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Immobilieninvestition gehaltene Immobilien haben sich seit langem als wirksame Strategie zum Aufbau von Wohlstand erwiesen. Aber mit zunehmender Anzahl der Vermietungen steigen auch die Herausforderungen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, mehr als vier Immobilien zu finanzieren:

1. 5-10 Immobilienhypothek von Fannie Mae
2. Mit einer „pauschalen“ Hypothek können Sie mehrere Immobilien mit einem Darlehen finanzieren
3. Portfoliokredite überschreiten die Grenze von vier Immobilien, und Sie müssen möglicherweise nicht Ihr Einkommen nachweisen

Möglicherweise stehen Sie auch vor Herausforderungen, wenn Sie mehr Vermietungen verwalten. Die Einstellung eines Immobilienverwalters kann Ihnen Zeit und Geld sparen.

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Keine Angst: Finanzierung ist verfügbar

Möchten Sie mehr Mieten? Dann müssen Sie mehr Mietobjekte besitzen. Aber viele Banken und Kreditgeber finanzieren nicht gerne mehrere Anlageimmobilien gleichzeitig. Das liegt daran, dass dies das Kreditrisiko erhöht. Ihr Gedanke? Das Erstellen und Verwalten all dieser Kredite für einen Kunden ist zu mühsam.

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Zum Glück gibt es mehrere Optionen für Kreditnehmer, die mehr als vier Mietobjekte besitzen möchten. Fannie Mae und Freddie Mac bieten Kreditprogramme an. Oder Sie können eine pauschale Hypothek oder ein Portfolio-Darlehen verfolgen.

Wenn Sie Ihr Eigentumsportfolio erweitern möchten, schauen Sie sich um und wägen Sie Ihre Entscheidungen ab. Finden Sie heraus, wofür Sie sich qualifizieren. Und wissen Sie, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie sich verpflichten. Der Besitz mehrerer Anmietungen kann viele Belohnungen, Risiken und Verantwortlichkeiten mit sich bringen.

Option 1: Fannie Mae

Mit dem 5-10-Immobilienprogramm von Fannie Mae können Sie fünf bis 10 Immobilien gleichzeitig finanzieren. Dies können Mietobjekte sein. Sie müssen jedoch die folgenden Kriterien erfüllen:

• Besitze zwischen fünf und 10 Wohnimmobilien mit jeweils angeschlossener Finanzierung
• Zahlen Sie 25 Prozent für einen Einzelkauf; zahlen Sie 30 Prozent für einen Kauf von zwei bis vier Einheiten
• Sammeln Sie 30 Prozent Eigenkapital für alle Immobilientypen (Ein–, Zwei–, Drei– oder Vier–Einheiten), wenn Sie eine Refinanzierung verfolgen
• Haben Sie einen Mindestkredit–Score von 720
• Vermeiden Sie Hypotheken–Lates innerhalb der letzten 12 Monate für jede Hypothek
• Haben Sie keine Insolvenzen oder Zwangsvollstreckungen in der vor sieben Jahren
• Bereitstellung von zwei Jahren Steuererklärungen mit Angabe der Mieteinnahmen aus allen Mietobjekten
• Sechs Monate Rücklagen für PITI (Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen) für jede der finanzierte Immobilien
• Weitere Informationen finden Sie in der Checkliste für mehrere finanzierte Immobilien von Fannie Mae

Beachten Sie, dass Sie mit Fannie Mae auch Bargeld von einem Haus abheben können, das bei einer Auktion oder auf andere Weise kostenlos gekauft wurde. Sie können diese Regel der „verzögerten Finanzierung“ verwenden, um mehr Geld zu erhalten und mehr Immobilien zu kaufen.

Option 2: Freddie Mac

Freddie Mac bietet sein Hypothekenprogramm für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien an. So können Sie bis zu sechs Ein– bis Vier–Einheiten-Immobilien einschließlich Ihres Hauptwohnsitzes finanzieren. Sie müssen jedoch strenge Kriterien erfüllen (siehe Abschnitt 4201.16 des Leitfadens auf Seite 282), einschließlich:

• Verwenden Sie die monatlichen Wohnkosten Ihres Hauptwohnsitzes, um Ihr monatliches Verhältnis von Wohnkosten zu Einkommen zu berechnen
• Haben Sie eine Mindestkreditpunktzahl von 720
• Zahlen Sie 15 Prozent für einen Kauf einer Einheit; zahlen Sie 25 Prozent für einen Kauf von zwei bis vier Einheiten
• Sammeln Sie 15 Prozent Eigenkapital für Immobilien mit einer Einheit und 25 Prozent Eigenkapital für Immobilien mit zwei bis vier Einheiten, wenn Sie eine Refinanzierung anstreben
• Überschreiten Sie nicht ein maximales Schulden–Ertrags–Verhältnis von 45 Prozent für manuell gezeichnete Hypotheken
• Legen Sie zwei Monatsreserven für PITI für Immobilien mit zwei bis vier Einheiten beiseite
• Behandeln Sie die aggregierten negativen Mieteinnahmen aus allen Mietobjekten als Verpflichtung; dies wird bei der Berechnung Ihres monatlichen Verhältnisses von Schuldenzahlung zu Einkommen berücksichtigt
• Akzeptieren Sie keine Geschenke von einem Verwandten oder Geschenke / Zuschüsse von einer Agentur zur Verwendung in Ihren Fonds
• Wenn die Mieteinnahmen nicht zur Qualifizierung verwendet werden, verwenden Sie den monatlichen Zahlungsbetrag für die verpfändeten Räumlichkeiten zuzüglich der Betriebskosten, um Ihr monatliches Verhältnis von Schuldenzahlung zu Einkommen zu berechnen

