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Der Kauf einer Zwangsvollstreckung ist von Natur aus ein riskantes Geschäft, und es ist für jeden Käufer leicht, für eine Immobilie zu viel zu bezahlen, die nicht ihren Erwartungen entspricht. Der Mangel an Informationen über den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Auktion kann das, was wie ein Schnäppchen schien, in eine Geldgrube verwandeln. Daher ist es wichtig, vor Beginn des Gebots eingehend zu recherchieren, und wir sind hier, um Ihnen die Werkzeuge des Handels zu zeigen.

Sobald Sie sich mit dem gesamten Zwangsvollstreckungsprozess in New York vertraut gemacht haben, besteht der nächste Schritt darin, einzelne notleidende Immobilien mit Potenzial zu finden und zu erforschen. In einem früheren Beitrag haben wir Möglichkeiten behandelt, Zwangsvollstreckungen zu finden, die spezifische Anforderungen erfüllen, indem verschiedene Filter verwendet werden, von Gebäudetyp zu Merkmalen, Standort und Pfandbetrag und mehr.

In diesem Artikel gehen wir auf das ein, wonach Sie in einem Immobilienbericht suchen müssen, damit Sie zum Zeitpunkt der Auktion ausreichend informiert sind, um eine solide Entscheidung zu treffen — insbesondere, ob und für wie viel Sie kaufen möchten.

Hier sind einige der wichtigsten Punkte, die Sie bei der Untersuchung einer Zwangsvollstreckung beachten müssen:

• das Pfandrecht an der Immobilie und die Eigentumsdokumente, die das Eigentum und die Hypothek (en) zeigen und Ihnen wichtige Informationen über das Haupthypothekenpfandrecht, den Gläubiger und den ehemaligen Eigentümer sowie Kopien der offiziellen Dokumente geben
• eine vergleichbare Suche durchführen — dies sollte Ihnen eine ziemlich gute Vorstellung davon geben, wie viel die Immobilie wert ist, indem Sie sie mit ähnlichen in der Umgebung vergleichen
• Analyse der Immobilienmerkmale, der Zoneneinteilung und der örtlichen Einrichtungen , Verletzungen und Gefahren — eine gute On-line-Gebäude- und Umgebungsinspektion kann einen langen Weg gehen, wenn Sie informiert werden ob diese Immobilie für Sie und Ihre potenziellen Mieter oder Kunden richtig wäre.

Denken Sie daran, dass das höchste Risiko bei einer Zwangsvollstreckung auf den fehlenden Zugang zum Besuch und zur Besichtigung der Immobilie unmittelbar vor der Auktion zurückzuführen ist. Die einzige Möglichkeit, dieses Risiko vollständig zu mindern, besteht darin, sich mit dem Eigentümer in Verbindung zu setzen und einen Deal abzuschließen, damit Sie das Gebäude sehen können. Stellen Sie jedoch sicher, dass Ihr Ansatz heikel ist — Eigentümer, die eine Zwangsvollstreckung durchlaufen, sind möglicherweise sehr frustriert und nicht bereit, mit allen am Prozess Beteiligten zusammenzuarbeiten.

So kann PropertyShark Ihnen bei Ihrer Recherche helfen:

Nachdem Sie eine Zwangsvollstreckung auf der NYC Foreclosure-Seite abgeschlossen haben, klicken Sie darauf, um auf den vollständigen Immobilienbericht zuzugreifen.

Finden Sie den Hypothekenbetrag und andere Pfandrechte auf einem abgeschotteten Grundstück heraus

Wahrscheinlich ist das erste und wichtigste, was Sie bei einer Zwangsvollstreckung überprüfen sollten, der volle Betrag des Haupthypothekenpfandrechts: Dies wird weitgehend bestimmen, ob die Immobilie überhaupt einen Blick wert ist. Die Eigentumsübertragung in einem Zwangsvollstreckungsfall hängt von der vollständigen Zahlung der gesamten Hypothek und der Strafschuld ab.

In einigen seltenen Fällen kann es andere ausstehende Pfandrechte geben – entweder eine zweite Hypothek oder ein Bau- oder Steuerpfandrecht. Dadurch entstehen zusätzliche Kosten, die Sie im Voraus genau kennen sollten.

