• Articles
• admin

køb konkurs hjem, aktiver, huse, fast ejendom & ejendom fra en skifteretten

mange købere af fast ejendom ved, hvordan man køber en ejendom ved hjælp af en ejendomsmægler eller på en afskærmning auktion, men der er betydelig mysterium om, hvordan man køber boliger og andre fast ejendom ud af konkurs. Faktisk viser en tæt gennemgang af konkurssalget en rabat på 10 til 50% rabat på priser, der betales på det åbne marked, hvis der ikke er andre købere. Hvis du kan lide at betale fuld pris, læs ikke længere.

men hvis du ønsker at finde en aftale om fast ejendom, nedenfor er de bedste tips om at købe fast ejendom fra en skifteretten gennem en konkurs auktion. Disse tip leveres af vores konkursadvokater i Californien med mange års erfaring med at sælge fast ejendom i konkurs på vegne af adskillige konkursforvaltere.

1) Sådan finder konkurs ejendom salg online

det første skridt i processen er at finde en konkurs ejendom, du er interesseret i at købe. Dette er dog ikke så let, det kan synes. Hvis en konkurs indleveres i Los Angeles County, men skyldneren ejer en ejendom i Los Angeles, vil salget af denne ejendom ske ved skifteretten i Los Angeles gennem en konkursforvalter i Californien.

de fleste domstole sender salgsmeddelelserne på deres hjemmeside. For eksempel, Central District of California har en hjemmeside notering meddelelser om salg inden for denne domstol. Det betyder, at købere af ejendomme skal skure hjemmesiderne for 94 distriktsdomstole i USA, hvor Californien alene har fire distriktsdomstole, bare for at finde alt salg i Amerika.

købere kan være under det indtryk, at de kan finde konkurs egenskaber på Multiple notering Service (MLS) leveret af mæglere. I det mindste i det sydlige Californien (CRMLS) er der dog ikke noget afkrydsningsfelt, der tillader noteringsagenter at specificere, at en ejendom sælges gennem en konkurs. Ikke desto mindre kan en søgning af de offentlige eller private kommentarer til ordet konkurs afsløre et par lister.

yderligere, hvis du leder efter kommercielle ejendomme i konkurs, søg LoopNet.com for konkurs egenskaber ved at klikke på flere filtre, derefter ved hjælp af søgeordet konkurs.

en anden måde at finde konkurs egenskaber er at følge lister over mæglere, der ender gentagne gange notering ejendomme til kapitel 7 trustees i det område, du er interesseret i. En gennemgang af tidligere salgsmeddelelser vil sandsynligvis vise, hvem disse ejendomsmæglere er. Hvis du ikke er sikker, skal du kontakte en konkursadvokat i det ønskede område, da de sandsynligvis vil kende navnene på de mæglere, der ser ud til at få lister. Du kan også kontakte konkursforvalterne for at spørge om ethvert salg, de måtte have på det tidspunkt.

i betragtning af hvor svært det kan være at finde konkurs egenskaber, hjemmesiden Inforuptcy.com kom op med en genial løsning af notering konkurs salg landsdækkende. Mens tjenesten ikke er gratis, hvis du er seriøs om at købe huse eller anden ejendom fra konkurs trustees, er der ingen bedre service.

2) Kontakt konkursforvalteren

hvis du finder en ejendom, som du vil have ejet af en debitor i konkurs, skal du kontakte eller få en ejendomsadvokat til at nå ud til kapitel 7 eller 11 kurator. For at finde navnet på den kurator, der håndterer boet for den debitor, kan du finde navnet på kuratoren på Pacer.gov. kontaktoplysningerne for hver stående Kapitel 7 Administrator er på Justice.gov.

forvalteren kan være interesseret i at sælge ejendommen. Nogle gange, hvis kurator kan sælge ejendommen uden en mægler, kan de være interesseret i at give en større fordeling til kreditorer ved at undgå en mægler gebyr. Ofte gange, kuratorens advokat kan have indsigt i de betingelser, der kræves for at opnå kuratorens samtykke og godkendelse af konkursretten, såsom når en konkursejendom Boes af debitor efter en skilsmisse fører til en konkurs.

konkurs Trustees er mere magtfulde end afskærmning Trustees

som erfarne fast ejendom investor Aaron Norris forklarede, Der er mange typer af fast ejendom auktioner. Nogle parter spekulerer på, om en konkurs trustee ligner en afskærmning trustee sælger en trust gerning eller pant på retsbygningen trin.

