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Möglicherweise haben Sie im Zusammenhang mit Eigentumsstreitigkeiten von einer Einschränkung gehört. Eine Einschränkung ist eine gesetzliche einstweilige Verfügung, die als Warnung für einen Landtitel dienen kann, um Ihre Interessen an Land zu schützen. Indem Sie einen Vorbehalt auf dem Land einer anderen Partei registrieren, können Sie verhindern, dass diese ihr Eigentum verkauft, ohne ihre Schulden an Sie zurückzuzahlen. Es gibt viele häufige Missverständnisse darüber, wann Sie eine Einschränkung machen sollten und wann nicht. Wenn Sie einen Vorbehalt falsch einreichen, müssen Sie möglicherweise hohe Geldstrafen zahlen und sind in erheblichen rechtlichen Schwierigkeiten. Dieser Artikel wird darlegen:

• wie Vorbehalte funktionieren; und
• wenn Sie Vorbehalte verwenden sollten, um Ihr Interesse an einer Immobilie zu schützen.

Was ist eine Einschränkung?

Eine Einschränkung ist ein spezifisches Werkzeug, das jemand im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen verwenden kann. Wenn Sie einen Vorbehalt gegen den Titel einer Immobilie registrieren, hindert dies den Eigentümer der Immobilie daran, bestimmte Geschäfte mit dem Land ohne Ihre Zustimmung zu tätigen.

Wenn Sie ein vorbehaltliches Interesse an einer Immobilie haben, die jemand anderes legal besitzt, können Sie möglicherweise eine Einschränkung für diese Immobilie geltend machen. Indem Sie eine Einschränkung machen, benachrichtigen Sie andere, dass sie das Land nicht kaufen können, ohne sich zuerst mit Ihnen zu befassen. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Eigentumsinteressen schützen und der Welt zeigen können, dass Sie an der Immobilie beteiligt sind.

Wie stelle ich fest, ob ich ein vorbehaltbares Interesse habe?

Es ist ein weit verbreitetes Missverständnis, dass Sie jemandes Land einschränken können, nur weil sie Ihnen eine Schuld schulden. Dies ist nicht wahr und Sie sollten sich nicht darauf verlassen. In der Tat können Sie nur einen Vorbehalt gegen jemandes Land erheben, wenn Sie ein vorbehaltbares Interesse haben.

Diese Zinsen ergeben sich nicht automatisch aus Schulden. Wenn Sie einfach eine Klausel in einen Vertrag aufnehmen, die besagt, dass Sie einen Vorbehalt gegen das Land einer anderen Person erheben können, besteht nicht unbedingt ein vorbehaltbares Interesse an diesem Land.

Vielmehr muss der Vertrag selbst durch die Rechte gestützt werden, die Sie am Land haben. Diese Rechte können entstehen, wenn Sie:

• finanziell zum Kauf der Immobilie beigetragen haben;
• zur Instandhaltung oder Instandhaltung der Immobilie beigetragen haben; oder
• irgendeine Form von vereinbartem Anspruch auf die Immobilie haben, auf die Sie sich in der Vergangenheit verlassen haben.

Angesichts dieser Einschränkungen gibt es viele Beispiele für Situationen, in denen Sie wahrscheinlich keine Einschränkung machen können.

Wenn Sie einen Vorbehalt einreichen, ohne ein vorbehaltbares Interesse zu haben, wird der Eigentümer ihn einfach entfernen. Sie können auch einen Anspruch gegen Sie für Verluste geltend machen, die sie infolge der Einschränkung erlitten haben.

Wie funktionieren Vorbehalte?

Obwohl verschiedene Regierungsstellen Vorbehalte verwalten, sind die Regeln für Vorbehalte in den australischen Bundesstaaten und Territorien weitgehend ähnlich.

Wenn Sie eine Einschränkung auf einem Grundstück einreichen, sind Sie:

1. aktualisierung des offiziellen staatlichen Eigentumsregistrierungssystems; und
2. Verhindern, dass der Eigentümer sein Land legal verkauft.

Wenn der Eigentümer versucht, die Immobilie zu verkaufen, und Sie dies verhindern möchten, drückt das Einreichen einer Einschränkung im Wesentlichen die Pause-Taste. Dies kann besonders nützlich sein, wenn es einen Streit über das Eigentum gibt, da es Ihnen Zeit gibt, vor Gericht zu gehen und Ihren Fall zu argumentieren.

