• Articles
• admin

hvis du er i pant restancer, din pant långiver vil have dig til at rydde dem. Hvis du ikke gør dette, vil din pant långiver starte retssag. Dette kaldes besiddelse handling og kan føre til, at du mister dit hjem.

du kan muligvis stoppe sagen fra at gå til retten ved at forhandle en aftale med din långiver.

selvom det ikke er muligt at stoppe sagen fra at gå til retten, betyder det ikke nødvendigvis, at du vil miste dit hjem.

retten kan acceptere at give en suspenderet besiddelsesordre. Dette vil tillade dig at bo i dit hjem, så længe du holder til en ordning til at betale restancer.

du kan muligvis argumentere for, at din långiver har handlet uretfærdigt eller urimeligt eller ikke har fulgt de rette procedurer. Dette kan hjælpe med at få retssag forsinket eller overtale dommeren til at udstede en suspenderet besiddelsesordre i stedet for at forhandle en aftale med din långiver, som kan føre til, at du bliver udvist fra dit hjem.

de vigtige ting at huske er:

• det er næsten aldrig for sent at forsøge at nå til enighed med din långiver og forhandle en aftale med din långiver
• du kan få gratis hjælp og rådgivning til at håndtere et krav om restancer på realkreditlån
• hvis der er en retsmøde, skal du sørge for at gå til det – det kan være den sidste chance, Du får for at forhindre dig i at miste dit hjem

på denne side kan du finde ud af:

• Hvad sker der, når en realkreditlåner starter retssag
• hvordan du kan forsøge at undgå, at sagen går til retten
• hvad en realkreditlåner skal gøre, før de starter retssag
• hvilke afgørelser retten kan træffe, og hvad disse vil betyde for dig
• Sådan ændres en retsafgørelse, efter at den er truffet

hvad din långiver skal gøre, før du starter retssag

din pant långiver bør ikke starte retssag mod dig uden at følge pant adfærd (mbob) regler fastsat af den finansielle adfærd Myndighed (FCA). Reglerne siger, at din pant långiver skal behandle dig retfærdigt og give dig en rimelig chance for at træffe foranstaltninger til at betale restancer, hvis du er i stand til. De skal overveje enhver rimelig anmodning fra dig om at ændre, hvornår eller hvordan du betaler. Din pant långiver bør kun starte retssag som en sidste udvej, hvis alle andre forsøg på at indsamle restancer har fået ingen steder.

din realkreditudlåner skal følge FCA – reglerne, når du beskæftiger dig med restancer på husleje-medmindre du har optaget dit pant inden den 31.oktober 2004.

hvis din realkreditlåner ikke følger disse regler, kan du klage til Financial Ombudsman Service.

ud over at følge FCA-reglerne skal din realkreditudlåner gennemgå visse andre procedurer, før de begynder retssag. Disse kaldes en pre-action-protokol.

pre-action protocol

du og din långiver skal følge visse procedurer, før din långiver tager nogen retssag – dette kaldes en pre-action protocol.

hvis din långiver tager dig til retten, skal de udfylde en tjekliste for at bekræfte, at de fulgte protokollen. Din långiver skal give kopier af tjeklisten til dig og dommeren.

hvis de ikke har udfyldt en tjekliste, skal de give retten en klar grund. Resultatet af sagen kan blive påvirket, hvis retten ikke er tilfreds med din långivers grund. For eksempel kan du bruge dette til at overtale dommeren, at du ikke skal betale långiverens omkostninger.

hvad du skal gøre

de vigtigste ting du skal gøre er:

• Hold kontakten med din långiver
• handle retfærdigt og rimeligt med din långiver
• prøv at sortere betalingen af dine restancer

hvad din långiver skal gøre

under protokollen skal din långiver give dig oplysninger om dine juridiske rettigheder, hvis du går glip af betalinger. De skal også:

• fortæl dig det samlede beløb for dine restancer

• fortæl dig, hvor meget der stadig er tilbage at betale på din pant-eller boligkøbsplan, og om renter eller gebyrer har været eller vil blive tilføjet

• hvor det er relevant, give dig detaljerne eller et skøn over de renter eller gebyrer, der kan betales på din pant-eller boligkøbsplan

• give dig oplysninger om de aktuelle månedlige rater og de beløb, der er betalt for de sidste 2 år

