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Wenn Sie in Hypothekenrückständen sind, wird Ihr Hypothekengeber wollen, dass Sie sie löschen. Wenn Sie dies nicht tun, wird Ihr Hypothekengeber gerichtliche Schritte einleiten. Dies wird als Besitzaktion bezeichnet und kann dazu führen, dass Sie Ihr Zuhause verlieren.

Sie können möglicherweise verhindern, dass der Fall vor Gericht geht, indem Sie eine Vereinbarung mit Ihrem Kreditgeber aushandeln.

Auch wenn es nicht möglich ist, den Fall vor Gericht zu bringen, bedeutet dies nicht unbedingt, dass Sie Ihr Zuhause verlieren.

Das Gericht könnte zustimmen, einen suspendierten Besitzbefehl zu erteilen. Dies ermöglicht es Ihnen, in Ihrem Haus zu bleiben, solange Sie sich an eine Vereinbarung halten, um die Rückstände zu begleichen.

Möglicherweise können Sie argumentieren, dass Ihr Kreditgeber unfair oder unangemessen gehandelt oder die richtigen Verfahren nicht befolgt hat. Dies könnte helfen, Gerichtsverfahren zu verzögern oder den Richter davon zu überzeugen, eine suspendierte Besitzanordnung zu erlassen, anstatt eine Vereinbarung mit Ihrem Kreditgeber auszuhandeln, die dazu führen könnte, dass Sie aus Ihrem Haus vertrieben werden.

Die wichtigen Dinge, an die man sich erinnern sollte, sind:

• Es ist fast nie zu spät, um eine Einigung mit Ihrem Kreditgeber zu erzielen und eine Vereinbarung mit Ihrem Kreditgeber auszuhandeln
• Sie können kostenlose Hilfe und Beratung erhalten, um mit einem Anspruch auf Hypothekenrückstände umzugehen
• Wenn es eine Gerichtsverhandlung gibt, stellen Sie sicher, dass Sie dorthin gehen – es könnte die letzte Chance sein, Sie davon abzuhalten, Ihr Zuhause zu verlieren

Auf dieser Seite erfahren Sie:

• Was passiert, wenn ein Hypothekengeber vor Gericht geht
• Wie Sie versuchen können, den Fall vor Gericht zu vermeiden
• Was ein Hypothekengeber tun muss, bevor er vor Gericht geht
• Welche Entscheidungen das Gericht treffen kann und was diese für Sie bedeuten
• So ändern Sie ein Gerichtsurteil, nachdem es getroffen wurde

Was Ihr Kreditgeber tun muss, bevor er gerichtliche Schritte einleitet

Ihr Hypothekengeber sollte keine gerichtlichen Schritte gegen Sie einleiten, ohne die von der Financial Conduct Authority festgelegten Regeln für das Verhalten von Hypotheken (Mortgage Conduct of Business, MCOB) zu befolgen Behörde (FCA). Die Regeln besagen, dass Ihr Hypothekengeber Sie fair behandeln und Ihnen eine angemessene Chance geben muss, Vorkehrungen zu treffen, um die Rückstände zu begleichen, wenn Sie dazu in der Lage sind. Sie müssen jede vernünftige Anfrage von Ihnen berücksichtigen, um zu ändern, wann oder wie Sie bezahlen. Ihr Hypothekarkreditgeber sollte nur als letztes Mittel gerichtliche Schritte einleiten, wenn alle anderen Versuche, die Rückstände einzutreiben, zu nichts geführt haben.

Ihr Hypothekengeber muss bei Mietrückständen die FCA-Regeln befolgen – es sei denn, Sie haben Ihre Hypothek vor dem 31. Oktober 2004 aufgenommen.

Wenn Ihr Hypothekengeber diese Regeln nicht befolgt, können Sie sich beim Financial Ombudsman Service beschweren.

Neben den FCA-Regeln sollte Ihr Hypothekengeber bestimmte andere Verfahren durchlaufen, bevor er gerichtliche Schritte einleitet. Diese werden als Pre-Action-Protokoll bezeichnet.

