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Kauf Konkurs Häuser, Vermögenswerte, Häuser, Immobilien & Immobilien von einem Konkursgericht

Viele Käufer von Immobilien wissen, wie man eine Immobilie mit einem Makler oder bei einer Zwangsvollstreckung Auktion zu kaufen, aber es gibt erhebliche Rätsel darüber, wie Häuser und andere Immobilien aus dem Konkurs zu kaufen. In der Tat zeigt eine genaue Überprüfung der Konkursverkäufe einen Rabatt von 10 bis 50% auf die auf dem freien Markt gezahlten Preise, wenn keine anderen Käufer vorhanden sind. Wenn Sie den vollen Preis bezahlen möchten, lesen Sie nicht weiter.

Wenn Sie jedoch ein Angebot für Immobilien finden möchten, finden Sie im Folgenden die besten Tipps zum Kauf von Immobilien von einem Insolvenzgericht über eine Insolvenzauktion. Diese Tipps werden von unseren Insolvenzanwälten in Kalifornien mit langjähriger Erfahrung im Verkauf von Immobilien in Konkurs im Namen zahlreicher Insolvenzverwalter zur Verfügung gestellt.

1) So finden Sie Konkursimmobilienverkäufe online

Der erste Schritt in diesem Prozess besteht darin, eine Konkursimmobilie zu finden, die Sie kaufen möchten. Dies ist jedoch nicht so einfach, wie es scheinen mag. Wenn ein Konkurs in Los Angeles County eingereicht wird, Der Schuldner jedoch eine Immobilie in Texas besitzt, Der Verkauf dieser Immobilie in Texas würde beim Insolvenzgericht in Los Angeles durch einen Insolvenzverwalter in Kalifornien erfolgen.

Die meisten Gerichte veröffentlichen die Verkaufshinweise auf ihrer Website. Beispielsweise verfügt der Central District of California über eine Website, auf der Verkaufshinweise innerhalb dieses Gerichts aufgeführt sind. Dies bedeutet, dass Käufer von Immobilien die Websites von 94 Bezirksgerichten in den Vereinigten Staaten durchsuchen müssten, wobei Kalifornien allein vier Bezirksgerichte hat, nur um alle Verkäufe in Amerika zu finden.

Käufer haben möglicherweise den Eindruck, dass sie Konkursimmobilien im Multiple Listing Service (MLS) von Immobilienmaklern finden können. Zumindest in Südkalifornien (CRMLS) gibt es jedoch kein Kontrollkästchen, mit dem Listing Agents angeben können, dass eine Immobilie durch einen Konkurs verkauft wird. Nichtsdestotrotz kann eine Suche in den öffentlichen oder privaten Kommentaren nach dem Wort Konkurs einige Auflistungen ergeben.

Des Weiteren, wenn Sie für Gewerbeimmobilien in Konkurs suchen, Suche LoopNet.com für Konkurs Eigenschaften, indem Sie auf weitere Filter, dann mit dem Stichwort Konkurs.

Eine andere Möglichkeit, Konkurseigenschaften zu finden, besteht darin, den Auflistungen der Makler zu folgen, die wiederholt Immobilien für Kapitel 7-Treuhänder in dem Gebiet auflisten, an dem Sie interessiert sind. Eine Überprüfung der früheren Verkaufsmitteilungen wird wahrscheinlich zeigen, wer diese Makler sind. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wenden Sie sich an einen Insolvenzanwalt in der gewünschten Region, da dieser wahrscheinlich die Namen der Makler kennt, die anscheinend Inserate erhalten. Sie können sich auch an die Insolvenzverwalter wenden, um nach Verkäufen zu fragen, die sie zu diesem Zeitpunkt möglicherweise haben.

Angesichts der Schwierigkeit, Konkurseigenschaften zu finden, kann die Website Inforuptcy.com kam mit einer genialen Lösung der Auflistung Konkurs Verkäufe bundesweit. Der Service ist zwar nicht kostenlos, aber wenn Sie es ernst meinen, Häuser oder andere Immobilien von Insolvenzverwaltern zu kaufen, gibt es keinen besseren Service.

2) Wenden Sie sich an den Insolvenzverwalter

Wenn Sie eine Immobilie finden, die einem Konkursschuldner gehört, wenden Sie sich an den Kapitel 7 oder 11 Treuhänder oder lassen Sie sich von einem Immobilienanwalt beraten. Um den Namen des Treuhänders zu finden, der den Nachlass für diesen Schuldner verwaltet, finden Sie den Namen des Treuhänders unter Pacer.gov . Die Kontaktinformationen für jeden stehenden Kapitel 7 Treuhänder ist auf Justice.gov .

