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Einer der zeitlosen Appelle an den Bau eines neuen Hauses in der Gegend von Ann Arbor sind die malerischen Ausblicke, die die vielen Bäche und Flüsse in den Landkreisen Washtenaw und Jackson bieten. Der Huron River und seine Nebenflüsse bieten reiche Landschaften und eine üppige natürliche Umgebung, die eine Art Oase des Stadtlebens schaffen. Hier finden Hausbesitzer einen Rückzugsort, zu dem sie jeden Tag nach Hause kommen können.

Aber ein neues Haus zu bauen oder einen Anbau in der Nähe eines Gewässers in Südost-Michigan zu bauen, bedeutet normalerweise, auf einer Aue zu bauen. Hausbau auf einer Aue kann mehrere Falten in Ihr Hausbauprojekt einführen – ob es sich um ein neues Zuhause oder eine Renovierung handelt. Der Prozess des Bauens auf einer Aue kann komplex und verwirrend sein, aber ein sachkundiger Design-Build-Partner wird neben Ihnen gehen, um Ihnen zu helfen, das Haus Ihrer Träume zu verwirklichen.

Für viele Menschen sind die Vorschriften für den Bau einer Aue ein völliges Rätsel. Lassen Sie uns die grundlegenden Probleme untersuchen, die Sie verstehen müssen, und die Ihnen zur Verfügung stehenden Optionen besprechen.

Verwandte Lektüre: Worauf sollten Sie auf einer Baustelle für Ihr Haus achten?

Was ist eine Au?

Eine Aue ist das Land neben einem Bach oder Fluss, der gelegentlich oder periodisch überschwemmt wird. In der Gegend von Ann Arbor ist der Huron River das bekannteste Wasserspiel mit einer Aue, obwohl auch verschiedene andere Flüsse und Nebenflüsse in Washtenaw County und Jackson County Auen haben. In Ann Arbor gehören zu diesen Überschwemmungsgebieten Allen, Malletts, Millers, Swift Run und Traver Creeks.

Während Überschwemmungen überall auftreten können, sind bestimmte Gebiete besonders anfällig für Überschwemmungen. Diese Gebiete werden als spezielle Hochwassergefährdungsgebiete (SFHA) bezeichnet. Die Federal Emergency Management Agency (FEMA) hat eine Base Flood Elevation (BFE) festgelegt, ein Gebiet mit einer Wahrscheinlichkeit von einem Prozent für jährliche Überschwemmungen. Wenn Land in den letzten 100 Jahren mindestens einmal überflutet wurde, liegt es innerhalb der BFE.

Ann Arbor Flood Maps sind für die Öffentlichkeit zugänglich, so dass Hausbesitzer und Bauherren können die Standorte der höchsten Hochwasserrisiken zu sehen. Da Überschwemmungen in diesen Gebieten schwere und dauerhafte Schäden an Ihrem Haus verursachen können, regeln die Anforderungen der Bundes- und Kommunalverwaltungen jedes Hausbauprojekt in einer Aue.

Um die Auswirkungen von Überschwemmungen auf Häuser zu reduzieren, gründete die FEMA das National Flood Insurance Program (NFIP). NFIP verlangt von Hausbesitzern in einer Aue, eine Hochwasserversicherung abzuschließen und bestimmte Vorschriften zu befolgen, wenn sie ein Haus bauen oder ein Haus renovieren. Wenn Sie eine Hypothek von einem staatlich regulierten Kreditgeber auf ein Haus in einem speziellen hochwassergefährdeten Gebiet haben, müssen Sie eine Hochwasserversicherung abschließen.

So verzichten Sie auf die Anforderung einer Hochwasserversicherung

Im Durchschnitt kostet eine Hochwasserversicherung in Michigan 1.000 USD pro Jahr. Sie können jedoch auf die Deckungspflicht verzichten, wenn Sie Unterlagen von der FEMA vorlegen können, aus denen hervorgeht, dass sich Ihre Immobilie außerhalb der 100-jährigen Au befindet.

Auch wenn Ihr Grundstück innerhalb der Aue kartiert ist, kann es sich lohnen, Ihr Grundstück vermessen zu lassen — insbesondere, wenn das Land über anderem Land in der Umgebung liegt. Wenn auch nur ein Teil Ihres Grundstücks über der Au liegt, können Sie den Verzicht auf die Hochwasserversicherung beantragen — solange Ihr Haus vollständig auf der erhöhten Fläche gebaut ist.