Pre-Action-Protokoll

Sie und Ihr Kreditgeber müssen bestimmte Verfahren befolgen, bevor Ihr Kreditgeber gerichtliche Schritte einleitet – dies wird als Pre-Action-Protokoll bezeichnet.

Wenn Ihr Kreditgeber Sie vor Gericht bringt, müssen sie eine Checkliste ausfüllen, um zu bestätigen, dass sie das Protokoll befolgt haben. Ihr Kreditgeber muss Ihnen und dem Richter Kopien der Checkliste aushändigen.

Wenn sie eine Checkliste nicht ausgefüllt haben, müssen sie dem Gericht einen klaren Grund geben. Das Ergebnis des Falles kann betroffen sein, wenn das Gericht mit dem Grund Ihres Kreditgebers nicht zufrieden ist. Zum Beispiel könnten Sie dies verwenden, um den Richter davon zu überzeugen, dass Sie die Kosten des Kreditgebers nicht bezahlen müssen.

Was Sie tun müssen

Die wichtigsten Dinge, die Sie tun müssen, sind:

• Bleiben Sie mit Ihrem Kreditgeber in Kontakt
• Handeln Sie fair und vernünftig mit Ihrem Kreditgeber
• Versuchen Sie, die Zahlung Ihrer Zahlungsrückstände zu regeln

Was Ihr Kreditgeber tun muss

Gemäß dem Protokoll muss Ihr Kreditgeber Ihnen Informationen über Ihre gesetzlichen Rechte geben, wenn Sie Zahlungen verpassen. Sie müssen auch:

• sagen Sie Ihnen den Gesamtbetrag Ihrer Rückstände

• sagen Sie, wie viel noch auf Ihrer Hypothek oder Hauskaufplan zu zahlen, und ob Zinsen oder Gebühren wurden, oder hinzugefügt werden

• gegebenenfalls, Geben Sie die Details oder eine Schätzung der Zinsen oder Gebühren an, die für Ihre Hypothek oder Ihren Hauskaufplan zu zahlen sind

• informieren Sie sich über die aktuellen monatlichen Raten und die gezahlten Beträge der letzten 2 Jahre

• stellen Sie Ihnen gegebenenfalls die erforderlichen behördlichen informationsblatt oder die National Homelessness Advice Service / Shelter / Cymru Broschüre über Hypothekenrückstände

• informationen darüber einholen, ob die Immobilie von einem autorisierten Mieter bewohnt wird

• besprechen Sie mit Ihnen oder Ihrem Vertreter die Ursache des Zahlungsrückstands, Ihre finanziellen Verhältnisse und Vorschläge zur Rückzahlung

• empfehlen Sie, frühzeitig Kontakt mit der örtlichen Wohnungsbehörde aufzunehmen, und verweisen Sie gegebenenfalls auf eine unabhängige Schuldnerberatung

• Erlauben Sie Ihnen einen angemessenen Zeitraum, um einen Zahlungsvorschlag zu prüfen von ihnen gemacht (geben Sie auch genug Details, damit Sie verstehen, wie es funktioniert und wie es Sie beeinflusst)

Sie können das Pre-Action-Protokoll vollständig auf lesen GOV.UK .

Ihr Kreditgeber muss jede vernünftige Anfrage von Ihnen berücksichtigen, um zu ändern, wann oder wie Sie bezahlen.

Wenn Sie ein Angebot zur Rückzahlung der Rückstände machen, muss sich Ihr Hypothekengeber schnell mit einer Antwort bei Ihnen melden. Wenn sie Ihr Angebot ablehnen, müssen sie Ihnen innerhalb von 10 Werktagen nach dem Angebot schriftlich mitteilen, warum.

Ihr Kreditgeber sollte keine gerichtlichen Schritte einleiten, während Sie versuchen, eine Einigung zu erzielen.