Der Treuhänder könnte am Verkauf der Immobilie interessiert sein. Manchmal, wenn der Treuhänder die Immobilie ohne Makler verkaufen kann, kann er daran interessiert sein, den Gläubigern eine größere Ausschüttung zu gewähren, indem er eine Maklergebühr vermeidet. Oft hat der Anwalt des Treuhänders Einblick in die Bedingungen, die erforderlich sind, um die Zustimmung des Treuhänders und die Genehmigung des Konkursgerichts einzuholen, z. B. wenn der Schuldner nach einer Scheidung ein Konkurseigentum bewohnt.

Konkursverwalter sind mächtiger als Zwangsvollstrecker

Wie der erfahrene Immobilieninvestor Aaron Norris erklärte, gibt es viele Arten von Immobilienauktionen. Einige Parteien fragen sich, ob ein Konkursverwalter einem Abschottungstreuhänder ähnlich ist, der eine Treuhandurkunde oder eine Hypothek auf den Gerichtsschritten verkauft.

Diese sind nicht gleich, obwohl es einige Ähnlichkeiten gibt. Ein Konkursverwalter besitzt alle Rechte am Eigentum des Schuldners gemäß der Definition des Vermögens des Nachlasses in Abschnitt 541 (a) des Insolvenzgesetzes. Es ist Pflicht des Konkursverwalters, „das Eigentum des Nachlasses, für den dieser Treuhänder dient, zu sammeln und zu Geld zu machen, und schließen Sie diesen Nachlass so schnell, wie es mit den besten Interessen der beteiligten Parteien vereinbar ist.“ 11 U.S.C. Abschnitt 704(ein)(1). Treuhänder erhalten eine Provision für Zahlungen an Gläubiger, und sie müssen Immobilien verkaufen, um Gläubiger zu bezahlen. Sie verkaufen Immobilien, indem sie Käufer finden, mit Kreditgebern verhandeln und sogar Konkursverfahren einreichen, um den Titel zu perfektionieren oder scheinbar ungültige Pfandrechte an Immobilien anzugreifen.

Im Gegensatz dazu hat ein Zwangsversteigerungstreuhänder einfach die Pflicht, den Verkauf der Rechte aus der Treuhandurkunde (d. H. Der Immobilie, die einem Pfandrecht unterliegt, das höher ist als die verkaufte Treuhandurkunde) zum niedrigsten von der Zwangsversteigerung vorgeschlagenen Gebot zu beginnen Kreditgeber. Natürlich kann der abschottende Kreditgeber die Zahlung von nicht mehr verlangen, als er schuldet, z. B. Kapital, Zinsen, verspätete Gebühren, Anwaltsgebühren usw.

Während ein Konkursverwalter den Wert des Nachlasses zugunsten der Gläubiger maximieren muss, hat ein Zwangsversteigerungstreuhänder keine solche Pflicht.

Angebot, dem Treuhänder einen Betrag zu zahlen, der alle gesicherten Gläubiger, Verwaltungskosten und einen Vorteil für ungesicherte Gläubiger zahlt

Eine kreative Lösung für den Treuhänder zu finden, kann Ihnen helfen, einen Vermögenswert von einem Insolvenzverwalter zu kaufen.

Ein Insolvenzverwalter muss jedoch in der Regel die Immobilie für einen Betrag verkaufen, der alle Kreditgeber vollständig bezahlt. Jedoch kann ein Konkursverwalter eine Vereinbarung mit einem Kreditgeber treffen, um weniger als den vollen Betrag zu nehmen oder für den Kreditgeber, um dem Treuhänder ein „Carve out“ zu geben, wobei ein Teil der Summe, die diesem Kreditgeber geschuldet wird, an den Treuhänder gezahlt wird zugunsten der Konkursmasse. Dies ermöglicht es einem Treuhänder, eine Unterwasserimmobilie zu verkaufen, indem er den Gläubigern einen Vorteil bietet.

Ohne vollständige Zahlung oder Zustimmung eines Kreditgebers, der weniger als den vollen Betrag bezahlt, kann ein Treuhänder die Immobilie im Allgemeinen nicht verkaufen, zumindest nicht innerhalb des Ninth Circuit. Clear Channel im Freien, Inc. v. Knupfer (In re PW, LLC), 391 B.R. 25 (B.A.P. 9. Cir. 2008); siehe 11 U.S.C. Abschnitt 363(f).

