Was tun, wenn Sie einen gewerblichen Mietvertrag brechen müssen
Unabhängig davon, ob Sie ein Unternehmen gründen und einen neuen gewerblichen Mietvertrag unterschreiben oder ein bestehendes Unternehmen umziehen, schließen oder verkaufen, kann das Verständnis, wann es zulässig — und nicht zulässig — ist, einen gewerblichen Mietvertrag zu kündigen, wertvolle Zeit und Geld sparen. Unternehmer müssen mehrere wichtige Aspekte eines gewerblichen Mietvertrags verstehen.
Ein Teil eines intelligenten Geschäftsinhabers besteht darin, einen physischen Standort zu finden, der eine hohe Sichtbarkeit bietet und den Verkehr von nahe gelegenen Geschäften oder Unternehmen, die dieselbe Zielgruppe ansprechen, anspricht. Einzelhandelsentwickler ermutigen Unternehmen, ihre Immobilien zu leasen, indem sie intimere, begehbare Einkaufszentren entwerfen. Unternehmer müssen erkennen, dass sich ein gewerblicher Mietvertrag stark von einem Wohnmietvertrag unterscheidet. Eine Person, die ein Haus mietet, muss sich möglicherweise nur um den Verlust einer Kaution oder einer kleinen Geldstrafe für das Brechen eines Mietvertrags kümmern; das Brechen eines gewerblichen Mietvertrags ist jedoch eine viel ernstere Angelegenheit mit erheblichen Konsequenzen, die sich auf die Zukunft des Unternehmens auswirken können.
Umstände der vorzeitigen Kündigung
Viele Unternehmer müssen ihre gewerblichen Mietverträge vor Ablauf der Laufzeit beenden und haben gute Gründe, eine vorzeitige Kündigung zu beantragen. Das Unternehmen ist möglicherweise der gemieteten Fläche entwachsen, hatte einen erheblichen Rückgang der Kunden oder muss seine Türen schließen und das Geschäft einstellen. Vor dem Versuch, einen gewerblichen Mietvertrag zu brechen, müssen Unternehmer die Bedingungen ihres Mietvertrags überprüfen, um die Verpflichtungen jeder Partei zu verstehen. In der Regel kann der Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag den Vertrag vor Ablauf der Laufzeit nur dann ohne Haftung kündigen, wenn eine bestimmte Bestimmung im Mietvertrag eine vorzeitige Kündigung zulässt.
Wenn sich das Unternehmen an einem sehr begehrten physischen Standort befindet, ist der Vermieter der Immobilie möglicherweise bereit, eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags in Betracht zu ziehen. Unternehmer können versuchen, mit dem Vermieter zu verhandeln, um den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, indem sie eine Pauschalzahlung anbieten, um den Mietvertrag zu beenden. Weitere Optionen für den Mieter zur vorzeitigen Kündigung sind:
- Unterbrechungsklausel: Einige gewerbliche Mietverträge können eine Unterbrechungsklausel enthalten, die dem Vermieter oder dem Mieter die Möglichkeit gibt, den Mietvertrag mindestens einmal während der Laufzeit zu beenden. Nur wenn die Bedingungen der Break-Klausel erfüllt sind, kann sie aufgerufen werden. Gewerbliche Vermieter stimmen jedoch selten zu, eine Kündigungsklausel in einen gewerblichen Mietvertrag aufzunehmen.
- Rettungsklausel: Wenn der Mietvertrag eine Rettungsklausel enthält, kann der Mieter vorzeitig entlassen werden, wenn seine Verkäufe über einen bestimmten Zeitraum kein vorgegebenes Niveau erreichen.
- Übertragung oder Abtretung des Mietvertrags: Wenn der Vermieter der Immobilie offen dafür ist, den Mietvertrag an einen neuen Geschäftsinhaber zu übertragen, kann der Mieter sein Interesse möglicherweise vor Ablauf der Laufzeit des Mietvertrags an eine andere Partei abtreten. Dies muss entweder als Nachtrag in den Mietvertrag aufgenommen werden, um diese Option abzudecken. Wenn eine Klausel eine Mietübertragung zulässt, achten Sie auf die Bedingungen dieser Klausel, da der Vermieter in der Regel die neuen Mieter genehmigen muss, damit die Übertragung oder Abtretung wirksam wird.