Weitere Informationen zum Versuch, eine Vereinbarung mit Ihrem Hypothekengeber zu treffen, finden Sie unter Umgang mit Ihrem Hypothekengeber.

Wenn Sie eine Vereinbarung zur Rückzahlung der Rückstände treffen, sich aber nicht daran halten, wird Ihr Hypothekengeber gerichtlich vorgehen. Aber sie sollten Ihnen schriftlich mitteilen, dass sie dies mindestens 15 Arbeitstage im Voraus planen.

Ignorieren Sie keine Briefe von Ihrem Kreditgeber oder deren Anwälte. Wenn Sie Hilfe bei der Beantwortung der Briefe Ihres Kreditgebers benötigen, sprechen Sie mit einem Berater.

Wenn Ihr Hypothekengeber den Beginn einer gerichtlichen Klage verzögern kann

Das Pre-Action-Protokoll besagt, dass Ihr Kreditgeber eine gerichtliche Klage vermeiden sollte, wenn Sie:

• sie haben einen Anspruch bei einem Versicherer im Rahmen einer Hypothekenzahlungsschutzrichtlinie geltend gemacht, erwarten, dass der Versicherer ihn zahlt, und Sie können eine Hypothekentranche bezahlen, die nicht von der Versicherung gedeckt ist
• Sie haben ein Darlehen zur Unterstützung von Hypothekenzinsen (SMI) oder einen Universalkredit (UC) beantragt, Sie erwarten, dass Ihr Antrag erfolgreich ist, und Sie können eine Hypothekentranche bezahlen, die nicht von Ihrem SMI oder UC gedeckt ist
• coundil für Obdachlosigkeit Prävention Unterstützung und Sie erwarten, dass sie Unterstützung bieten
• kämpfen wegen einer anderen spezifischen persönlichen oder finanziellen zu zahlen schwierigkeiten und Sie brauchen Zeit, um kostenlose unabhängige Schuldnerberatung zu erhalten, oder Sie haben einen bestätigten Termin mit einem Schuldenberater
• Schritte unternehmen, um Ihr Haus zu verkaufen und die Hypothek abzuzahlen – Sie sollten unabhängige Finanzberatung erhalten, bevor Sie dies tun
• beschweren sich beim Financial Ombudsman Service (FOS) über die Art und Weise, wie Ihr Hypothekengeber mit Ihren Zahlungsrückständen umgegangen ist
• einen Termin bei einem Schuldenberater gebucht und Sie erwarten in naher Zukunft eine Verbesserung Ihrer finanziellen , einen neuen Job oder ein erhöhtes Einkommen von einem Mieter

Nach dem Protokoll sollte Ihr Kreditgeber keinen Besitzanspruch geltend machen, während Sie eine Vereinbarung mit ihm prüfen. Dies kann Folgendes umfassen:

• verlängerung der Laufzeit der Hypothek

• ändern der Art der Hypothek

• aufschub der Zahlung von Zinsen aus der Hypothek

• Rückstandskapitalisierung

• Inanspruchnahme von staatlichen Nachsichtinitiativen, an denen der Kreditgeber teilnimmt

Wenn Ihr Kreditgeber beschließt, trotzdem gerichtliche Schritte einzuleiten, sollten Sie dies schriftlich mitteilen.

Sie können möglicherweise ein SMI-Darlehen erhalten, wenn Sie Leistungen erhalten – prüfen Sie, ob Sie ein SMI-Darlehen beantragen können.

Weitere Informationen zum Verkauf Ihres Hauses, um die Hypothekenrückstände zu begleichen, finden Sie unter Verkauf Ihrer Immobilie, um Hypothekenschulden zu begleichen.

Ihr Kreditgeber beginnt Gerichtsverfahren

Bevor Ihr Fall vor Gericht verhandelt wird, legt das Gericht einen Überprüfungstermin fest. Am Überprüfungsdatum können Sie:

• vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin mit einem Schuldenberater – aus der Ferne oder von Angesicht zu Angesicht

• versuchen Sie, eine Vereinbarung mit Ihrem Kreditgeber zu treffen – zum Beispiel, um eine monatliche Rückzahlungsvereinbarung zur Tilgung Ihrer Zahlungsrückstände zu treffen

Das Gericht teilt Ihnen mit, wann Ihr Überprüfungstermin ist und wie Sie Ihren Beratungstermin buchen können.

