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Im Artikel der letzten Woche haben wir über die Finanzierung gesprochen und darüber, wie viel Anzahlung für eine Triple-Net (NNN) -Leasinginvestition erforderlich ist. Diese Woche konzentrieren wir uns darauf, wie sich Ihr Cashflow oder Return on Investment (ROI) auf Ihre Entscheidung auswirkt, mit allem Bargeld zu kaufen, eine 1031-Börse zu nutzen oder ein Darlehen für die Immobilie zu erhalten. Alle drei beeinflussen Ihr monatliches Einkommen, Ihren ROI und das Ergebnis der Investition.

All-Cash-Transaktion & Cap Rate

Der Kapitalisierungssatz (Cap Rate) ist die Höhe der Eigenkapitalrendite Ihrer Investition und wird auf All-Cash-Basis berechnet. In einer absoluten NNN-Leasing-Immobilien-Cash-Transaktion vergleicht Cap Rate den Kaufpreis der Immobilie mit dem Einkommen (Miete), das sie generiert. Daher ist Ihr ROI einfach die Cap-Rate oder die erhaltene Miete, da in der Regel keine Vermieterkosten anfallen. Wenn Sie die vielen Steuervorteile und die inkrementellen Mieterhöhungen über eine Mietdauer von 10 bis 20 Jahren berücksichtigen, kann eine Obergrenze von 6% letztendlich zu einer Rendite von 8-10% führen.

Beispiel: $100.000 (Netto-Betriebsergebnis)/$1.667.000 (Kaufpreis) = 6,00% Cap Rate

Beschaffung von Schulden & Cash-on-Cash-Rendite

Bei der Beschaffung von Schulden zum Erwerb einer NNN-Investition besteht das Ziel darin, die besten verfügbaren Finanzierungsbedingungen zu sichern, um die höchste Cash-on-Cash-Rendite (CoC) zu erzielen. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, hat der Zinssatz für die Schulden mehr mit dem kurzfristigen und langfristigen Wert der Investition zu tun, als mit dem spezifischen Deckungssatz. Ihre Rendite ist der Geldbetrag, den Sie erhalten (Miete abzüglich Schuldendienst), dividiert durch den ursprünglich investierten Geldbetrag.

Wenn die verdiente Miete beispielsweise 110.000 USD und Ihr Schuldendienst 50.000 USD beträgt, beträgt Ihr Cashflow 60.000 USD. Wenn Ihre Anzahlung war $1,000,000, Ihre CoC Rückkehr wäre $60k / $1mm = 6% Cash-on-Cash.

Steuervorteile zur Gesamtrendite hinzufügen

Für detailliertere Berechnungen können Sie die Gesamtrendite oder den internen Zinsfuß (IRR) bewerten. Während der ROI das Gesamtwachstum von Anfang bis Ende angibt, identifiziert der IRR die jährliche Wachstumsrate. Diese Berechnung ist weniger einfach, aber im einfachsten Fall können Sie Ihre Hauptauszahlung hinzufügen und Steuerabschreibungen wie Abschreibungen einbeziehen, um zum IRR zu gelangen. Wenn Sie Abschreibungen und andere Steuervorteile für Ihre Investition in Anspruch nehmen, kann Ihre Vorsteuerrendite von 6% in einen IRR von 8-10% umgewandelt werden. Einige steuersparende Techniken, die Kapital erhalten und Ihren jährlichen IRR erhöhen können, umfassen:

• Wenn Sie in einem der neun Bundesstaaten ohne staatliche Einkommensteuer leben und hier eine Gewerbeimmobilie kaufen, können Sie Ihre Rendite steigern.
• Nutzen Sie die 1031 Exchange, die praktisch ein zinsloses Darlehen der Regierung ist. Auf diese Weise können Sie 100% der Gewinne oder Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie in eine ähnliche als Finanzinvestition gehaltene Immobilie (oder drei) – steuerlich abgegrenzt – innerhalb von 6 Monaten nach dem Verkauf Ihrer alten Immobilie „umtauschen“.
• Betrachten Sie die Abschreibung der Kostensegregation (CSD). Dies beschleunigt die Abschreibung bestimmter Baukosten über einen Zeitraum von fünf, sieben oder 15 Jahren drastisch gegenüber 27,5 oder 39 Jahren. Dies führt zu erheblichen Steuereinsparungen bei Neu- und Bestandsgebäuden und setzt Kapital für den sofortigen Cashflow frei.

Um es zusammenzufassen – Finden Sie Ihre ideale NNN-Investition mit dem günstigsten ROI

Wie Sie sehen können, gibt es viele Möglichkeiten, Ihr Kapital für Investitionen in NNN-Mietobjekte zu verwenden. Sie können alles bar bezahlen, eine gewerbliche Hypothek aufnehmen und / oder eine Kombination von Steuerstrategien verwenden, einschließlich eines 1031-Austauschs. Aufgrund dieser vielfältigen Auswahl ist es am effektivsten und umsichtigsten, einen Westwood Net Lease Buyer’s Advisor zu beauftragen, um Ihre ideale NNN-Investition mit dem günstigsten ROI zu finden.

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