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Wie viel Arbeitsgeschichte brauchen Sie, um ein Haus zu kaufen?

Wenn Sie eine Hypothek beantragen, möchte der Kreditgeber wissen, dass Sie Ihr Darlehen zurückzahlen können und werden. Ihre Kreditwürdigkeit steht für Ihre Bereitschaft zur Rückzahlung. Ihr Einkommen stellt die Fähigkeit zur Rückzahlung dar.

Aus diesem Grund spielt die Beschäftigung im Hypothekenantragsprozess eine so große Rolle.

Underwriter Überprüfen Sie die Jobs, die Sie in der Vergangenheit hatten, die Jobs, die Sie heute innehaben, und die Jobs, die Sie in Zukunft innehaben könnten. Sie wollen sicherstellen, dass Sie einen Plan für Ihre Karriere haben — und dass Ihr Plan funktioniert.

Denken Sie daran, dass einem Erstkäufer von Eigenheimen im Allgemeinen die Beschäftigungstiefe eines erfahrenen Eigenheimkäufers fehlt. Ein Erstkäufer von Eigenheimen kann frisch aus dem College oder der Graduiertenschule kommen oder nur ein oder zwei Jahre in seiner Karriere sein.

Die Zweijahresregel

Es ist typisch für Kreditgeber, Ihre letzten zwei Beschäftigungsjahre zu berücksichtigen. Das bedeutet nicht, dass Sie in den letzten zwei Jahren konventionell beschäftigt gewesen sein müssen.

Natürlich gibt es die wirklich einfachen Fälle.

Wenn Sie zum Beispiel ein Buchhalter in der Softwarebranche wären und den Job gewechselt hätten, um ein Buchhalter im medizinischen Bereich zu werden, würde dies von einem Kreditgeber als akzeptabler Querschritt angesehen.

Dann gibt es die unkonventionellen, aber akzeptablen Geschichten.

Angenommen, Sie haben die letzten vier Jahre ein Buchhaltungsstudium absolviert und im Sommer einige befristete Buchhaltungsjobs ausgeübt. Nach dem Abschluss haben Sie eine Vollzeitstelle in der Buchhaltung.

Die Tatsache, dass Sie nur ein Jahr lang Vollzeit gearbeitet haben, wird Ihre Hypothekengenehmigungschancen wahrscheinlich nicht beeinträchtigen.

Eine zehnjährige Beschäftigungsgeschichte hilft jedoch nicht, wenn Sie ein Jahr als Buchhalter verbracht, für ein paar Jahre zum Barkeeper gewechselt und dann einen Multi-Level-Marketing-Gig gestartet haben. Nun, Sie sind ein Personal Trainer mit sechs Monaten im Geschäft, und das ist einfach keine zuverlässige Erfolgsbilanz.

Im Allgemeinen möchte Ihr Kreditgeber nur sicherstellen, dass Ihr Haushaltseinkommen stabil ist und mindestens drei Jahre lang besteht.

Wie lange müssen Sie im Job sein, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren?

Wie bei vielen Dingen in der Hypothekarkreditvergabe lautet die Antwort: „Es kommt darauf an.“

Zum Beispiel gibt es unterschiedliche Anforderungen für konventionelle (wie Fannie Mae) und staatlich unterstützte Kredite (wie FHA).

In der Tat könnte Ihre Arbeitshistorie Sie dazu bringen, die Darlehensarten zu ändern. Zum Beispiel ist es einfacher, ein FHA-Darlehen mit einer Beschäftigung von weniger als zwei Jahren zu erhalten, als sich für eine andere Darlehensart zu qualifizieren.

Im Folgenden finden Sie eine Aufschlüsselung der einzelnen Darlehensarten.

Konventionelle Kredite mit weniger als zwei Jahren Beschäftigung

Zwei Jahre Beschäftigungsgeschichte werden laut Fannie Mae, der führenden Agentur für die Erstellung von Kreditregeln, empfohlen. (Freddie Mac, der andere Hypotheken-Regelsetzer, hat sehr ähnliche Richtlinien.)