Wenn Ihr Kreditgeber einer Vereinbarung zustimmt, wird Ihr Pflichtversicherungsberater dies dem Gericht mitteilen. Der Richter wird eine Anordnung auf der Grundlage dieser Vereinbarung treffen und es wird keine Gerichtsverhandlung geben.

Wenn Ihr Kreditgeber einer Vereinbarung nicht zustimmt, wird das Gericht einen Verhandlungstermin festlegen.

Sie können herausfinden, was passiert, wenn Ihr Kreditgeber gerichtliche Schritte einleitet und wie Sie den Besitz anfechten können.

Wenn es eine Gerichtsverhandlung gibt

Die Entscheidung, die der Richter bei oder nach einer Anhörung trifft, wird als Urteil bezeichnet. Der Richter kann eines der folgenden Urteile fällen.

Vertagung des Falles

Eine Vertagung ist, wenn der Richter den Fall auf Eis legt. Der Fall könnte aus mehreren Gründen vertagt werden, einschließlich:

• um beiden Seiten mehr Zeit für weitere Informationen zu geben
• um Ihnen Zeit zu geben, eine Beschwerde beim Financial Ombudsman Service einzureichen
• wenn Ihr Kreditgeber bei der Anhörung nicht auftaucht
• eine allgemeine Vertagung ohne Termin für eine weitere Anhörung. Dies könnte passieren, wenn Sie alle Ihre Rückstände bis zum Zeitpunkt der Anhörung bezahlt haben. Wenn Sie wieder in Verzug geraten, kann der Kreditgeber das Verfahren dort beginnen, wo er aufgehört hat, anstatt von vorne zu beginnen

Der Richter könnte den Fall auch auf Eis legen, wenn beide:

• Sie konnten sich wegen Coronavirus nicht rechtlich beraten lassen – zum Beispiel waren Sie im Krankenhaus
• Ein Umzug aus Ihrem Haus würde aufgrund des Coronavirus zu ernsthaften Problemen führen – zum Beispiel können Sie nirgendwo anders übernachten, wo Sie sich an die Coronavirus-Beschränkungen halten können

Vertagungen können zu höheren Kosten für Sie führen.

Den Fall abweisen oder streichen

Wenn der Richter nach Anhörung aller Beweise nicht davon überzeugt ist, dass Ihr Kreditgeber bewiesen hat, dass er das Recht hat, Ihr Eigentum in Besitz zu nehmen, kann er den Fall abweisen. Wenn der Fall abgewiesen wird, können Sie den Richter bitten, eine Anordnung zu erlassen, dass Ihr Kreditgeber seine eigenen Rechtskosten trägt.

Machen Sie einen vollständigen Besitzbefehl

Wenn der Richter einen vollständigen Besitzbefehl erlässt, bedeutet dies, dass Ihr Kreditgeber die Erlaubnis erhalten hat, Ihr Eigentum in Besitz zu nehmen. Sie müssen bis zu dem in der Bestellung angegebenen Datum abreisen.

Weitere Informationen zu direkten Besitzaufträgen und was passiert, wenn Sie nicht bis zum Datum der Bestellung gehen, finden Sie unter Räumung für Hypothekenrückstände.

Machen Sie einen suspendierten Besitzbefehl

Wenn der Richter einen suspendierten Besitzbefehl erlässt, bedeutet dies, dass Sie in Ihrem Haus bleiben können, solange Sie sich an eine Vereinbarung halten, um die Rückstände zu begleichen. Die Bedingungen der Vereinbarung werden in der Bestellung festgelegt. Sie müssen die Rückstände zu einem festen Betrag pro Woche oder Monat zusätzlich zu Ihrer normalen Hypothekenzahlung begleichen. Sie müssen in der Lage sein, alle Rückstände bis zum Ende der Laufzeit der Hypothek abzuzahlen.

