huslejer: finansiering og styring af mere end 4 ejendomme
i denne artikel:
ejendomsinvesteringsejendom har længe vist sig at være en effektiv strategi for opbygning af formue. Men som dit antal huslejer stiger, så gør udfordringerne. Der er flere måder at finansiere mere end fire ejendomme på:
- Fannie Mae ‘ s 5-10 ejendomslån
- et “tæppe” PANT giver dig mulighed for at finansiere flere ejendomme med et lån
- Porteføljelån falder grænsen for fire ejendomme, og du kræver muligvis ikke, at du beviser din indkomst
du kan også stå over for udfordringer med at styre flere huslejer. Leje en ejendom manager kan spare dig tid og penge.
Bekræft din nye sats (30. December 2021)
Frygt ikke: finansiering er tilgængelig
vil du have flere huslejer? Så skal du eje flere udlejningsejendomme. Men mange banker og långivere kan ikke lide at finansiere flere investeringsejendomme på samme tid. Det skyldes, at det øger deres udlånsrisiko. Deres tanke? Oprettelse og styring af alle disse lån til en klient er for meget besvær.
relateret: finansiering af mere end 4 ejendomme med Fannie Mae
heldigvis findes der flere muligheder for låntagere, der søger at eje mere end fire lejeboliger. Fannie Mae og Freddie Mac tilbyder låneprogrammer. Eller du kan forfølge et tæppe pant eller portefølje lån.
hvis du er ivrig efter at udvide din ejerskabsportefølje, skal du shoppe rundt og veje dine valg. Find ud af, hvad du kvalificerer dig til. Og ved hvad du går ind i, før du forpligter dig. At eje flere huslejer kan give en masse belønninger, risici og ansvar.
mulighed 1: Fannie Mae
Fannie Mae ‘ s 5-10 Properties program giver dig mulighed for at finansiere fem til 10 ejendomme på samme tid. Disse kan omfatte udlejningsejendomme. Men du skal opfylde følgende kriterier:
- ejer mellem fem og 10 boliger, hver med finansiering vedhæftet
- Betal 25 procent ned for et en-enhedskøb; betal 30 procent ned for et køb på to til fire enheder
- Optjen 30 procent egenkapital for alle ejendomstyper (en–, to–, tre– eller fire– enhed), når du forfølger en refinansiering
- har en minimumskredit score på 720
- undgå pantelån inden for de foregående 12 måneder på ethvert pantelån
- har ingen konkurser eller tvangsauktioner i de foregående syv år
- giver to års selvangivelser, der angiver lejeindtægter fra alle lejeboliger
- tilfalder seks måneders reserver til piti (hovedstol, renter, skatter og forsikring) på hver af finansierede ejendomme
- Læs Fannie Mae ‘ s checkliste for flere finansierede ejendomme
Bemærk, at Fannie Mae også giver dig mulighed for at udbetale penge fra et hjem, der er købt gratis og klart på auktion eller på anden måde. Du kan bruge denne “forsinket finansiering” regel for at få flere penge og købe flere ejendomme.
Mulighed 2: Freddie Mac
Freddie Mac tilbyder sin investeringsejendom pant program. Dette giver dig mulighed for at finansiere op til seks ejendomme med en til fire enheder, inklusive din primære bopæl. Men du skal opfylde strenge kriterier (se afsnit 4201.16 i vejledningen, side 282), herunder:
- Brug din primære boligs månedlige boligomkostninger til at beregne din månedlige boligudgift–til–indkomst-forhold
- har en minimumskredit på 720
- Betal 15 procent ned for et en-enhedskøb; betal 25 procent ned for et køb på to til fire enheder
- Optjen 15 procent egenkapital for ejendomme med en enhed og 25 procent egenkapital for ejendomme med to til fire enheder, når du forfølger en refinansiering
- Overskrid ikke en maksimal gæld– til–indkomst–forhold på 45 procent for manuelt garanterede realkreditlån
- afsæt to måneders reserver til PITI for eventuelle ejendomme med to til fire enheder
- behandl den samlede negative lejeindtægt fra alle lejeboliger som en forpligtelse; dette vil blive overvejet ved beregning af din månedlige gældsbetaling–til–indkomst–forhold
- Accepter ingen gaver fra en slægtning eller gaver/tilskud fra et agentur til brug i dine midler
- hvis lejeindtægter ikke bruges til at kvalificere sig, skal du bruge det månedlige betalingsbeløb for de pantsatte lokaler plus driftsudgifter til at beregne din månedlige gældsbetaling–til-indkomst-forhold
Mulighed 3: et tæppe pant
et tæppe pant midler to eller flere ejendomme inden for et lån. Det betyder, at du kun skal betale et sæt gebyrer og lukke omkostninger for at finansiere flere lejeboliger. Ejendommene holdes som sikkerhed på lånet.