Mit anderen Worten, im Gegensatz zu einem Zwangsversteigerungstreuhänder, der befugt ist, die Immobilie zu einem bestimmten Preis zu verkaufen, so dass die Immobilie zu diesem Preis verkauft wird (und möglicherweise vom Kreditgeber zurückgenommen wird, wenn keine anderen Bieter erscheinen), wenn ein Insolvenzverwalter Immobilien verkaufen möchte, muss er einen bestimmten Geldbetrag erhalten, um diese Immobilie zu verkaufen.

Dieser Geldbetrag stellt die Summe aller Pfandrechte, der Verkaufskosten, aller Verwaltungskosten, der Zahlung der Steuerbefreiung an den Schuldner, falls vorhanden, sowie eines zusätzlichen Betrags dar, der ungesicherten Gläubigern zugute kommen soll.

3) Werden Sie der Stalking Horse-Bieter, indem Sie dem Insolvenzverwalter ein Kaufangebot unterbreiten

Der Treuhänder nimmt ein Kaufangebot an, das er für ausreichend hält, auch wenn es ihm nichts ausmacht. Dieser Käufer, bekannt als Stalking Horse Bieter, wird dann dem Konkursgericht als vorgeschlagener Käufer in einem Antrag zur Genehmigung eines Verkaufs gemäß 11 U.S.C. Abschnitt 363 vorgelegt. Nicht nur der Preis muss ausreichen, sondern auch die Konditionen.

Erschrecken Sie den Insolvenzverwalter nicht mit Eventualitäten

Der Insolvenzverwalter wird eher das Angebot mit den wenigsten Eventualitäten annehmen, z. B. einem Finanzierungskontingent oder einem Inspektionskontingent. In der Tat sind Reparaturkontingente für einen Treuhänder sehr schwierig durchzuführen, da der Treuhänder in den meisten Fällen kein Geld im Nachlass hat, um solche Reparaturen durchzuführen. Darüber hinaus kann die Einstellung von jemandem zur Durchführung einer Reparatur eine gerichtliche Genehmigung erfordern, was erhebliche Anwaltszeitkosten erfordert, die wahrscheinlich Tausende von Dollar kosten. Der Nutzen für den Nachlass und seine Gläubiger, solche Fachleute einzustellen, kann fragwürdig sein, so dass die Vermeidung dieser Komplikationen Ihr Angebot stärker machen wird.

Sie können Konkurseigentum finanzieren (aber Bargeld ist immer noch König)

Im Allgemeinen würde ein Treuhänder wie jeder andere Verkäufer einen Bargeldkäufer einem Käufer vorziehen, der eine Finanzierung benötigt. Wenn der Käufer jedoch ein Darlehen zum Kauf der Immobilie über ein Treuhandkonto finanzieren kann, nachdem der Verkaufsantrag vom Gericht genehmigt wurde, gilt dies als ausreichend. Wie bei jedem Verkäufer können Sie dem Insolvenzverwalter Unterlagen vorlegen, aus denen hervorgeht, dass er finanziell in der Lage ist, einen Verkauf abzuschließen.

Konkursverkäufe ermöglichen Käuferschutz Wie Treuhand und Inspektionen

Viele Käufer sind vorsichtig beim Kauf bei einer Zwangsvollstreckungsauktion, bei der der Titel ohne Rückerstattung so genommen wird, wie er ist, wenn die Immobilie nicht wie erwartet ist. In der Tat akzeptiert ein Zwangsversteigerungstreuhänder das Geld direkt vom Käufer in bar oder Zahlungsanweisungen und zeichnet dann die Urkunde auf.

Ein Insolvenzverwalter eröffnet jedoch in der Regel ein Treuhandkonto, in dem der Treuhänder eine Urkunde hinterlegt und der Käufer die erforderlichen Mittel hinterlegt und Eventualitäten freigibt. Käufer sind herzlich eingeladen, die Bedingungen eines Kaufs auszuhandeln, einschließlich der Inspektion der Immobilie und der üblichen Zeit, um die Titelversicherung zu überprüfen, um zu sehen, dass alle Probleme gelöst sind. Wenn etwas schief geht, kann der Käufer sich zurückziehen, oft mit dem Treuhänder, der die ernsthafte Geldeinlage behält.

Käufer sollten keine Angst haben, ihrem Angebot Schutz hinzuzufügen, um sicherzustellen, dass sie das bekommen, was sie erwarten.