Wenn Sie sich nicht an die Vereinbarung halten, kann Ihr Kreditgeber beim Gericht beantragen, Sie zu vertreiben. Wenn das Gericht zustimmt, erhalten Sie 14 Tage vor dem Räumungsdatum einen Räumungsbescheid.

Weitere Informationen darüber, was Ihr Kreditgeber tun kann, wenn Sie sich nicht an die Bedingungen einer suspendierten Besitzanordnung halten, finden Sie unter Räumung für Hypothekenrückstände.

In einigen Fällen wird der Richter eine suspendierte Besitzanordnung erlassen, um Ihnen Zeit zu geben, Ihr Haus zu verkaufen. Sie werden dies nur tun, wenn Sie genug aus dem Verkauf machen können, um die gesamte Hypothekenschuld zu löschen. Dies beinhaltet das gesamte Geld, das Sie geliehen haben, sowie Ihre Zahlungsrückstände.

Weitere Informationen zum Verkauf Ihres Hauses, um die Hypothekenrückstände zu begleichen, finden Sie unter Räumung von Hypothekenrückständen.

Machen Sie ein Geldurteil

Neben einem Besitzbefehl kann vom Richter gleichzeitig ein Geldurteil erlassen werden.

Ein Geldurteil ermöglicht es Ihrem Kreditgeber, das gesamte auf Ihrer Hypothek geschuldete Geld zurückzubekommen, ohne Sie erneut vor Gericht bringen zu müssen.

Dies bedeutet, dass, wenn Ihr Kreditgeber Sie vertreibt und nicht in der Lage ist, das gesamte Geld, das Sie aus dem Verkauf der Immobilie schulden, zurückzubekommen, sie Sie zwingen können, die Differenz auszugleichen. Sie werden nicht wieder vor Gericht gehen müssen, um dies zu tun.

Wenn der Besitzbefehl ausgesetzt wird, wird normalerweise auch das Geldurteil ausgesetzt. Dies bedeutet, dass es nicht in Kraft treten wird, es sei denn, Sie halten sich nicht an die Bedingungen der suspendierten Besitzordnung und Ihr Kreditgeber darf Sie vertreiben.

Ändern einer Besitzanordnung nach der Anhörung

Nach der Anhörung können Sie möglicherweise die vom Richter erlassene Anordnung ändern. Sie können möglicherweise:

Berufung gegen die Anordnung

Wenn Sie der Meinung sind, dass der Richter bei der Erteilung einer Besitzanordnung Unrecht hatte, können Sie möglicherweise bei einem höheren Gericht Berufung einlegen. Möglicherweise können Sie dies tun, wenn Sie der Meinung sind, dass die richtigen Verfahren nicht befolgt wurden, das Gesetz nicht ordnungsgemäß angewendet wurde oder die Fakten, mit denen der Richter in der Anhörung eine Entscheidung getroffen hat, falsch waren. Es gibt eine Frist von 21 Tagen, um sich zu bewerben.

Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie Gründe haben, Berufung einzulegen, sollten Sie sich von einem Experten beraten lassen.

Sie finden einen Anwalt auf der Website der Law Society.

Die Bestellung aufheben

Möglicherweise können Sie beantragen, die Possession Order aufzuheben. Zum Beispiel, wenn Sie einen guten Grund hatten, nicht an der Anhörung teilzunehmen, und Sie eine Verteidigung gegen den Anspruch haben.

Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie Gründe haben, die Bestellung aufzuheben, sollten Sie sich von einem Experten rechtlich beraten lassen.