• hvor det er relevant, give dig den krævede lovgivning informationsblad eller National Homelessness Advice Service / Shelter / Cymru hæfte om restancer på realkreditlån

• søg oplysninger om, hvorvidt ejendommen er besat af en autoriseret lejer

• diskuter med dig eller din repræsentant årsagen til restancer, dine økonomiske forhold og forslag til tilbagebetaling

• rådgive dig om at tage tidlig kontakt med den lokale boligmyndighed og, hvor det er relevant, henvise dig til uafhængig gældsrådgivning

• give dig en rimelig periode til at overveje et forslag til betaling lavet af dem (giver dig også nok detaljer til at forstå, hvordan det fungerer, og hvordan det vil påvirke dig)

du kan læse pre-action-protokollen fuldt ud på GOV.UK.

din långiver skal overveje enhver rimelig anmodning fra dig om at ændre, hvornår eller hvordan du betaler.

hvis du laver et tilbud om at tilbagebetale restancer, skal din pant långiver komme tilbage til dig hurtigt med et svar. Hvis de nægter dit tilbud, skal de fortælle dig hvorfor skriftligt inden for 10 arbejdsdage efter tilbuddet.

din långiver bør ikke starte retssag, mens du forsøger at nå til enighed.

For mere information om at forsøge at nå til enighed med din pant långiver, se beskæftiger sig med din pant långiver.

hvis du laver en aftale om at tilbagebetale restancer, men ikke holde til det, vil din pant långiver starte retssag. Men de skal fortælle dig skriftligt, at de planlægger at gøre dette mindst 15 arbejdsdage i forvejen.

ignorer ikke breve fra din långiver eller deres advokater. Hvis du har brug for hjælp til at besvare din långivers breve, skal du tale med en rådgiver.

når din pant långiver kan forsinke start retssag

pre-action protokollen siger din långiver bør overveje at undgå retssag, hvis du:

• fremsatte et krav til et forsikringsselskab i henhold til en politik for beskyttelse af pantebetaling, du forventer, at forsikringsselskabet betaler det, og du kan betale en realkreditrenter, der ikke er dækket af forsikringen
• ansøgt om støtte til pantelån (SMI) lån eller Universal Credit (UC), du forventer, at din ansøgning bliver vellykket, og du kan betale en realkreditrenter, der ikke er dækket af din SMI eller UC
• anvendt på din lokale coundil for hjemløshed forebyggelse støtte og du forventer, at de vil yde støtte
• kæmper for at betale på grund af en anden specifik personlig eller økonomisk har brug for tid til at få gratis uafhængig gældsrådgivning, eller du har en bekræftet aftale med en gældsrådgiver
• tag skridt til at sælge dit hjem og afbetale pantet – du skal få uafhængig økonomisk rådgivning, før du gør dette
• klager til Financial Ombudsman Service (FOS) om, hvordan din realkreditlåner har behandlet dine restancer
• booket en aftale med en gældsrådgiver, og du forventer en forbedring af dine økonomiske forhold i den nærmeste fremtid – for eksempel, et nyt job eller øget indkomst fra en logerende

under protokollen bør din långiver ikke starte et besiddelseskrav, mens du udforsker et arrangement med dem. Dette kan omfatte:

• forlængelse af pantets løbetid

• ændring af typen af pant

• udsættelse af betaling af forfaldne renter i henhold til pantet

• kapitalisering af restancer

• gør brug af nogen regering overbærenhed initiativer, hvor långiver vælger at deltage

hvis din långiver beslutter at starte retssag alligevel, bør de fortælle dig dette skriftligt.

du kan muligvis få ET SMI – lån, hvis du får fordele-kontroller, om du kan ansøge om et SMI-lån.

