatales y compra una propiedad comercial aquí, puede aumentar su rendimiento.
  • Utilice la bolsa 1031, que es prácticamente un préstamo sin intereses del gobierno. Esto le permite «intercambiar» el 100% de las ganancias, o ganancias de capital, de la venta de una propiedad comercial en una propiedad de inversión similar (o tres), con impuestos diferidos, dentro de los 6 meses posteriores a la venta de su antigua propiedad.
  • Considere la depreciación por segregación de costos (CSD). Esto acelera drásticamente la depreciación de ciertos gastos de construcción durante cinco, siete o 15 años, en comparación con 27,5 o 39 años. De este modo se consigue un importante ahorro fiscal en edificios nuevos y existentes y se libera capital para el flujo de caja inmediato.
Las propiedades de inversión NNN absolutas pueden sorprenderle con rendimientos saludables, sencillos y ajustados de hasta el 10%. Conservan el flujo de caja y producen un ingreso mensual pasivo y confiable, por lo general sin responsabilidades del propietario y muy poco riesgo de pérdida, si es que alguno. Una economía fuerte, precios de bienes raíces estables, tasas de interés bajas y tasas de capitalización estables a largo plazo hacen de este uno de los mejores momentos de la historia para fortalecer su cartera con inversiones de arrendamiento de triple red.

Para terminar, Encuentre su Inversión Ideal en NNN con el ROI Más Favorable

Como puede ver, hay muchas maneras de usar su capital para invertir en propiedades de arrendamiento de NNN. Puede pagar todo en efectivo, contratar una hipoteca comercial y/o utilizar una combinación de estrategias tributarias, incluido un intercambio 1031. Debido a esta variada selección, es más efectivo y prudente contratar a un Asesor de Comprador de Arrendamiento Neto de Westwood para que lo ayude a encontrar su inversión ideal en NNN con el retorno de la inversión más favorable.

Sin costo para usted, los asesores de Westwood localizan propiedades que cumplen con sus objetivos financieros y de estilo de vida, realizan evaluaciones detalladas y utilizan herramientas de análisis financiero para determinar el flujo de caja por adelantado para que no haya sorpresas y para proporcionar la determinación más cercana del ROI para cada propiedad. Nuestro equipo también trabaja a nivel nacional con corredores hipotecarios de renombre y profesionales de la industria y se queda con usted durante toda la transacción, desde la búsqueda de propiedades hasta el cierre. Ahorre tiempo e invierta sabiamente poniéndose en contacto con nosotros hoy mismo para una consulta gratuita sin compromiso. 314-997-5227

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