disse er ikke de samme, selvom der er nogle ligheder. En konkursforvalter ejer alle rettighederne i skyldnerens ejendom i henhold til definitionen af ejendom i boet, Der findes i Konkurskodeksens afsnit 541(a). Det er konkursforvalterens pligt at ” indsamle og reducere ejendommen til den ejendom, som en sådan kurator tjener, og lukke sådan ejendom så hurtigt som det er foreneligt med parternes interesser.”11 U. S. C. afsnit 704 (a) (1). Trustees får betalt en provision på betalinger til kreditorer, og de skal sælge ejendom for at betale kreditorer. De sælger ejendom ved at finde købere, forhandle med långivere, og endda indgive konkurs modstander retssager til perfekt titel eller at angribe tilsyneladende ugyldige panterettigheder på ejendom.

derimod har en afskærmning trustee simpelthen en pligt til at begynde salget af rettighederne i henhold til trust deed (dvs.ejendommen underlagt nogen panterettigheder senior til trust deed sælges) på det laveste bud foreslået af afskærmning långiver. Selvfølgelig kan den afskærmende långiver kræve betaling af ikke mere end de skyldes, f.eks. hovedstol, renter, sene gebyrer, advokatsalærer osv.

mens en konkursforvalter skal maksimere værdien af boet til fordel for kreditorer, har en afskærmningsforvalter ingen sådan pligt.

tilbud om at betale kurator et beløb, der vil betale alle sikrede kreditorer, administrative udgifter og give en fordel til usikrede kreditorer

at finde en kreativ løsning til kurator kan hjælpe dig med at købe et aktiv fra en konkursforvalter.

en konkursforvalter skal dog generelt sælge ejendommen for et beløb, der betaler alle långivere fuldt ud. En konkursforvalter kan dog nå til enighed med en långiver om at tage mindre end det fulde beløb eller for långiveren at give kuratoren en “udskæring”, hvorved en del af det skyldige beløb til denne långiver vil blive betalt til kurator til fordel for konkursboet. Dette gør det muligt for en administrator at sælge en undervandsejendom ved at give kreditorer en fordel.

uden fuld betaling eller samtykke fra en långiver, der betales mindre end det fulde beløb, kan en administrator generelt ikke sælge ejendommen, i det mindste ikke inden for det niende kredsløb. Klar Kanal Udendørs, Inc. v. Knupfer, 391 B. R. 25 (B. A. P. 9. Cir. 2008); Se 11 U. S. C. afsnit 363 (f).

med andre ord, i modsætning til en afskærmning trustee, der har myndighed til at sælge ejendommen til en given pris, således at ejendommen vil blive solgt til denne pris (og måske taget tilbage af långiver, hvis ingen andre tilbudsgivere vises), når en konkurs trustee ønsker at sælge ejendom, de skal modtage en vis mængde penge til at sælge denne ejendom.

dette beløb udgør summen af alle panterettigheder, salgsomkostninger, alle administrationsomkostninger, betaling af fritagelsen for homestead til debitor, hvis nogen, plus et ekstra beløb beregnet til fordel for usikrede kreditorer.

3) Bliv Stalking Horse-budgiver ved at indsende et købstilbud til konkursforvalteren

kuratoren accepterer et tilbud om at købe, som de finder tilstrækkelige, selvom de ikke har noget imod mere. Denne køber, kendt som en stalking horse budgiver, præsenteres derefter for skifteretten som den foreslåede køber i et forslag om at godkende et salg under 11 U. S. C. afsnit 363. Ikke alene skal prisen være tilstrækkelig, men vilkårene skal også være tilstrækkelige.

skræm ikke konkursforvalteren med uforudsete hændelser

konkursforvalteren vil være mere tilbøjelig til at acceptere tilbuddet med færrest uforudsete hændelser, såsom en finansieringstilfælde eller inspektionsberedskab. Faktisk er reparationsberedskaber meget vanskelige for en kurator at udføre, fordi kuratoren i de fleste tilfælde ikke har nogen penge i boet til at udføre sådanne reparationer. Endnu mere, at ansætte nogen til at udføre en reparation kan kræve domstolsgodkendelse, hvilket kræver betydelig advokattid, sandsynligvis koster tusinder af dollars. Fordelen for boet og dets kreditorer ved at ansætte sådanne fagfolk kan være tvivlsom, så at undgå disse komplikationer vil gøre dit tilbud stærkere.