Umgang mit den Bewohnern der Immobilie

Wenn Sie den Deal wirklich versüßen möchten, um einen günstigen Preis zu erhalten, bieten Sie an, die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand zu nehmen, was sogar bedeuten kann, dass Sie alle Bewohner der Immobilie akzeptieren.

Sie können jedoch einen Gerichtsbeschluss beantragen, aus dem hervorgeht, dass auf dem Grundstück keine langfristigen Mietverträge bestehen, da solche Mietverträge Ihre Fähigkeit beeinträchtigen könnten, nach der Anhörung einen rechtswidrigen Häftling (Räumung) gegen diese Mieter vor einem staatlichen Gericht zu erwirken. Noch weiter kann ein Käufer um eine gerichtliche Anordnung bitten wünschen, dass es keine zugelassenen Pächter am Eigentum gibt, damit der Käufer die Schlösser ändern könnte, nachdem der Verkauf geschlossen wird. Mit einer solchen Anordnung könnte ein Käufer sogar eine weitere Anordnung erhalten, die der United States Marshall Service dem Käufer zur Verfügung stellt, wodurch ein rechtswidriger Inhaftierter vor einem staatlichen Gericht vermieden wird.

Frei und frei von allen Pfandrechten

Einige Käufer fragen sich, ob ein Konkursverkauf Junior-Pfandrechte auslöscht, die einer Zwangsvollstreckung ähneln. Die Frage der Junior-Pfandrechte ist im Wesentlichen irrelevant, da der Konkursverwalter die Immobilie verkauft, nicht die Position eines bestimmten Pfandrechtsinhabers.

Der Begriff „frei und klar“ stammt aus Abschnitt 363 (f) des Insolvenzgesetzes, der den Verkauf eines belasteten Vermögenswerts ermöglicht, wobei die Pfandrechte an der Immobilie in Bezug auf die Immobilie erlöschen, aber an den Erlös aus dem Verkauf gebunden sind.

Der Verkauf sollte durch Treuhand abgeschlossen werden, wobei der Käufer und der Treuhänder eine Titelversicherung abschließen, so dass es nach dem Verkauf keine Probleme mit Pfandrechten gibt. Abwesend etwas Ungewöhnliches, die wahrscheinlich in einem Verkauf Bewegung oder eine Titelversicherung vorläufigen Bericht angegeben werden würde, was auch immer in einem normalen Verkauf auf dem freien Markt passieren würde, kann in einem Konkurs Verkauf passieren.

Trennungsgebühr

Eine Trennungsgebühr ist eine finanzielle Entschädigung für einen Stalking Horse-Bieter, falls der Verkauf an eine andere Partei bestellt wird. Die Auflösungsgebühr müsste vom Insolvenzgericht genehmigt werden. Das Argument ist, dass eine Trennungsgebühr eine faire Entschädigung für den Stalking Horse-Bieter für das Risiko ist, Aufwand und Kosten für den geplanten Verkauf.

Gutgläubiger Käufer

Nach Abschnitt 363 (m) des Konkursgesetzes würde selbst eine Rückabwicklung eines Verkaufsauftrags die Gültigkeit eines Verkaufs nicht beeinträchtigen ein gutgläubiger Käufer.

„Obwohl das Konkursgesetzbuch und die Regeln keine Definition von Treu und Glauben enthalten, haben die Gerichte im Allgemeinen traditionelle Prinzipien befolgt, indem sie entschieden haben, dass ein Käufer in gutem Glauben einer ist, der „in gutem Glauben“ und „für Wert“ kauft. In der Regel wird Mangel an Treu und Glauben durch Betrug, Absprachen zwischen dem Käufer und anderen Bietern oder dem Treuhänder oder den Versuch, andere Bieter grob unfair auszunutzen, gezeigt.““ In re M Capital Corp., 290 B.R. 743, 746 (B.A.P. 9. Cir. 2003).

4) Wie man bei einem Konkursverkauf (Auktion) überbietet

Während der Insolvenzverwalter der Verkäufer ist, handelt der Treuhänder nur unter gerichtlicher Autorität durch eine Anordnung, die einen Antrag auf Verkauf der Immobilie gemäß Abschnitt 363 des Insolvenzgesetzes genehmigt. Um sicherzustellen, dass der Verkauf den Gläubigern gegenüber fair ist, wird der Verkaufsantrag im Allgemeinen die Verfahren zum Überbieten vorsehen. Ein Überbietender ist ein potenzieller Käufer von Konkursimmobilien, der mehr als den vom Konkursverwalter im Verkaufsantrag angegebenen vorgeschlagenen Käufer verlangt.