Es heißt jedoch auch, dass weniger als zwei Jahre akzeptabel sind, vorausgesetzt, das Profil des Antragstellers weist „positive Faktoren“ auf, um eine kürzere Einkommensgeschichte auszugleichen.

Was sind diese Faktoren? Bildung ist großartig. Zum Beispiel haben Sie einen vierjährigen Abschluss in dem Bereich, in dem Sie jetzt arbeiten. Diese Ausbildung zählt fast immer als Arbeitsgeschichte. Neue Absolventen haben in der Regel keine Probleme, sich trotz eines neuen Jobs zu qualifizieren.

Wenn Sie kürzlich den Job und die Felder gewechselt haben, versuchen Sie, sie mit einem großartigen Erklärungsschreiben zu verknüpfen. Präsentieren Sie einen Fall, warum dieser neue Job nur eine Fortsetzung Ihres vorherigen ist. Welche Fähigkeiten haben Sie dort aufgebaut, die Sie jetzt nutzen?

Beachten Sie, dass dies nur für Vollzeitbeschäftigte gilt. Sie benötigen wahrscheinlich mindestens zwei Jahre zuverlässiges Einkommen, wenn Sie hauptsächlich Boni, Überstunden, Provisionen oder selbständiges Einkommen verdienen. Und wenn Sie einen zweiten Teilzeitjob für zusätzliches Einkommen annehmen, benötigen Sie eine zweijährige Geschichte, damit Kreditgeber dies in Betracht ziehen können.

FHA-Darlehen mit weniger als zwei Jahren Beschäftigung

FHA ist milder in Bezug auf die Arbeitsgeschichte. Seine Richtlinien besagen, dass keine Vorgeschichte in der aktuellen Position erforderlich ist. Der Kreditgeber muss jedoch zwei Jahre vorherige Beschäftigung, Schulbildung oder Militärdienst dokumentieren und etwaige Lücken erläutern.

Wenn eine längere Lücke besteht, muss der Bewerber sechs Monate lang in der aktuellen Stelle beschäftigt sein und vor der Lücke eine zweijährige Arbeitshistorie vorweisen.

Der FHA-Kreditgeber untersucht die Wahrscheinlichkeit einer Weiterbeschäftigung. Das bedeutet, vergangene Arbeits- oder Bildungsgeschichte zu überprüfen.

FHA-Kreditgeber möchten sehen, dass Sie für Ihre aktuelle Position qualifiziert sind und dass Sie wahrscheinlich in Zukunft in dieser oder einer besseren Position bleiben werden.

Machen Sie sich keine Sorgen, wenn Sie in den letzten zwei Jahren häufig den Arbeitsplatz gewechselt haben. Dies ist akzeptabel, solange jeder Jobwechsel ein Fortschritt in Ihrer Karriere war.

Schreiben Sie einen Brief, in dem Sie erklären, wie jeder Schritt Ihrer Situation zugute kam — mehr Geld, mehr Verantwortung, ein Unternehmen mit mehr Möglichkeiten.

Wie bei anderen Darlehensarten erfordert FHA zwei Jahre dokumentierte Geschichte von Überstunden, Bonus und anderen variablen Einkommen.

VA loan employment history requirements

Mit VA Loans können Sie sich mit weniger als zwei Jahren Beschäftigung qualifizieren. Der Kreditgeber dokumentiert Ihre Arbeitshistorie und fordert den Nachweis einer relevanten Schulbildung oder eines Militärdienstes an

Diese Kredite sind härter, wenn Sie insgesamt weniger als 12 Monate beschäftigt sind (einschließlich aller Jobs). Der VA-Kreditgeber kann die Wahrscheinlichkeit einer fortgesetzten Beschäftigung von Ihrem derzeitigen Arbeitgeber anfordern.

Darüber hinaus untersuchen Kreditgeber vergangene Schulungen oder relevante Erfahrungen. Die VA verlangt, dass der Kreditgeber nachweisen kann, dass ein Bewerber über die erforderlichen Fähigkeiten für den aktuellen Job verfügt.