Option 3: eine Pauschalhypothek

Eine pauschale Hypothek finanziert zwei oder mehr Immobilien innerhalb eines Darlehens. Das bedeutet, dass Sie nur eine Reihe von Gebühren und Abschlusskosten zahlen müssen, um mehrere Mietobjekte zu finanzieren. Die Immobilien werden als Sicherheit für das Darlehen gehalten.

Die gute Nachricht: Diese Hypothek kommt mit einer Freigabeklausel. Sie können eine Ihrer Mietobjekte verkaufen und den Erlös nach Belieben verwenden – sogar, um eine andere Immobilie zu kaufen. Sie müssen die Gewinne nicht verwenden, um Ihr Darlehen zurückzuzahlen.

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Die schlechte Nachricht: Wenn Sie bei einer Immobilie in Verzug geraten, könnte der Kreditgeber versuchen, alle Ihre durch das Darlehen gedeckten Immobilien zu beanspruchen.

Außerdem „haben Pauschalkredite oft eine Reihe von Einschränkungen und Vorfälligkeitsentschädigungen. Sie können auch belastende Freigabeklauseln haben, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten „, sagt Makler und Immobilienanwalt Bruce Ailion.

Option 4: Ein Portfolio-Darlehen

Wurde von Fannie Mae, Freddie Mac oder einem pauschalen Hypothekengeber abgelehnt? Versuchen Sie einen Portfolio-Kreditgeber. Dies sind oft kleinere Privatbanken, Finanzunternehmen oder Investoren.

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Was einen Kreditgeber zu einem „Portfolio“ -Kreditgeber macht, ist die Tatsache, dass er seine Kredite nicht an Investoren verkauft, wie es die Kreditgeber von Fannie Mae und Freddie Mac tun. Sie hält ihre Kredite in einem eigenen Anlageportfolio und übernimmt das gesamte Kreditrisiko. Dies ermöglicht es einem Portfolio-Kreditgeber, eigene Richtlinien zu erstellen.

Die Genehmigung eines Portfoliokredits kann einfacher sein. Diese Kreditgeber begrenzen möglicherweise nicht die Anzahl der Mietobjekte, die Sie kaufen möchten.

„Ich kenne Kreditgeber, die bis zu 20 finanzierte Mietobjekte zulassen“, sagt Brian Emerson von der Edge Home Finance Corporation.

Verstehen Sie, dass Portfolio-Kreditgeber höhere Zinssätze und Gebühren verlangen können. Vergleichen Sie alle Kreditzinsen, Kosten und Bedingungen sorgfältig.

Was vor der Finanzierung über vier Mietobjekte zu beachten ist

Bevor Sie den Sprung in mehrere Mietobjekte wagen, beachten Sie diese Tipps:

Probieren Sie viele verschiedene Kreditgeber aus.

„Schauen Sie sich lokale Banken und Kreditgenossenschaften an, die gerne kleine Unternehmen bedienen“, sagt Joshua Harris, klinischer Assistenzprofessor für Immobilien am Schack Institute of Real Estate der NYU. „Erkunden Sie auch private Kreditgeber, die in der Vergangenheit Hypotheken an lokale Vermieter finanziert haben.“

Finden Sie einen Experten, dem Sie vertrauen können.

„Das Problem bei der Finanzierung mehrerer Immobilien ist nicht, dass keine Finanzierung verfügbar ist. Es geht darum, einen Experten zu finden, der weiß, wie man diese Kredite macht „, sagt Emerson. „Wählen und arbeiten Sie mit einem erfahrenen Hypothekenmakler mit den Kenntnissen und Fähigkeiten, um die Arbeit zu erledigen.“

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Hilfe erhalten.

„Entscheiden Sie, wie Vollzeit Sie in Ihrem Immobiliengeschäft tätig sein möchten“, fügt Harris hinzu. „Mehr Immobilien bedeuten mehr Mieter, Wartungsprobleme und Arbeit. Denken Sie darüber nach, Fachleute einzustellen, um Ihre Immobilien zu leasen, zu warten und zu verwalten.“

Bereite dich darauf vor, mehr Regeln einzuhalten. „Wenn Sie mehr als vier Immobilien besitzen, unterliegen Sie fairen Wohnungsgesetzen. Das Gesetz nicht zu kennen, kann sehr teuer sein „, sagt Ailion.

Wenn Sie ein ernsthafter Immobilieninvestor sind, arbeiten Sie wahrscheinlich mit einem Team zusammen – Immobilienmaklern, Anwälten, Immobilienfachleuten und Immobilienverwaltern. Ihr Kreditgeber sollte auch ein wichtiges und wertvolles Mitglied dieses Teams sein.

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