Die tatsächlichen Kosten für den Kauf und Verkauf eines Eigenheims in Japan

Dezember 19, 2021

Laut der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) gehören die Häuser in Japan zu den günstigsten der Welt. Die Einwohner geben jedoch im Durchschnitt immer noch 22% ihres Gesamteinkommens für Wohnraum aus.

Ein Haus zu kaufen, anstatt es zu mieten, könnte Ihren Lebensstil verbessern, aber meiner Erfahrung nach ist es schwierig, einen Gewinn zu erzielen. Lassen Sie uns darüber sprechen, warum Sie besonders vorsichtig sein müssen, wenn Sie sich für eine der größten und wichtigsten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens in Japan entscheiden.

Die Entscheidung treffen

Es gibt viele Häuser, die gekauft werden können. Aber lohnt es sich?

Meine Frau und ich waren beide krank von unserem bröckelnden, Doppelhaushälfte, zweistöckiges Miethaus in der Nähe der Bahngleise und einige laute Nachbarn. Wir planten, noch mindestens 10 Jahre in unseren Vollzeitjobs als Lehrer zu bleiben.

Das machte die Kosten für den Umzug, den Kauf eines Hauses und sogar den Verkauf lohnender. Keiner von uns war Permanent Resident. Die heutigen Zinssätze sind noch niedriger, aber in 2004 habe ich ein zehnjähriges erneuerbares Hypothekendarlehen von 2.4% von MUFJ erhalten.

Plaza Homes listet Banken und ihre aktuellen Kreditanforderungen auf. Für Ausländer, diese variieren von einem Minimum von ¥4,000,000 Einkommen gegenüber dem Vorjahr, eine 10% Anzahlung und Hypothekenversicherung.

Anforderungen sind niedriger für japanische Staatsangehörige, aber es gibt Ausnahmen und niedrigere Rate längerfristige Kredite. Wir haben den gesamten Betrag geliehen, einschließlich der Versicherung und Anzahlung.

In Japan berechnen der Makler des Käufers und der Makler des Verkäufers eine Provision von 3% auf den Verkaufspreis des Hauses und häufig zusätzliche ¥ 60.000 für englische Dienstleistungen. Real Estate Japan bietet kostenlose Webinare und präsentiert Immobilien in ganz Japan. Suumo, ein großes Unternehmen, listet Immobilienmakler auf, die auf Ausländer spezialisiert sind. Rakuten Real Estate und Yahoo! Immobilien bieten auch Immobilienanzeigen. Wichtige Preisfaktoren sind die Lage des Gebäudes, das Alter und die Entfernung von einem Bahnhof oder einer Bushaltestelle.

Neu vs. gebraucht

Wie ein neues Auto vom Grundstück zu fahren, wird ein neues Haus abgeschrieben, sobald Sie es kaufen. So wie Sie vielleicht erwägen, ein gebrauchtes Fahrzeug zu kaufen, das mehrere Jahre alt ist und eine geringe Laufleistung hat — ein älteres Haus wird stark diskontiert. Ein neueres Haus erfordert jedoch keine teuren Renovierungen.

Wir haben ein schönes dreistöckiges Haus in einem schönen Vorort von Kawasaki gekauft, 93 Quadratmeter groß und erst neun Jahre alt.

Die Verkäufer hatten ursprünglich ¥ 40,000,000 bezahlt, notierten aber bei ¥ 29,900,000. Wir haben erfolgreich ¥ 26,500,000 angeboten. Unsere Hypothekenversicherung (¥ 1.000.000), Maklergebühren und Steuern waren weitere ¥ 1.925.350. Wir hatten den Bodenbelag ersetzt, die Küche aufgerüstet und wir haben das Haus für ¥ 340.000 neu gestrichen, was insgesamt ¥ 28.765.000 kostete.

Eine Hypothek ist möglicherweise keine Investition

Das Argument lautet, dass die Tilgung Ihrer Hypothek besser ist als die Zahlung der Miete, weil Sie schließlich Ihr Haus besitzen. Aber alles hängt von Ihren Ausgaben ab. Zum Beispiel betrugen unsere monatlichen Hypothekenzahlungen ¥ 105.000 im Vergleich zu ¥ 114.000 Miete für unser altes 60 Quadratmeter großes Miethaus.

Wir hatten jetzt ein wunderbares Zuhause, einen besseren monatlichen Cashflow und vermieden das Koushin Ryou, die halbjährliche Mieterneuerungsgebühr (¥ 114.000). In den 15 Jahren, in denen wir das Haus besaßen, zahlten wir jedoch Grundsteuern, Reparaturen und Wartungsarbeiten in Höhe von insgesamt ¥ 2,424,000. Das Leben in diesem Haus hat uns sehr viel Freude bereitet, aber es war keine Investition. Die Gesamtkosten betrugen ¥ 31,415,394.