Für aktive Militärdienstmitglieder betrachten VA-Kreditgeber das Einkommen als stabil, wenn der Antragsteller länger als 12 Monate von seinem Freigabedatum entfernt ist.

USDA Darlehen Qualifikation mit weniger als zwei Jahren Beschäftigung

USDA Hypotheken bieten viele Vorteile, wie Null Anzahlung Anforderung und Kredit-Score Flexibilität. Und sie sind auch sehr nachsichtig in Bezug auf die Beschäftigungsgeschichte.

Gemäß den Richtlinien gibt es keine Mindestdauer, die Bewerber in ihrer aktuellen Position arbeiten müssen, bevor sie die Hypothek beantragen.

Der Antragsteller muss die Arbeitshistorie der letzten zwei Jahre dokumentieren. Es ist in Ordnung, wenn er oder sie sich zwischen Jobs bewegt hat. Der Antragsteller muss jedoch wesentliche Lücken oder Änderungen erläutern.

Wenn Sie ein USDA-Antragsteller sind, müssen Sie dokumentieren, dass Sie während der Lücke auf einen Abschluss hingearbeitet oder einen Abschluss über College-Transkripte erworben haben. Oder beweisen Sie Ihren Militärdienst mit Entlassungspapieren.

Beide Faktoren tragen dazu bei, Ihre Anforderungen an den Arbeitsverlauf zu erfüllen.

Während Sie sich mit einem neuen Job für ein USDA-Darlehen qualifizieren können, müssen Sie nachweisen, dass Ihre aktuelle Position stabil ist, damit Sie Ihre Hypothekenzahlung langfristig leisten können.

Wie viel Einkommen benötigen Sie, um eine Hypothek genehmigt zu bekommen?

Um als Erstkäufer von Eigenheimen eine Hypothek genehmigt zu bekommen, ist nicht nur Ihre Arbeit wichtig — auch Ihr Einkommen.

Die Methoden, mit denen die meisten Hypothekarkreditgeber das Einkommen berechnen, können jedoch Erstkreditnehmer benachteiligen. Dies liegt daran, dass Erstkäufer von Eigenheimen nicht oft die Arbeitsgeschichte haben, die ein erfahrener Käufer besitzt. Daher können nicht alle Einkünfte als „qualifizierendes“ Einkommen gezählt werden.

Schauen Sie sich die häufigsten Szenarien unten an. Wenn Sie Fragen dazu haben, wie Ihr bestimmtes Einkommen in den Kreditgenehmigungsprozess passen würde, fragen Sie unbedingt Ihren Kreditgeber.

Wenn Sie ein Jahresgehalt verdienen

Wenn Ihr Einkommen ein Jahresgehalt ist, teilt Ihr Kreditgeber Ihr jährliches Bruttoeinkommen (vor Steuern) durch 12 Monate, um Ihr monatliches Einkommen zu bestimmen.

Im Allgemeinen müssen Sie keine zweijährige Geschichte zeigen – vor allem für Jobs, die eine spezifische Ausbildung oder Hintergrund erfordern.

Wenn Sie ein Jahresgehalt plus Bonus verdienen

Wenn Sie ein Jahresgehalt plus Bonus nach Hause bringen, berechnet Ihr Kreditgeber Ihr Einkommen in zwei Teilen.

Zuerst teilt Ihr Kreditgeber Ihr Jahresgehalt durch 12 Monate, um Ihr monatliches Einkommen zu bestimmen.

In Kürze:

• Gehalt: Kreditgeber berücksichtigt Ihr volles, aktuelles Jahresgehalt
• Bonus: Der Kreditgeber berechnet im Durchschnitt Ihr tatsächliches Bonuseinkommen der letzten zwei Jahre

Wenn Sie seit mindestens zwei Jahren Bonuseinkommen erhalten haben und der Arbeitgeber angibt, dass das Bonuseinkommen fortgesetzt wird, können Kreditgeber es als „qualifizierendes“ Einkommen betrachten.

Underwriter teilen normalerweise Ihre letzten zwei Jahre Bonuseinkommen durch 24 Monate, um zu einer monatlichen Summe zu gelangen.