du kan finansiere konkurs ejendom (men kontanter er stadig konge)

generelt vil en administrator, som enhver anden sælger, foretrække en kontant køber frem for en køber, der har brug for finansiering. Imidlertid, hvis køberen kan finansiere et lån til at købe ejendommen igennem under deponering, efter at salgsbevægelsen er godkendt af retten, så anses dette for tilstrækkeligt. Som med enhver sælger, er du velkommen til at give dokumentation til konkursforvalteren, der viser den økonomiske evne til at gennemføre et salg.

konkurssalg tillader Køberbeskyttelse som spærret og inspektioner

mange købere er forsigtige med at købe på en afskærmningsauktion, hvor titlen tages som den er uden refusion, hvis ejendommen ikke er som forventet. Faktisk accepterer en afskærmningsforvalter pengene direkte fra køberen i kontanter eller postanvisninger og registrerer derefter gerningen.

en konkursforvalter åbner dog generelt en spærret, hvor kuratoren deponerer en gerning, og køberen deponerer de nødvendige midler og frigiver uforudsete udgifter. Købere er velkomne til at forhandle vilkårene for et køb, herunder inspektion af ejendommen og almindelig tid til at gennemgå titelforsikring for at se, at alle problemer er løst. Hvis noget går galt, køberen kan bakke ud, ofte gange med trustee bevarer alvor penge depositum.

købere bør ikke være bange for at tilføje beskyttelse i deres tilbud for at sikre, at de får det, de forventer.

Sådan håndteres beboere på ejendommen

hvis du virkelig ønsker at sødme aftalen for at få en god pris, kan du tilbyde at tage ejendommen i sin nuværende tilstand, hvilket endda kan betyde at acceptere nogen beboere på ejendommen.

du kan dog anmode om en retskendelse om, at der ikke er nogen langsigtede lejemål på stedet, da sådanne lejemål kan hindre din evne til at opnå en ulovlig tilbageholdelse (udsættelse) mod disse lejere i statsretten efter høringen. Endnu mere, en køber ønsker måske at bede om en retskendelse om, at der ikke er lovlige lejere på ejendommen, således at køberen kan ændre låsene, efter at salget er lukket. Med en sådan ordre kunne en køber endda få en yderligere ordre om, at De Forenede Stater Marshall Service omsætning besiddelse til køberen og derved undgå en ulovlig tilbageholdelse i statsretten.

fri og fri for alle panterettigheder

nogle købere spekulerer på, om en konkurs salg udsletter junior panterettigheder ligner en afskærmning salg. Spørgsmålet om junior panterettigheder er i det væsentlige irrelevant, da konkursforvalteren sælger ejendommen, ikke placeringen af en bestemt panterettighedshaver.

udtrykket” fri og klar ” kommer fra konkurskode afsnit 363(f), som tillader salg af et behæftet aktiv, hvorved panterettighederne på ejendommen slukkes med hensyn til ejendommen, men vedhæftes provenuet fra salget.

salget skal gennemføres gennem spærret, hvor køber og administrator får titelforsikring, så der ikke vil være nogen problemer med eventuelle tilbageholdsret, der er tilbage efter salget. Fraværende noget usædvanligt, som sandsynligvis vil blive angivet i en salgsbevægelse eller en foreløbig rapport om titelforsikring, uanset hvad der ville ske i et normalt salg på det åbne marked kan ske i et konkurssalg.

Opdelingsgebyr

et opdelingsgebyr er monetær kompensation til en stalking horse-byder, hvis salget bestilles til en anden part. Break-up gebyr ville være forpligtet til at blive godkendt af skifteretten. Argumentet er, at et opdelingsgebyr er en rimelig kompensation til den stalking horse-byder for risikoen, indsats og udgift for at indgå i det foreslåede salg.

god tro køber

Under afsnit 363(m) i konkurskodeksen ville selv en tilbageførsel efter appel af en salgsordre ikke påvirke gyldigheden af et salg en god tro køber.