- Untervermietung: Der Geschäftsinhaber kann den Vermieter auch bitten, die Immobilie für die Restlaufzeit an ein anderes Unternehmen unterzuvermieten. Bei einigen gewerblichen Mietverträgen kann vor der Unterzeichnung eine Untermietklausel ausgehandelt werden. Wenn der gewerbliche Mietvertrag eine Untermietklausel enthält, achten Sie erneut darauf, ob der Vermieter das Recht hat, neue potenzielle Mieter zu genehmigen.
- Allgemeine Verhandlungen: Beide Parteien eines Mietvertrags können die Details des Mietvertrags, einschließlich seiner Dauer und finanzieller Details, frei aushandeln und ändern, während der Mietvertrag aktiv ist. Dies kann einem Geschäftsinhaber helfen, der kurz davor steht, seinen Mietvertrag zu brechen, und kann rechtliche Schritte verhindern.
Wenn diese Optionen fehlschlagen und der Geschäftsinhaber den Mietvertrag noch brechen muss, sollte der Eigentümer den Vermieter immer schriftlich darüber informieren, dass er beabsichtigt, den Mietvertrag zu einem früheren Zeitpunkt als erwartet zu kündigen. Der Vermieter möchte möglicherweise auf rechtliche Schritte verzichten, um eine Einigung über die verbleibende Miete zu erzielen. Wenn ein Eigentümer keine Kompromisse mit dem Vermieter eingehen kann, kann das Unternehmen und möglicherweise der Eigentümer für alle unbezahlten Mieten haftbar gemacht werden. Wenn der Vermieter sich weigert zu verhandeln oder Rechtsstreitigkeiten droht, ist es Zeit, einen sachkundigen Anwalt zu suchen.
Gewerbliche Mietverträge wurzeln im Vertragsrecht
Gewerbliche Mietverträge werden in der Regel von den Gerichten als Vertrag behandelt, und sofern im Mietvertrag keine gegenteilige Bestimmung enthalten ist, gelten die üblichen Vertragsgrundsätze. Die Bedingungen, die speziell im Mietvertrag enthalten sind, bestimmen, wie dieser Mietvertrag interpretiert und durchgesetzt wird. Wenn ein langfristiger gewerblicher Mietvertrag gebrochen oder „verletzt“ wird, sollte der Geschäftsinhaber erwarten, dass dieser Vertragsstreit verhandelt wird. Wenn ein gewerblicher Vermieter behauptet, dass ein Vertragsbruch aufgetreten ist, Sie müssen beweisen:
- Dass der Vertrag bestand
- Beide Parteien hatten Verpflichtungen aus dem Vertrag
- Wie die Gegenpartei den Vertrag verletzt hat
- Dass der Verstoß für den Vertrag wesentlich war
- Die durch den Verstoß verursachten Schäden
Der Geschäftsinhaber hat oft eine Verteidigung gegen die Durchsetzung, oder ein guter Grund, warum die Haftung des Eigentümers begrenzt werden sollte. Es kann zu falschen Darstellungen des Vermieters oder zu Problemen kommen, die durch schlechte Wartung oder Instandhaltung des Eigentums verursacht werden und die Kündigung rechtfertigen. Zu diesem Zeitpunkt benötigt jeder Mieter oder Geschäftsinhaber einen Immobilienanwalt, der den Mieter durch den rechtlichen Prozess führt.
Houston Immobilienanwälte für gewerbliche Mietverträge
Für Unternehmer in Houston können Mietkosten eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Während einige Vermieter versuchen, mit Mietern zusammenzuarbeiten, die keine Mietzahlungen leisten können, lehnen andere möglicherweise Verhandlungen ab. Durch Leasingverhandlungen, die von einem erfahrenen Immobilienanwalt erleichtert werden, können texanische Unternehmer durch die komplizierte Welt des gewerblichen Leasings navigieren und auf unerwartete Situationen vorbereitet sein. Wenn Sie oder jemand, den Sie kennen, Fragen zu Mietverhandlungsoptionen haben, Wenden Sie sich noch heute an die Immobilienanwälte von Houston bei Burford Perry LLP, um mehr darüber zu erfahren, wie wir Ihnen helfen können.