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Ich beschuldige das Channel 4-Programm Grand Designs. Wie Zehntausende andere habe ich mein eigenes Haus gebaut. Es kostete mehr als geplant, dauerte länger als erwartet und endete mit einem erbitterten Anwaltsbesuch. Wie bei der Geburt hat sich der Schmerz jedoch gelohnt. Wir haben das Haus unserer Träume mit Platz, Licht und zwei Geschirrspülern.

Dennoch hätte ich die Warnsignale beachten sollen. In den 18 Jahren, in denen Grand Designs auf Sendung war, hat die Nation den Anblick von Dutzenden von Design-betroffenen Paaren begeistert, die sich verarmen und ihre psychische Gesundheit gefährden, um ideale Häuser auf weniger als idealen Standorten zu bauen.

In der neuesten Serie wurde ein Paar gezwungen, von Familienmitgliedern zu leihen, wenn sie ihr neues Landhaus mit Blick gefunden konnte nicht an die Strom- oder Wasserversorgung angeschlossen werden, ohne einen zusätzlichen £ 40.000 zu verbringen einen langen Graben in der Straße zu graben. In Hertfordshire verbrachte ein Entwickler (der es besser hätte wissen sollen) sechs Jahre damit, gegen die Planer zu kämpfen und weitere vier Jahre damit, sein von römischen Villen inspiriertes Haus zu bauen. Die Kosten stiegen im Laufe der 10-Jahre von £ 600,000 auf geschätzte £ 2m.

Diese Leidensgeschichten scheinen die Menschen nicht abzuschrecken. Selbstbauer machen jetzt fast 10 Prozent der privaten Neubauten in Großbritannien aus. Aber es gibt eine Reihe von Faustregeln, die helfen können, den Bau eines Hauses zu glätten — oder zu verhindern, dass ein Versehen zu einer Katastrophe wird.

Seien Sie vorbereitet

Die meisten Selbstbauten haben relativ bescheidene Designs. Der Grund, so James Blair vom Self Build Mortgage Shop in Hertfordshire, ist, dass die ehrgeizigen telegenen Pläne, die wir kennen und lieben, niemals von Hypothekenbanken finanziert werden würden. Selbstbauer benötigen eine Entwurfs- oder vollständige Baugenehmigung, um eine Anschubfinanzierung zu erhalten. Sie benötigen auch einen professionellen Projektmanager, detaillierte Kosten und einen Baumeister, der gutgeschrieben und empfohlen wurde.

Es braucht viel Geduld und eine große Anzahlung für Selbstbauer, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Sie müssen auch ein Haus bauen, das leicht bewertet werden kann, kein einmaliges Meisterwerk aus Schiffscontainern an einem steilen Hang mit eingeschränktem Zugang. Sie müssen auch über genügend Bargeld verfügen, um Verzögerungen bei den „Bühnenzahlungen“ zu decken, die Hypothekarkreditgeber zur Finanzierung des Baus freigeben, und teure Zinssätze während des Baus.

Ich habe ein bestehendes Haus niedergerissen und von vorne angefangen. Es gibt steuerliche Vorteile, ein neues Haus zu bauen, anstatt ein bestehendes zu erweitern. Neue Eigenbauten qualifizieren sich für Rabatte auf die Mehrwertsteuer. Kevin McCloud, der Moderator von Grand Designs, schätzt, dass die typischen Kosten für den Bau eines Eigenheims £ 1,500- £ 2,000 pro Quadratmeter betragen — wenn Sie sich an Ihr ursprüngliches Design und Ihre Spezifikation halten. Pläne zu ändern kann Sie teuer zu stehen kommen.

Im Jahr 2011 kündigte die Regierung im Rahmen ihrer Wohnstrategie für England an, die Anzahl der selbst gebauten Immobilien zu verdoppeln, wobei 100.000 bis 2021 fertiggestellt werden sollen. Die Gesetzgebung im Jahr 2016 umfasste mehrere Maßnahmen zur Erleichterung des Selbst- und Sonderbaus und verpflichtete die Räte, Land zuzuweisen.