For mere information om at sælge dit hjem for at rydde restancer på realkreditlån, se sælge din ejendom for at rydde realkreditgæld.

din långiver starter retssag

før din sag går til en høring ved en domstol, fastsætter retten en gennemgangsdato. På gennemgangsdatoen kan du:

• få en gratis aftale med en gældsrådgiver-eksternt eller ansigt til ansigt

• prøv at komme til en aftale med din långiver – for eksempel at oprette en månedlig tilbagebetalingsordning for at betale dine restancer

retten fortæller dig, hvornår din gennemgangsdato er, og hvordan du booker din rådgivningsaftale.

hvis din långiver accepterer en ordning, vil din pligt ordning rådgiver fortælle retten. Dommeren vil afgive en ordre baseret på denne aftale, og der vil ikke være en retsmøde.

hvis din långiver ikke accepterer en aftale, fastsætter retten en høringsdato.

du kan finde ud af, hvad der sker, når din långiver starter retssag, og hvordan du udfordrer besiddelsen.

hvis der er en retsmøde

den afgørelse, dommeren træffer ved eller efter en høring, kaldes en dom. Dommeren kan træffe en af følgende domme.

udsætte sagen

en udsættelse er, når dommeren sætter sagen på vent. Sagen kan udsættes af flere grunde, herunder:

• for at give begge sider mere tid til at give mere information
• for at give dig tid til at indgive en klage til Financial Ombudsman Service
• hvis din långiver ikke møder op under retsmødet
• en generel udsættelse uden dato fastsat for en anden høring. Dette kan ske, hvis du har betalt alle dine restancer på tidspunktet for høringen. Hvis du falder i restance igen, kan långiveren starte sagen fra hvor de slap, snarere end at starte fra begyndelsen

dommeren kan også sætte sagen på vent, hvis begge:

• du har ikke været i stand til at få juridisk rådgivning på grund af coronavirus – for eksempel var du på hospitalet
• at flytte ud af dit hjem ville medføre alvorlige problemer på grund af coronavirus – for eksempel har du ingen andre steder at bo, hvor du kan holde dig til coronavirus-begrænsningerne

afbrydelser kan resultere i flere omkostninger for dig at betale.

Afvis eller slå ud af sagen

hvis dommeren efter at have hørt alle beviser ikke er tilfreds med, at din långiver har bevist, at de har ret til at tage besiddelse af din ejendom, kan de afvise sagen. Hvis sagen afvises, kan du bede dommeren om at afgive en ordre om, at din långiver skal betale deres egne sagsomkostninger.

lav en direkte besiddelsesordre

hvis dommeren afgiver en direkte besiddelsesordre, betyder det, at din långiver har fået tilladelse til at overtage din ejendom. Du bliver nødt til at forlade inden den dato, der er angivet i ordren.

For mere information om direkte besiddelsesordrer, og hvad der sker, når du ikke forlader inden datoen på ordren, se udsættelse for restancer på realkreditlån.

lav en suspenderet besiddelsesordre

hvis dommeren afgiver en suspenderet besiddelsesordre, betyder det, at du vil være i stand til at blive i dit hjem, så længe du holder en aftale om at betale restancer. Vilkårene for arrangementet vil blive angivet i ordren. Du bliver nødt til at betale restancer på et fast beløb en uge eller måned oven på din normale pant betaling. Du skal være i stand til at betale alle restancer ved udgangen af realkreditperioden.

hvis du ikke holder dig til arrangementet, kan din långiver anmode retten om at udsætte dig. Hvis retten er enig, får du en udsættelsesmeddelelse 14 dage før udsættelsesdatoen.

For mere information om, hvad din långiver kan gøre, hvis du ikke overholder betingelserne i en suspenderet besiddelsesordre, se udsættelse for restancer på realkreditlån.

i nogle tilfælde udsteder dommeren en suspenderet besiddelsesordre for at give dig tid til at sælge dit hjem. De vil kun gøre dette, hvis du kan gøre nok fra salget til at rydde hele realkreditgælden. Dette inkluderer alle de penge, du lånte, samt dine restancer.

For mere information om at sælge dit hjem for at rydde restancer på realkreditlån, se udsættelse for restancer på realkreditlån.

lav en pengedom

samt en besiddelsesordre kan en pengedom udstedes af dommeren på samme tid.

en pengedom giver din långiver mulighed for at få tilbage alle de skyldige penge på dit pant uden at skulle tage dig til retten igen.

dette betyder, at hvis din långiver udsætter dig og ikke er i stand til at få tilbage alle de penge, du skylder fra at sælge ejendommen, kan de tvinge dig til at kompensere for forskellen. De behøver ikke at gå til retten igen for at gøre dette.

hvis besiddelsesordren er suspenderet, vil pengedommen normalt også blive suspenderet. Dette betyder, at det ikke træder i kraft, medmindre du ikke overholder betingelserne i den suspenderede besiddelsesordre, og din långiver har lov til at udsætte dig.