Änderung einer Anordnung zur Aussetzung des Besitzes

Wenn das Gericht eine Anordnung zur Aussetzung des Besitzes erlassen hat, können Sie beantragen, die Bedingungen der Anordnung zu ändern (zu variieren). Möglicherweise möchten Sie die Bedingungen ändern, wenn Sie es sich beispielsweise nicht mehr leisten können, die bestellten Zahlungen aufrechtzuerhalten, oder wenn der Verkauf Ihrer Immobilie länger dauert, als das Gericht dies zugelassen hat.

Sie können beantragen, die Bedingungen der Bestellung auf Formular N244 zu ändern. Sie können das N244-Formular herunterladen unter GOV.UK oder holen Sie sich einen vom Gericht.

Es wird eine weitere Gerichtsverhandlung geben. Sie sollten an der Anhörung mit Beweisen teilnehmen, um Ihre Bewerbung zu unterstützen.

Weitere Informationen über die Art von Beweisen, die ein Gericht möglicherweise sehen muss, finden Sie unter Ihr Hypothekengeber bringt Sie vor Gericht – wie Sie sich auf die Gerichtsverhandlung vorbereiten.

Aussetzen eines vollständigen Besitzauftrags

Informationen zur Aussetzung eines vollständigen Besitzauftrags finden Sie unter Räumung von Hypothekenrückständen.

Kosten

In Hypothekenfällen darf der Kreditgeber in der Regel alle seine Rückforderungskosten an Sie, den Kreditnehmer, weitergeben. Sie brauchen keine gerichtliche Anordnung, dies zu tun.

Die Kosten beinhalten:

• gerichtsgebühren
• Anwalts- und Anwaltsgebühren und -kosten
• Zeugenkosten

Die Kosten werden Ihrem Hypothekenkonto für jede Anhörung gutgeschrieben.

Das Gericht kann jedoch anordnen, dass einige oder alle Kosten nicht hinzugerechnet werden. Sie können dies tun, wenn sie der Meinung sind, dass die Kosten unangemessen sind oder Ihr Kreditgeber sich bei der Einleitung eines Insolvenzverfahrens unangemessen verhalten hat. Zum Beispiel, wenn Ihr Kreditgeber das Pre-Action-Protokoll nicht befolgt hat.

Die Situation kann anders sein, wenn Sie Prozesskostenhilfe erhalten. Ihr Anwalt wird Ihnen mehr darüber erzählen können. Sie können:

• überprüfen Sie, ob Sie Prozesskostenhilfe erhalten können
• Finden Sie einen Anwalt auf der Website der Law Society

Weitere Hilfe

Weitere Informationen zu Hypothekenrückständen

Weitere Informationen zum Umgang mit Hypothekenrückständen finden Sie unter:

• So lösen Sie Ihre Hypothekenprobleme
• Ihr Hypothekengeber bringt Sie vor Gericht – wie Sie sich auf die Gerichtsverhandlung vorbereiten
• Räumung wegen Hypothekenrückständen

Nationaler Beratungsdienst für Obdachlosigkeit

Gehe zu www.nhas.org.uk .

Die Geldberatung

Gehe zu www.moneyadviceservice.org.uk .

Financial Ombudsman Service

Wenn Sie mit der Art und Weise, wie Ihr Kreditgeber mit Ihrem Fall umgeht, nicht zufrieden sind, können Sie eine Beschwerde beim Financial Ombudsman Service einreichen. Sie müssen zuerst das interne Beschwerdeverfahren Ihres Hypothekengebers verwenden.

Unabhängige Finanzberatung

Wenn Sie Hypothekenrückstände haben und darüber nachdenken, Ihr Haus zu verkaufen, um sie abzuzahlen, sollten Sie eine unabhängige Finanzberatung in Anspruch nehmen. Die folgenden Organisationen können Ihnen helfen, einen unabhängigen Finanzberater zu finden:

Independent Financial Advisors (IFAP)

Website: www.unbiased.co.uk

Institut für Finanzplanung (IFP)

E-Mail: [email protected]
Webseite: www.financialplanning.org.vereinigtes Königreich

Personal Finance Society (PFS)

E-Mail: [email protected]
Webseite: www.findanadviser.org