Nach dem Wohnungs- und Planungsgesetz sollten Kommunen überlegen, wie sie den Eigenbau am besten unterstützen können. Sie müssen die Baugenehmigung für genügend geeignete betreute Grundstücke erteilen, um die Nachfrage nach Eigenbau und maßgefertigtem Hausbau in ihrem Gebiet innerhalb der nächsten drei Jahre zu decken. Die Nachfrage richtet sich danach, wie viele Personen sich in einem Jahr für das Baurecht anmelden. Die erste „Basisperiode“ endete Ende letzten Monats.

Räte unterscheiden sich in ihrer Bereitschaft, Selbstbauern zu helfen: ein Bericht über den Sektor von Research ergab, dass die lokalen Behörden im Nordosten und in den West Midlands für Selbstbauer am hilfreichsten waren.

Laut AMA Research sind die größten Probleme für Selbstbauer die Verfügbarkeit von Land, die Baugenehmigung und der Zugang zu Finanzmitteln. Die meisten Eigenbauobjekte sind hochspezialisierte Einfamilienhäuser – und ein wichtiger Wachstumsbereich ist die Hausautomation, intelligente Häuser, die es einfacher machten, Sonnenkollektoren mit Geräten wie Geschirrspülern und Waschmaschinen zu koordinieren, um sicherzustellen, dass sie nur eingeschaltet werden, wenn die Sonne scheint.

Kredite zum Bauen

Selbstbauer benötigen im Voraus mehr Geld als herkömmliche Hauskäufer. Sie müssen in der Regel ihre Baugrundstücke kaufen und ihre Bauanträge finanzieren, bevor sie Kredite erhalten können.

Hypotheken für Selbstbauer sind in der Regel nur Zinsen. Sie funktionieren wie eine Überziehung: Der Kreditnehmer zahlt Zinsen, wenn nach Abschluss jeder Bauphase Geld abgehoben wird. Günstige festverzinsliche Kredite sind in der Regel während des Bauprozesses nicht verfügbar, und Kreditnehmern, die nach Abschluss der Arbeiten Kredite wechseln, können hohe Ausstiegsgebühren auferlegt werden. Eigenbauzinsen sind in der Regel mehr als 5 Prozent.

Selbstbauer sollten damit rechnen, dass sie bis zu sechs Monate brauchen, um ihre Finanzen in Ordnung zu bringen, und 25 Prozent der Kosten für Land und Baumaterial im Voraus haben. Bevor sie eine Hypothek beantragen können, benötigen sie auch eine vollständige oder umrissene Baugenehmigung. Wenn das Gebäude fertiggestellt ist, bieten einige Selbstbaukreditgeber automatisch eine konventionelle Hypothek mit niedrigerem Zinssatz an.

Kreditgeber werden von Gutachtern geführt, weil sie nicht auf eine Immobilie verleihen wollen, die weniger wert ist als das Darlehen. Sie benötigen Marktnachweise über die Wiederverkaufswerte der Immobilien, die sie bauen werden. Dies gilt insbesondere für Fertighäuser und „Kit“ -Häuser; Sie werden nach dokumentierten Beweisen für ihre langfristige strukturelle Integrität und Langlebigkeit fragen.

Die meisten Selbstbauer nutzen Makler, um ihre Kredite zu finden. Herr Blair vom Self Build Mortgage Shop sagte: „Einen Kredit zu bekommen ist wie Zähne zu ziehen. Es dauert drei bis vier Monate, um eine grundsätzliche Entscheidung über die Hypothek zu treffen. Es dauert ein Minimum von £ 5.000, nur um die Hypothek mit Kreditgeber Gebühren, Arrangement Gebühren, Bewertungsgebühren und Baugenehmigung zu bekommen.“

Zu Beginn sendet er potenziellen Kunden mehr als 100 Fragen, darunter einige zu ihren Ausgaben und Einnahmen. Er erhält jeden Tag neue Anfragen, aber oft hört er weitere 18 Monate nichts von den Kunden, wenn sie nach Grundstücken, Bauherren und Architekten suchen.