Überprüfen Sie immer den vom Treuhänder eingereichten Verkaufsantrag, um die Verfahren für das Überbieten in der mündlichen Verhandlung zu verstehen. Die Verkaufsmitteilung enthält Anweisungen zu jeder Vorqualifikation, Dies kann bedeuten, dass der Treuhänder dem Treuhänder einen Bankscheck überweist, wenn dieser Überbietende der Höchstbietende ist, und sich bereit erklärt, einen Kauf- und Verkaufsvertrag abzuschließen, der dem des Stalking Horse-Käufers ähnelt. Der Bankscheck würde zurückerstattet, wenn sich der Überbietende im Bieterverfahren letztlich nicht durchsetzt.

Der Verkaufsantrag enthält Datum, Uhrzeit und Ort der Anhörung sowie das Mindestübergebot (manchmal fünf oder zehntausend gegenüber dem vorgeschlagenen Käufer) und Gebotsschritte (möglicherweise einige tausend Dollar). Wenn der vorgeschlagene Käufer beispielsweise 500.000 US-Dollar angeboten hat und das Mindestgebot 10.000 US-Dollar mehr beträgt, mit Gebotsschritten von 5.000 US-Dollar, müsste der erste überbieter510.000 US-Dollar anbieten, wobei das nächste Gebot mindestens 515.000 US-Dollar betragen muss. Im Allgemeinen erlaubt das Gericht Agenten, wie einem Immobilienmakler oder Anwalt für den Bieter, im Namen eines Überbieters zu bieten.

Wenn die Zeit für die Auktion gekommen ist, ruft der Richter den Fall normalerweise an, indem er den Namen des Schuldners bekannt gibt, dessen Eigentum verkauft wird. Das Gericht wird in der Regel fragen, ob bei der Anhörung Überbieter anwesend sind. Ob das Gericht fragt oder nicht, melden Sie sich telefonisch an oder gehen Sie vor Gericht zum Rednerpult, um anzuzeigen, dass Sie anwesend sind, um die verkaufte Immobilie zu überbieten.

Wenn ein Überbieter erscheint, wird der Konkursrichter in der Regel als Auktionator der Immobilie fungieren. Erwarten Sie nicht, dass der Richter die Aufregung bringt, die Sie bei einer Auktion im Fernsehen finden könnten. Der Richter wird jedoch für Fairness im Prozess sorgen.

Die wirkliche Aufregung für einen Käufer passiert, wenn keine Overbidder erscheinen, da eine Immobilie für Zehntausende oder Hunderttausende von Dollar weniger verkaufen kann, als die Immobilie verkaufen könnte, wenn es einen Overbidder gibt. Basierend auf der Erfahrung des Autors dieses Artikels wird Konkursimmobilien ohne Überbieter für etwa 5% bis 45% weniger als den Marktwert verkaufen. Dieser Rabatt wird bei weniger liquiden Vermögenswerten, wie leerstehenden Grundstücken oder teuren Häusern, extremer und bei liquideren Vermögenswerten, wie einem Einfamilienhaus ohne größere Mängel, das um den mittleren Verkaufspreis in der Region verkauft wird, weniger ausgeprägt sein. Wenn ein Overbidder erscheint, sinkt der Rabatt auf etwa 10% oder manchmal auf keinen Rabatt. Effektiv schafft der Überbieter einen Markt für die Immobilie, wodurch sie für nahezu den fairen Marktwert verkauft wird.

Das Gericht genehmigt in der Regel sowohl den Höchstbietenden zum höchstbietenden Preis als auch einen Backup-Bieter zum höchsten Preis des Backup-Bieters. Dies geschieht, damit kein weiterer Gerichtsbeschluss erforderlich ist, wenn der Meistbietende beschließt, die Immobilie aus irgendeinem Grund nicht zu kaufen. Dies ermöglicht dem Insolvenzverwalter, die Immobilie ohne weitere gerichtliche Anordnung an den Backup-Bieter zu verkaufen.

Kontaktieren Sie einen erfahrenen Insolvenzanwalt in Kalifornien

Wenn Sie Fragen an einen erfahrenen Insolvenzanwalt haben, der zahlreiche Immobilien im Namen von Insolvenzverwaltern verkauft hat, kontaktieren Sie uns online oder rufen Sie (844) 4-TALKOV (825568) an.

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