Um all dies herauszufinden und unangenehme Überraschungen zu vermeiden, gehen Sie auf die Registerkarte Eigentümer im Immobilienbericht und werfen Sie einen Blick auf den Abschnitt Pfandrechte. Sie können den ausstehenden Wert der Hypothek sehen (d. H. mindestbetrag, den die Bank in der Auktion abdecken möchte) sowie andere Arten von Pfandrechten an der Immobilie, die möglicherweise noch fällig sind (Sie müssen überprüfen, ob sie bezahlt wurden oder nicht). Wenn Sie Eigentümer der zwangsvollstreckten Immobilie werden, müssen Sie alle ausstehenden Schulden abdecken.

Alle Titeldokumente, die auf dem Grundstück ausgestellt wurden (zurück bis 1966), finden Sie im Abschnitt Titeldokumente, unabhängig davon, ob es sich um Urkunden, Hypotheken, die Befriedigung von Hypotheken oder etwas anderes handelt. Klicken Sie rechts auf das blaue Dokumentsymbol, um eine Kopie des Originaldokuments des Finanzministeriums anzuzeigen.

Wie viel ist die Immobilie wert?

Die andere wesentliche Frage, die jeder Investor und Eigenheimkäufer in Bezug auf eine Zwangsvollstreckung hat, ist der Preis: Liegt er unter oder über seinem Marktwert. Der Auktionspreis muss deutlich unter seinem Marktwert liegen, um die potenziellen Kosten für Reparaturen und Renovierungen auszugleichen, die erforderlich sind, um den gewünschten Standard zu erreichen.

Die flexibelste und umfassendste Möglichkeit, den Marktwert Ihrer potenziellen neuen Immobilie zu ermitteln, besteht darin, eine vergleichbare Verkaufssuche durchzuführen. Blick auf ähnliche Eigenschaften (in Bezug auf die Gesamtfläche, Anzahl der Zimmer, Art des Gebäudes usw.), die in den letzten Monaten in der Nähe verkauft wurden, ist eine der besten Möglichkeiten, um zu beurteilen, wie viel die Immobilie, die Sie betrachten, auf dem Markt wert wäre.

Wenn Sie beispielsweise den Wert einer abgeschotteten Eigentumswohnung ermitteln möchten, suchen Sie zunächst nach anderen Einheiten in dem Gebäude, die innerhalb der letzten 3-6 Monate verkauft wurden und ungefähr die gleiche Größe (± 10%) und die gleiche Anzahl von Zimmern und Bädern haben Erweitern Sie dann Ihre Suche auf einen Radius von einer halben Meile um das Gebäude, um mehr Eigentumswohnungen zu erhalten, mit denen Sie ‚Ihre‘ vergleichen können.

Sie können direkt über den Eigenschaftsbericht auf das Vergleichstool zugreifen oder eine neue Suche über die Comps-Seite starten.

Unser Comps-Tool verfügt über eigene Optionen und Funktionen, mit denen Sie Ihre Suche verfeinern können, bis Sie das relevanteste Ergebnis erhalten. In diesem Artikel erfahren Sie mehr darüber, wie Sie das Tool verwenden und den Preis einer Immobilie bewerten können.

Wenn Sie Comps nicht ausführen möchten, finden Sie im Abschnitt Comps Stats & Trends auf der Registerkarte Appraiser einige Informationen, die Ihnen einige Schätzungen geben können. Die Werte sind das Ergebnis einer automatisierten Vergleichswertsuche (Standardkriterien, basierend auf den Eigenschaften der Eigenschaft).

Ein weiteres Element, das bei der Schätzung des zukünftigen Wertes Ihrer gewünschten Immobilie berücksichtigt werden muss, ist die Dichte der Zwangsvollstreckungen in der Region. Eine hohe Dichte bedeutet, dass Sie Schwierigkeiten haben könnten, es sogar Jahre später wiederzuverkaufen, da die meisten Hausbesitzer und Einzelhändler aus unruhigen Gebieten mit viel vernageltem Bau fliehen.

