Leasehold Houses – køb af freehold – kvalifikation og procedure
kvalifikationskrav for en lejer til at købe freehold af deres leasehold house og oversigt over proceduren.
svar på specifikke problemer findes i de ofte stillede spørgsmål om huse.
Ansøgningsskema-Leasehold Enfranchisement: Pris-huse og lokaler
ansøgningsskema – rimelige omkostninger bestil – huse og lokaler
Indledning
denne indlægsseddel er ikke beregnet til at beskrive eller give en fuldstændig fortolkning af loven, da kun domstolene kan gøre det. Og det dækker ikke alle tilfælde. Hvis du er i tvivl om dine rettigheder og ansvar, bør du få råd fra en advokat, der er specialiseret i dette område af loven.
denne vejledning skitserer kravene for at du kan kvalificere dig til at købe dit lejebolig. Det giver også en oversigt over proceduren for at gøre dette. Det handler ikke om at acceptere prisen for at købe friholdet. Se vores rådgivningsvejledning om værdiansættelse for køb af et lejebolig til dette.
selvom udtrykkene ‘udlejer’ og ‘lejer’ bruges i ordlyden af loven, henviser disse til friholder og leasingtager.
loven
Leasehold Reform Act 1967 (1967 act) giver lejemål lejere af huse ret til at købe selveje. Retten til at købe selveje (og enhver mellemliggende lejemålsinteresse, for eksempel hovedlejekontrakten) uden udlejerens aftale kaldes ‘enfranchisement’. Nogle udlejere vil sælge selveje uden at du behøver at fremsætte et formelt krav, men om du skal fremsætte et krav eller ej, skal du få professionel rådgivning for at finde ud af, hvad hele processen vil koste.
1967-loven er blevet ændret og udvidet gennem årene, hvilket har gjort reglerne for beregning af prisen kompliceret. De seneste ændringer er fastsat i Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, som forenklede reglerne for at kvalificere sig til enfranchisement og gav lejerne ekstra rettigheder.
kvalificering til enfranchisement
retten til enfranchise afhænger af huset, lejemålet og du opfylder visse betingelser, som er angivet nedenfor.
huset
huset skal være en bygning, der med rimelighed betragtes som et hus, opdelt lodret fra ethvert tilstødende hus. Det er ligegyldigt, om bygningen er opdelt i lejligheder, så længe du har lejekontrakten for hele huset.
visse bygninger, der indeholder forretningslokaler, kan betegnes som et hus inden for denne definition. For eksempel kan lejekontrakten af en bygning, der er en butik med en lejlighed ovenfor, kvalificere sig til enfranchisement.
lejemålet
det skal være en lang lejekontrakt, oprindeligt for en periode på mere end 21 år eller med ret til fornyelse.
lejeren
du skal være lejeren af huset på det tidspunkt, du ansøger om enfranchisement, og skal have haft lejemålet i de sidste to år. (Også, hvis du har ret til at købe selveje, hvis du dør dine personlige repræsentanter kan tjene en meddelelse om at købe det inden for to år efter tildeling af skifteretten eller breve af administration.)
Hvad er inkluderet i salget?
retten er at købe selveje af ‘huset og lokalerne’.
definitionen af ‘lokaler’ i henhold til loven inkluderer enhver garage, udhus, have, gård og eventuelle genstande, der udlejes til lejeren med huset. Lokalerne skal udlejes med huset, men dette kan være under en ekstra lejekontrakt eller gerning.
udlejer kan bede om, at lokalerne indgår i salget, hvis det at holde dem ville medføre udlejerens trængsler eller ulemper. Eller de kan bede om at beholde visse lokaler, hvis de har interesse i disse og kan lide modgang eller ulejlighed som følge af at sælge dem.
proceduren
proceduren for køb af selveje er beskrevet i 1967-loven og i Enfranchisement-forordningerne (forordningerne). Proceduren for huse følger ikke de samme klare tidslinjer som ved franchising af lejligheder eller forlængelse af din lejekontrakt.
lejers meddelelse
du starter processen med at betjene en lejers meddelelse på din udlejer. Din udlejer (eller’ reversioner’) er den person, der har en lejekontrakt på 30 år eller mere end dig. Dette vil normalt være friholderen. Hvis der er andre udlejere udover friholderen, skal du også sende en meddelelse om dem.