Herr Blair findet nur sehr wenige Selbstbauer in der Nähe von London, weil die Grundstückspreise zu hoch sind. „Das Land im Südosten ist zu teuer . . . Es geht um Erschwinglichkeit wie bei einer gewöhnlichen Hypothek.“

Einige Kreditgeber werden durch die höheren Kosten und Risiken und die relativ geringen Geschäftsvolumina abgeschreckt, so die Branchenorganisation UK Finance. „Einige Firmen, die Selbstbauhypotheken anbieten, sind kleinere regionale Kreditgeber, so dass es für einige Kreditnehmer schwierig sein kann, den Markt zu erforschen. Aber wie bei anderen Formen der Hypothekarkreditvergabe können potenzielle Kreditnehmer einen Makler nutzen, um potenzielle Finanzierungsquellen zu identifizieren „, heißt es.

Ray Boulger vom Hypothekenmakler John Charcol sagt, dass die Selbstbauzinsen höher sind, um die höheren Verwaltungskosten widerzuspiegeln. Jede Phasenzahlung beinhaltet die Kosten einer erneuten Inspektion – und es kann im Laufe eines Projekts bis zu sieben Drawdowns geben.

„Die zusätzlichen Kosten in Bezug auf Gebühren und Zinssatz sind jedoch normalerweise deutlich geringer als die Wertsteigerung der Immobilie bei Fertigstellung im Vergleich zu den Kosten für Land, Gebäude und Honorare“, sagt er.

Ein Grundstück finden und Erlaubnis einholen

Die Registrierung für das Baurecht bei einer lokalen Behörde sollte es schließlich einfacher machen, ein Grundstück zu finden, aber viele Selbstbauer greifen auf Immobilienmakler zurück. Es gibt nur wenige Grundstücke mit Baugenehmigung zum Verkauf, aber Agenten sollten Immobilien in ihren Büchern haben, die für Abriss und Sanierung geeignet sind. Dies bedeutet, dass Käufer eine Prämie im Vergleich zu Bauland (sowie die Kosten für den Abriss) zahlen, aber sie sollten es einfacher finden, eine Baugenehmigung zu erhalten. Plotfinder.net, eine Website, sammelt Informationen von Personen, die Grundstücke verkaufen, und von Immobilienmaklern und stellt sie Abonnenten zur Verfügung.

In England werden etwa 75 Prozent der Anträge bewilligt; Wenn Ihr Antrag jedoch abgelehnt wird, können Sie den Antrag ändern und erneut einreichen oder sich an die Planungsinspektion wenden. Rund 40 Prozent der abgelehnten Anträge werden später bewilligt. In den meisten Fällen ist eine modifizierte zweite Anwendung kostenlos.

Es ist am besten, alle Anträge mit Nachbarn zu besprechen, bevor Sie sie einreichen, da dies Einwände und Verzögerungen abwenden kann. Wenn die Nachbarn nichts dagegen haben und die Beamten die Genehmigung empfehlen, erteilen sie in der Regel die Baugenehmigung für einen Hausbesitzerantrag unter Verwendung sogenannter delegierter Befugnisse.

Wenn es Einwände gibt, kann der Antrag zu einer Planungsbesprechung gehen, bei der Sie oder Ihr Vertreter Gelegenheit erhalten, sich an das Planungskomitee zu wenden, aber diese Zeit ist auf maximal drei Minuten begrenzt. Die Kosten betragen derzeit £ 385 für eine vollständige Bewerbung für eine neue Einzelwohnung in England. Diese Gebühr ist in Schottland, Wales und Nordirland ähnlich.

Seit April 2008 verwenden alle lokalen Planungsabteilungen das gleiche Antragsformular, bekannt als 1APP. Die meisten werden auch vor der Anwendung Anleitung geben. Einige berechnen für den Service, daher lohnt es sich herauszufinden, wie hoch die Kosten sein werden. Für ein Wohnhaus wird es wahrscheinlich etwa £ 200 pro Sitzung sein.