Um dies zu überprüfen, gehen Sie zur Registerkarte Zwangsvollstreckungsauktionen auf der Seite Zwangsvollstreckungen und klicken Sie auf einen der Links unten im Suchmenü. Sie können eine Karte mit allen aktiven Zwangsvollstreckungen in der Gemeinde sehen und den Bereich um Ihre Zielimmobilie vergrößern.

Lernen Sie die Immobilie kennen

Wenn Sie einen Bericht öffnen, werden Sie zuerst den Übersichtsbereich auf der Registerkarte Allgemein bemerken, in dem Sie ein oder mehrere Fotos der Immobilie und der Eigenschaften der Immobilie finden, einschließlich der Grundstücksgröße und der nutzbaren Quadratmeterzahl, der Anzahl der Stockwerke, des Baujahres und der Gebäudeklasse.

Wenn Sie mit dem Eigentümer in Kontakt treten möchten, um die Immobilie zu besichtigen, finden Sie auf der Registerkarte Eigentümer auch detaillierte Informationen zum Eigentümer, einschließlich Telefonnummern und E-Mail-Adressen.

Selbst wenn Sie es schaffen, eine Inspektion des Gebäudes zu erhalten, ist es immer noch eine gute Idee, die Papierspur des Hauses und andere Konstruktionsdetails zu studieren, die vor Ort möglicherweise nicht verfügbar sind. Um alle Grundlagen abzudecken, stellen Sie sicher, dass Sie die folgenden Abschnitte nicht überspringen:

• Als Investor möchten Sie über Zoneneinteilung, verfügbare FERN- und Luftrechte Bescheid wissen, entweder für die Entwicklung / Neuentwicklung oder um marktfähige ungenutzte Quadratfuß abzubauen. Alle diese Informationen finden Sie auf der Registerkarte Dev
• Öffnen Sie die Registerkarte Neighborhood, um lokale Einrichtungen, Schulen, öffentliche Verkehrsmittel, verfügbaren Einzelhandel und Nachbarn in der Umgebung zu recherchieren, ohne Ihren Stuhl zu verlassen
• Auf der Registerkarte Permits finden Sie Details zu Bau- und Verbesserungsarbeiten auf dem Grundstück / der Einheit
• : wenn Sie keinen Inspektor durch die Tür bekommen können (und bei Zwangsvollstreckungen meistens nicht), ist dies die beste Alternative, um sich über mittlere und schwere Schäden am Eigentum zu informieren, die den Ort unbewohnbar machen könnten und somit einen Wiederverkauf gefährden. Sie können den Status eines Verstoßes auch rechts in der Spalte HPD-Verstöße überprüfen. Ob Sie also in der neu erworbenen Immobilie wohnen, mieten oder weiterverkaufen oder planen, eine Gewerbefläche zu verwalten – kennen Sie die Risiken und erarbeiten Sie eine Minderungsstrategie

Wenn Sie können, schauen Sie sich die Immobilie vor Ort an, aber nachdem Sie Ihre Hausaufgaben mit den oben aufgeführten Ressourcen richtig gemacht haben, erhöhen sich Ihre Chancen auf eine solide Investition erheblich.

Während die über die PropertyShark-Datenbank bereitgestellten Informationen alle von Regierungsbehörden veröffentlichten Aktualisierungen widerspiegeln, empfehlen wir Nichtfachleuten, sich bei der Durchführung einer Due-Diligence-Untersuchung von Experten beraten zu lassen.

Das eingangs erwähnte Tool für Zwangsvollstreckungslisten steht Abonnenten mit einem Elite- oder Platinum-Abonnement zur Verfügung. Alle anderen Benutzer haben erheblich eingeschränkten Zugriff auf Auktionsdaten und die Funktionen dieses Tools. Unsere umfassenden Immobilienberichte sind jedoch mit der Pro-Mitgliedschaft verfügbar, mit Ausnahme von Pfandrechtsinformationen (erfordert auch ein Elite- oder Platinum-Abonnement).

Wenn Sie Fragen zur Verwendung unserer Tools haben, steht Ihnen unser Kundensupport-Team 7 Tage die Woche von 9 bis 5 Uhr ET unter 718-715-1758 oder [email protected] .