meddelelsen skal være i den form, der er angivet i forordningerne (den foreskrevne formular), eller skal indeholde de samme oplysninger. Hvis du er i tvivl, er det bedst at bruge den foreskrevne formular.
du behøver ikke at medtage en foreslået pris i meddelelsen. Betjening af meddelelsen skaber en kontrakt mellem begge sider for at give og acceptere selveje. Kontrakten er på salgsbetingelserne fastsat i forordningerne. Prisen skal aftales ved hjælp af formlen i lovgivningen, se nedenfor.
du (og eventuelle fælles lejere) skal underskrive meddelelsen. Retspraksis har foreslået, at du kan give en agent tilladelse til at underskrive meddelelsen. Du kan sende meddelelsen personligt eller sende den til udlejerens sidst kendte adresse i England.
udlejerens svar
hvis udlejeren ønsker at tjene en ‘meddelelse som svar’, skal de gøre dette inden for to måneder efter datoen for lejerens meddelelse. Hvis udlejer ikke afgiver en meddelelse som svar, forhindrer dette dem ikke i at forhandle om værdiansættelsen eller udfordre, om lejers meddelelse er gyldig, selvom der kan være omkostningskonsekvenser, hvis sagen går til retten. Også, hvis udlejer ikke afgiver en meddelelse som svar, de kan ikke senere udfordre omfanget af de lokaler, de ønsker at blive inkluderet i, eller udelukket fra, kravet.
hvis udlejer serverer en meddelelse som svar, skal meddelelsen angive, om udlejer indrømmer dit krav om at købe friholdet, og hvis ikke, hvorfor ikke.
udlejer kan anmode om et depositum på tre gange den årlige leje af ejendommen.
Procedure efter den dato, der er tilladt for udlejerens svar
hvis udlejeren indrømmer dit krav i meddelelsen som svar, er proceduren, der skal følges, underlagt reglerne, der fastsætter salgsbetingelserne. Disse gælder såvel som forhandlingerne om at blive enige om prisen.
i henhold til reglerne skal salget gennemføres mindst fire uger efter, at prisen er aftalt.
hvis du og udlejer ikke kan aftale en pris, skal du henvende dig til First-tier Tribunal (Property Chamber) eller Leasehold Valuation Tribunal i Danmark for en afgørelse om prisen. Retten kan også behandle eventuelle tvister vedrørende salget (for eksempel omfanget af huset eller lokalerne eller de rettigheder eller betingelser, der skal indgå i salget).
hvis udlejer ikke indrømmer dit krav (enten i meddelelsen som svar eller ved ikke at betjene en meddelelse som svar), skal du ansøge til amtsretten for at købe friholdet.
afslutning af salget
som forklaret ovenfor kan salget gennemføres fire uger efter, at prisen er aftalt. Imidlertid, enten du eller udlejer kan vælge den faktiske afslutningsdato ved at give den anden en meddelelse med angivelse af den første arbejdsdag fire uger efter meddelelsen.
hvis enten du eller udlejer ikke opfylder det ansvar, der følger af lejers varsel eller salgsbetingelser, der er fastsat i reglerne, kan den anden tjene en to-måneders ‘standard’ varsel. Denne meddelelse skal henvise til betingelse 10 i salgsbetingelserne, forklare, hvilket ansvar der ikke er opfyldt, og bede om, at dette sættes lige inden udløbet af meddelelsen.
hvis du ikke opfylder anmodningerne om standardmeddelelsen, ophører kontrakten, og udlejer kan beholde depositumet. Hvis udlejer ikke imødekommer anmodningerne om meddelelsen, ophører kontrakten, du behøver ikke betale udlejerens omkostninger, og udlejer returnerer depositumet.
i de fleste tilfælde vil du have kontrakten afsluttet, så det er usandsynligt, at du vil have en standardmeddelelse. Hvis udlejer ikke opfylder deres ansvar, er det mere sandsynligt, at du bruger andre løsninger, såsom at ansøge om en retskendelse for at tvinge udlejer til at gennemføre salget.