den gode nyhed: dette pant leveres med en frigivelsesklausul. Du kan sælge en af dine lejeboliger og bruge provenuet, som du finder passende–endda til at købe en anden ejendom. Du behøver ikke at bruge gevinsterne til at betale ned dit lån.
relateret: hvorfor udlejere bør overveje et tæppe pant
den dårlige nyhed: hvis du misligholder en ejendom, kan långiveren forsøge at kræve alle dine ejendomme dækket af lånet.
også “tæppe lån har ofte en række restriktioner og forudbetaling sanktioner. De kan også have besværlige frigivelsesklausuler, hvis du vil sælge en ejendom,” siger ejendomsmægler og ejendomsadvokat Bruce Ailion.
mulighed 4: et porteføljelån
blev afvist af Fannie Mae, Freddie Mac eller en tæppe realkreditlåner? Prøv en portefølje långiver. Disse er ofte mindre private banker, finansielle virksomheder eller investorer.
RELATERET: Hvad er et porteføljelån?
hvad der gør en långiver til en “portefølje” långiver er, at den ikke sælger sine lån til investorer, som Fannie Mae og Freddie Mac långivere gør. Det holder sine lån i sin egen investeringsportefølje og påtager sig hele lånets risiko. Det gør det muligt for en porteføljeudlåner at oprette sine egne retningslinjer.
det kan være lettere at få godkendt et porteføljelån. Disse långivere kan ikke begrænse antallet af lejeboliger, du er interesseret i at købe, enten.
“jeg kender långivere, der tillader op til 20 finansierede lejeboliger,” siger Brian Emerson med Edge Home Finance Corporation.
forstå, at portefølje långivere kan opkræve højere renter og gebyrer. Sammenlign alle lånerenter, omkostninger og vilkår omhyggeligt.
hvad skal overveje, før finansiering over fire udlejningsejendomme
før du tager flere udlejningsejendomme springet, overveje disse tips:
Prøv mange forskellige långivere.
“se til lokale banker og kreditforeninger, der kan lide at servicere små virksomheder,” siger Joshua Harris, klinisk adjunkt i fast ejendom ved NYUs Schack Institute of Real Estate. “Udforsk også private långivere, der har en historie med at finansiere realkreditlån til lokale udlejere.”
Find en ekspert, du kan stole på.
“problemet med finansiering af flere ejendomme er ikke, at finansiering ikke er tilgængelig. Det er at finde en ekspert, der ved, hvordan man gør disse lån,” siger Emerson. “Vælg og arbejde med en erfaren pant mægler med den viden og færdigheder til at få arbejdet gjort.”
relateret: investeringsejendomsrenter (hvor meget mere vil du betale?)
få hjælp.
“Beslut, hvor fuld tid du vil være i din ejendomsbranche,” tilføjer Harris. “Flere ejendomme betyder flere lejere, vedligeholdelsesproblemer og arbejde. Tænk på at ansætte fagfolk til at lease, vedligeholde og administrere dine ejendomme.”
forbered dig på at overholde flere regler. “Hvis du ejer mere end fire ejendomme, bliver du underlagt retfærdige boliglove. Ikke at kende loven kan være meget dyrt, ” siger Ailion.
når du er en seriøs ejendomsinvestor, arbejder du sandsynligvis med et team – Ejendomsmæglere, advokater, titelfagfolk og ejendomsadministratorer. Din långiver bør også være et vigtigt og værdifuldt medlem af dette team.
Vis mig dagens priser (30. December 2021)