Wenn die Landvermessung bestätigt, dass es sich innerhalb der BFE befindet, können Sie es möglicherweise erhöhen, indem Sie Ihrem Grundstück Boden hinzufügen. Je nachdem, wie viel Füllung Sie benötigen, kann dies eine teure Option sein, aber es ist oft eine Überlegung wert.

Wenn Sie diese Option wählen, beantragen Sie einen Letter of Map Revision Basierend auf Informationen von FEMA. Es gibt einen Prozess zu folgen, und es ist wichtig, alles in der richtigen Reihenfolge zu tun. Andernfalls wird die FEMA Ihre Bewerbung wahrscheinlich ablehnen.

Nach der Genehmigung aktualisiert die FEMA die Community Flood Map, um anzuzeigen, dass sich Ihr Land nicht mehr in der hochwassergefährdeten Zone befindet. Erwarten Sie, dass die Genehmigung 6 bis 8 Wochen für eine endgültige Entscheidung dauert.

Hilfreiche Ressource: Alles, was Sie über das Bauen in einer Aue in Michigan wissen müssen

Ein Haus in einer Aue bauen

Wenn Sie in der 100-jährigen Aue bauen, fragen Sie Ihr Design-Build-Unternehmen nach den besten Optionen zum Schutz Ihres Hauses vor Hochwasserschäden. Es gibt zwei Hauptansätze, um in einer Aue zu bauen:

• Hochwasserschutz. Beim Hochwasserschutz baut der Bauunternehmer das Fundament Ihres Hauses so auf, dass es einen Zoll pro Fuß nach unten abfällt. Dies ist eine Berm-Technik, bei der Wasser vom Haus abfließt, anstatt sich um das Fundament zu sammeln.
• Strukturelle Erhebung. Dieser Ansatz schützt Ihr Zuhause vor Wasserrauschen, indem Sie die Struktur auf Pfählen oder Stelzen bauen. Sie können das Haus auch so gestalten, dass das Wasser vollständig unter der Struktur fließt.

Jeder dieser Ansätze bietet nahezu endlose Gestaltungsmöglichkeiten. Ein innovatives Design-First-Unternehmen findet funktionale Lösungen, die Ihrem ästhetischen Geschmack entsprechen.

Was ist, wenn Sie Ihr Haus umbauen?

Wenn Sie einen Anbau bauen oder ein bestehendes Haus in einer Aue renovieren, sind die Anforderungen je nach Umbauprojekt etwas unterschiedlich.

Wenn die Kosten für eine Ergänzung weniger als 50 Prozent des Wertes des Hauses betragen, wird die Renovierung nicht als „wesentliche Verbesserung“ angesehen.“ Sie müssen die bestehende Struktur oder den Zusatz nicht über die BFE heben. Stellen Sie einen lizenzierten Immobiliengutachter ein, um festzustellen, ob Ihr Projekt für die Befreiung in Frage kommt.

Wenn die Renovierung die 50-Prozent-Befreiung nicht erfüllt, können Sie möglicherweise die vorhandene Struktur unverändert lassen, aber den fertigen Boden des Zusatzes über dem BFE bauen. In einigen Fällen müssen sowohl die bestehende Struktur als auch der gebaute Zusatz über die BFE erhöht werden.

Genießen Sie das Haus Ihrer Träume

Ein Haus in einer Aue zu bauen oder zu renovieren kann ein kompliziertes Unterfangen sein, aber das bedeutet nicht, dass Sie sich mit einem enttäuschenden Kompromiss zufrieden geben müssen. Ihr Haus am Fluss sollte Ihr persönliches Refugium sein, das die natürliche Schönheit der Natur einfängt — und gleichzeitig die Funktionalität bietet, die Sie benötigen, um Ihr Zuhause täglich zu genießen.

Unsere Designer wissen, wie man inspirierte Designs erstellt, während sie innerhalb der Einschränkungen der Bauvorschriften arbeiten. Sie können darauf vertrauen, dass Giraffe Design Build Ihr Haus zum Zuhause Ihrer Träume macht.

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