Pachthäuser – Kauf des Eigentums – Qualifikation und Verfahren
Qualifikationsanforderungen für einen Mieter, um das Eigentum an seinem Pachthaus zu kaufen, und Umriss des Verfahrens.
Antworten auf spezifische Probleme finden Sie in den häufig gestellten Fragen zu Häusern.
Antragsformular – Pachtrecht: Zu zahlender Preis – Häuser und Räumlichkeiten
Antragsformular – Angemessene Kosten Bestellung – Häuser und Räumlichkeiten
Einführung
Diese Broschüre soll das Gesetz nicht beschreiben oder vollständig auslegen, da dies nur die Gerichte tun können. Und es deckt nicht jeden Fall ab. Wenn Sie Zweifel an Ihren Rechten und Pflichten haben, sollten Sie sich von einem auf diesen Rechtsbereich spezialisierten Anwalt beraten lassen.
Dieser Leitfaden beschreibt die Voraussetzungen für den Kauf des Eigentums an Ihrem Mietshaus. Es gibt auch einen Überblick über das Verfahren dazu. Es geht nicht darum, den Preis für den Kauf des Eigentums zu vereinbaren. Bitte beachten Sie dazu unseren Ratgeber zur Bewertung für den Kauf des Grundeigentums eines Pachthauses.
Obwohl die Begriffe ‚Vermieter‘ und ‚Mieter‘ im Wortlaut des Gesetzes verwendet werden, beziehen sich diese auf Grundeigentümer und Pächter.
Das Gesetz
Das Leasehold Reform Act 1967 (das Gesetz von 1967) gibt Mietern von Häusern das Recht, das Eigentum zu kaufen. Das Recht, das Eigentum (und alle Zwischenmietzinsen, z. B. das Hauptmietverhältnis) ohne Zustimmung des Vermieters zu kaufen, wird als ‚Enfranchisement‘ bezeichnet. Einige Vermieter werden das Eigentum verkaufen, ohne dass Sie einen formellen Anspruch geltend machen müssen, aber ob Sie einen Anspruch geltend machen müssen oder nicht, Sie sollten sich professionell beraten lassen, um ungefähr herauszufinden, was der gesamte Prozess kosten wird.
Das Gesetz von 1967 wurde im Laufe der Jahre geändert und erweitert, was die Regeln für die Berechnung des Preises kompliziert gemacht hat. Die jüngsten Änderungen sind im Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 enthalten, der die Regeln für die Qualifikation für das Enfranchisement vereinfachte und den Pächtern zusätzliche Rechte einräumte.
Anspruch auf Wahlrecht
Das Recht auf Wahlrecht hängt davon ab, ob das Haus, der Mietvertrag und Sie bestimmte Bedingungen erfüllen, die unten aufgeführt sind.
Das Haus
Das Haus muss ein Gebäude sein, das vernünftigerweise als Haus angesehen wird und vertikal von einem angrenzenden Haus getrennt ist. Es spielt keine Rolle, ob das Gebäude in Wohnungen aufgeteilt wurde, solange Sie den Mietvertrag für das ganze Haus haben.
Bestimmte Gebäude, die Geschäftsräume enthalten, können als Haus im Sinne dieser Definition gelten. Zum Beispiel kann der Mietvertrag eines Gebäudes, das ein Geschäft mit einer Wohnung darüber ist, für Enfranchisement qualifizieren.
Der Mietvertrag
Es muss ein langer Mietvertrag sein, ursprünglich für eine Laufzeit von mehr als 21 Jahren oder mit einem Verlängerungsrecht.
Der Pächter
Sie müssen zum Zeitpunkt der Beantragung des Enfranchisements der Pächter des Hauses sein und den Mietvertrag in den letzten zwei Jahren gehalten haben. (Auch wenn Sie das Recht haben, das Eigentum zu kaufen, wenn Sie sterben, können Ihre persönlichen Vertreter innerhalb von zwei Jahren nach Erteilung des Nachlasses oder der Verwaltungsschreiben eine Mitteilung zum Kauf vorlegen.)
Was ist im Verkauf enthalten?
Das Recht besteht darin, das Eigentum an ‚dem Haus und den Räumlichkeiten‘ zu kaufen.
Die Definition von ‚Räumlichkeiten‘ nach dem Gesetz umfasst jede Garage, Nebengebäude, Garten, Hof und alle Gegenstände, die mit dem Haus an den Pächter vermietet werden. Die Räumlichkeiten müssen mit dem Haus vermietet werden, Dies kann jedoch im Rahmen eines zusätzlichen Mietvertrags oder einer zusätzlichen Urkunde erfolgen.
Der Vermieter kann verlangen, dass die Räumlichkeiten in den Verkauf einbezogen werden, wenn die Aufbewahrung dem Vermieter Schwierigkeiten oder Unannehmlichkeiten bereiten würde. Oder sie können darum bitten, bestimmte Räumlichkeiten zu behalten, wenn sie ein Interesse daran haben und durch den Verkauf Schwierigkeiten oder Unannehmlichkeiten erleiden könnten.
Das Verfahren
Das Verfahren für den Kauf des Eigentums ist im Gesetz von 1967 und in den Enfranchisement Regulations (the regulations) festgelegt. Das Verfahren für Häuser folgt nicht den gleichen klaren Zeitplänen wie bei der Vergabe von Wohnungen oder der Verlängerung Ihres Mietvertrags.