ændring af en besiddelsesordre efter høringen

efter høringen kan du muligvis ændre dommerens ordre. Du kan muligvis:

appellere kendelsen

hvis du mener, at dommeren havde forkert at afgive en besiddelsesordre, kan du muligvis appellere til en højere domstol. Du kan muligvis gøre dette, hvis du mener, at de korrekte procedurer ikke blev fulgt, loven ikke blev anvendt korrekt, eller de fakta, som dommeren brugte til at træffe en beslutning under retsmødet, var forkerte. Der er en frist på 21 dage til at ansøge.

hvis du mener, at du har grund til at appellere, skal du få ekspert juridisk rådgivning.

du kan finde en advokat på Advokatsamfundets hjemmeside.

afsæt ordren

du kan muligvis ansøge om at afsætte besiddelsesordren. For eksempel, hvis du havde god grund til ikke at deltage i retsmødet, og du har et forsvar mod kravet.

hvis du mener, at du har grund til at afsætte ordren, skal du få ekspert juridisk rådgivning.

varier en suspenderet besiddelsesordre

hvis retten har truffet en suspenderet besiddelsesordre, kan du ansøge om at ændre (variere) betingelserne i ordren. Du vil måske ændre vilkårene, hvis du for eksempel ikke længere har råd til at holde op med de bestilte betalinger, eller salget af din ejendom tager længere tid, end retten har tilladt.

du kan ansøge om at variere vilkårene for ordren på formular N244. Du kan hente n244-formularen på GOV.UK eller få en fra retten.

der vil være en anden retsmøde. Du bør deltage i høringen med beviser til støtte for din ansøgning.

For mere information om den slags beviser, som en domstol muligvis har brug for at se, se din realkreditlåner tager dig til retten – hvordan du forbereder dig til retsmødet.

suspendere en decideret besiddelse ordre

for oplysninger om suspension af en decideret besiddelse ordre, se udsættelse for pant restancer.

omkostninger

i pantsager er långiveren normalt tilladt i henhold til deres kontrakt at videregive alle deres inddrivelsesomkostninger til dig, låntageren. De har ikke brug for en retsafgørelse for at gøre dette.

omkostninger inkluderer:

• retsafgifter
• advokater og barristers gebyrer og udgifter
• vidneudgifter

omkostninger føjes til din realkreditkonto for hver høring.

retten kan dog bestemme, at nogle eller alle omkostninger ikke tilføjes. De kan gøre dette, hvis de mener, at omkostningerne er urimelige, eller din långiver har opført sig urimeligt i at starte besiddelsesprocedurer. For eksempel, hvis din långiver ikke fulgte protokollen før handling.

situationen kan være anderledes, hvis du får retshjælp. Din advokat vil kunne fortælle dig mere om dette. Du kan:

• kontroller, om du kan få retshjælp
• find en advokat på Advokatsamfundets hjemmeside

yderligere hjælp

mere information om restancer på realkreditlån

For mere information om, hvordan du håndterer restancer på realkreditlån, kan du læse:

• sådan ordner du dine realkreditproblemer
• din realkreditlåner tager dig til retten-Sådan forbereder du dig til retsmødet
• udsættelse for restancer på realkreditlån

National Homelessness Advice Service

gå til www.nhas.org.uk.

penge Rådgivningstjenesten

gå til www.moneyadviceservice.org.uk.

Financial Ombudsman Service

hvis du ikke er tilfreds med den måde, din långiver behandler din sag på, kan du klage til Financial Ombudsman Service. Du bliver nødt til at bruge din pant långiver interne klager procedure først.

uafhængig finansiel rådgivning

hvis du har pantelån, og du overvejer at sælge dit hjem for at betale dem, skal du få uafhængig økonomisk rådgivning. Følgende organisationer kan hjælpe dig med at finde en uafhængig finansiel rådgiver:

uafhængige finansielle kampagner (IFAP)

hjemmeside: www.unbiased.co.uk

Institut for finansiel planlægning (IFP)

e-mail: [email protected]
hjemmeside: www.financialplanning.org.uk

Personal Finance Society (PFS)

e-mail: [email protected]
hjemmeside: www.findanadviser.org