” selvom konkurskodeksen og reglerne ikke giver en definition af god tro, har domstole generelt fulgt traditionelle principper for at fastslå, at en god troskøber er en, der køber ‘i god tro’ og ‘for værdi.’Typisk, mangel på god tro er vist ved’ svig, aftalt spil mellem køber og andre tilbudsgivere eller kurator, eller et forsøg på at tage groft uretfærdig fordel af andre tilbudsgivere.'”I re m Capital Corp., 290 B. R. 743, 746 (B. A. P. 9.Cir. 2003).

4) Sådan overbydes ved et konkurssalg (auktion)

mens konkursforvalteren er sælger, handler kuratoren kun under domstolsmyndighed gennem en ordre, der godkender et forslag om at sælge ejendommen i henhold til afsnit 363 i konkurskodeksen. For at sikre, at salget er retfærdigt over for kreditorer, vil salgsbevægelsen generelt give procedurerne for overbud. En overbud er en potentiel køber af konkursejendom, der anmoder om at betale mere end den foreslåede køber, der er identificeret af konkursforvalteren i salgsbevægelsen.

gennemgå altid salgsbevægelsen indgivet af administratoren for at forstå procedurerne for overbud under retsmødet. Salgsmeddelelsen vil give instruktioner om enhver prækvalifikation, hvilket kan indebære at give administratoren en kassecheck til den deponerede med depotet, hvis denne overbud er højestbydende og accepterer at udføre en købs-og salgsaftale svarende til den stalking horse-køber. Kassererens check vil blive refunderet, hvis overbud ikke i sidste ende sejre i udbudsprocessen.

salgsbevægelsen giver dato, klokkeslæt og placering af høringen samt det mindste overbud (undertiden fem eller ti tusind over den foreslåede køber) og budstigninger (måske et par tusind dollars). For eksempel, hvis den foreslåede køber tilbød $500.000, og det mindste overbud er $10.000 mere, med budstigninger på $5.000, skulle den første overbud tilbyde $510.000, med det næste bud, der kræves for at være mindst $515.000. Generelt, retten tillader agenter, såsom en ejendomsmægler eller advokat for budgiveren, at byde på vegne af en overbud.

når tiden er inde til auktionen, vil dommeren normalt kalde sagen ved at meddele navnet på den debitor, hvis ejendom sælges. Retten vil normalt spørge, om der er overbydere til stede under retsmødet. Uanset om retten spørger eller ej, skal du sørge for at meddele dig selv via telefon eller gå videre til talerstolen i retten for at indikere, at du er til stede for at overbud på den ejendom, der sælges.

hvis der vises et overbud, fungerer konkursdommeren generelt som auktionarius for ejendommen. Forvent ikke dommeren at bringe den spænding, du kan finde på en auktion på TV. Dommeren vil dog sikre retfærdighed i processen.

den virkelige spænding for en køber sker, når ingen overbud vises, da en ejendom kan sælge for titusinder eller hundreder af tusinder af dollars mindre end ejendommen kan sælge for, hvis der er en overbud. Baseret på erfaringerne fra forfatteren af denne artikel, konkurs ejendom med ingen overbud vil sælge for omkring 5% til 45% mindre end markedsværdien. Denne rabat vil være mere ekstrem med mindre likvide aktiver, som ledig jord eller dyre boliger, og mindre udtalt med mere likvide aktiver, såsom et enfamiliehus uden større mangler, der sælger omkring median salgsprisen i området. Når en overbud vises, falder rabatten til omkring 10% eller nogle gange til ingen rabat. Effektivt skaber overbud et marked for ejendommen, hvorved den sælges for tæt på dagsværdi.

retten godkender generelt både højestbydende til højestbydende pris og en backup-byder til backupbydende højeste pris. Dette gøres, så der ikke kræves yderligere retsafgørelse, hvis højestbydende beslutter ikke at købe ejendommen af en eller anden grund. Dette gør det muligt for konkursforvalteren at sælge ejendommen til backup-budgiveren uden yderligere retskendelse.

Kontakt en erfaren konkursadvokat i Californien

hvis du har spørgsmål til en erfaren konkursadvokat, der har solgt adskillige ejendomme på vegne af konkursforvaltere, kontakt os online eller ring (844) 4-TALKOV (825568).

konkursadvokaterne i Talkov-loven er dygtige inden for områderne:

• Business Konkurs
• Kapitel 7 Konkurs
• Konkurs Modstander Proceedings
• Konkurs Ikke-Opkrævning
• Ufrivillig Konkurs
• Konkurs & Skilsmisse
• Kreditorrepræsentation Følgende Tabel Viser