De reelle omkostninger ved køb og salg af et hjem i Japan

december 19, 2021

boliger i Japan er nogle af de billigste i verden ifølge organisationen for Økonomisk Samarbejde og udvikling (OECD). Beboere bruger dog stadig i gennemsnit 22% af deres samlede indkomst på boliger.

at købe et hjem i stedet for at leje kan forbedre din livsstil, men efter min erfaring er det svært at tjene penge. Lad os tale om, hvorfor du skal være ekstra forsigtig, når du beslutter dig for en af de største og vigtigste økonomiske beslutninger i dit liv i Japan.

gør beslutningen

der er mange boliger klar til at blive købt op. Men er det det værd?

min kone og jeg var begge syge af vores smuldrende, dobbelthus, to-etagers lejehus nær togsporene og nogle støjende naboer. Vi planlagde at blive i vores fuldtids undervisningsjob i mindst 10 flere år.

det gjorde udgifterne til at flytte, købe et hus og endda sælge det mere værd. Ingen af os var fastboende. Dagens satser er endnu lavere, men I 2004 fik jeg et 2,4% tiårigt vedvarende realkreditlån fra MUFJ.

banker og deres nuværende lånekrav. For udlændinge varierer disse fra mindst 4.000.000 kr. indkomst i forhold til det foregående år, en 10% forskudsbetaling og realkreditforsikring.

kravene er lavere for japanske statsborgere, men der er undtagelser og lavere rente langfristede lån. Vi lånte hele beløbet, herunder forsikring og udbetaling.

i Japan opkræver købers Ejendomsmægler og sælgers Ejendomsmægler en provision på 3% på husets salgspris og ofte en ekstra kr.60.000 for engelske tjenester. Real Estate Japan tilbyder gratis hjemmesider og viser ejendomme over hele Japan. Suumo, et stort firma, lister ejendomsmæglere med speciale i udlændinge. Rakuten Real Estate og Yahoo! Fast ejendom giver også ejendomsfortegnelser. Større prisfaktorer inkluderer bygningens placering, alder og afstand fra en togstation eller busstoppested.

nyt vs. brugt

som at køre en ny bil fra partiet, afskrives et nyt hus, så snart du køber det. Så ligesom du måske overvejer at købe et brugt køretøj, der er flere år gammelt og har lav kilometertal—vil et ældre hjem blive stærkt diskonteret. Et nyere hjem kræver dog ikke dyre renoveringer.

vi købte et dejligt tre-etagers hus i en dejlig forstad, 93 kvadratmeter og kun ni år gammel.

sælgerne havde oprindeligt betalt 40.000.000 kr., men opført på 29.900.000 kr. Vi modtog med succes 26.500.000 kr. Vores realkreditforsikring (1.000.000 kr.), ejendomsmæglergebyrer og skatter var yderligere 1.925.350 kr. Vi fik udskiftet gulvet, køkkenet opgraderet, og vi malede huset igen til 340.000 kr., der i alt kostede 28.765.000 kr.

et realkreditlån kan ikke være en investering

argumentet går at betale off dit hjem realkreditlån er bedre end at betale husleje, fordi du i sidste ende ejer dit hjem. Men alt afhænger af dine udgifter. For eksempel var vores månedlige afdrag på realkreditlån 105.000 kr.i forhold til 114.000 kr. husleje til vores gamle 60 kvadratmeter store husleje.

vi havde nu et vidunderligt hjem, bedre Månedlig pengestrøm og undgik koushin ryou, det halvårlige lejefornyelsesgebyr (kr.114.000). Men i løbet af de 15 år, vi ejede huset, betalte vi ejendomsskatter, reparationer og vedligeholdelse, i alt 2.424.000 kr. At bo i det hus gav os en stor fornøjelse, men det var ikke en investering. Dens samlede omkostninger var 31.415.394.

potentielle fordele

det økonomiske billede er ikke så slemt, som det kan se ud. Disse dage er der nogle nye skattefordele for købere. For eksempel kan homebuyers være berettiget til et hjem pant fradrag fra deres indkomstskat, som er 1% af deres ultimo pant balance. Hertil kommer, at hvis køberen tjener mindre end 7.800.000 kr.indkomst, vil de også være berettiget til så meget som 500.000 kr. i en cashback boligstøtte.

iværksættertyper kan forbedre deres økonomiske situation yderligere ved at bruge deres hjem til en virksomhed. For eksempel kan de bruge et rum til en sprogskole. Andre kan sætte i en suite og leje til studerende. En dag kan de endda leje hele deres hus ud.

en endelig langsigtet fordel ved at eje et hjem er sikkerhed for, når du går på pension. Desværre, når pensioneret eller på en fast indkomst, at finde en udlejningsejendom er ikke let. Men fordi du ejer dit hjem, vil du aldrig stå over for denne udfordring.

senere i livet er muligheden for at købe et hus begrænset, fordi du har brug for beskæftigelsesindkomst for at kvalificere dig til et pant. Nogle af mine pensionerede venner er blevet chokeret. Uanset hvor store deres bankkonti eller aktieporteføljer er, kan de ikke få banklån. I stedet skal de købe med kontanter.

salg og udbetaling

den dyreste del af køb/salg af et hjem i Japan er landet.

i fast ejendom stiger kun jorden (eller en brøkdel af denne jord til en lejlighed) i værdi. Fra Hong Kong til Singapore har stigende jordpriser ført til betydelige ejendomsgevinster.

i modsætning hertil har Japan en faldende befolkning, lidt indvandring og flere bygninger dukker op hvert år. Således flere ledige ejendomme. Desuden er Tokyo-priserne steget meget lidt på grund af lave renter, mens andre store byer har været stabile. Men ejendomsværdierne falder i små byer og landdistrikter.

før pandemien solgte min kone og jeg vores hus—timing af salget mellem November og April. Boliger sælges normalt til familier med børn, og disse salg sker inden starten af den nye skoleperiode.

vores agentur postede det til 23.947.318 kr., fordi bygningen nu var afskrevet over 25 år. Værdien af vores fast ejendom var nu tæt på dens jordværdi (ca.20 millioner). Kun tre grupper kom over to måneder, og en tilbød noteringsprisen. Vores ejendomsmæglers gebyrer og skatter var 839.160.

samlede tab

det er en stor beslutning, så tænk over det.

mellem vores købspris, et brugt hus og hver udgift (kr 32,254,554) mistede vi kr 8,307,236. Hvis vi aldrig havde flyttet og holdt leje vores gamle sted i 15 år (uden huslejeforhøjelser), ville vores samlede boligomkostninger kun have været 21.375.000.

vores livsstil var forbedret i vores nye hus. Men vi kunne have betalt dobbelt så meget husleje og stadig være længere fremme. Vi kunne også have fordoblet de penge, vi sparede ved at investere dem i samme periode.

at købe et hus i Japan kan have fremragende personlige fordele, men normalt få økonomiske, især på kort sigt. Så pas på med hvad du køber og hænge på ejendommen.

jo længere du holder det, jo bedre er tallene. Derefter, selvfølgelig, værdien af dit hjem afskrives, men i sidste ende, og med nogle renoveringer, du kan bo der komfortabelt, endda rentabelt.

NCPEA Professor

Blog, Lifestyle and News