Allerdings, wie bei jedem Einkommen, wenn Kreditgeber sehen, dass es Jahr für Jahr gesunken ist, können sie wählen, dieses Einkommen zu diskontieren oder sogar zu ignorieren.

Wenn Sie ein Stundeneinkommen verdienen

In der Regel multiplizieren Kreditgeber Ihren Stundensatz mit den durchschnittlichen Arbeitsstunden. Die folgende Tabelle zeigt Fannie Maes Leitfaden zur Einkommensberechnung.

Unregelmäßige Arbeitszeiten oder kürzliche Jobwechsel können Ihrer Einkommensberechnung schaden.

Personen mit wenig Berufserfahrung, die auch Stundenlöhne verdienen, können Schwierigkeiten haben, ihre erste Hypothek zu beantragen.

Wenn Sie Überstundenvergütung verdienen

Wenn Sie Löhne plus Überstundenvergütung verdienen, summiert sich Ihr Kreditgeber auf Ihre vorherigen zwei Jahre Überstundenvergütung und dividiert durch 24. Das ist Ihre qualifizierende Überstundenvergütung.

Wenn der zusätzliche Lohn im Laufe der Zeit abnimmt, kann der Kreditgeber ihn diskontieren. Und ohne eine zweijährige Geschichte der Überstundenvergütung, wird Ihr Kreditgeber wahrscheinlich nicht zulassen, dass Sie es auf Ihrem Hypothekenantrag behaupten.

Wenn Sie Provisionseinnahmen (25 Prozent oder mehr) erzielen

Wenn Sie mindestens 25 Prozent Ihres Einkommens aus Provisionen erzielen, ist Ihr Grundeinkommen der monatliche Durchschnitt Ihres Einkommens der letzten 24 Monate.

Wenn Sie weniger als 24 Monate Provisionseinkommen haben, kann Ihr Kreditgeber es wahrscheinlich nicht für die Qualifizierung verwenden.

Es gibt Ausnahmen. Wenn Sie beispielsweise für dasselbe Unternehmen arbeiten, denselben Job ausführen und dasselbe oder ein besseres Einkommen erzielen, schadet Ihnen eine Änderung Ihrer Gehaltsstruktur von Gehalt zu ganz oder teilweise Gehalt möglicherweise nicht.

Sie müssen das Argument jedoch vorbringen und Ihren Arbeitgeber dazu bringen, dies zu bestätigen.

Wenn Sie selbstständig sind

Wenn Sie selbstständig sind, benötigen Hypothekengeber mindestens zwei Jahre nachgewiesenes Einkommen. Sie verwenden dann ein kompliziertes Formular, um Ihr „qualifizierendes“ Einkommen zu bestimmen. Verstehen Sie jedoch, dass Ihre Bruttoeinnahmen (vor Abzügen) nicht die Zahl sind, die Kreditgeber bei der Berechnung Ihres qualifizierten Einkommens verwenden.

Kreditgeber sind dafür bekannt, Ausnahmen von dieser Regel zu machen – insbesondere für kürzlich Selbständige, die ein Unternehmen in einem „verwandten Bereich“ gegründet haben.“

Es ist heute nicht ungewöhnlich, dass Mitarbeiter weiterhin für dasselbe Unternehmen arbeiten und in den Status „Berater“ wechseln, der selbständig ist, aber das gleiche oder mehr Einkommen erzielt. Diese Bewerber können wahrscheinlich die Zweijahresregel umgehen.

Was sind die heutigen Hypothekenzinsen?

Wenn Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen, haben Sie möglicherweise nicht die Berufserfahrung eines erfahrenen Kreditnehmers, aber das muss Ihre Fähigkeit, Hypothekendarlehen zu genehmigen, nicht beeinträchtigen.

Holen Sie sich jetzt die heutigen Live-Hypothekenzinsen. Sie müssen Ihre Sozialversicherungsnummer nicht angeben, um loszulegen, und alle Angebote erhalten Zugriff auf Ihre Live-Hypothekenkredit-Scores.