Die Mitteilung des Mieters
Sie beginnen den Prozess, indem Sie eine Mitteilung des Mieters an Ihren Vermieter senden. Ihr Vermieter (oder ‚Reversioner‘) ist die Person, die ein Mietverhältnis von 30 Jahren oder mehr als Sie hat. Dies wird normalerweise der Freihalter sein. Wenn es neben dem Grundstückseigentümer noch andere Vermieter gibt, sollten Sie diese ebenfalls benachrichtigen.
Die Bekanntmachung sollte in der in den Vorschriften festgelegten Form (dem vorgeschriebenen Formular) erfolgen oder dieselben Informationen enthalten. Im Zweifelsfall verwenden Sie am besten das vorgeschriebene Formular.
Sie müssen keinen Preisvorschlag in die Bekanntmachung aufnehmen. Durch die Zustellung der Bekanntmachung entsteht ein Vertrag zwischen beiden Seiten zur Gewährung und Annahme des Eigentums. Der Vertrag basiert auf den in den Vorschriften festgelegten Verkaufsbedingungen. Der Preis muss unter Verwendung der Formel in der Gesetzgebung vereinbart werden, siehe unten.
Sie (und alle Mitpächter) sollten die Bekanntmachung unterschreiben. Die Rechtsprechung hat vorgeschlagen, dass Sie einen Agenten autorisieren können, die Mitteilung zu unterzeichnen. Sie können die Mitteilung persönlich zustellen oder an die letzte bekannte Adresse des Vermieters in England und Wales senden.
Die Antwort des Vermieters
Wenn der Vermieter eine ‚Mitteilung als Antwort‘ zustellen möchte, sollte er dies innerhalb von zwei Monaten nach dem Datum der Mitteilung des Mieters tun. Wenn der Vermieter keine Mitteilung als Antwort zustellt, hindert dies ihn nicht daran, über die Bewertung zu verhandeln oder anzufechten, ob die Mitteilung des Mieters gültig ist, obwohl es Kostenfolgen geben könnte, wenn die Angelegenheit vor Gericht geht. Wenn der Vermieter keine Antwort zustellt, kann er später nicht den Umfang der Räumlichkeiten anfechten, in die er einbezogen oder von der Forderung ausgeschlossen werden möchte.
Wenn der Vermieter eine Mitteilung als Antwort zustellt, sollte in der Mitteilung angegeben werden, ob der Vermieter Ihren Anspruch auf den Kauf des Eigentums zulässt, und wenn nicht, warum nicht.
Der Vermieter kann eine Kaution in Höhe des Dreifachen der Jahresmiete der Immobilie verlangen.
Verfahren nach dem für die Antwort des Vermieters zulässigen Datum
Wenn der Vermieter Ihren Anspruch in der Antwortmitteilung zulässt, richtet sich das zu befolgende Verfahren nach den Vorschriften, in denen die Verkaufsbedingungen festgelegt sind. Diese gelten ebenso wie die Verhandlungen zur Vereinbarung des Preises.
Gemäß den Vorschriften sollte der Verkauf mindestens vier Wochen nach Vereinbarung des Preises abgeschlossen sein.
Wenn Sie und der Vermieter keinen Preis vereinbaren können, sollten Sie sich an das First-Tier-Tribunal (Property Chamber) oder das Leasehold Valuation Tribunal in Wales wenden, um eine Entscheidung über den Preis zu treffen. Das Gericht kann sich auch mit Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Verkauf befassen (z. B. über den Umfang des Hauses oder der Räumlichkeiten oder die Rechte oder Bedingungen, die in den Verkauf einbezogen werden sollen).
Wenn der Vermieter Ihren Anspruch nicht zulässt (entweder in der Antwortmitteilung oder indem er keine Antwortmitteilung zustellt), müssen Sie sich an das Bezirksgericht wenden, um das Eigentum zu kaufen.
Abschluss des Verkaufs
Wie oben erläutert, kann der Verkauf vier Wochen nach Vereinbarung des Preises abgeschlossen werden. Entweder Sie oder der Vermieter können jedoch den tatsächlichen Fertigstellungstermin wählen, indem Sie dem anderen vier Wochen nach der Kündigung den ersten Arbeitstag mitteilen.
Wenn entweder Sie oder der Vermieter die Verpflichtungen nicht erfüllen, die sich aus der Kündigung des Mieters oder den in den Vorschriften festgelegten Verkaufsbedingungen ergeben, kann der andere eine zweimonatige Verzugsfrist einhalten. Diese Bekanntmachung sollte sich auf Bedingung 10 der Verkaufsbedingungen beziehen, erklären, welche Verantwortung nicht erfüllt wurde, und bitten, diese vor dem Ende der Bekanntmachung zu korrigieren.
Wenn Sie die Anforderungen der Standardbenachrichtigung nicht erfüllen, endet der Vertrag und der Vermieter kann die Kaution einbehalten. Wenn der Vermieter den Aufforderungen der Kündigung nicht nachkommt, endet der Vertrag, Sie müssen die Kosten des Vermieters nicht bezahlen und der Vermieter erstattet die Kaution zurück.
In den meisten Fällen möchten Sie, dass der Vertrag abgeschlossen wird, so dass es unwahrscheinlich ist, dass Sie eine Standardbenachrichtigung erhalten. Wenn der Vermieter seiner Verantwortung nicht nachkommt, verwenden Sie eher andere Lösungen, z. B. die Beantragung eines Gerichtsbeschlusses, um den Vermieter zum Abschluss des Verkaufs zu zwingen.