Entwurfs- und Zugangserklärungen, die das Entwurfskonzept eines Vorschlags begründen, müssen allen Bauanträgen beiliegen. Die meisten Behörden haben Leitfäden zur Verfügung, um Ihnen zu helfen, und einige Behörden lehnen es ab, Anträge zu registrieren, es sei denn, Sie fügen diese in Ihre Einreichung ein.

Der Umfang der Arbeiten, die im Rahmen der zulässigen Erschließung durchgeführt werden können, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, darunter der Standort (für „Naturschönheitsgebiete“ und „Naturschutzgebiete“ gelten unterschiedliche Regeln) und der Umfang der bereits auf einem Grundstück durchgeführten Arbeiten. Weitere Faktoren sind der Verlust von Licht, Farbe, Design, vorherige Planungsentscheidungen und behindertengerechter Zugang.

Unvorhersehbare Probleme können immer auftauchen. Nach dem Abriss eines kleinen Grundstücks, um ein größeres zu bauen, kann ein Selbstbauer feststellen, dass der Abwasserkanal bewegt werden muss und das Wasserunternehmen eine erhebliche Anleihe von mehreren tausend Pfund benötigt, bis die Arbeiten abgeschlossen und inspiziert sind. Es kann mehrere Monate dauern, um das Geld zurückzubekommen.

Richtig versichert werden

Es ist sinnvoll, eine eigene selbstgebaute Versicherungspolice zu haben, die je nach Größe des Gesamtvertrags zwischen £ 500 und £ 1.000 kosten kann. Selbstbauer benötigen eine strukturelle Garantie für einen Zeitraum von 10 Jahren und eine Garantie gegen Konstruktions-, Verarbeitungs- und Materialfehler. Eine Versicherung ist auch für die öffentliche Haftung erforderlich, Feuer, Diebstahl- und Sturmschäden und für Probleme wie Handwerker, die die Arbeiten nicht abschließen.

Die meisten Selbstbauer machen sich Sorgen, dass ihr Erbauer pleite geht. Diejenigen mit einer Garantie des National House-Building Council haben mehr Glück als andere, da der NHBC entweder einen anderen Bauherrn anstellt oder die zu erledigenden Arbeiten bezahlt. Diese Haftung darf nicht mehr als 10 Prozent des Hauswertes oder £ 100.000 betragen, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Es ist wichtig, dass Eigentümer ihre Zahlungen nicht schneller als geplant an einen Bauherrn freigeben, egal wie sehr sie sich dafür einsetzen. In meinem Fall ging mein Erbauer pleite, als die Arbeit abgeschlossen wurde. Der Liquidator des Unternehmens hat einen Anspruch auf wesentlich mehr als erwartet geltend gemacht. Ich musste einen Anwalt und Quantity Surveyor einstellen. Unbezahlte Auftragnehmer kamen an meiner Tür an und baten um Bezahlung für verschiedene Teile der Arbeit. Dies zeigte, wie viel die Baufirma zu viel berechnet hatte. Ein Maurer bat um £ 4.000 für eine Gartenmauer, für die der Bauherr £ 12.000 verlangte.

Die endgültige Abrechnung war viel billiger als das geforderte Geld und beinhaltete die Lieferung von Auftragnehmern, um das Hängenbleiben abzuschließen. Diese Abrechnung wäre nicht erreicht worden, wenn der Bauherr Geld für die Zahlung der Endstufe erhalten hätte.

Wenn die von Ihnen beauftragte Baufirma Mitglied eines Berufsverbandes ist, können Sie überprüfen, ob sie eine Versicherungsgarantie für die Qualität der Arbeit hat. Die Gilde der Meister hat optionale Versicherung, die den Erbauer abdeckt, wenn sie aus dem Geschäft gehen. Entwicklerversicherung ist auch verfügbar, um sicherzustellen, dass ein Projekt abgeschlossen wird, wenn ein Erbauer bankrott wird.