Mögliche Vorteile

Das finanzielle Bild ist nicht so schlecht, wie es aussehen mag. In diesen Tagen gibt es einige neue Steuervorteile für Käufer. Zum Beispiel können Hauskäufer Anspruch auf einen Hypothekenabzug von ihrer Einkommensteuer haben, der 1% ihres Hypothekensaldos zum Jahresende beträgt. Darüber hinaus, wenn der Käufer weniger als ¥ 7.800.000 Einkommen verdient, werden sie auch für so viel wie ¥ 500.000 in einem Cashback-Wohngeld berechtigt sein.

Unternehmertypen können ihre finanzielle Situation weiter verbessern, indem sie ihre Häuser für ein Unternehmen nutzen. Zum Beispiel könnten sie ein Zimmer für eine Sprachschule nutzen. Andere könnten eine Suite mieten und an Studenten vermieten. Eines Tages könnten sie sogar ihr ganzes Haus vermieten.

Ein letzter langfristiger Vorteil für den Besitz eines Eigenheims ist die Sicherheit für den Ruhestand. Leider ist es nicht einfach, ein Mietobjekt zu finden, wenn man einmal im Ruhestand ist oder ein festes Einkommen hat. Aber weil Sie Ihr Zuhause besitzen, werden Sie sich dieser Herausforderung nie stellen.

Später im Leben ist die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, begrenzt, da Sie ein Arbeitseinkommen benötigen, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Einige meiner pensionierten Freunde waren schockiert. Egal wie groß ihre Bankkonten oder Aktienportfolios sind, sie können keine Bankhypotheken bekommen. Stattdessen müssen sie mit Bargeld kaufen.

Verkaufen und Auszahlen

Der teuerste Teil des Kaufs / Verkaufs eines Hauses in Japan ist das Land.

Bei Immobilien steigt nur das Land (oder ein Bruchteil dieses Landes für eine Eigentumswohnung) an Wert. Von Hongkong bis Singapur haben steigende Grundstückspreise zu erheblichen Immobiliengewinnen geführt.

Im Gegensatz dazu hat Japan eine sinkende Bevölkerung, wenig Einwanderung und jedes Jahr tauchen mehr Gebäude auf. Somit mehr leerstehende Immobilien. Darüber hinaus sind die Preise in Tokio aufgrund der niedrigen Zinsen nur sehr wenig gestiegen, während andere Großstädte stabil geblieben sind. Aber die Immobilienwerte sinken in kleinen Städten und ländlichen Gebieten.

Vor der Pandemie haben meine Frau und ich unser Haus verkauft — und den Verkauf zwischen November und April terminiert. Häuser werden normalerweise an Familien mit Kindern verkauft, und diese Verkäufe erfolgen vor Beginn des neuen Schuljahres.

Unsere Agentur hat es für ¥ 23,947,318 gebucht, weil das Gebäude jetzt über 25 Jahre abgeschrieben war. Der Wert unserer Immobilien lag jetzt nahe am Grundstückswert (rund ¥ 20 Millionen). Nur drei Gruppen kamen über zwei Monate, und eine bot den Listenpreis an. Unsere Makler Gebühren und Steuern waren ¥839,160.

Gesamtverluste

Es ist eine große Entscheidung, also überlege es dir.

Zwischen unserem Kaufpreis, einem Gebrauchthaus und allen Ausgaben (¥ 32,254,554) haben wir ¥ 8,307,236 verloren. Wenn wir nie umgezogen wären und unseren alten Platz für 15 Jahre gemietet hätten (ohne Mieterhöhungen), wären unsere gesamten Wohnkosten nur ¥ 21.375.000 gewesen.

Unser Lebensstil hatte sich in unserem neuen Haus verbessert. Aber wir hätten doppelt so viel Miete zahlen können und wären noch weiter vorne gewesen. Wir hätten auch das gesparte Geld verdoppeln können, indem wir es im gleichen Zeitraum investiert hätten.

Der Kauf eines Hauses in Japan kann ausgezeichnete persönliche Vorteile haben, aber in der Regel nur wenige finanzielle, insbesondere kurzfristige. Achten Sie also darauf, was Sie kaufen, und halten Sie sich an die Immobilie.

Je länger Sie es halten, desto besser die Zahlen. Dann, Na sicher, der Wert Ihres Hauses abwertet, aber schließlich, und mit einigen Renovierungen, Sie könnten dort bequem leben, sogar profitabel.

NCPEA Professor

Blog, Lifestyle and News