Sie könnten beispielsweise einen Vorbehalt geltend machen:

• bei der Planung eines gewerblichen Mietvertrags in einem belebten Teil der Stadt. Sie haben einen Mietvertrag mit Ihrem zukünftigen Vermieter unterzeichnet. Hier können Sie einen Vorbehalt geltend machen, um sicherzustellen, dass die Immobilie in der Zwischenzeit nicht verkauft wird.
• nachdem Sie jemandem Geld für seine Hypothek geliehen haben. Sie befürchten, dass die Person, der Sie Geld geliehen haben, versucht, ihr Eigentum an Dritte zu verkaufen. Um dies zu verhindern, können Sie einen Vorbehalt geltend machen, damit Sie Ihre Eigentumsinteressen wahren können.
• wenn Ihr Unternehmen expandiert. Sie haben kürzlich zugestimmt, etwas mehr Land zu kaufen, aber die Transaktion wird erst in weiteren sechs Monaten abgewickelt. In der Zwischenzeit können Sie einen Vorbehalt gegenüber der Immobilie geltend machen, um Vorrang vor potenziellen Ansprüchen Dritter auf die Immobilie zu haben.

Wenn Sie Ihre Interessen proaktiv schützen, können Sie sich auf der Strecke viel Ärger ersparen. Vorbehalte haben jedoch ihre Grenzen.

Ihr Vorbehalt könnte viele Jahre dort sitzen, bis der Eigentümer das Land verkaufen muss oder refinanzieren möchte. In diesem Stadium wird die Einschränkung nützliche Hebelwirkung.

Können Vorbehalte entfernt werden?

Wenn Ihre Bewerbung erfolgreich ist, bleibt die Einschränkung in den meisten Bundesstaaten und Territorien auf unbestimmte Zeit bestehen oder bis sie von jemandem entfernt wird.

Wenn der aktuelle Eigentümer seine Immobilie verkaufen möchte, hat er zwei Möglichkeiten:

1. verhandeln Sie mit Ihnen, um den Vorbehalt zurückzuziehen; oder
2. senden Sie eine hinfällige Mitteilung an das zuständige Regierungsamt.

Wenn sie eine hinfällige Mitteilung einreichen, wird das Regierungsbüro Sie benachrichtigen. Sie haben dann entweder 14 oder 21 Tage (je nach Bundesstaat) Zeit, um beim Obersten Gerichtshof eine Anordnung zur Aufrechterhaltung der Einschränkung zu beantragen.

Wenn Sie diesen Weg gehen, wird es ein Gerichtsverfahren über Ihren Anspruch auf das Land geben. Während des Gerichtsverfahrens bleibt der Vorbehalt bestehen. Je nach Verlauf des Gerichtsverfahrens kann es vorkommen, dass sich die Immobilientransaktion lange Zeit nicht erledigt.

Wenn Sie sich nicht an das Gericht wenden, um den Vorbehalt beizubehalten, wird Ihr Vorbehalt nach den 14- oder 21-Tagen automatisch entfernt. Danach dürfen Sie auf diesem Grundstück keine weitere Einschränkung machen.

Ich möchte eine Einschränkung machen. Wo finde ich die Formulare?

Nachfolgend finden Sie eine Liste der relevanten Websites der Landesregierung, auf denen Sie einen Vorbehalt geltend machen können. Es wird immer empfohlen, dass Sie Rechtsberatung einholen, bevor Sie einen Vorbehalt geltend machen.

Staat/Gebiet	Wo finde ich die entsprechenden Anmeldeformulare?
NSW	NSW Grundbuch Dienstleistungen Website
Victoria	Landnutzung Victoria Webseite
Queensland	Geschäft Queensland Webseite
Südaustralien	Land Services SA Webseite
Westaustralien	Landgate Webseite
Northern Territories	Webseite der Regierung des Northern Territory
Tasmanien	Land Information System Tasmania (die LISTE) Webseite

Wichtige Erkenntnisse

Ein Vorbehalt ist ein nützliches Instrument, um Ihr Interesse an Land zu schützen und Ihnen in einem Streitfall eine Hebelwirkung zu bieten. Sie sollten jedoch mit Vorsicht vorgehen. Stellen Sie immer sicher, dass Sie tatsächlich ein caveatable Interesse haben, bevor Sie eine Einschränkung einreichen. Wenn Sie dies nicht tun, hat der Eigentümer möglicherweise Gründe, Sie zu verklagen.