Überprüfen Sie Ihre Steuerposition

Sie müssen Stempelsteuer zahlen, wenn Sie eine Immobilie mit einem Preis von mehr als £ 125.000 oder £ 150.000 für Nichtwohngrundstücke und Immobilien kaufen.

Wer von Familienangehörigen Grundstücke geschenkt bekommt, zahlt keine Stempelsteuer, auch wenn er bereits ein Wohneigentum besitzt. Und Selbstbauer, die für Land bezahlen, zahlen nicht mehr als die anfängliche Stempelsteuer, wie viel die Immobilie auch wert ist, wenn sie fertiggestellt ist. Es wird jedoch ein Stempelsteuerzuschlag von 3 Prozent erhoben, wenn sie eine andere Immobilie besitzen. Dies muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf des Grundstücks bezahlt werden und nur wenn sie ihre ursprüngliche Immobilie innerhalb von drei Jahren verkaufen, können sie dies zurückfordern. Dies kann £ 4.750 auf einer Website kostet £ 150.000 sperren.

Neue Immobilien sind mehrwertsteuerfrei und daher kann ein Selbstbauer den größten Teil der auf Materialien gezahlten Mehrwertsteuer zurückfordern. Die Steuer kann jedoch nicht für professionelle und aufsichtsbezogene Dienstleistungen wie Vermessungen, Design, Planung und Werkzeug- und Anlagenverleih erhoben werden, da diese nicht befreit sind; ebenso wenig wie Haushaltsgeräte wie Herde und Kühlschränke, selbst wenn sie eingebaut sind. Die durchschnittliche Mehrwertsteuerrückforderung für einmalige Systeme beträgt etwa £ 13,200. Sie können die Mehrwertsteuer nicht zurückfordern, wenn Sie die Immobilie für geschäftliche Zwecke nutzen möchten, dies gilt jedoch nicht für die Arbeit von zu Hause aus.

A kit houses

Huf Haus ist ein deutsches Unternehmen, das in den letzten 17 Jahren 250 maßgeschneiderte Fertighäuser in Großbritannien gebaut hat. Eine präzise Budgetierung ist einer der Vorteile, die es für Selbstbauer beansprucht: Jede Platte, Mutter, Schraube, Fensterscheibe wird vorab kalkuliert und vorgefertigt, und sobald sich der Hausbauer angemeldet hat, kann er keinen einzigen Artikel ändern.

Während das Unternehmen Selbstbauern nicht hilft, ein Grundstück zu finden oder eine Hypothek zu arrangieren, hat es einen eigenen Planungsberater, der mit Kunden zusammenarbeitet, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Das Unternehmen arbeitet frühzeitig eng mit den Kunden zusammen, um Genehmigungen in Naturschutzgebieten und Grüngürteln zu erhalten.

Sobald die Teile des Hauses die Baustelle erreicht haben, dauert es normalerweise eine Woche bis 10 Tage, um das Gebäude mit Dachziegeln wetterfest zu machen. Je nach Größe des Hauses, dauert es weitere 12-16 Wochen für fit out.

Huf Haus ist am oberen Ende des Marktes in Bezug auf die Kosten und kommt in der Regel £ 3.000 pro Quadratmeter. Hohe Spezifikationsentwürfe erklären viel von diesem, aber können im Planungsprozeß wegen ihrer grünen Bescheinigungen und des architektonischen Verdienstes helfen. Zu den Häusern gehören erneuerbare Heiz- und Kühlsysteme, Smart-Home-Technologie und Lüftung.

Das entscheidende Problem für jeden Selbstbau ist, im Budget zu bleiben. Dies ist nur möglich, wenn Ihr Auftragnehmer genau schätzt und seine Versprechen einhält. Am Ende musste ich einen Quantity Surveyor beauftragen, um meinen Auftragnehmer zur Strecke zu bringen. Viel besser ist es, von Anfang an einen harten Projektmanager zu bekommen, der weiß, was die Dinge kosten sollten und dessen Wort Gesetz ist. Unser neues Zuhause hat mehr gekostet, als es bei der Fertigstellung wert war, aber ein paar Jahre später ist es mehr wert als die ausgegebene Summe.